Adana Avukat Saim İncekaş | Adana Boşanma Avukatı, Ceza Avukatı, Şirketler ve Miras Avukatı Adana Avukatlık Hizmetlerinde Güven ve Tecrübe T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
İ S T İ N A F K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
DAVACI :
VELİ
İKİZ
– 20795037722
VEKİLİ :
Av.
K1
DAVALI : K2- -N1
VEKİLİ :
Av.
K3
DAVANIN KONUSU : Tapu İptali Ve Tescil (Önalım Hakkından Kaynaklanan)
Mersin 7. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2018/334 Esas 2020/49 Karar sayılı dosyasında verilen 13/02/2020 tarihli karara karşı davalı vekili tarafından yapılan istinaf başvurusu üzerine dosya üzerinde yapılan inceleme neticesinde;
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Tarafların İddia ve Savunmalarının Özeti:
Davacı vekilinin dava dilekçesinde özetle;
Müvekkilinin Mersin ili, Mezitli ilçesi, A3 Mevkiinde bulunan ve tapuda 342 parselde kayıtlı olan taşınmazın hisse sahibi olduğunu, taşınmazın bir kısım hisselerinin diğer hissedarlar tarafından davalıya satıldığını ve davalı adına tapuda tescil edilmiş olduğunu öğrenmiş bulunduğunu, hisse satışı sırasında ön alım hakkının kullanılmasını önlemek amacıyla taşınmazın değerini gerçek değerinden fazla gösterdiğini, bu nedenle beyan edilen satış bedeline de itiraz ettiğini ve öncelikle taşınmazın gerçek değerinin tespiti talep ettiğini, yasal süresi içerisinde kanuni ön alım hakkını kullanmak istediğini, davalıya satılan hisselerin tespit edilecek gerçek satış bedeli ile tapu masraflarını mahkemece belirlenecek yere yatırmaya hazır olduğunu, bu nedenlerle davalı adına kayıtlı hisselerin gerçek değerinin bilirkişi aracılığıyla tespit edilerek gerçek satış bedeli ile tapu harç ve masrafları tarafından karşılanmak suretiyle davalı adına olan tapu hisselerinin iptaline, müvekkili adına tesciline, yargılama giderlerinin davalı üzerinde bırakılmasına karar verilmesini dava ve talep etmiştir.
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle;
Muvazaa iddiasının yersiz ve hukuki dayanaktan yoksun olduğunu, davacının önalım bedelinin tapuda gösterilen değerden az olduğunu ileri sürdüğünden ve bedelde muvazaa iddiasında bulunduğundan bu iddiasını kanıtlamak zorunda olduğunu, bu iddiasını kanıtlayamaması halinde iddia edilen bedel ile tapuda gösterilen bedel arasındaki fark üzerinden müvekkili lehine vekalet ücretine hükmedilmesini talep ettiğini, açılan davayıdavaya cevap süresi içinde tapu resmi senedindeki gerçek değer üzerinden kabul ettiğini, müvekkili tarafından yasal cevap süresi içinde davanın kabul edildiğinden müvekkili aleyhine vekalet ücreti ve yargılama giderlerine hükmedilmemesini talep etmiştir.
İlk Derece Mahkemesi Kararının Özeti:
Yapılan yargılama neticesinde; Dava konusu hisse bedelinin satış tarihi itibariyle 121.000,00 TL olduğu tespit edildiği, bilirkişi raporunda emsal alınan taşınmazlara göre bedel tespiti yapılmış olup, tapu satışındaki bedel ile bilirkişi raporu arasında fahiş fark olması nedeniyle davacının bedelde muvazaa iddiasını ispatlamış olması nedeniyle davanın bilirkişi raporunda belirlenen değer ile tapu satış masrafları miktarı olan 125.387,50 TL üzerinden davacının önalım hakkını kullanabileceği anlaşılmış, bu miktar davacı vekili tarafından mahkeme veznesine depo edilmekle;
Davanın
KABULÜNE
,
Mersin ili, Mezitli ilçesi, A3 Mevki, 342 Parsel sayılı taşınmazda davalı K2 hissesi olan 11/84 payın ön alım hakkı nedeniyle tapu kaydının
İPTALİ ile dava konusu payın davacı adına tapuya
TESCİLİNE,
Mahkeme kararının kesinleşmesine müteakip ön alım bedeli olan 125,387,50 TL’nin davalıya ödenmesine, dair karar verildiği görülmüştür.
Kararı davalı vekili istinaf etmiştir.
İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ :
Davalı vekili istinaf dilekçesinde özetle; yerel mahkemece verilen kararın usul ve yasaya aykırı olduğunu, davacı tarafından bedelde muvazaa iddiası kanıtlanamadığından davanın bilirkişi raporunda yazan değer üzerinden kabul edilmesinin yasaya ve yargıtay içtihatlarına aykırı olduğunu, hükme esas alınan bilirkişi raporunun hüküm kurmaya elverişli olmadığını, bilirkişi raporuna karşı itiraz dilekçelerinde emsal olarak sundukları benzer özellikleri haiz Mersin İli, Yenişehir İlçesi, A4. 122 ada 25 parsel sayılı taşınmaza ilişkin alınan Mersin 3.Asliye Hukuk Mahkemesinin 2017/627 Esas sayılı dosyası emsal incelemesine dahi alınmadığını, internet üzerinden taşınmazı satan kişilerin verdiği bilgiler doğrultusunda eksik inceleme yapıldığını, yerel mahkeme kararının kaldırılması ile davacının bedelde muvazaa iddiası kanıtlanmamış olduğundan tapuda gerçek ve resmi satış bedeli olan 205.000,00 TL ile müvekkilince ödenen 4.100,00 TL tapu harcı ve 287,50 TL döner sermaye bedeli toplamı olan 209.387,50 TL şufa bedelini depo etmesi için istinaf incelemesi sırasında süre verilerek sonucuna göre yeniden hüküm kurulmasını, vekalet ücreti ve yargılama giderlerinin davacı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
Davacı vekilinin istinafa cevap dilekçesinde özetle; dava konusu taşınmaz hisseleri ile ilgili olarak aynı tarihte ve aynı anda iki satış gerçekleştirildiğini, birincisi K4 tarafından davalıya yapılan satış, diğeri ise elbirliği halinde satılan taşınmaz olup, satış bedeli olarak 165.000,00 TL olarak beyan edildiğini, taşınmaza ait hisselerin satış birim fiyatları arasında çok büyük farklar olduğunu, davalı K2, bir kısım taşınmaz hisselerini K4’den m²’sini 105,53 TL bedelle almışken, aynı tarihte ve aynı resmi senetle, aynı taşınmazın elbirliği halinde satılan hisselerinin m² satış bedelini muvazaalı olarak 241,20 TL olarak aldığını, aynı resmi senetle yapılan taşınmaz hisseleri arasındaki iki kattan daha fazla olan bu fark satışı yapan kişiler tarafından da görüldüğünü ve bilindiğini, bu durumda elbirliği halinde satılan taşınmazın bedelinin muvazaalı olduğunun taraflarca da bilinmediğini belirterek usul ve yasaya uygun yerel mahkeme kararına yönelik yapılan istinaf başvurusunun reddine karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:
Dava Tapu İptali Ve Tescil (Önalım Hakkından Kaynaklanan) davasıdır.
Dava konusu taşınmazın paydaşlarından olan K5 tarafından davalı aleyhine önalım davası açıldığı, taşınmazın mahkemece tespit edilen bedeli ve alıcıya düşen tapu harcının depo edilerek davanın kabulüne ilişkin hüküm kurulduğu görülmüştür.
Dairemizce HMK’nın 355. maddesi kapsamında istinaf dilekçelerinde belirtilen sebeplerle ve kamu düzenine ilişkin hükümlerle sınırlı olmak üzere yapılan inceleme neticesinde;
Dava; önalım hakkının kullanılması nedeniyle davalı adına kayıtlı payın iptali istemine ilişkindir.
Önalım hakkı; paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda payın 3. kişiye satılması halinde diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak, paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın 3. kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir.
Türk Medeni Kanunun 734. maddesi uyarınca önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilmeden önce satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini hakim tarafından belirlenen süre içinde hakimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.
Davalının payın devrine ilişkin resmi senetle yapılan satış akdinin tarafı olduğundan kendi muvazaasına dayanamayacağından gerçek satış bedelinin tapuda gösterilen bedelden daha fazla olduğu yönündeki bedelde muvazaa savunması dinlenemez. Bu nedenle davalının resmi senette ödemiş olduğu gösterilen satış bedeli ile tapu harç ve masraflarından oluşan önalım bedelini ödemek suretiyle davacıya önalım hakkı kullandırılabilir.
Gerçek bir satışın söz konusu olmadığı, satım niteliğinde olmayan temliklerde ise 20/03/1957 tarih 1956/12 Esas 1957/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca miras hukukundan kaynaklanan amaçlarla yapılan bedelsiz satışların gerçekte bağış işlemi olmasına rağmen satış işlemi olarak gösterildiği, “Müşterek mülkün hissedarı hissesini karı, kocaya, evlada veyahut akrabaya temlik etmesi halinde şeklen satış akdi bulunsa bile hakikatte satıştan gayrı miras hukukuna müteferri maksatların veya hibe gibi mülahazaların hakim olduğu ahvalde Medeni Kanunun hakiki satışlarda kabul eylediği şufa hakkının cereyan etmeyeceğine” ilişkin içtihat metni de göz önünde bulundurulduğunda bedel karşılığı olmayan satışların akrabalık münasebeti sebebiyle bağış kabul edilmesi gerektiği, bağış amacıyla yapılan bu satışlarda ise önalım hakkının kullanılamayacağı anlaşılmaktadır.
Dosyanın incelenmesi neticesinde, davacının Mersin İli, Mezitli İlçesi, A5 342 parsel sayılı taşınmazın maliklerinden olmakla birlikte incelenen tapu kaydına göre taşınmaza el birliği ile malik olduğu, tüm ortakların birlikte dava açması veya birinin açtığı davaya diğerlerinin muvafakat etmesi gerekir. Çünkü bu gibi hallerde 11.10.1982 tarihli ve 3/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın tereke adına açıldığının kabulü gerekir. Davaya muvafakat, duruşmaya gelip bu konuda beyanda bulunmakla veya imzası noterce onaylı muvafakat belgesi ibraz edilmesi suretiyle yahut davacı adına davayı takip eden avukata vekalet verilmesi ile sağlanabilir. Bu yolda ortakların tümünün muvafakati sağlanamazsa Türk Medeni Kanununun 640. maddesi hükmü uyarınca murisin terekesine görevli mahkemede temsilci atanması için davacıya süre verilir. Temsilci davacı dışında biri olursa davacının sıfatı sona ereceğinden davayı temsilci takip eder. Dava hakkına ilişkin olan bu hususun hakim tarafından kendiliğinden öncelikle nazara alınması gerekir.
Dosya içerisindeki tapu kayıtlarına göre, davacı K5 ‘in taşınmaza verasette iştirak halinde elbirliği ile malik olduğu dolayısıyla bu davacının dayandığı payın elbirliği mülkiyetine tabi olduğu anlaşılmaktadır.
O halde mahkemece, yukarıda açıklandığı üzere, davacı K5 yönünden diğer mirasçılarının davaya muvafakatlerinin sağlanması, bunun mümkün olmaması halinde terekeye temsilci atanması için davacı tarafa uygun süre verilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerektiği anlaşılmış olup, bu usulü eksiklik giderildikten sonra dava şartı olan taraf koşulu yerine getirilerek davaya devam edilmelidir.
Mahkemenin kabulü kapsamında yapılan incelemede ise, davacıların ayrıca dava dilekçesi ile dava değerini 30.000,00 TL göstererek davalı tarafından alınan taşınmazın bedelinde muvazaa yapıldığını iddia ederek dava açmışlar ise de incelenen dosya kapsamına göre muvazaa iddiasının ispatlanamadığı, dosya içerisinde bulunan resmi akitte gösterilen bedel üzerinden önalım bedelinin depo edilmesi gerekmektedir.
492 sayılı Harçlar Kanunun 30. Maddesi gereğince; “Muhakeme sırasında tesbit olunan değerin, dava dilekçesinde bildirilen değerden fazla olduğu anlaşılırsa, yalnız o celse için muhakemeye devam olunur, takip eden celseye kadar noksan değer üzerinden peşin karar ve ilam harcı tamamlanmadıkça davaya devam olunmaz. (HMK’nın 447/2 maddesi yollamasıyla 150. maddesi) Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 409. maddesinde gösterilen süre içinde dosyanın muameleye konulması, noksan olan harcın ödenmesine bağlıdır.” Madde metninden eksik harcın tamamlanmaması durumunda öncelikle dosyanın işlemden kaldırılmasına karar verilmesi, yasada belirtilen süre içerisinde eksik harcın tamamlanmaması durumunda davanın açılmamış sayılmasına karar verilmesi gerektiği açıktır.
Mahkemece, davacının muvazaa iddiası yerinde görülmediği takdirde yapılması gereken iş; satış akdindeki bedel üzerinden harcın tamamlatılması olmalıdır.
492 sayılı Harçlar Kanunu’nun 30 ve 32. maddeleri uyarınca davacı, dava harçlarını ödemek zorundadır.492 sayılı Harçlar Kanunu’nun 30. ve 32. maddelerinde, harcın ödenmemesi halinde yargılamaya devam olunamayacağı ve müteakip işlemlerin yapılamayacağı öngörülmüştür. Dava açılırken peşin olarak ödenmesi gereken harcın eksik ödenmesi halinde, eksik harcın ne şekilde tamamlatılacağı 492 sayılı Harçlar Kanunu’nun 30. maddesinde açıklanmıştır.
Buna göre dava harçlarının eksik ödendiğinin yargılama sırasında anlaşılması halinde, yalnızca o celseye devam olunur ve davacı tarafa eksik harcı tamamlaması için uygun bir mehil verilir. Harç tamamlanmadıkça yargılamaya devam olunmaz. Mahkemece verilen süre içinde eksik harcın tamamlanmaması halinde, dosyanın işlemden kaldırılmasına karar vermek gerekir. Bu durumda, mahkemece, eksik harcın tamamlatılması için anılan Kanun’un 30. maddesi gereği işlem yapılması gerekirken, muvazaa iddiası ispatlanmış gibi tespit edilen bedel üzerinden davanın kabul edilmesi de doğru olmamıştır.
Yukarıda yapılan açıklamalar gözönünde bulundurularak davalı vekilinin istinaf talebi yerinde görülerek Mersin 7.Asliye Hukuk Mahkemesi kararının HMK’nın 353/1-a-4 maddesi uyarınca kaldırılmasına karar vermek gerekmiştir.
HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere
1-
Davalı vekilininistinaf talebinin
KABULÜ ile, Mersin 7. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2018/334 Esas 2020/49 Karar sayılı 13/02/2020 tarihli kararın HMK’nın 353/1-a-4 maddesi uyarınca
KALDIRILMASINA
,
2-
Dosyanın davanın yeniden görülmesi için mahkemesine
İADESİNE,
3-
Davalı tarafından yatırılan 2.141,31TL istinaf karar harcının talep halinde yatıran tarafa iadesine,
4
-Taraflarca yapılan yargılama giderinin yeniden yargılama yapacak ilk derece mahkemesince değerlendirilmesine,
5-
İstinaf incelemesi sırasında duruşma açılmadığından taraflar lehine vekalet ücreti takdirine yer olmadığına,
6-
HMK nın 359/3. maddesi gereğince tebliğ işlemlerinin yapılması için dosyanın mahkemesine iadesine,
Dair; dosya üzerinden yapılan inceleme sonucu tarafların yokluğunda oy birliğiyle
KESİN olmak üzere karar verildi. 03/11/2020
