Adana BAM, 4. HD., E. 2022/3588 K. 2023/895 T. 16.10.2023

T.C.

ADANA
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
İ S T İ N A F K A R A R I
İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ : DÖRTYOL 2. ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ

DAVACI : K1- N1

VEKİLİ :

Av.
K2

DAVALI : K3- N2

VEKİLLERİ :

Av.
K4
Av.
K5

DAVANIN KONUSU : Tapu İptali Ve Tescil (Önalım Hakkından Kaynaklanan)

Dörtyol 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 26/05/2022 tarih ve 2021/75 Esas 2022/102 Karar sayılı dosyasında verilen karara karşı davacı vekili tarafından yapılan istinaf başvurusu üzerine dosya üzerinde yapılan inceleme neticesinde;

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:

Tarafların İddia ve Savunmalarının Özeti:

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle;

Dörtyol ilçesi A1 Mah. 333 nolu parselde bulunan taşınmazın 3/16 oranında hissedarı olan K6’nin payını 185.000,00 TL karşılığında satın aldığını, 3.700,00 TL tapu harcı ödediğini, öncelikle taşınmazın tapu kaydına teminatsız olarak ihtiyati tedbir konulmasını, aksi takdirde davalıdır şerhinin önlenmesini, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; öncelikle mesnetsiz ve yasal dayanaktan yoksun davanın usulden ve esastan reddini, yargılama giderlerinin ve vekalet ücretinin davacıya yükletilmesini talep ettiği görülmüştür.

İlk Derece Mahkemesi Kararının Özeti:

Yerel Mahkeme yaptığı yargılama neticesinde;
” dava konusu taşınmazın tüm parsel içerisinde 09/03/2022 havale tarihli fen raporunda kırmızı renkte gösterildiği, keşif mahallindeki tarafların belirlen sınırlara itiraz etmediği, dinlenen tanıkların -özellikle malik olanların- örtüşen beyanları ile maliklerin parsel üzerinde kullanmış oldukları alanların belirli olduğu, dava konusu alanın iki ev arasında kalan ve üzerinde yapı veya ağaç bulunmayan bir alan olduğu dolayısıyla taşınmaz üzerindeki fiili taksim durumunun olduğu” gerekçesi ile,
” 1-Davanın reddine, ” dair hüküm tesis etmiştir.

Kararı davacı vekili istinaf etmiştir.

İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ :

Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; dava konusu taşınmazda daha önce ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verildiğini, dosyada ortaklığın giderilmesi kararının aynen taksimin yapılmaması nedeniyle olduğunu, davalının önalım hakkını kullanmak isteyenlerin haklarını kullanmaları için İBAN numarası dahi vermediğini belirterek yerel mahkeme kararının itirazları doğrultusunda kaldırılmasını talep etmiştir.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE
Dava Tapu İptali Ve Tescil ( Önalım Hakkından Kaynaklanan ) davasıdır.

Dairemizce HMK’nın 355. maddesi kapsamında istinaf dilekçelerinde belirtilen sebeplerle ve kamu düzenine ilişkin hükümlerle sınırlı olmak üzere yapılan inceleme neticesinde;

Dava; önalım hakkının kullanılması nedeniyle davalı adına kayıtlı payın iptali istemine ilişkindir.

Önalım hakkı; paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda payın 3. kişiye satılması halinde diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak, paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın 3. kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir.

Türk Medeni Kanunun 734. maddesi uyarınca önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilmeden önce satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini hakim tarafından belirlenen süre içinde hakimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.

Davalının payın devrine ilişkin resmi senetle yapılan satış akdinin tarafı olduğundan kendi muvazaasına dayanamayacağından gerçek satış bedelinin tapuda gösterilen bedelden daha fazla olduğu yönündeki bedelde muvazaa savunması dinlenemez. Bu nedenle davalının resmi senette ödemiş olduğu gösterilen satış bedeli ile tapu harç ve masraflarından oluşan önalım bedelini ödemek suretiyle davacıya önalım hakkı kullandırılabilir.

Gerçek bir satışın söz konusu olmadığı, satım niteliğinde olmayan temliklerde ise 20/03/1957 tarih 1956/12 Esas 1957/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca miras hukukundan kaynaklanan amaçlarla yapılan bedelsiz satışların gerçekte bağış işlemi olmasına rağmen satış işlemi olarak gösterildiği, “Müşterek mülkün hissedarı hissesini karı, kocaya, evlada veyahut akrabaya temlik etmesi halinde şeklen satış akdi bulunsa bile hakikatte satıştan gayrı miras hukukuna müteferri maksatların veya hibe gibi mülahazaların hakim olduğu ahvalde Medeni Kanunun hakiki satışlarda kabul eylediği şufa hakkının cereyan etmeyeceğine” ilişkin içtihat metni de göz önünde bulundurulduğunda bedel karşılığı olmayan satışların akrabalık münasebeti sebebiyle bağış kabul edilmesi gerektiği, bağış amacıyla yapılan bu satışlarda ise önalım hakkının kullanılamayacağı anlaşılmaktadır.

Önalım davasına konu olan payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilerek her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yerin ve bu yere tekabül eden payın bir üçüncü şahsa satarsa satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması TMK’nın 2.maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmaz.Kötü niyet iddiası 14.02.1951 tarih ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca; davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemecede kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi halde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerekir.

Önalım davalarında fiili taksime değer verilmesi için, taksimin yazılı olarak yapılması ya da taşınmazın çok sayıda paydaşının bulunması halinde tüm paydaşlar tarafından fiilen kullanılan bölümleri olması gerekmez. Davacının kullandığı ve davalıya pay satan kişilerin kullandığı ayrı ayrı bölümler var ise satıcı zamanında kullanıma karşı çıkmayan, o yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda pay satışı nedeniyle önalım hakkını kullanması TMK’nın 2.maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacağı kabul edilmektedir.

Somut olayda, davacı K1’ın dava konusu Dörtyol ilçesi A1 Mahallesi 333 nolu parselde el birliği maliki olup 03/02/2021 tarihinde yapılan satış sebebiyle malik olan K3’e karşı süresi içerisinde önalım davası açmış olduğu görülmüş olup davacının bahse konu taşınmazda elbirliği malik olup satış ve birleşme sebebiyle 18/02/2021 tarihinde taşınmaza malik olduğu anlaşılmış olup dava konusu taşınmazın tedavüllü tapu kaydının getirtilerek davacının bahse konu 18/02/2021 tarihinden önce taşınmazda malik olup olmadığının değerlendirilmesi suretiyle öncelikle dava hakkının bulunup bulunmadığının tespiti gerekmektedir.

Ayrıca, önalım hakkının kullanılmasında davacının dayandığı pay elbirliği mülkiyetine konu ise tüm ortakların birlikte dava açması veya birinin açtığı davaya diğerlerinin muvafakat etmesi gerekir. Çünkü bu gibi hallerde 11.10.1982 tarihli ve 3/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın tereke adına açıldığının kabulü gerekir. Davaya muvafakat, duruşmaya gelip bu konuda beyanda bulunmakla veya imzası noterce onaylı muvafakat belgesi ibraz edilmesi suretiyle yahut davacı adına davayı takip eden avukata vekalet verilmesi ile sağlanabilir. Bu yolda ortakların tümünün muvafakati sağlanamazsa Türk Medeni Kanununun 640. maddesi hükmü uyarınca murisin terekesine görevli mahkemede temsilci atanması için davacıya süre verilir. Temsilci davacı dışında biri olursa davacının sıfatı sona ereceğinden davayı temsilci takip eder. Dava hakkına ilişkin olan bu hususun hakim tarafından kendiliğinden öncelikle nazara alınması gerekir. Davacının kendi adına mı yoksa tereke adına tüm mirasçıların adlarına mı tescil istediğinin alınacak muvafakatte açık ve ayrıntılı şekilde gösterilmesi sağlanmalıdır.

Davalının taksim iddiasında bulunduğu anlaşılmış olup, taşınmaz başında yeniden keşif yapılarak taksim hususunda yeterli araştırma yapılması gerektiği görülmektedir.

Dava konusu taşınmazda eylemli paylaşmanın bulunup bulunmadığını, taşınmaz başında keşif yapılarak mahkeme gözleminin tutanağa yansıtılıp, fen bilirkişisinden geçmiş yıllara ait uydu görüntüleri üzerinden taşınmazın zemin görünümü hakkında rapor istenmesi, taraflardan ayrı ayrı taksime ilişkin delilleri sorulup, mahkemece mahalli bilirkişi tespiti yapılarak tüm tanıklar ve mahalli bilirkişilerin taşınmaz başında dinlenilerek taşınmazda eylemli paylaşım bulunup bulunmadığı hususunun araştırılması, davacı ve davalıya pay satan kişinin taşınmazda ayrı ayrı kullandıkları alanların bulunup bulunmadığının tespiti ile davalıya pay satan zamanında ayrı kullanıma karşı çıkmayan davacının Medeni Kanun 2. Maddesinde düzenlenen iyi niyet kuralları gereğince dava hakkının bulunmadığı unutulmamalıdır.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin 13/09/2022 tarih ve 2021/8412 esas, 2022/5118 karar sayılı emsal kararında da açıkça belirtildiği üzere; ”

Dava konusu paya yönelik önalım davasının açıldığı tarih ile önalım bedelinin depo edildiği tarih arasında uzunca bir zamanın geçtiği; bu süre göz önüne alındığında, önalım bedelini zamanında depo etmeyerek kullanması nedeniyle davacının amacı dışında zenginleştirildiği, nemalandırılmayan satış tarihindeki miktarın depo edilmesi nedeniyle enflasyon oranında veya faiz getirisinden mahrum kalınması oranında davalıların da fakirleştiği, bir tarafın diğer taraf zararına azımsanamayacak derecede oransız bir çıkar sağladığı, bu durumun 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralına aykırı olacağı açıktır.

Mahkemelerce; ön inceleme tarihi itibariyle resmi senetteki bedelin, satış masraflarıyla birlikte, vadeli bir mevduat hesabında depo edilmesine karar verilerek yargılama sürecinin uzaması nedeniyle önalım bedelinde meydana gelecek değer kaybının önüne geçilmesi sağlanmış olacaktır.

Bu kapsamda mahkemeler, dava açıldıktan sonraki makul bir süre içinde önalım bedelinin, vadeli bir mevduat hesabına yatırılmasını sağlayarak yargı sürecinin hızlı işlememesinin taraflar üzerinde oluşturduğu olumsuz etkileri asgari seviyeye indirgeyerek mülkiyet hakkının devlete yüklediği pozitif yükümlülüğü gerçekleştirmiş olacaklardır.

Davacı önalım hakkına dayalı tapu iptal ve tescil isteminde bulunmuş, davalı vekili ise; taşınmazın daha yüksek bedel ile satın aldığını beyan etmiştir.

Yukarıda yapılan açıklamalar ışığında somut olaya gelince; önalım bedelinin davacı tarafından dava açılırken hazır edilmesi ve mahkemece ön inceleme duruşmasında bedelin vadeli hesapta nemalandırılmak üzere depo edilmesi hususunda karar verilmesi gerekirken;…… Bahse konu tarihten çok sonra söz konusu bedel mahkeme veznesine depo edilmiştir. Ancak önalım bedelinin depo edildiği tarih ile dava tarihi arasında olması gereken makul süre geçmiş, önalım bedeli davalıların kusuru olmaksızın değer kaybına uğramış, satış bedelinin değerinde meydana gelen azalmanın önüne geçilememiş ve taraflar arasında gözetilmesi gereken menfaatler dengesi davalılar yönünden zarar görmüştür.

Mahkemece yapılması gereken; konusunda uzman bilirkişiden denetime elverişli şekilde rapor alınarak, resmi senette yazılı satış bedeli ile tapu masrafı toplamının ön inceleme duruşmasında yatırılması gerektiğinden bu tarihten bilirkişi incelemesi yapıldığı tarihe kadar nemalandırılması halinde getireceği nemasının da ön alım bedeline ilave edilmesi ve bankada depo edilmiş olan ön alım bedellerinin tamamının nemalandırılmasına karar verilmelidir.

Şu halde mahkemece yapılması gereken iş, yukarıda belirtilen eksiklikleri gidererek neticesine göre yeniden hüküm kurmaktan ibarettir.

Tüm bu anlatılanlar ışığında mahkemece verilen kararın yukarıdaki açıklamalar ile usul ve yasalara uygun olmadığı görülmüş olup, bahse konu eksikliğin tamamlanması gerektiği anlaşıldığından davacı vekilinin istinaf talebinin HMK’nın 353/1-a-6. maddesine göre davanın esasıyla ilgili olarak gereken delilin yeterince toplanmadığı anlaşıldığından açıklanan nedenlere dayalı davalı vekilinin istinaf talebinin kabulüyle kararın kaldırılarak dosyanın mahalline gönderilmesine karar vermek gerekmiştir.

HÜKÜM/: Gerekçesi Açıklandığı Üzere;

1-
Davacı vekilinin istinaf başvurusunun
KABULÜ ile HMK’nın 353/1-a-6 maddesi gereğince Dörtyol 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 26/05/2022 tarih ve 2021/75 Esas 2022/102 Karar sayılı kararının
KALDIRILMASINA,

2-
Dosyanın, davanın yeniden görülmesi için mahkemesine
İADESİNE,

3-
Davacı tarafça yatırılan 301,40 TL istinaf karar harcının talebi halinde kendisine iadesine,

4-
Taraflarca yapılan yargılama giderlerinin yeniden yargılama yapacak ilk derece mahkemesince değerlendirilmesine,

5-
İstinaf incelemesi sırasında duruşma açılmadığından taraflar lehine vekalet ücreti takdirine yer olmadığına,

6-
HMK nın 359/3. maddesi gereğince tebliğ işlemlerinin yapılması için dosyanın mahkemesine iadesine,
Dair; dosya üzerinden tarafların yokluğunda oy birliğiyle HMK 362/1-a maddesi gereği kesin olmak üzere karar verildi. 16/10/2023