Adana Avukat Saim İncekaş | Adana Boşanma Avukatı, Ceza Avukatı, Şirketler ve Miras Avukatı Adana Avukatlık Hizmetlerinde Güven ve Tecrübe İ S T İ N A F K A R A R I
DAVANIN KONUSU : Kamulaştırma (Bedel Tespiti Ve Tescil)
Adana 1.Asliye HukukMahkemesinin 2016/763 Esas 2018/218 karar sayılı dosyasında verilen 22.03.2018 tarihli karara karşı taraf vekilleri tarafından yapılan istinaf başvurusu üzerine dosya üzerinde yapılan inceleme neticesinde;
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Tarafların İddia ve Savunmalarının Özeti:
:
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davacı idarenin görevli bulunduğu kamu hizmeti için gerekli olduğu anlaşılan A2 çevre yolu yol yapım ve emniyet sahasına rastlayan taşınmazların kamulaştırmasına dahil gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerin mülkiyetinde bulundukları tespit edilen ve kamulaştırma planında gösterilen yol güzergahına isabet eden dava konusu Adana ili Seyhan ilçesi A1 Mah. 1037 Ada 5 Parsel nolu 16.836,00 m² yüzölçümlü taşınmazın 3.444,83 m² lik kısmının davacı tarafça kamulaştırılmak istendiğini, kamulaştırılmak istenilen taşınmaz maliklerinden pazarlık usulü ile satın alınmak istendiğini, ancak anlaşma sağlanamadığını, “Anlaşmazlık Tutanağı” düzenlenerek görüşmelere son verildiğini, bu nedenle davanın kabulü ile, dava konusu Adana ili Seyhan ilçesi A1 Mah. 1037 Ada 5 Parsel nolu 16.836,00 m² yüzölçümlü taşınmazın 3.444,83 m² lik kısmı için üzerindeki mütemmim cüz ve teferruatlarının kamulaştırma bedelinin tespitine, tespit edilen bu bedelin mahkemece belirlenecek hak sahiplerine peşin ödenmesi kaydıyla tüm takyidatlardan ari olarak davacı adına tesciline, yol olarak terkinine, yargılama giderleri ve ücreti vekaletin davalılar üzerine bırakılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
Davalılar vekili cevap dilekçesinde özetle; taşınmazın arsa niteliği ve üzerindeki tamamlayıcı unsurlar dikkate alınarak bilirkişilerden oluşturulacak heyet marifetiyle keşif yapılmasına, tespit edilen kamulaştırma bedelinin dava tarihinden itibaren kamu alacakları için öngörülen en yüksek oranda faizi ile birlikte peşin ödenmesine, ödeme karşılığında taşınmazın davacı idare adına tapuda tesciline, yargılama giderleri ve ücreti vekaletin davacı üzerine bırakılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ :
Yapılan yargılama neticesinde;
Davanın KABULÜ ile,
Dava konusu Adana ili Seyhan ilçesi A1 Mah. 1037 Ada 192 Parsel sayılı taşınmazın davalı adına olan tapusunun iptali ile davacı adına tapuda yol olarak tesciline,
Dava konusu olan taşınmazın kamulaştırma bedelinin 440.166,60 TL olarak TESPİTİNE,
440.166,60 TL nin davalılara tapudaki hisseleri oranında ÖDENMESİNE, ödenecek bedele 2942 sayılı Kanunun 10/9 maddesi gereğince 13/04/2017 tarihinden itibaren karar tarihine kadar yasal faiz işletilmesine, dair hüküm kurmuştur.
Kararı taraf vekilleri istinaf etmiştir.
İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ :
Davacı Karayolları Genel Müdürlüğü vekili istinaf dilekçesinde özetle;
1-
Hükme esas alınan bilirkişi raporunda dava konusu taşınmaz üzerinde bulunan ve dava tarihi itibari ile şu anda 31 yaşında olan 47 adet, 26 yaşında 22 adet ve 4 adet 7 yaşında Trabzon hurma ağacı mevcut olduğunu, ancak kamulaştırılan alana, 6×6 aralıklar ile bir kapama Trabzon hurma bahçesi için olması gereken portakal ağacı sayısı 96 adet olduğunu, fakat dava konusu taşınmaz üzerinde toplamda karışık yaşlarda 73 adet hurma ağacı olduğundan kapama bir bahçe kabul edilebilecek sayıda hurma ağacının olmadığını, bilirkişilerin dava konusu taşınmazın m2 birim bedelini bulmak için uygun bir münavebe uygulaması ve m2 birim bedel belirlemesi gerektiğini,
2-Bilirkişi heyetinin kapama Trabzon hurma bahçesi olarak bulmuş olduğu m2 birim bedel üzerinden %50 objektif değer artışı uygulamış olup objektif değer artışına sebep olarak gösterdikleri nedenler zaten kapitalizasyon faiz oranının hesabında dikkate alınan hususlar olduğundan ayrıca objektif değer artışı uygulanması yanlış olduğunu, böyle bir değerlendirme yapılması mükerrer bir değerlendirmeye ve haksız zenginleşmeye sebep olduğu,
3-Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 01.01.2007 tarih ve 2007/160 Esas 2007/189 Sayılı Kararında da taşınmazın il merkezine yakınlığı, ulaşım faktörünün kolaylıklar getirdiği gerekçesiyle objektif değer artışı olamayacağı bu unsurların kapitalizasyon faiz oranının seçilmesinde de dikkate alındığından, belirtilen bu unsurların kesinlikle objektif artırım sebebi olamayacağının belirtildiğini,
4-Yenibir Bilirkişi Heyeti Yargı kararlarınıda göz önüne alarak daha gerçekçi ve adil Net Gelir yöntemini esas alarak yeni bir rapor hazırlaması gerekmekte iken itirazlarımız açıklığa kavuşturulmadan karar verildiğini, hukuka ve hakkaniyete aykırı olarak verilen kararın kaldırılmasını talep etmiştir.
Davalılar vekili istinaf dilekçesinde özetle;
1-Dava konusu taşınmazın Belediye sınırları içerisinde 1/25000 ve 1/5000 ölçekli nazım plan içerisinde olduğunu, belediye hizmetlerinden yararlandığını, A3 ve A1 mahalleleri yerleşim yerleri arasında, D-400 yoluna yakın konumda olduğunu, taşınmazın emlak vergisine esas asgari değeri 71,27 TL/m² olduğunu, taşınmazın arsa niteliğinde olduğunun kabulünün gerektiğini, arazi niteliğine göre karar verilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğunu,
2-BAM ve Yerleşik Yargıtay Kararlarına konu davalardaki taşınmazların özellikleriyle birlikte değerlendirildiğinde dava konusu taşınmazın da arsa niteliğinde kabulünün gerektiğini,
3-Hükme esas alınan bilirkişi raporunda sulu tarım arazisi kapitalizasyon faiz oranının %4 oranında hesaplanması gerekirken, %5 oranında hatalı hesaplandığını,
4-Davaya konu taşınmazın konumu , arsa kabulüne yeterli sayılabilmesi için yeterli olan özellikleri dikkate alındığında değer artırıcı objektif nedenlere dayalı olarak yapılacak artırımın en az %500 oranında olması gerektiğini,
5-Kamulaştırma neticesi taşınmaz 3 parçaya bölündüğünden oluşacak yüksek kot farkı nedeni ile kamulaştırmadan arta kalan kısımlarda büyük oranda değer kaybı olacağını,
6-İdare lehine vekalet ücretine hükmedilmesinin hatalı olduğunu, belirterek yerel mahkeme kararının kaldırılmasını talep etmiştir.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE
:
HMK 355.madde gereği istinaf sebepleri ve kamu düzeni ile ilgili hususlarla sınırlı olarak yapılan istinaf incelemesinde;
Taraflar arasındaki davanın kamulaştırma bedelinin tespiti, davacı idare adına tescil ve yol olarak terkini taleplerinden ibaret olduğu, dava konusu taşınmazın Adana ili Seyhan ilçesi A1 Mahallesi 1037 ada 5 nolu ana parselin (16836,00 m²), 3444,83 m²’lik kısmının ifraz olunarak 1037 ada 192 parsel numarası ile tapuya yol olarak kaydedildiği, davalıların taşınmazda 1/5 eşit hisse ile malik oldukları, idarece tespit edilen toplam değerin 158.924,65 TL olup arazi üzerinde ağaç nevinden muhtesat bulunduğu, değer tespitine göre taşınmazın m² birim değerinin 26,47 TL den hesaplandığı, mahkemece yapılan keşif sonrası düzenlenen fen bilirkişisi raporuna göre, kamulaştırma nedeniyle yapılan ifraz sonucu 1037 ada 5 nolu ana parselin 1037 ada 191,192 ve 193 nolu parsellere ayrıldığı, dava konusu 192 parselin 3444,83 m² ve yol vasfında davalılar adına tapuda kayıtlı bulunduğu, 191 parselin 9661,93 m2 ve tarla vasfı ile, 193 parselin ise 3729,24 m² ve tarla vasfı ile davalılar adına tapuya kayıtlandığı, dava konusu parselin A1 mahallesine 377 mt., solundaki yola 194 mt mesafede olduğu, heyet raporunda ise; parselin imar uygulaması görmemiş kadastro parseli olup, herhangi bir DOP Kesintisi yapılmadığı, 2016 yılı emlak vergi değerinin 71,27 TL/m² olduğu, parselin meskun mahalde yer alıp tüm alt yapı hizmetlerinden yararlandığı, en yakın meskun mahalle uzaklığının 250 m olduğu, parselin 2016 yılında 1/1000 ölçekli uygulama imar planı içine alındığı ve planın dosya kapsamında bulunduğu, parselin 2007 tarihli 1/25000 ve 2008 tarihli 1/5000 ölçekli planlarda 3.Etap Nazım İmar Planı Revizyonu dahilinde yer aldığı, 1/5000’lik planda 100 m’lik Güney Çevre Yolu olarak planlandığı, sulu tarım arazisi vasfında kabul edilip kapitalizasyon faiz oranının %5 alındığı ve %50 objektif değer artışı uygulanması sonucu kapama meyve bahçesi vasfı ile (Trabzon Hurması) m² birim değerinin 127,78 TL’den toplam kamulaştırma bedelinin 440.166,60 TL olarak hesaplandığı, yerel mahkemece raporun esas alınarak hüküm kurulduğu görülmektedir.
Dava konusu taşınmazın arsa ve tarla niteliğinde yapılan araştırma ve tespitlerin yetersiz olduğu, hükme esas alınan bilirkişi heyet raporunda taşınmazın arazi vasfında olduğu kabul edilerek taşınmaza değer biçilmiştir. Mahkemece öncelikle dava konusu taşınmazın niteliği doğru tespit edildikten sonra tespit edilen niteliğine göre Kamulaştırma Kanunu’ nun 11.maddesine göre değer tespitinin yapılması gerekir.
Bakanlar Kurulunun, Yargıtayca kısmen benimsenen 28/02/1983 ve 1983/6122 sayılı kararı uyarınca, belediye ve mücavir alan sınırları içerisinde kalan bir taşınmazın arsa niteliğinde kabulü için, uygulama imar planı (genelde 1/1000 ölçekli) ile iskan sahası olarak ayrılmış yerlerde bulunması esastır. Aynı karara göre, imar planında yer almayan bir taşınmazın, arsa sayılabilmesi için ise, belediye veya mücavir alan sınırları içinde olmakla beraber belediye hizmetlerinden (belediyece meskun olduğu için veya meskun hale getirileceği için sunulan yol, su, elektrik, ulaşım, çöp toplama, kanalizasyon, aydınlatma vs.) yararlanan ve meskun yerler arasında bulunması gerekir. Taşınmaz belediye nazım imar planı (1/5000 ve daha büyük ölçekli) içinde ise, Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 17/04/1998 ve 1996/3-1998-1 sayılı kararı uyarınca, bu plan kapsamına alındığı tarih ve plandaki konumu, alt yapı hizmetlerinden yararlanma ve ulaşım olanakları, belediye merkezine uzaklığı, kullanım biçimi itibariyle iskan amacına yönelik yapılaşma olasılıkları da değerlendirilmek üzere araştırılmalıdır.
Tüm bu araştırmalardan sonra dava konusu taşınmazın arsa veya tarım arazisi niteliğinin belirlenmesi, arsalarda emsal taşınmaz metoduna göre, tarım arazilerinde ise gelir metoduna göre kamulaştırma değerlerinin tespit edilmesi gerektiği kuşkusuzdur.
Dosya kapsamında bulunan tüm bilgi ve belgeler, özellikle Seyhan ve Adana Büyükşehir Belediye Başkanlıklarının resmi yazıları ve bilirkişi heyet raporu nazara alındığında dava konusu taşınmazın imar planları kapsamında yer aldığı, yerleşim merkezlerine yakın mesafede olup tüm belediye ve alt yapı hizmetlerinden yararlandığı, 2016 yılı emlak vergi değerinin 71,27 TL/m² olduğu, Seyhan Belediye Başkanlığının en son gönderdiği yazıya göre taşınmazın 1/1000 ölçekli uygulama imar planı içine alındığı ve planında yazıya ekli olarak gönderildiği görülmekle taşınmazın ” arazi ” olmayıp “arsa ” vasfında bulunduğu açık şekilde görülmektedir. Nitekim aynı proje kapsamında yer alan komşu parsellerle ilgili dairemizce ve Gaziantep Bölge Adliye Mahkemesinin ilgili dairelerince verilen emsal kararların incelenmesi sonucu taşınmazların “arsa” vasfında olduklarının kabul edilip buna göre karar verildiği anlaşılmaktadır.
İstinaf sebepleri ile bağlı olarak yapılan incelemede, tarafların istinaf sebeplerinin kısmen yerinde olduğu, bunun yanı sıra yargılama da eksiklikler ve hesap hatalarının olduğu, bu eksiklik ve hataların giderilmesinin yeniden yargılamayı gerektirdiği ve bu nedenle yerel mahkeme kararının kaldırılması gerektiği kanaatine varılmıştır.
Bu meyanda;
1-
Dava konusu parselin
“arsa” vasfında olduğu anlaşılmakla taraflara emsal sunmaları için süre ve imkan tanınması gerektiği, sundukları takdirde bildirilen emsallerin tapu kayıtları ve resmi satış senet suretleri ile ayrıntılı imar durumlarının, imar kanununun 18. Maddesi gereği DOP kesintisi veya 15. ve 16. Maddeler gereği rızai terk olup olmadığı, 2016 yılına ait emlak vergi değerleri hususlarının sorularak değerlendirme yapılması, ayrıca başta Tapu Müdürlüğü ve Belediye Başkanlığı olmak üzere ilgili tüm kurumlara yazı gönderilerek emsal taşınmaz ve değer tespiti hususunda ayrıntılı araştırma yapılması gerektiği,
2-
Taşınmaz arsa vasfında olduğundan dosya içinde bulunan ve Seyhan Tapu Müdürlüğü’nce gönderilen emsal tapu kayıtları ve resmi senetlerinde bilirkişi heyetince değerlendirilmesi gerektiği,
3-
Kararın hüküm kısmının 2.maddesinde tapunun iptalinden sonra davacı idare adına tesciline karar verilmesi, ancak TMK 999.madde gereği yol olarak terkinine karar verilmemesi hatalı olmuştur.
4-
Kamulaştırma bedeline işletilecek yasal faizin başlangıç tarihinde bir günlük hata yapıldığı, dava tarihinin 13.12.2016 olduğu gözetilerek yasal faizin başlangıç tarihinin 14.04.2017 olarak alınması gerektiği,
5
-Davalı vekili kamulaştırma neticesinde ana parselin 3 parsele ayrılması nedeniyle kamulaştırmadan arta kalan parseller ile kamulaştırılan parsel arasında yüksek kot farkı oluşacağı ve arta kalan kısımlarda değer kaybı yaşanacağı hususunda itirazda bulunmuş olmakla bu hususunda yol projeleri de incelenerek bilirkişi heyetince ayrıntılı ve gerekçeli bir biçimde değerlendirilmesi gerektiği,
Bunun dışındaki istinaf sebeplerinin yerinde olmadığı anlaşılmakla, sonuç olarak HMK’nun 353/1-a-6. maddesi gereği belirtilen eksikliklerin giderilmesi için İstinaf yoluna başvuran tarafların istinaf taleplerinin kabulü ile dosyanın yeniden yargılama yapılıp hüküm kurulmak üzere mahkemesine iadesine karar vermek gerekmiştir.
HÜKÜM:Gerekçesi Açıklandığı Üzere;
1-
Taraf vekillerinin istinaf taleplerinin
KABULÜ ile, HMK’nın 353/1-a-6 maddesi gereğince Adana 1. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2016/763 esas 2018/218 karar ve 22.03.2018 tarihli kararının
KALDIRILMASINA
,
2-
Dosyanın, davanın yeniden görülmesi için mahkemesine iadesine,
3-
Davacı idare harçtan muaf olduğundan bu hususta karar verilmesine yer olmadığına,
4
-Davalı tarafça yatırılan 35,90 TL istinaf karar harcının istek halinde kendisine iadesine,
5
–
Taraflarca yapılan yargılama giderlerinin yeniden yargılama yapacak ilk derece mahkemesince değerlendirilmesine,
6-
İstinaf incelemesi sırasında duruşma açılmadığından taraflar lehine vekalet ücreti takdirine yer olmadığına,
7-
HMK 359/3.madde gereği karar tebliği işlemlerinin ilk derece mahkemesince yerine getirilmesine,
Dair; dosya üzerinden yapılan inceleme sonucu tarafların yokluğunda oy birliğiyle kesin olmak üzere karar verildi. 17/06/2019
