Adana BAM, 4. HD., E. 2018/828 K. 2018/1269 T. 30.11.2018

İlgili madde: TMK Madde 999

T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
İ S T İ N A F K A R A R I
İNCELENEN KARARIN

DAVACI : KARAYOLLARI GENEL MÜDÜRLÜĞÜ

VEKİLİ : Av. K1

DAVALI : F1 BORU SONDAJCILIK İNŞAAT

TARIM ÜRÜNLERİ SANAYİ VE TİCARET A.Ş.

VEKİLİ : Av. K2

DAVANIN KONUSU : Kamulaştırma (Bedel Tespiti Ve Tescil)

Adana 7.Asliye Hukuk Mahkemesinin 2016/320 Esas 2018/60 Karar sayılı dosyasında verilen 12.02.2018 tarihli karara karşı davacı ve davalı vekilleri tarafından yapılan istinaf başvurusu üzerine dosya üzerinde yapılan inceleme neticesinde;

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:

Tarafların İddia ve Savunmalarının Özeti:

Davacı vekilinin dava dilekçesinde özetle;

Adana ili,Yüreğir ilçesi,A7 mahallesinde tapuya kain 1074 ada 10 (ifrazen:50 ve 51) parselin 1.013,39 m2’lik kısmının yol inşaatı ve emniyet sahası tesis etmek amacı ile davacı idare tarafından kamulaştırıldığından kamulaştırma bedelinin tespiti ile bu kısmın davalı adına olan tapu kaydının iptali ve yol olarak terkinini istediği anlaşılmıştır.

Davalı vekilinin duruşmadaki beyanında; dava konusu taşınmaza ve üzerindeki tamamlayıcı unsurlara verilen değerin çok düşük olduğunu, dava konusu taşınmazın kamulaştırmadan arta kalan kesiminde oluşan değer düşüklüğünün hesaplanmadığını, daha önce yola cepheli ve yolla hemzemin olan taşınmazın yapılan yol projesine göre yapılacak dolgu nedeniyle mevcut olan yola cephesini kaybedeceği gibi yeni yola hemzemin cephesi olmayacağını, kotlu yol projesinin Karayolları 5. Bölge Müdürlüğüne müzekkere yazılarak getirtilmesi gerektiğini, taşınmazın üzerinde konut, diğer yapılar ve müştemilatların mevcut olduğunu, gerçek nitelik, yüzölçüm ve yaşına göre değerlendirme yapılması gerektiğini,taşınmazın üzerindeki ağaçların cinsi, yaşı ve sayısı dikkate alınarak değerlendirilmesi gerektiğini, davaya konu taşınmazların arsa niteliğinde olduğunu, üzerinde tamamlayıcı unsurların mevcut olduğunu, dava konus taşınmaza arsa olarak değer verildikten sonra üzerindeki tamamlayıcı unsurlara (ağaç, yapı ve müştemilat) ayrıca değer verilmesi gerektiğini, davaya konu taşınmazın 1/5000’lik nazım imar planı içerisinde olduğunu, davaya konu taşınmazın bölgede kurulu bulunan doğalgaz dağıtım sisteminden yararlanabilecek konumda olduğunu, ayrıca belediyenin kanalizasyon dahil tüm hizmetlerinin sunulduğu yapı ve tesislere bitişik konumda olduğunu, taşınmazın kendisinin de belediye hizmetlerinden istifade ettiğini, belirlenecek kamulaştırma bedeline dava tarihinden itibaren kamu alacakları için öngörülen en yüksek oranda faize hükmedilmesi gerektiğini, taşınmazın idarenin belirlediğinden çok daha yüksek değerde olduğunu, karar tarihindeki avukatlık asgari ücret tarifesine göre hesaplanacak vekalet ücreti talepleri olduğunu, ayrıca davacı idare lehine vekalet ücreti hükmedilemeyeceğini belirttiği anlaşılmıştır.

İlk Derece Mahkemesi Kararının Özeti:

Yapılan yargılama neticesinde; Dava konusu taşınmazın arazi vasfında kabul edilerek gelir yöntemine göre bedelinin tespitinin yapılarak Davanın Kabulü ile, Adana ili, Yüreğir ilçesi, A7 mahallesinde tapuya kain 1074 ada 50 ve 51 parsellerin davalı adına olan tapu kaydının İPTALİ ile ; Türk Medeni Kanunun 999.maddesi uyarınca davacı idare lehine yol olarak TERKİNİNE, Dava konusu taşınmazın kamulaştırma bedelinin 53.688,66 TL olarak TESPİTİNE, karar verildiği görülmüştür.

İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ :

Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; dava konusu taşınmaz için alınan raporlarda taşınmazın değerinin 47.892,80 TL, 47.771,20 TL ve 53.688,66 TL olarak tespit edildiğini, dosyada yer alan bilirkişi raporlarında farklı rakamlar belirlenmiş olması taşınmazın gerçek değerini yansıtmadığı kanaati uyandırdığını, dosyada yer alan çeşitli raporlar arasından en yüksek olan bedelin karara esas alınan bedel olduğunu, bu durumun yerel mahkeme kararının inandırıcılığına gölge düşürdüğünü, dava konusu taşınmazın tarım arazisi olduğundan gelir metoduna göre kamulaştırma bedelinin hesaplanmasının doğru olacağını, ancak net gelir yöntemi hesaplamasında arazinin sulu ya da kuru tarım arazisi olmasının öneminin büyük olduğunu, taşınmazın sulu tarım arazisi olarak kabul edilecekse fiilen nereden ve nasıl sulandığının keşif mahallinden mahkeme heyeti ve bilirkişiler tarafından bizzat görülüp tespit edilmedi gerektiğini, taşınmazın nereden ve nasıl sulandığının keşif zabıtlarında ve bilirkişi raporlarında belirtilmemiş olduğunu, bu durumun usul ve yasaya aykırı olduğunu, kapitalizasyon faiz oranının Türkiye genelinde % 3 ile % 15 arsında değiştiğinş, % 3, % 3,5 asgari hadden kapitalizasyon faiz oranının kabul edilmesi Karadeniz kıyı şeridi gibi arazinin kıt nüfus yoğunluğunun fazla olduğu yerlerde mümkün olduğunu, bilirkişi raporunda asgari hadde çok yakın % 4 kapitalizasyon faiz oranının tespitinin kabul edilemeyeceğini, taşınmaz için hesaplanan m2 birim fiyatı üzerinden % 120 objektif değer artışı uygulaması yapılarak dava konusu taşınmazın m2 birim fiyatını 58,90 TL/M2’ye yükseltilmesinin son derece yanlış olduğunu, dava konusu taşınmazın göç alarak yerleşim yerindeki nüfus yoğunluğunun fazlalığı, il ilçe merkezine yakınlığı hususu gibi durumların objektif değer artışı hesaplamasında göz önünde bulundurulamayacağını, taşınmazın il merkezine yakınlığı, ulaşımdaki kolaylığı, batısının yol olması, nüfus yoğunluğunu objektif değer artışı olmayacağını, bu unsurların kapitalizasyon faiz oranının seçilmesinde dikkate alındığını, mahkemece hükme esas alınan raporlarda bilirkişilerin maktu bir şekilde aynı kelime ve hatta aynı emsal parselleri kullanmış olmalarının hayatın olağan akışına aykırı olduğunu, her taşınmazın kendine has özelliklere sahip olduğunu, tüm bu nedenlerle taleplerinin kabulü ile yerel mahkeme kararının kaldırılarak lehlerine karar verilmesini talep ettikleri anlaşılmıştır.

Davalı vekili istinaf dilekçesinde özetle;

Toplanan belge, bilgi ve özellikle bilirkişi kurulu raporundaki tespitlere göre dava konusu taşınmazın Adana Büyükşehir Belediyesi ve Yüreğir Belediyesi sınırları içerisinde olduğunu, 1/25000 ölçekli nazım plan içerisinde olduğunu, 1/5000 ölçekli nazım imar planı içerisinde olduğunu, taşınmazın belediye hizmetlerinden yararlandığını, il ve ilçe yerleşim alanlarına çok yakın olduğunu, A7 mahallesine çok yakın olduğunu, meskun mahallere 300-400 metre mesafede olduğunu, sanayi sitesine ve Adana-Ceyhan yoluna yakın olduğunu, bilirkişi kurulunca bu hususların dikkate alınmayıp taşınmazın tarım arazisi olarak değerlendirilmesinin usule ve yasaya aykırı olduğunu, bilirkişi raporundaki ürün münavebesi sisteminin davaya konu bölgede tüm sebze türlerinin üretiminin yapıldığını, kamulaştırmadan arta kalan kısımların değer farklılığının yalnızca yüz ölçümü veya önceki ile sonraki yüz ölçümlerinin birbirine oranına bağlı olmayıp kullanım şeklinin geometrik biçimi gibi değere etkili olabilecek her türlü unsurun dikkate alınması ile saptanması gerektiğini, bilirkişi kurulu raporunda davaya konu taşınmazın kamulaştırmadan artan kesimi yalnızca yüz ölçümü yönünden incelediğini, yapılacak olan yolun yüksek kottan geçeceğini, bu durumun arta kalan kısımlara ulaşımının büyük ölçüde engelleyeceğini, doğudan batıya uzanan yolun hava akımlarını ve dolayısıyla iklimi dahi değiştirecek nitelikte olduğunu, hükme esas alınan bilirkişi kurulu raporunda ve yerel mahkeme kararındaki hesap hataları yönünden de istinaf talebinde bulunduklarını, Kamulaştırma Yasasının 29. Maddesinin yargılama giderlerini kamulaştırmayı yapan idareye yüklendiğini, mahkemece tespit edilen kamulaştırma bedelinin bir kısmının Avukatlık ücreti adı altında geri alınmasının malikin taşınmazın değerini tam olarak almaması anlamına geldiğini, davalarının esas itibariyle kamu düzenine ilişkin olduğundan ve istinaf kanun yoluna başvurularına konu karar ile davacıların mülkiyet hakkı ile adil yargılanma hakkının ihlal edildiğini, belirtmiş oldukları hususlar dışında resen de inceleme yapılması gerektiğini, tüm bu nedenlerle yerel mahkeme kararlarının kaldırılmasını talep ettikleri anlaşılmıştır.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:

Dava kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davasıdır.

Hükme esas alınan bilirkişi raporunda taşınmaz, arazi vasfında kabul edilerek taşınmaza değer biçilmiştir. Mahkemece öncelikle dava konusu taşınmazın niteliği doğru tespit edildikten sonra tespit edilen niteliğine göre Kamulaştırma Kanunu’ nun 11.maddesine göre değer tespitinin yapılması gerekir.

Bakanlar Kurulunun, Yargıtayca kısmen benimsenen 28/02/1983 ve 1983/6122 sayılı kararı uyarınca, belediye ve mücavir alan sınırları içerisinde kalan bir taşınmazın arsa niteliğinde kabulü için, uygulama imar planı (genelde 1/1000 ölçekli) ile iskan sahası olarak ayrılmış yerlerde bulunması esastır. Aynı karara göre, imar planında yer almayan bir taşınmazın, arsa sayılabilmesi için ise, belediye veya mücavir alan sınırları içinde olmakla beraber belediye hizmetlerinden (belediyece meskun olduğu için veya meskun hale getirileceği için sunulan yol, su, elektrik, ulaşım, çöp toplama, kanalizasyon, aydınlatma vs.) yararlanan ve meskun yerler arasında bulunması gerekir. Taşınmaz belediye nazım imar planı (1/5000 ve daha büyük ölçekli) içinde ise, Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 17/04/1998 ve 1996/3-1998-1 sayılı kararı uyarınca, bu plan kapsamına alındığı tarih ve plandaki konumu, alt yapı hizmetlerinden yararlanma ve ulaşım olanakları, belediye merkezine uzaklığı, kullanım biçimi itibariyle iskan amacına yönelik yapılaşma olasılıkları da değerlendirilmek üzere araştırılmalıdır.

Dava konusu taşınmazların Adana ili Yüreğir ilçesi A7 mahallesi 1074 ada 50 parsel 393,67 m2 yol olarak 51 parsel sayılı taşınmazın 619,72 m2 yol olarak davalı şirket adına tapuya kayıtlı olduğu, üzerinde ipotek şerhlerinin bulunduğu görülmüştür.

Belediye başkanlığının yazı cevabına göre dava konusu taşınmazın 1/1000 ölçekli uygulama imar planı dışında olup Belediye hizmetlerinden yararlandığı, yol geçirilmesi sebebiyle 3194 sayılı kanunun 15 ve 16. Maddeleri gereğince ifraz edilerek 50 ve 51 parsel sayılı taşınmazların oluştuğu görülmüştür.

Dava konusu taşınmazlara ait tapu kayıtları, kamulaştırmaya ilişkin evrakların dosyaya celp edildiği, mahkemece davaya konu taşınmazlar üzerinde fen memuru ile aralarında ziraat, inşaat ve gayrimenkul değerleme uzmanı bilirkişisi olan bilirkişi kurulu refakatinde keşif yapıldığı, fen bilirkişisi raporunda özetle; dava konusu taşınmazların krokili raporda gösterildiği, hükme esas alınan bilirkişi heyeti raporunda özetle; dava konusu taşınmazların arazi vasfında olduğu kamulaştırma bedeller toplamının 53.688,66 TL olarak hesaplandığı anlaşılmıştır.

Dairemizce HMK’nın 355. maddesi kapsamında istinaf dilekçelerinde belirtilen sebeplerle ve kamu düzenine ilişkin hükümlerle sınırlı olmak üzere yapılan inceleme neticesinde;

Hükme esas alınan bilirkişi raporunda taşınmazlar, arazi vasfına kabul edilerek taşınmazlara değer biçilmiştir. Mahkemece öncelikle dava konusu taşınmazların niteliği doğru tespit edildikten sonra tespit edilen niteliğine göre Kamulaştırma Kanunu’ nun 11.maddesine göre değer tespitlerinin yapılması gerekir.

Dava konusu taşınmazların Yüreğir Belediye Başkanlığının yazı cevabına göre dava konusu taşınmazların bulunduğu alanın meskun mahal olmadığı, tüm alt yapı hizmetlerinden faydalandığı, 1/1000 ölçekli uygulama imar planının bulunmadığı, 1/5000 ölçekli nazım imar planında 50 m’lik güney çevre yolu güzergahında kaldığı, dosyaya eklenen fotoğraflar, bilirkişi raporlarına eklenen uydu fotoğrafları, taşınmazların meskun alanlara yakınlıkları nazara alındığında taşınmazların arsa vasfında olduğu anlaşılmakla dava konusu taşınmazların arsa vasfında kabulü ile kamulaştırma bedelinin emsal karşılaştırması esasına göre tespiti gerekirken taşınmazların arazi vasfında kabul edilerek bu niteliğine göre kamulaştırma bedelinin tespiti doğru olmamıştır.

Taşınmazların arsa vasfında olduğu tespit edilmekle; taraflara dava konusu taşınmaza yakın bölgelerden ve yakın zaman içinde satışı yapılan benzer yüzölçümlü satışları bildirmeleri için imkan tanınması, lüzumu halinde resen emsal celbi yoluna gidilmesi, dava konusu taşınmazın değerlendirme tarihi olan 2016 yılında, dava konusu taşınmaz ile emsal olabilecek taşınmazların Arsa Metrekare Rayiç Bedeli Takdir Komisyonu tarafından resen belirlenen emlak vergisine esas olan m2 değerlerinin ilgili Belediye Başkanlığı Emlak Vergi Dairesinden getirtilmesi, dava konusu taşınmaza emsal olabilecek taşınmazların tapu kayıtları ile satış senetlerinin ilgili tapu müdürlüğünden, satış tarihi itibariyle emlak beyan değerlerinin belediye başkanlığından sorulması, yine emsallerin satış tarihi itibariyle, kesinleşmiş 1/1000 ölçekli uygulama imar planı içinde bulunup bulunmadığı, bu tarih itibariyle kesinleşmiş imar planı içinde olmadığının anlaşılması halinde, belediye veya mücavir alan sınırları içinde olmakla beraber, belediye ve altyapı hizmetlerinden (yol, su, elektrik, çöp toplama, kanalizasyon, aydınlatma vd. gibi) yararlanıp yararlanmadığı, özellikle etrafının meskûn olup olmadığı, taşınmaz belediye nazım imar planı içinde ise Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 17.04.1998 gün ve 1996/3-1998/1 sayılı kararı uyarınca bu plan kapsamına alındığı tarih ve plandaki konumu, hangi amaçla plan kapsamına alındığı, yerleşim merkezlerine uzaklığı, altyapı hizmetlerinden yararlanma ve ulaşım olanakları, kullanma biçimi itibariyle iskan amacına yönelik yapılaşma olasılıkları vs. hususlarının belediye başkanlığından istenmesi, yine emsal olabilecek taşınmazların satış tarihi itibariyle; imar uygulaması sonucu oluşan imar parseli olup olmadıklarının ve imar uygulaması görmüşse İmar Kanunu md.18 uyarınca (DOP) düzenleme ortaklık payının düşülüp düşülmediğinin düşüldüyse DOP oranına ayrıca İmar Kanunu 15. 16. maddeleri uyarıca rızai terk işlemine tabi tutulup tutulmadığına rızai terk işlemi varsa terk edilen miktara ilişkin bilgi ve belgelerin örneklerinin tapu müdürlüğü ve belediye başkanlığından ayrı ayrı istenmesinden sonra emsal karşılaştırması yapılmak suretiyle dava konusu taşınmaza değer biçilmesi, Dava konusu taşınmazdan arta kalan bölümlerde yapılan yol nedeniyle kot farkı oluşup oluşmadığının, kot farkının varlığı halinde bu durumun taşınmazın kalan kısmında değer azalışı meydana getireceği hususunun nazara alınarak hesaplama yapılması gerekmektedir.

Davacı dava dilekçesinde dava konusu taşınmazın kamulaştırılan kısmının öncelikle tescil sonra terkin edilmesini talep etmiş ise de, talep doğrultusunda karar verilmeden sadece terkine yönelik karar verilmesinin doğru olmadığı kanaatine varılmıştır.

Dava konusu taşınmaz üzerinde bulunan ipotek ve diğer sınırlamaların verilecek yeni kararda dikkate alınarak kamulaştırma bedeline yansıtılması gerektiği görülmüştür.

Her ne kadar davalı vekili istinaf dilekçesinde; kurum yararına vekalet ücretine hükmedilmesinin isabetli olmadığını ileri sürmüş ise de Yargıtay 5.Hukuk Dairesince davacı idare lehine taşınmazın tescili, davalı mal sahibi lehine kamulaştırma bedelinin tahsili sağlandığından, kendini vekille temsil ettiren taraflar lehine maktu vekalet ücretine hükmedileceği belirtilmiş olmakla, dairemizce kabul edilen uygulamaya göre; kamulaştırma davalarında ,özellikle kamulaştırma bedelinin düşük olduğu durumlarda, idare kendisini vekille temsil ettirdiğinden taşınmazı idare tarafından elinden alınan ve kendisini vekille temsil ettirmeyen davalı aleyhine bir de davacı idare lehine vekalet ücreti alınması hakkaniyet gereği doğru görülmediğinden davalı aleyhine verilen vekalet ücretlerinin kaldırılmasına karar verildiği, ancak somut olayda davalının kendisini vekil ile temsil ettirdiği dikkate alındığında davacı kurum lehine vekalet ücreti verilmesinde isabetsizlik bulunmadığı anlaşıldığından davalı vekilinin bu yöndeki istinaf itirazının yerinde olmadığı anlaşılmıştır.

Mahkemenin taşınmazları tarım arazisi vasfında kabul edilerek yapılan değerlendirilmesinde mahkemenin kabulü göz önünde bulundurularak yapılan incelemede ise münavebeye alınan ürün gelirleri ve maliyet bedellerinin ilçe tarım müdürlüğü verilerine uygun olmadığı, taşınmazlarda meydana gelen kot farkı nedeniyle kamulaştırmadan geriye kalan taşınmaz kısımlarında meydana gelecek değer kaybının ayrı ayrı ve ayrıntılı bir şekilde değerlendirilmesi gerektiği, alınan raporların ve mahkemenin kabulünün bu sebeple yerinde görülmediği anlaşılmıştır.

Tüm bu anlatılanlar ışığında mahkemece alınan bilirkişi raporları ile yapılan araştırmalar hüküm kurmaya yeterli ve elverişli değildir. Kamulaştırma bedelinin tespit ve tescil davasındaki en önemli delilin Kamulaştırma Kanunu’nun 11. ve 12. Maddelerindeki kriterlere uygun, hükme elverişli ve denetime açık rapor alınması olduğu, mahkemece alınan bilirkişi raporlarının hüküm kurmaya elverişli ve yeterli olmadığı gibi eksik inceleme ve araştırma yapıldığı, bu nedenle HMK’ nın 353/1-a-6. bendine göre davanın esasıyla ilgili olarak gereken delillerin hiçbirinin toplanmadığı anlaşıldığından açıklanan nedenlere dayalı davalı vekili ve davacı vekilinin istinaf taleplerinin kabulüyle kararın kaldırılarak dosyanın mahalline gönderilmesine karar vermek gerekmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.

HÜKÜM/: Gerekçeleri Yukarıda Açıklandığı Üzere;

1-
HMK’nın 353/1-a-6 maddesi gereğince Adana 7. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2016/320 Esas 2018/60 Karar sayılı dosyasında verilen 12.02.2018 karar sayılı kararının
KALDIRILMASINA,

2-
Dosyanın davanın yeniden görülmesi için mahkemesine iadesine,

3-
Taraflarca yapılan yargılama giderinin yeniden yargılama yapacak ilk derece mahkemesince değerlendirilmesine,

4-
Davacı idare harçtan muaf olduğundan harç hususunda karar vermeye yer olmadığına,

5-
Davalı tarafından yatırılan 35,90 TL istinaf karar harcının talep halinde yatıran tarafa iadesine,

6-
İstinaf incelemesi sırasında duruşma açılmadığından taraflar lehine vekalet ücreti takdirine yer olmadığına,

7-
HMK nın 359/3. maddesi gereğince tebliğ işlemlerinin yapılması için dosyanın mahkemesine iadesine,
Dair; dosya üzerinden tarafların yokluğunda oy birliğiyle kesin olmak üzere karar verildi. 30/11/2018