Adana BAM, 4. HD., E. 2022/3303 K. 2023/786 T. 28.9.2023

T.C.

ADANA
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
İ S T İ N A F K A R A R I
İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ : OSMANİYE 2. ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ

TARİHİ : 17/05/2022

DAVACI : K1- N1

VEKİLİ :

Av.
K2

DAVALI : K3- -N2

VEKİLİ :

Av.
K4

DAVANIN KONUSU : Tapu İptali Ve Tescil (Önalım Hakkından Kaynaklanan)

Osmaniye 2. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 17/05/2022 tarih ve 2019/137 Esas 2022/116 Karar sayılı dosyasında verilen karara karşı davalı vekili tarafından yapılan istinaf başvurusu üzerine dosya üzerinde yapılan inceleme neticesinde;

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:

Tarafların İddia ve Savunmalarının Özeti:

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle;

Davaya konu Osmaniye ili A1 Köyü 101 ada, 32 parsel sayılı taşınmazda hissedar olduğunu, davalının bu taşınmazda hissedar olmaksızın ilk kez 19/02/2019 tarihinde taşınmazdan hisse satın aldığını, müvekkilinin bu durumu yeni öğrendiğini, davalının devir sonrası noter aracılığıyla bildirme yükümlülüğünü de yerine getirmediğini, bu sebeple davalının satın aldığı hisse için önalım haklarını kullanmak istediklerini, davalının tapudan satın aldığı bedeli ve masrafları ödemeyi kabul ettiklerini, açıkladıkları nedenlerle davalı adına kayıtlı söz konusu payın iptal edilerek müvekkili adına tescilini sağlamak ve payın üçüncü kişiye devrini engellemek için ihtiyati tedbir konulmasına karar verilmesi için bu davayı açtıklarını, tüm bu nedenlerle müvekkilinin yasal önalım hakkının tanınarak davalı üzerindeki taşınmaz hissesinin müvekkili adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmesini,yargılama giderleri ve resmi vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davacının kardeşleri ile birlikte iştirak halinde malik bulunduğundan tek başına dava açılamayacağını, usul yönünden davanın reddinin gerekeceğini, dava konusu taşınmazın maliklerinin hisselerini davacı ve diğer şeriklere teklif etmesine rağmen almadıklarını, kötü niyetli olduklarını, davalı müvekkili her ne kadar taşınmazı 19/02/2019 tarihinde resmen almış gözükse de taşınmazı 17/10/2017 tarihli adi sözleşme ile dönümü 13.000 TL den satın aldığını, taşınmazın zaten fiilen taksim edilmiş olduğundan 2017-2018-2019 yıllarında taşınmazın 1/2 sini taksim edilmiş haliyle davalının kullandığını, Osmaniye Cevdetiye Sulama birliğine sulama parasını davalının ödediğini, davalı ile kardeşlerinin kendisine ait 1/2 hissesi davacı ve kardeşleri adına K5ya kiraya verildiğini, bu güne kadar kullanım şekline bir itirazları olmadığını, fili taksim sebebiyle davanın reddi gerektiğini, taşınmazın dönümünün bu gün itibariyle 15.000 TL olduğu tapuda gösterilen bedeli esas olarak haksız kazanç sağlama peşinde olduklarını, tüm bu nedenlerle davacının kötü niyetli olması, fiili taksim sebepleri ile açılan davanın reddini, yargılama gideri ve vekalet ücretinin davacıdan alınmasına karar verilmesini talep etmiştir.

İlk Derece Mahkemesi Kararının Özeti:

Yerel Mahkeme yaptığı yargılama neticesinde;
” 1)Davanın KABULÜNE, Osmaniye İli, Merkez İlçesi,
A1
Köyü, 101 ada 32 parselde davalı
K3 adına kayıtlı olan paya ilişkin tapu kaydının iptali ile davacı
K1 adına tapuya tesciline ,

2)

Mahkememiz dosyasına depo edilen 26.129,70 TL ön alım bedelinin karar kesinleştiğinde davalıya ödenmesine,
” dair hüküm tesis etmiştir.

Kararı davalı vekili istinaf etmiştir.

İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ :

Davalıvekili istinaf dilekçesinde özetle; mahkemece tanık ve yerel bilirkişi beyanlarının yanlış yorumlandığını, taşınmazın iki parça halinde işlendiğinin mahkece gözlemi ile sabit olduğunu, davalı K3’ın taşınmazı 5-6 yıl kadar önce satın aldığını, 2017 yılında eski paydaşlar tarafından sınırının belinlendiğini, o tarihten beri herkesin kendi yerini işlediğini aralarında bir ihtilafın olmadığının sabit olduğunu belirterek yerel mahkeme kararının itirazları doğrultusunda kaldırılmasını talep etmiştir.

Davacı vekili istinafa cevap dilekçesinde özetle; yerel mahkeme kararının usul ve yasaya uygun olduğunu, davalı tarafın fiili taksim iddiasının hukuki dayanaktan yoksun olduğunu, davalı tarafın istinaf başvurusunun reddi gerektiğini, vekalet ücreti ve masrafların karşı tarafa yüklenmesini talep etmiştir.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE
Dava, Tapu İptali ve Tescil (Önalım Hakkından Kaynaklanan ) davasıdır.

Dava konusu taşınmazın Osmaniye ili, Merkez ilçesi, A1 köyü 101 ada 32 parsel sayılı taşınmazda 19/02/2019 tarihinde davalı tarafından hisse alındığı, bu sebeple önalım hakkını kullanması amacıyla davacı tarafından eldeki tapu iptali tescil davasının açıldığı, davanın kabulüne ilişkin verilen kararın davalı tarafından istinaf edildiği görülmüştür.

Dairemizce HMK’nın 355. maddesi kapsamında istinaf dilekçelerinde belirtilen sebeplerle ve kamu düzenine ilişkin hükümlerle sınırlı olmak üzere yapılan inceleme neticesinde;

Önalım hakkı; paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda payın 3. kişiye satılması halinde diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak, paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın 3. kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir.

Türk Medeni Kanunun 734. maddesi uyarınca önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilmeden önce satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini hakim tarafından belirlenen süre içinde hakimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.

Önalım davasına konu olan payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilerek her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yerin ve bu yere tekabül eden payın bir üçüncü şahsa satarsa satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması TMK’nın 2.maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmaz.Kötü niyet iddiası 14.02.1951 tarih ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca; davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemecede kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi halde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerekir.

Önalım davalarında fiili taksime değer verilmesi için, taksimin yazılı olarak yapılması ya da taşınmazın çok sayıda paydaşının bulunması halinde tüm paydaşlar tarafından fiilen kullanılan bölümleri olması gerekmez. Davacının kullandığı ve davalıya pay satan kişilerin kullandığı ayrı ayrı bölümler var ise satıcı zamanında kullanıma karşı çıkmayan, o yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda pay satışı nedeniyle önalım hakkını kullanması TMK’nın 2.maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacağı kabul edilmektedir.

Önalım hakkının kullanılmasında davacının dayandığı pay elbirliği mülkiyetine konu ise tüm ortakların birlikte dava açması veya birinin açtığı davaya diğerlerinin muvafakat etmesi gerekir. Çünkü bu gibi hallerde 11.10.1982 tarihli ve 3/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın tereke adına açıldığının kabulü gerekir. Davaya muvafakat, duruşmaya gelip bu konuda beyanda bulunmakla veya imzası noterce onaylı muvafakat belgesi ibraz edilmesi suretiyle yahut davacı adına davayı takip eden avukata vekalet verilmesi ile sağlanabilir. Bu yolda ortakların tümünün muvafakati sağlanamazsa Türk Medeni Kanununun 640. maddesi hükmü uyarınca murisin terekesine görevli mahkemede temsilci atanması için davacıya süre verilir. Temsilci davacı dışında biri olursa davacının sıfatı sona ereceğinden davayı temsilci takip eder. Dava hakkına ilişkin olan bu hususun hakim tarafından kendiliğinden öncelikle nazara alınması gerekir.

Somut olaya gelince; dosya içerisindeki tapu kayıtlarına göre davacının taşınmaza verasette iştirak halinde elbirliği ile malik olduğu dolayısıyla davacının dayandığı payın elbirliği mülkiyetine tabi olduğu anlaşılmaktadır.

O halde mahkemece, yukarıda açıklandığı üzere, diğer mirasçıların davaya muvafakatlerinin sağlanması, bunun mümkün olmaması halinde terekeye temsilci atanması için davacı tarafa uygun süre verilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerektiği anlaşılmıştır.

Tüm bu sebeplerle, davalı vekilinin diğer istinaf sebepleri şimdilik incelenmeksizin dava şartları uyarınca yeniden değerlendirme yapılmak üzere istinaf talebi yerinde görülerek Osmaniye 2.Asliye Hukuk Mahkemesinin kararının HMK’nın 353/1-a-4 maddesi uyarınca kaldırılmasına karar vermek gerekmiştir.

HÜKÜM/: Gerekçesi Açıklandığı Üzere;

1-
Davalı vekilinin istinaf başvurusunun
KABULÜ ile HMK’nın 353/1-a-6 maddesi gereğince Osmaniye 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 17/05/2022 tarih ve 2019/137 Esas 2022/116 Karar sayılı kararının
KALDIRILMASINA,

2-
Dosyanın, davanın yeniden görülmesi için mahkemesine
İADESİNE,

3-
Davalı tarafça yatırılan 657,95 TL istinaf karar harcının talebi halinde kendisine iadesine,

4-
Taraflarca yapılan yargılama giderlerinin yeniden yargılama yapacak ilk derece mahkemesince değerlendirilmesine,

5-
İstinaf incelemesi sırasında duruşma açılmadığından taraflar lehine vekalet ücreti takdirine yer olmadığına,

6-
HMK nın 359/3. maddesi gereğince tebliğ işlemlerinin yapılması için dosyanın mahkemesine iadesine,
Dair; dosya üzerinden tarafların yokluğunda oy birliğiyle HMK 362/1-a maddesi gereği kesin olmak üzere karar verildi. 28/09/2023