Adana BAM, 4. HD., E. 2019/2100 K. 2019/1209 T. 1.11.2019

T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
İ S T İ N A F K A R A R I
İNCELENEN KARARIN

DAVACI : K1- N1

VEKİLİ :

Av.
K2

DAVALI : K3- N2

VEKİLİ :

Av.
K4

DAVANIN KONUSU : Tapu İptali Ve Tescil (Önalım Hakkından Kaynaklanan)

Ceyhan 3.Asliye Hukuk Mahkemesinin 2018/139 Esas 2019/158 Karar sayılı dosyasında verilen 28.05.2019 tarihli karara karşı davalı vekili tarafından yapılan istinaf başvurusu üzerine dosya üzerinde yapılan inceleme neticesinde;

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:

Tarafların İddia ve Savunmalarının Özeti:

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle;

Müvekkili K1’nun Adana ili Ceyhan ilçesi, A1 Mevkii 103 Parselin paydaşı olduğunu, tapuda haricen taşınmazın paylı mülkiyete dönüştürüldüğünü ve 24/05/2018 tarihinde gayrimenkuldeki diğer paydaşlardan K5, K6, K7, K8, K9, K10, K11 ve K12’nun paylarını davalı K3’e satıldığını öğrendiğini, davalıya ait payın tapu kaydının iptali ile müvekkil adına tescil edilmesine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle
; Dava konusu taşınmazın satış öncesinden ve sonrasında paydaşlar arasında rızai taksim yapıldığını, Yargıtayın paydaşlar arasında bu neviden paylaşımın varlığının bulunduğu gayrimenkullerde yapılacak satışlarda şufa hakkının cereyan edemeyeceğini kabul ettiğini, işbu açılan davanın reddine, bu talepleri yerinde görülmezse bilirkişilerce belirlenecek taşınmaz hissesinin gerçek değeri ve tapu masrafları üzerinden hüküm kurulmasına, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

İlk Derece Mahkemesi Kararında; Yapılan yargılama neticesinde;

Davaya konu taşınmaz satışının, davacı tarafa (diğer paydaşa) noter aracılığı ile bildirim yapılmadığının dosyanın incelenmesinden tespit edildiği, satışın bildirimi yapılmadığına göre, davacının, satışın üzerinden 2 yıl geçmeden yasal ön alım hakkını kullanmak üzere açtığı davanın süresinde olduğu,önalım davalarında fiili taksime değer verilmesi için taksimin yazılı olarak yapılması ya da taşınmazın çok sayıda paydaşının bulunması halinde tüm paydaşların fiilen kullandığı bölümlerin olması gerekmeyeceği,dinlenen tanık beyanlarından davalı tarafın fiili taksim savunması kanıtlanamamış olup davalı tarafın bu savunmasına da itibar edilmediği,
Davacı tarafından davalı aleyhine açılan ön alım davasının
KABULÜNE, dava konusu Adana İli, Ceyhan İlçesi, A2 Mahallesi, 103 Parsel sayılı taşınmazdaki davalı K13 oğlu K3 adına kayıtlı 25/1128 hisseye ilişkin tapu kaydının yasal ön alım hakkı nedeniyle
İPTALİNEve
K14 oğlu K1 adına
TAPUYA KAYIT VE TESCİLİNE,
Davacı tarafından depo edilen
92.316,00-TL ön alım bedelinin karar kesinleştiğinde davalıya
ÖDENMESİNE, dair karar verildiği görülmüştür.

Kararı davalı vekili istinaf etmiştir.

İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ :

Davalı vekili istinaf dilekçesinde özetle;

Yerel mahkeme tarafından deliller yanlış ve eksik değerlendirilerek hüküm kurulduğunu, dava konusu taşınmazda paydaşlar arasında rızai taksim yapıldığı tanık beyanları ile mahkemece alınan bilirkişi raporlarında ispatlandığını ancak mahkemece aksi yönde usul ve yasaya aykırı hüküm tesis edildiğini, müvekkilin dava konusu 103 parseldeki taşınmazın 25/128 hissesini 2018 yılında dava dışı paydaşlardan 142.900,00 TL bedelle satın aldığını, taşınmazda gerek satış öncesi gerekse satış sonrası paydaşlar arasında rızai fiili taksim yapıldığını, taşınmazda fiili taksimin bulunduğu bilirkişi raporları ile keşif mahallinde dinlenen tanık beyanlarında taşınmazın dört parça halinde kullanıldığının tespit edildiğini, yerel mahkeme kararının Yargıtay Kararlarına aykırı olduğunu, davacı önce kendisine satışı teklif edilen bu yeri fiyatın yüksek olması sebebiyle almadığı ancak müvekkile satışından sonra kanunun arkasına dolanarak tapuda gösterilen bedel üzerinden iş bu şufa davasını açtığını, eksik ve yanlış inceleme sonucu hukuka aykırı verilen yerel mahkeme kararının kaldırılmasını talep etmiştir.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ ve GEREKÇE:

Dava, Tapu İptali ve Tescil (Önalım Hakkından Kaynaklanan) davasıdır.

Dava konusu taşınmazın Adana ili, Ceyhan ilçesi, A2 Mahallesi 103 parsel 38,500m² tarla vasfında tapuya kayıtlı olup, davalı K3 tarafından 25/128 hissenin 24.05.2018 tarihinde satın alındığı, davacı tarafından 20.06.2018 tarihinde yasal süre içerisinde eldeki davanın açıldığı, davacının taşınmazda 5/128 hisse karşılığı 1.503,91 m² yerinin bulunduğu görülmüştür.

Dava konusu taşınmazın resmi satış sözleşmesinde gösterilen bedel ve alıcıya düşen satış masrafları depo ettirilerek davanın kabulüne karar verildiği görülmüştür.

Dairemizce HMK’nın 355. maddesi kapsamında istinaf dilekçelerinde belirtilen sebeplerle ve kamu düzenine ilişkin hükümlerle sınırlı olmak üzere yapılan inceleme neticesinde;

Dava; önalım hakkının kullanılması nedeniyle davalı adına kayıtlı payın iptali istemine ilişkindir.

Önalım hakkı; paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda payın 3. kişiye satılması halinde diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak, paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın 3. kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir.

Türk Medeni Kanunun 734. maddesi uyarınca önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilmeden önce satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini hakim tarafından belirlenen süre içinde hakimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.

Davalının payın devrine ilişkin resmi senetle yapılan satış akdinin tarafı olduğundan kendi muvazaasına dayanamayacağından gerçek satış bedelinin tapuda gösterilen bedelden daha fazla olduğu yönündeki bedelde muvazaa savunması dinlenemez. Bu nedenle davalının resmi senette ödemiş olduğu gösterilen satış bedeli ile tapu harç ve masraflarından oluşan önalım bedelini ödemek suretiyle davacıya önalım hakkı kullandırılabilir.

Gerçek bir satışın söz konusu olmadığı, satım niteliğinde olmayan temliklerde ise 20/03/1957 tarih 1956/12 Esas 1957/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca miras hukukundan kaynaklanan amaçlarla yapılan bedelsiz satışların gerçekte bağış işlemi olmasına rağmen satış işlemi olarak gösterildiği, “Müşterek mülkün hissedarı hissesini karı, kocaya, evlada veyahut akrabaya temlik etmesi halinde şeklen satış akdi bulunsa bile hakikatte satıştan gayrı miras hukukuna müteferri maksatların veya hibe gibi mülahazaların hakim olduğu ahvalde Medeni Kanunun hakiki satışlarda kabul eylediği şufa hakkının cereyan etmeyeceğine” ilişkin içtihat metni de göz önünde bulundurulduğunda bedel karşılığı olmayan satışların akrabalık münasebeti sebebiyle bağış kabul edilmesi gerektiği, bağış amacıyla yapılan bu satışlarda ise önalım hakkının kullanılamayacağı anlaşılmaktadır.

Önalım davasına konu olan payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilerek her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yerin ve bu yere tekabül eden payın bir üçüncü şahsa satarsa satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması TMK’nın 2.maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmaz.Kötü niyet iddiası 14.02.1951 tarih ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca; davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemecede kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi halde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerekir.

Önalım davalarında fiili taksime değer verilmesi için, taksimin yazılı olarak yapılması ya da taşınmazın çok sayıda paydaşının bulunması halinde tüm paydaşlar tarafından fiilen kullanılan bölümleri olması gerekmez. Davacının kullandığı ve davalıya pay satan kişilerin kullandığı ayrı ayrı bölümler var ise satıcı zamanında kullanıma karşı çıkmayan, o yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda pay satışı nedeniyle önalım hakkını kullanması TMK’nın 2.maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacağı kabul edilmektedir.

Davalı her ne kadar dava konusu taşınmazda fiili taksim olduğunu bu sebeple davanın reddine karar verilmesi gerektiğini belirterek istinaf talebinde bulunmuş ise de, dava konusu taşınmazın parsel sorgulama ekranı ve dosya içerisinde bulunan fotoğrafların değerlendirilmesi neticesinde bir bütün halinde kullanıldığı, üzerinde taksime ilişkin herhangi bir iz ve emarenin bulunmadığı, bir kısım davalı tanıkları taşınmazın hissedarlar tarafından ayrı ayrı kullanıldığını ve sürüldüğünü beyan etmiş ise lerde bu hususun yargılama aşamasında oluşturulduğu, önceye dayalı dava konusu taşınmazı satan hissedarların müstakil ve ayrı kullandıkları alanın olmadığı, tüm bu sebeplerle davalı tarafın istinaf taleplerinin yerinde görülmediği anlaşıldığından HMK’nın 353/1-b-1 maddesi gereğince davalı tarafın istinaf talebinin esastan reddine karar vermek gerekmiştir.

H Ü K Ü M/:Gerekçesi yukarda açıklandığı üzere;

1-
Davalı vekilinin Ceyhan 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 28.05.2019 tarih ve 2018/139 Esas 2019/158 Karar sayılı kararına karşı yaptığı istinaf talebinin HMK’nın 353/1-b-1 maddesi gereğince
ESASTAN REDDİNE,

2-
Davalı tarafından yatırılan peşin yatırılan 1.577,00 TL ve 44,40 TL istinaf karar harcının alınması gereken 6.306,11 TL istinaf karar harcından mahsubu ile 4.684,71 TL istinaf karar harcın davalıdan alınarak Hazineye İrat Kaydına,
3
–
İstinaf incelemesi sırasında duruşma açılmadığından taraflar lehine vekalet ücreti takdirine yer olmadığına,

4-
İstinaf yargılama giderlerinin davalı üzerinde bırakılmasına,

5-
Kararın birer örneğinin taraflara tebliğine,
Dair, dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunun 361/1. maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 2 hafta içerisinde Yargıtay nezdinde gidilebilecek temyiz yasa yolu açıkolmak üzere oybirliği ile karar verildi.