Adana BAM, 4. HD., E. 2023/290 K. 2023/1352 T. 29.12.2023

T.C.

ADANA
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
İ S T İ N A F K A R A R I
İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ : TARSUS 4. ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ

TARİHİ : 08/12/2022

DAVACI : K1- N1

VEKİLLERİ :

Av.
K2
Av.
K3

DAVALI : K4-N2

VEKİLLERİ :

Av.
K5
Av.
ALİ
CAN
ÇELEN

DAVANIN KONUSU : Tapu İptali Ve Tescil (Önalım Hakkından Kaynaklanan)

Tarsus 4. Asliye Hukuk Mahkemesinin 08/12/2022 tarih ve 2021/196 Esas 2022/386 Karar sayılı dosyasında verilen karara karşı davalı vekili tarafından yapılan istinaf başvurusu üzerine dosya üzerinde yapılan inceleme neticesinde;

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:

Tarafların İddia ve Savunmalarının Özeti:

Asıl dosyada davacı vekili dava dilekçesinde özetle;

Müvekkili davacının Tarsus, A1 mahallesi, 645 ve 648 parsel sayılı taşınmazlarda pay maliki olduğunu, davacının Tarsus Tapu Müdürlüğü’ne gittiğinde bir pay malikinin her iki taşınmazdaki paylarını davalı K4’ye 04.10.2019 tarih ve 32546 yevmiye numarası satış işlemi ile sattığını tesadüfen öğrendiğini, satış işlemi sırasında müvekkili davacının önalım konusunda rızasına başvurulmamış ve satış sonrası da müvekkiline noter aracılığı ile bilgi verilmemiş olduğunu, müvekkili davacının satışı öğrenmesinden bu yana yasal sürenin dolmadığını ve yasal önalım hakkını kullanmak istediğini belirterek önalım taleplerinin kabulünü, önalım bedeli ve tapu masraflarının taraflarınca ödenmesini ve dava konusu taşınmazda davalıya ait payın iptali ile davacı adına tescilini, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davalının üzerinde bırakılmasını talep ve dava etmiştir.

Birleşen Tarsus 1. Asliye Hukuk Mahkemesi’in 2021/226 Esas sayılı dosyasında dava dilekçesinde özetle;

Davacının, Tarsus-A1 mahallesinde bulunan tapunun 414 parsel sayılı taşınmazda pay maliki olduğunu, davacının, Tarsus tapusuna gittiğinde, bir pay malikinin 414 parsel sayılı taşınmazdaki payını davalıya 04/10/2019 tarih ve 32546 yevmiye numaralı satış işlemi ile sattığını tesadüfen öğrendiğini, satış işlemi sırasında davacının ön alım konusunda rızasına başvurulmadığını, satış sonrası da davacıya noter aracılığıyla bilgi de verilmediğini, davacının satışı öğrenmesinden bu yana yasal süre halen geçmediğini, bu nedenlerle ön alım talebinin kabulüne, ön alım bedeli ve tapu masraflarının tarafınca ödenmesine, iş bu davanın önce açtığımız tarafları ve konusu aynı olan Tarsus 4 Asliye Hukuk Mahkemesi’ nin 2021/196 esas sayılı dosyasındaki dava ile birleştirilmesine, Tarsus-A1 mahallesinde bulunan tapunun 414 parselinde tapuya kayıtlı taşınmazdaki, davalıya ait payın iptali ile davacı adına tesciline, yargılama giderlerinin davalı yükletilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Asıl dosyada davalı vekili cevap dilekçesinde özetle
; Davacı tarafından müvekkilimize karşı Mahkememizde açılan dava tamamen haksız ve kötüniyetli olarak açılmış olduğunu, Tarsus Tapu Sicil Müdürlüğü tarafından A2 mevkii 645 parsel 251093/967680 pay K6 adına kayıtlı iken ,hissenin tamamın 657.000-TL bedellle sattıklarını ve satış bedellerini tamamen aldığını beyan etmiş olduğunu ve resmi senetten de açıkca anlaşılacağı üzere 400.000-TL Bedelle satışın gerçekleşmediği, satış bedelinin 657.000-TL olduğunun çok açık ve net bir şekilde anlaşılmakta olduğunu, Tarsus Tapu Sicil Müdürlüğü tarafından A2 mevkii 648 parsel 205733/967680 payın K6 adına kayıtlı iken, hissenin tamamın 250.000-TL Bedellle sattıklarını ve satış bedellerinin tamamen aldığını beyan etmiş olup resmi senetten de açıkca anlaşılacağı satış bedelinin 257.000-TL olduğu çok açık ve net bir şekilde anlaşılmakta olduğunu, her iki satışın toplam bedelinin 907.000-TL olup davacı tarafın dava dilekçesinde 400.000-TL olarak bedel belirtmesinin Mahkemeyi yanıltma amacı taşımakta olduğunu belirterek öncelikledava şartı oluşmadığından ve esasa yönelik itirazlarımı doğrultusunda davanın reddine karar verilmesini, Mahkeme tarafından konulan İhtiyati tedbir kararının ivedilikle kaldırılmasını talep etmiştir.

Birleşen dosyada davalı vekili cevap dilekçesinde özetle;
04/11/2020 tarihinde yürürlüğe giren gıda tarım ve orman alanında bazı düzenlemeler yapılması hakkındaki 7255 sayılı kanunun maddesi ile sınırdaş arazi maliklerine ön alım hakkı tanıyan ve bu davanın dayanağı olan 5403 kanunun 2.fıkrasının iptal edildiğini, işbu davanın kanun değişikliğinden sonra açılmış olması nedeniyle davanın reddinin gerektiğini, davanın haksız ve kötüniyetli olarak açıldığını, davanın Tarsus TApu Müdürlüğüne gittiğinde öğrendiğini beyan ettiğini, ancak davacının müvekkiline 1 ay öncesinde aynı mevkiide 413 parseldeki hissesini sattığını, yine müvekkiline hissesini satan K6 ile karşılıklı davaları olduğu için bu taşınmazları kendisinin de çok sıkı takip ettiğini, bu satışları bildiğini, satış işleminin 2019 yılında yapıldığını, davacı tarafın 1 buçuk sene gibi uzun bir süre sonra bu davayı açtığı ancak bu taşınmazları çok sıkı takip eden biri olarak bu satışları bilmediğini ileri sürerek dürüstlük kuralını ihlal ettiğini, davacının Tarsus 2. Sulh hukuk Mahkemesi’nin 2016/1048 esas sayılı dosyası ile 648 parsel için K6’e karşı kira sözleşmesi ile alakalı dava açtığını, bu davayı kaybettiğini, birleşen dosyadaki parseller için Tarsus 1. Sulh Hukuk MAhkemesi’nin 2010/875 esas sayılı dosyası ile ortaklığın giderilmesi davası açtığını, davanın 11 yıldır devam ettiğini beyanla, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

İlk Derece Mahkemesi Kararının Özeti:

Yerel Mahkeme yaptığı yargılama neticesinde;
”

Asıl davanın ve birleşen davanın ayrı ayrı KABULÜ ile ;

1-Mersin İli, Tarsus İlçesi,
A3
Mahallesi, 414 parsel sayılı taşınmazdaki davalı
K4 adına kayıtlı 163061/967680 hissenin,
-Mersin İli, Tarsus İlçesi, A3 Mahallesi, 645 parsel sayılı taşınmazdaki davalı K4 adına kayıtlı 251093/967680 hissenin,
-Mersin İli, Tarsus İlçesi,
A3
Mahallesi, 648 parsel sayılı taşınmazdaki davalı
K4 adına kayıtlı 205733/967680 hissenin AYRI AYRI İPTALİile işbu hissenin davacı
K1
‘a ayrı ayrı tapuyaKAYIT VE TESCİLİNE,

2-1.282.591,25-TLÖn alım bedelinin kararın kesinleşmesine kadar
F1 bank nezdinde açılacak birer aylık vadeli hesapta nemalandırılmasına, karar kesinleşmesine müteakip 1.282.591,25-TLön alım bedelinin işleyecek faizi ile birlikte davalı yana ödenmesine,”dair hüküm tesis etmiştir.

Kararı davalı vekili istinaf etmiştir.

İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ :

Davalı vekili istinaf dilekçesinde özetle; yerel mahkeme kararının usul ve yasaya aykırı olduğunu, önalım davasının süresi içerisinde açılmadığını, dava konusu taşınmazlara ilişkin ortaklığın giderilmesi davasının görüldüğünü, iş bu davanın kötü niyetli ikame edildiğini, kabul anlamına gelmemekle beraber önalım bedelinin taşınmazın güncel değeri karşısında çok düşük kaldığını, müvekkilin taşınmazı 2019 yılında satın aldığını, bu davanın ise 2021 yılında açıldığını, belirterek yerel mahkeme kararının itirazları doğrultusunda kaldırılmasını talep etmiştir.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE
Dava Tapu İptali Ve Tescil ( Önalım Hakkından Kaynaklanan ) davasıdır.

Dairemizce HMK’nın 355. maddesi kapsamında istinaf dilekçelerinde belirtilen sebeplerle ve kamu düzenine ilişkin hükümlerle sınırlı olmak üzere yapılan inceleme neticesinde;

Dava; önalım hakkının kullanılması nedeniyle davalı adına kayıtlı payın iptali istemine ilişkindir.

Önalım hakkı; paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda payın 3. kişiye satılması halinde diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak, paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın 3. kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir.

Türk Medeni Kanunun 734. maddesi uyarınca önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilmeden önce satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini hakim tarafından belirlenen süre içinde hakimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.

Davalının payın devrine ilişkin resmi senetle yapılan satış akdinin tarafı olduğundan kendi muvazaasına dayanamayacağından gerçek satış bedelinin tapuda gösterilen bedelden daha fazla olduğu yönündeki bedelde muvazaa savunması dinlenemez. Bu nedenle davalının resmi senette ödemiş olduğu gösterilen satış bedeli ile tapu harç ve masraflarından oluşan önalım bedelini ödemek suretiyle davacıya önalım hakkı kullandırılabilir.

Gerçek bir satışın söz konusu olmadığı, satım niteliğinde olmayan temliklerde ise 20/03/1957 tarih 1956/12 Esas 1957/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca miras hukukundan kaynaklanan amaçlarla yapılan bedelsiz satışların gerçekte bağış işlemi olmasına rağmen satış işlemi olarak gösterildiği, “Müşterek mülkün hissedarı hissesini karı, kocaya, evlada veyahut akrabaya temlik etmesi halinde şeklen satış akdi bulunsa bile hakikatte satıştan gayrı miras hukukuna müteferri maksatların veya hibe gibi mülahazaların hakim olduğu ahvalde Medeni Kanunun hakiki satışlarda kabul eylediği şufa hakkının cereyan etmeyeceğine” ilişkin içtihat metni de göz önünde bulundurulduğunda bedel karşılığı olmayan satışların akrabalık münasebeti sebebiyle bağış kabul edilmesi gerektiği, bağış amacıyla yapılan bu satışlarda ise önalım hakkının kullanılamayacağı anlaşılmaktadır.

Önalım davasına konu olan payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilerek her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yerin ve bu yere tekabül eden payın bir üçüncü şahsa satarsa satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması TMK’nın 2.maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmaz.Kötü niyet iddiası 14.02.1951 tarih ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca; davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemecede kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi halde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerekir.

Önalım davalarında fiili taksime değer verilmesi için, taksimin yazılı olarak yapılması ya da taşınmazın çok sayıda paydaşının bulunması halinde tüm paydaşlar tarafından fiilen kullanılan bölümleri olması gerekmez. Davacının kullandığı ve davalıya pay satan kişilerin kullandığı ayrı ayrı bölümler var ise satıcı zamanında kullanıma karşı çıkmayan, o yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda pay satışı nedeniyle önalım hakkını kullanması TMK’nın 2.maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacağı kabul edilmektedir.

Somut olayda, davacı Mersin ili Tarsus ilçesi A4 mahallesi 645 ve 648 parsel sayılı taşınmazlarda hissedar olduğunu, 04/10/2019 tarihinde davalı tarafından pay satın alındığını öğrenerek asıl dava ile 645 ve 648 parsel sayılı taşınmazlar hakkında, birleşen dosya ile 414 parsel sayılı taşınmazda 04/10/2019 tarihinde yapılan satış nedeni ile tüm parseller hakkında ayrı ayrı önalım hakkını kullanmak istediğini belirterek dava açmış olup ilk derece mahkemesince asıl ve birleşen davaların kabulüne ilişkin karar verildiği, verilen kararın davalı tarafından istinaf edildiği görülmüştür.

İncelenen tapu kaydı, dosya kapsamındaki satış akdi ve tüm belgelere göre, önalım davasının hak düşürücü süre içerisinde açıldığı, davalı tarafından yapılan satış akdindeki alıcıya düşen tapu satış bedeli ve alıcıya düşen masraflar toplamı yatırıldığı gerekçesi ile davanın kabulüne ilişkin karar verildiği görülmüştür.

Davalı tarafından dava konusu taşınmazların gerçek satış bedellerinin daha yüksek olduğunu, satın alındığı tarihten beri paranın değer kaybettiğini, davacının haksız yere zenginleştiğini belirterek ve davanın süresinde açılmadığını, kötü niyetli olduğunu belirterek istinaf talebinde bulunmuş ise de, davalının diğer istinaf talepleri yerinde görülmemiş ise de Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin güncel içtihatları gözönünde bulundurulduğunda paranın değer kaybettiğinin ve davacının haksız yere zenginleştiğine ilişkin istinaf sebebi ile dava konusu taşınmazın taksim edilerek kullanıldığına ilişkin itirazının yeterli araştırılmadığına ilişkin istinaf talebi yerinde görülmüştür.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin 13/09/2022 tarih ve 2021/8412 esas, 2022/5118 karar sayılı emsal kararında da açıkça belirtildiği üzere; ”

Dava konusu paya yönelik önalım davasının açıldığı tarih ile önalım bedelinin depo edildiği tarih arasında uzunca bir zamanın geçtiği; bu süre göz önüne alındığında, önalım bedelini zamanında depo etmeyerek kullanması nedeniyle davacının amacı dışında zenginleştirildiği, nemalandırılmayan satış tarihindeki miktarın depo edilmesi nedeniyle enflasyon oranında veya faiz getirisinden mahrum kalınması oranında davalıların da fakirleştiği, bir tarafın diğer taraf zararına azımsanamayacak derecede oransız bir çıkar sağladığı, bu durumun 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralına aykırı olacağı açıktır.

Mahkemelerce; ön inceleme tarihi itibariyle resmi senetteki bedelin, satış masraflarıyla birlikte, vadeli bir mevduat hesabında depo edilmesine karar verilerek yargılama sürecinin uzaması nedeniyle önalım bedelinde meydana gelecek değer kaybının önüne geçilmesi sağlanmış olacaktır.

Bu kapsamda mahkemeler, dava açıldıktan sonraki makul bir süre içinde önalım bedelinin, vadeli bir mevduat hesabına yatırılmasını sağlayarak yargı sürecinin hızlı işlememesinin taraflar üzerinde oluşturduğu olumsuz etkileri asgari seviyeye indirgeyerek mülkiyet hakkının devlete yüklediği pozitif yükümlülüğü gerçekleştirmiş olacaklardır.

Davacı önalım hakkına dayalı tapu iptal ve tescil isteminde bulunmuş, davalı vekili ise; taşınmazın daha yüksek bedel ile satın aldığını beyan etmiştir.

Yukarıda yapılan açıklamalar ışığında somut olaya gelince; önalım bedelinin davacı tarafından dava açılırken hazır edilmesi ve mahkemece ön inceleme duruşmasında bedelin vadeli hesapta nemalandırılmak üzere depo edilmesi hususunda karar verilmesi gerekirken;…… Bahse konu tarihten çok sonra söz konusu bedel mahkeme veznesine depo edilmiştir. Ancak önalım bedelinin depo edildiği tarih ile dava tarihi arasında olması gereken makul süre geçmiş, önalım bedeli davalıların kusuru olmaksızın değer kaybına uğramış, satış bedelinin değerinde meydana gelen azalmanın önüne geçilememiş ve taraflar arasında gözetilmesi gereken menfaatler dengesi davalılar yönünden zarar görmüştür.

Mahkemece yapılması gereken; konusunda uzman bilirkişiden denetime elverişli şekilde rapor alınarak, resmi senette yazılı satış bedeli ile alıcıya düşen harç ve tapu masrafı toplamının ön inceleme duruşmasında yatırılması gerektiğinden bu tarihten bilirkişi incelemesi yapıldığı tarihe kadar nemalandırılması halinde getireceği nemasının da ön alım bedeline ilave edilmesi ve bankada depo edilmiş olan ön alım bedellerinin tamamının nemalandırılmasına karar vermek gerekmektedir.

Ayrıca davalı dava konusu taşınmazların taksim edildiğini beyan ettiğinden bu hususta taraflardan taksime ilişkin delillerinin sorularak mahkemece resen taşınmazların bulunduğu yerden mahalli bilirkişi araştırması da yapılarak davacı ve davalıya pay satan hissedar tarafından satıştan önce taraflar arasında usulünce yapılmış bir taksim anlaşmasının olup olmadığı, davacı ve davalı yönünden her bir parsel yönünden satış tarihinden önce taşınmazlarda ayrı ayrı kullandıkları alanlar olup olmadığının sorularak varsa haritasında bu alanlarında gösterilmek sureti ile taşınmazların taksim edilip edilmediği, yöntemine göre araştırılmak sureti ile yeniden keşif yapılarak karar verilmesi gerekmektedir.

Şu halde mahkemece yapılması gereken iş, yukarıda belirtilen eksiklikleri gidererek neticesine göre yeniden hüküm kurmaktan ibarettir.

Tüm bu anlatılanlar ışığında mahkemece verilen kararın yukarıdaki açıklamalar ile usul ve yasalara uygun olmadığı görülmüş olup, bahse konu eksikliğin tamamlanması gerektiği anlaşıldığından davacı vekilinin istinaf talebinin HMK’nın 353/1-a-6. maddesine göre davanın esasıyla ilgili olarak gereken delilin yeterince toplanmadığı anlaşıldığından açıklanan nedenlere dayalı davalının istinaf talebinin kabulüyle kararın kaldırılarak dosyanın mahalline gönderilmesine karar vermek gerekmiştir.

HÜKÜM/: Gerekçesi Açıklandığı Üzere;

1-
Davalının istinaf başvurusunun
KABULÜ ile HMK’nın 353/1-a-6 maddesi gereğince Tarsus 4. Asliye Hukuk Mahkemesinin 08/12/2022 tarih ve 2021/196 Esas 2022/386 Karar sayılı kararının
KALDIRILMASINA,

2-
Dosyanın, davanın yeniden görülmesi için mahkemesine
İADESİNE,

3-
Davalı tarafça yatırılan 21.788,00 TL istinaf karar harcının talebi halinde kendisine iadesine,

4-
Taraflarca yapılan yargılama giderlerinin yeniden yargılama yapacak ilk derece mahkemesince değerlendirilmesine,

5-
İstinaf incelemesi sırasında duruşma açılmadığından taraflar lehine vekalet ücreti takdirine yer olmadığına,

6-
HMK nın 359/3. maddesi gereğince tebliğ işlemlerinin yapılması için dosyanın mahkemesine iadesine,
Dair; dosya üzerinden tarafların yokluğunda oy birliğiyle HMK 362/1-a maddesi gereği kesin olmak üzere karar verildi. 29/12/2023