Adana BAM, 10. HD., E. 2023/2041 K. 2024/335 T. 12.2.2024

T.C.

ADANA
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
İ S T İ N A F K A R A R I
İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ : ADANA 2. İCRA HUKUK MAHKEMESİ

TARİHİ : 11/05/2023

DAVACI : K1 – -N1

VEKİLİ : Av. K2 [N2] UETS

DAVALI : F1 TARIM DIŞ TİCARET LİMİTED ŞİRKETİ –

VEKİLİ : Av. K3 [N3]

DAVANIN KONUSU : İtirazın Kaldırılması Ve Tahliye

Yukarıda tarih ve numarası yazılı mahkeme kararı aleyhine süresi içinde istinaf yoluna başvurulmuş olmakla, HMK’nın 353.maddesi gereğince dosya üzerinden yapılan inceleme neticesinde işin gereği görüşülüp düşünüldü:

DAVA:Davacı alacaklı (kiraya veren) vekili dava dilekçesinde özetle

; Davalı borçlunun müvekkili ile yaptığı 01/07/2020 başlangıç tarihli kira sözleşmesine istinaden “A1” adresindeki taşınmazı kiracı sıfatı ile kullandığını, davalının 2022/2023 kira dönemine yönelik kira bedelini ödememesi üzerine aleyhine Adana Genel İcra Dairesi’nin 2022/51610 Esas sayılı dosyası üzerinden icra takibi başlattıklarını, ancak söz konusu icra takibinin borçlunun itirazı ile durdurulduğunu, davalının icra dosyasına vaki itirazında kira artışının yapılamayacağını belirttiğini, bu iddianın gerçeğe aykırı olduğunu, 2022/2023 dönemine yönelik artışın yasanın öngördüğü oran üzerinden gerçekleştiğini ve davalının 2022/2023 yılı kira bedelini ödemediğini belirterek Adana Genel İcra Dairesi’nin 2022/51610 esas sayılı dosyasına yapılan itirazın kaldırılmasına, davalının taşınmazdan tahliyesine ile alacağın %20 sinden az olmamak üzere tazminata mahkum edilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı borçlu (taşınmazı kiralayan) vekili davaya cevap dilekçesinde özetle
; Kira sözleşmesinde kira bedelinin hangi tarihte ödeneceğinin net olarak belirtilmediğini, sadece ilk yıl kira bedelinin peşin ödeneceğinin kararlaştırıldığını, sözleşmenin alttaki sütununda kira süresinin iki yıllık şeklinde yazıldığını ve bir yılı peşin ibaresinin eklendiğini, davalının ilk yıl kira bedelinin 30.000,00TL olarak ödediğini, ikinci yılda artırım yapılmaması yönünde taraflar arasında sözlü mutabakata varılmasına rağmen, davacının haksız yere kira bedelinin 5.000,00TL artırdığını ve müvekkili aleyhine Adana Genel İcra Dairesi’nin 2022/37210 esas sayılı dosyası üzerinden icra takibi ikame edildiğini, ancak aradaki ilişkinin bozulmaması için müvekkilinin söz konusu bedeli ödediğini, fakat alacaklının bu kez 2022/2023 kira dönemine ilişkin olarak bu kez %44,50 oranında bir artış oranı uygulanarak 50.589,00TL talep edildiğini, sözleşmede kira artış oranının boş bırakıldığını ancak daha sonra davacının Devletin öngördüğü oran ibaresini sözleşmeye eklediğini, kira borcunun sözleşme yenilenir yenilenmez muaccel hale gelmeyeceğini, ortak anlaşma sonucu yıl içinde parçalar halinde ödenebileceğini belirterek müvekkili hakkında açılmış bulunan davanın reddi ile icra ve tahliye talepli takibinde haksız ve kötü niyetli olan alacaklı hakkında takip konusu alacağın %20 sinden az olmamak üzere tazminata mahkum edilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

İLK DERECE MAHKEMESİ KARARINDA ÖZETLE: mahkemece yapılan değerlendirmeler neticesinde, kira sözleşmesinin yıllık ve peşin olduğu, kira döneminin başlangıcı olan 06/07/2022 tarihinden itisaren faizin işleyeceği, bu kapsamda 50.589,00TL asıl alacak, 174,64TL işlemiş faiz alacağı bulunduğunun tespit edildiği, bilirkişi raporu ile hesaplanan kira borcunun davalı tarafça ödendiğine ilişkin itirazda bulunulmuş ise de sunulan ödeme belgelerinin takibe konu dönemlere ilişkin olmadığı,30/09/2022 tarihinde , dava ve takip tarihinden sonra yapılmış ödemenin davacı-alacaklı tarafça haricen tahsil olarak icra dosyasına bildirildiği, icra müdürlüğünce dosya infazında göz önünde bulundurulması gerektiği anlaşılmış olup itirazın kaldırılması isteminin kısmen kabulü kısmen reddi ile davalının Adana Genel İcra Dairesi’nin 2022/51610 esas sayılı dosyası ile başlatılan takipte, vaki borca itirazının 50.589,00 TL asıl alacak, 174,64 TL işlemiş faiz alacağı toplamı üzerinden kaldırılarak takibin devamına, fazlaya ilişkin istemin reddine, kabul edilen asıl alacağın %20’si oranında tazminatın davalıdan alınarak davacıya verilmesine, davalının dava konusu “A1″ adresindeki taşınmazdan İİK 269/a maddesi uyarınca tahliyesine” karar verilmiştir.

İSTİNAF NEDENLERİ: Davalı borçlu (taşınmazı kiralayan) vekili istinaf başvuru dilekçesinde özetle; davaya cevap dilekçesindeki beyanlarını aynen tekrar ederek, Davalının iddia ettiği gibi kira bedelinde artış yapılmayacağı yönünde gerçek dışı bir iddialarının olmadığını, müvekkilinin davacının taşınmazına daha sonra da baki kalacak ve taşınmaza değer katacak masraflar yaptığını bu nedenle kira döneminin ikinci yılında kira artışı yapılmadan oturma anlaşması yaptıklarını ancak kira dönemi bitmeye yakın kendisine kira bedeli bu kadar değildi denilip yanıltılmasının akabinde haksız bir icra takibine maruz bırakıldıklarını, bu durumun kiraya verenin iyi niyetli olmadığının göstergesi olduğunu, mahkemece peşin ödeneceği yönünde anlaşma olduğunu kabul etmişse de bunun doğru olmadığını, kira alacağı tarafların anlaşması gereği yıl içine yayılarak ödendiğini, kira alacağı ödemeleri sözleşme yenilenir yenilenmez vadesi gelmiş bakiyeler mevcut olmayıp ortak anlaşma sonucu yıl içerisine parçalar şeklinde yayılarak yapılan bakiyeler olduğunu, bu sebeple tüm kira alacağı bakiyesinin esas muacceliyet tarihinin yılın son günü olduğunu, keza kanun ödeme zamanının ayın veyahut yılın son günü olduğuna da işaret ettiğini, yargılama esnasında alınan Raporda da bilirkişice de belirtilmiş olduğu üzere davacının ödeme tarihi hususunda iddia ettiği noktalara ilişkin bir belirlilik ve kesinlik sözleşme içeriğinde bulunmadığını, sözleşmede yanlızca İlk yıla ilişkin bir peşin ibaresi bulunduğunu, devam eden dönemler boyunca kira sözleşmesinin peşin olarak ödendiği bir durum söz konusu olmayıp bu yönde bir anlaşma bulunmadığını, “Kiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlü olduğunu

“(TBK 314. madde) ” Kira sözleşmesinin başlangıcı ve süresi tespit edildikten sonra ödeme zamanı tespit edilemez ise 6098 sayılı TBK.nun 314. maddesi gereğince her ayın ya da her yılın son günü ödeme zamanı olarak kabul edilmesi gerektiğini” (Yargıtay 8. Hukuk Dairesi’nin 2017/3940 E. 2017/12769 K. Sayılı ilamı) Raporun sonuç kısmında yer alan; “takip tarihi itibariyle 2022/2023 kira bedelinin muaccel hale geldiğinden bahsedilemeyeceği” kanaatine itibar edilmesi gerektiğini, mahkemece davacının kötüniyetine itibar edip, yazılı sözleşmede kesinlik bulunmamasına rağmen davacı lehine karar tesis ettiğini, müvekkilinin takip tarihinde bu miktarda bir borcunun bulunmadığını, kira borcu hususunda bir muacceliyet söz konusu olmadığını belirterek mahkeme kararının kaldırılmasını davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Davacı alacaklı (taşınmazı kiraya veren vekili) istinaf başvurusuna cevap dilekçesinde özetle;

Davalı kira sözleşmesinin başladığı ilk yıl kira bedelinin belirlendiğini ve takip edecek yenileme dönemi içinde sözlü olarak kira artışının yapılmayacağının kararlaştırıldığını iddia ettiğini ancak yazılı kira sözleşmesinde yıllık kira artış oranı yazıldığını ve tarafların bu konuda mutabık kaldığını, yazılı sözleşmeye karşı davalının sözlü olarak artış yapılmayacağı iddiasının hukuken dinlenilmesinin mümkün olmadığını, Davalının sadece ilk yıl kira bedelinin peşin olarak kararlaştırıldığı ve sonraki ödemelerin dönem içine yayılarak ödeneceğinin kararlaştırıldığı iddiası da hukui temelden yoksun ve kabulü mümkün olmayan bir savunma olduğunu, çünkü özellikle kira ilişkilerinde kiraların ödeme şekli coğrafi bölgelerde yıllardır süre gelen uygulamaya bağlı olarak değişkenlik gösterebileceğini, taşınmazın bulunduğu bölgede kiraların çok büyük bir oranda “yıllık peşin” olarak ödendiğini, bu nedenle sözleşmede yer alan “ilk yıl peşin ibaresi” kiranın sadece ilk yılının peşin olduğunu değil, ilk yıl kira parasının peşin olarak alınmış olduğunu açıklayan bir ibare olduğunu belirterek davalının istinaf başvurusunun reddine karar verilmesini talep etmiştir.

GEREKÇE:

Uyuşmazlık İİK’nın 269/c. maddesi uyarınca itirazın kaldırılması ve tahliye istemine ilişkindir.

Adana 1. Genel icra Dairesi’nin 2022/51610 sayılı takip dosyasının tetkikinden davacı alacaklı tarafından davalı borçlu aleyhine 01.07.2020 başlangıç tarihli ve 2 yıl süreli kira sözleşmesine dayalı olarak 01.07.2022-01.07.2023 kira dönemine ilişkin ödenmeyen bir yıllık kira bedeli olan 50.589,00 TL, takip tarihine kadar işlemiş faizi 237,01 TL olmak üzere toplam 50.826,01 TL alacak yönünden 20.07.2022 tarihinde adi kiraya ve hasılat kiralarına ilişkin haciz ve tahliye istemli icra takibine geçildiği, örnek 13 ödeme emrinin davalı borçluya 29.07.2022 tarihinde tebliğ edildiği, borçlu vekilince 04.07.2022 tarihli dilekçe ile “müvekkilinin kiralananda 2020-2021 yılına ilişkin kira döneminde 30.000 TL’ye, 2021-2022 yılına ilişkin de 35.000 TL’ye oturduğunu, esasen ikinci yıl kira artışı yapılmayacağı hususunda tarafların sözlü olarak anlaşmış olmasına rağmen kira yılının bitmesine bir aya yakın bir zaman kala 5.000 TL’lik artış yaptığını bildirip ödenmemesi halinde tahliye gerekçesi oluşturmak için kiraya verenin takip yoluna gittiğini, müvekkilinin ilişkilerin bozulmaması adına ödemeyi yaptığını, fakat alacaklının 2022 -2023 yılı kira dönemine ilişkin olmak üzerebu kez %44,5 ‘lik bir artış oranı uygulayarak ve sözleşmede esasen boş bırakılmış olan, kiraya verence daha sonra devletin öngördüğü oran ibaresiyle doldurularak kira borcunu tek taraflı kararı ile 50.589 TL’ye çıkardığını ve müvekkili hakkında haksız kira alacağı talepli takibi yönelttiğini,kira alacağının tarafların anlaşması gereği yıl içine yayılarak ödenmekte olduğunu, kira alacağı ödemeleri sözleşme yenilenir yenilenmez vadesi gelmiş bakiyeler olmayıp ortak anlaşma sonucu yıl içerisine parçalar şeklinde yayılarak yapılan bakiyeler olduğunu” belirterek borca itiraz etmiş, süresinde yapılan iş bu itiraz üzerine müdürlükçe takibin durdurulmasına karar verilmiştir.

İlk derece mahkemesince; takibe dayanak sözleşmede kira bedelinin aylık olarak değil, yıllık olarak belirtildiği, yine sözleşmeye göre kira müddetinin iki yıl olduğu ve ilk yılın peşin ödendiğinin belirtildiği, ikinci yıla ilişkin kira bedelinin üç farklı dönemde 10.000,00’er TL olarak ödenmiş olmasının ve bu ödemelerin alacaklı tarafça kabul edilmesinin kira bedelinin üç parça şeklinde ödeneceği konusunda taraflar arasında anlaşma sağlandığını göstermeyeceğinden kira bedelinin aylık olarak ödeneceğine dair davalı borçlunun itirazının yerinde olmadığı, kiralananın işyeri olması nedeniyle kira sözleşmesindeki “devletin belirlediği oran” ibaresinden TBK’nun 349 maddesi gereğince tüketici fiyat endeksinin oniki aylık ortalamasının artış oranı olarak belirlenmesi gerektiği, takip konusu edilen göre de bilirkişi raporunda tespit edildiği üzere takibe konu döneme ilişkin yıllık kira miktarının 52.377,50 TL, işlemiş faizinin ise 174,64 TL olduğu, ancak davacı alacaklının takip talebinde bu döneme ilişkin yıllık kira bedelini 50.589,00 TL olarak talep ettiği, asıl alacak yönünden taleple bağlılık ilkesi gereği fazlasına hükmedilemeyeceği, işlemiş faiz yönünden ise fazladan talep olunan kısım yönünden itirazın kaldırılması isteminin reddi gerektiği, davalı tarafça takibe konu edilen döneme ilişkin ödeme yapıldığına dair yazılı delil sunulamadığı gerekçeleriyle itirazın kaldırılması isteminin kısmen kabulü ile 50.589,00 TL asıl alacak ve 174,64 TL işlemiş faiz yönünden itirazın kaldırılarak takibin devamına, fazlaya ilişkin istemin reddine, davalının İİK’nun 269/a maddesi uyarınca dava konusu taşınmazdan tahliyesine karar verilmiştir.

Takibe dayanak01.07.2020 başlangıç tarihli ve 2 yıl süreli ve ilk yılın kira bedelinin 30.000 TL olup peşin ödendiği, ikinci yıla ilişkin yıllık kira bedelinin 35.000 TL olduğu her iki tarafın da kabulünde olan kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır.

Taraflar arasındaki uyuşmazlık kira bedelinin yıllık mı yoksa aylık olarak mı ödeneceği ve ödemenin ne şekilde yapılacağı hususu ile yıllık kira miktarına artış uygulanıp uygulanamayacağı, uygulanacak ise hangi oran üzerinden uygulanacağı noktasında toplanmaktadır. Taraflar arasındaki bu uyuşmazlık takibe dayanak yapılan ve imzası inkar edilmeyen sözleşme hükümlerine göre çözümlenecektir. Bu duruma göre 01.07.2020 başlangıç tarihli yazılı kira sözleşmesinin birinci sayfasında kira müddetinin iki yıl olduğu, bir yılının peşin ödeneceği, hususi şartları düzenleyen 2. sayfanın 5 nolu bendinde ise
“kiracı kira bedelini en geç ait olduğu ayın ilk beş gününde ve her ay peşin olarak ödemeyi taahhüt eder” şeklindeki düzenleme dikkate alındığında mahkemenin kabulünün aksine ilk yıldan sonraki döneme ilişkin kira bedellerinin aylık olarak ve ait olduğu ayın ilk beş günü içerisinde ödenmesi gerektiğinin kabulü gerekir. Davalının sözleşmede artış oranı öngörülmediği, el yazısı ile”devletin belirlediği oran” ibaresinin sözleşmeye sonradan eklendiği iddiası konusunda davalı tarafça yazılı bir delil sunulamadığından sözleşmede kira bedelinde artış oranının belirtilmiş olduğunun kabulüne dair ilk derece mahkemesinin gerekçesinde isabetsizlik bulunmamaktadır. Bu durumda takip konusu döneme ilişkin yıllık kira bedelinin hangi oran üzerinden yapılması gerektiğine ilişkin değerlendirmede kiralanan yerin işyeri olması nedeniyle TBK’nun 349 maddesi gereğince tüketici fiyat endeksinin oniki aylık ortalamasının artış oranı olan %49,50 olarak belirlenmesi ve buna göre de takip konusu döneme ilişkin yıllık kira bedelinin 52.377,50 TL olarak hesaplanmasında (taleple bağlılık ilkesi gereğince 50.589,00 TL olarak hesaplanmasında) bir isabetsizlik yok ise de yukarıda bahsedildiği üzere yenilenen dönemde kira bedelinin aylık olarak ve her ayın ilk beş günü içerisinde ödenmesi kararlaştırıldığından takip tarihi itibariyle yalnızca 2022 yılı temmuz ayı kira bedeli muaccel hale gelmiş olup taleple bağlılık ilkesi de dikkate alındığında dairemizce yapılan hesaplamaya göre bir aylık kira miktarının 4.215,75 TL, takip tarihi itibariyle işlemiş faizinin 7,28 TL olacağı, davacının takip tarihi itibariyle muaccel hale gelmiş toplam alacak miktarının 4.223,03 TL olduğu anlaşılmakla bu miktar yönünden itirazın kaldırılarak takibin devamına, ve davalının dava konusu taşınmazdan temerrüt nedeniyle tahliyesine karar verilmesi gerekirken hatalı değerlendirme ile 50.589,00 TL asıl alacak ve 174,64 TL işlemiş faiz yönünden itirazın kaldırılmasına karar verilmesi yerinde görülmediğinden HMK’nun 353/1-b-2 maddesi gereğince davalı vekilinin istinaf talebinin kısmen kabulü ile ilk derece mahkemesi kararının kaldırılarak davanın kısmen kabulü ile 4.215,75 TL asıl alacak ve takip tarihi itibariyle 7,28 TL işlemiş faiz olmak üzere 4.223,03 TL toplam alacak yönünden davalının itirazının kaldırılarak takibin devamına, davalı tarafça sunulan ödeme belgesinde yapılan ödemenin 30 günlük ödeme süresi geçirildikten sonra yapıldığı anlaşılmakla İİK’nun 269/c maddesi gereğince davalının dava konusu taşınmazdan temerrüt nedeniyle tahliyesine karar vermek gerekmiştir.

KARAR: Yukarıda açıklanan nedenler ve gerekçe ile

1-Davalı vekilinin İstinaf başvurusunun HMK’nin 353/1-b-2 maddesi uyarınca esastan kısmen kabulü ile ilk derece mahkemesi kararının
KALDIRILMASINA,

2- Davanın kısmen kabulü ile 4.215,75 TL asıl alacak ve takip tarihi itibariyle 7,28 TL işlemiş faiz olmak üzere 4.223,03 TL toplam alacak yönünden davalının itirazının kaldırılarak takibin devamına,

3-Davalının dava konusuA1adresindeki taşınmazdan İİK 269/c maddesi uyarınca TAHLİYESİNE,

4-Kabul edilen 4.223,03 TL alacağın %20’si oranında tazminatın davalıdan alınarak davacıya verilmesine,

5-Reddedilen 46.366,00 TL alacağın %20’si oranında tazminatın davacıdan alınarak davalıya verilmesine,
İlk derece yargılaması yönünden;

Alınması gereken 427,60 TL karar harcından peşin alınan 80,70 TL harcın mahsubu ile kalan 346,90 TL harcın kısmen kabul kısmen red oranına göre 173,45 TL’sinin davalıdan 173,45 TL’sinin davacıdan alınarak hazineye irad kaydına,
Davacı kendisini vekille temsil ettirdiğinden AAÜT uyarınca hesaplanan 6.800,00 TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
Davalı kendisini vekille temsil ettirdiğinden AAÜT uyarınca hesaplanan 6.800,00 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,
Davacı tarafından ilk derece aşamasında yapılan 117,70 TL harç gideri ve 578,00 TL yargılama gideri olmak üzere toplam 695,70 TL’nin kabul ve red oranına göre 347,85 TL’sinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
Kullanılmayan gider avansının karar kesinleştiğine avans sahibine iadesine,
İstinaf yargılaması yönünden,
Alınması gereken 427,60 TL istinaf karar harcından peşin alınan 269,85 TL harcın mahsubu ile kalan 157,75 TL harcın kısmen kabul kısmen red oranına göre 78,87 TL’sinin davalıdan 78,87 TL’sinin davacıdan alınarak hazineye irad kaydına,
İstinaf yoluna başvuran davalı tarafından yapılan 1.007,85 TL harç gideri ve 155,00 TL yargılama gideri olmak üzere toplam 1.162,85 TL’nin kısmen kabul kısmen redde göre 581,42 TL’sinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,
Kullanılmayan gider avansının karar kesinleştiğine avans sahibine iadesine,
Kararın yerel mahkemesince taraflara tebliğine,
Dair, dosya üzerinden yapılan inceleme sonucu miktar itibari ile KESİN olmak üzere 12/02/2024 tarihinde oy birliği ile karar verildi.