2026-07-29T16:00:00+03:00

Yazar: Avukat Saim İncekaş Güncellendi: 29 Temmuz 2026

Adana BAM, 1. HD., E. 2023/29 K. 2023/139 T. 23.1.2023

İlgili TBK madde: TBK Madde 504

T.C.

ADANA
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
İ S T İ N A F K A R A R I
İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ :

MERSİN 6. ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ

TARİHİ :

08/10/2020

NUMARASI :

2018/117 Esas, 2020/168Karar

DAVACI :

K1 – N1

VEKİLLERİ:

Av. K2 – Av. K3 – A1.

DAVALI :

K4 -N2 A2

VEKİLLERİ:

Av. K5 – A3
Av. K6 – A4
DAVA
:

Satış Vaadi Sözleşmesinden KaynaklananTapu İptali ve Tescil
DAVA TARİHİ
:
19/01/2016
BİRLEŞEN MERSİN 2. ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ’NİN
2016/101 ESAS, 2016/650 KARAR SAYILI DOSYASI;

DAVA
C
I
:

K4 -N2 A2
VEKİLLERİ
:

Av. K5 – A3
Av. K6 – A4
DAVA
L
I
:

K1 – N1
VEKİLLERİ
:

Av. K2 – Av. K3 – A1.
DAVA
:

Satış Vaadi Sözleşmesinin İptali
DAVA TARİHİ
:
17/02/2016

DAİRE KARAR TARİHİ :

23/01/2023

KARAR YAZIM TARİHİ :

24/01/2023
Dairemize ait 31/03/2021 tarih, 2020/1474 Esas 2021/462 sayılı kararı, Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin 27/09/2022 tarih, 2021/2570 Esas 2022/5518 Karar sayılı ilamıyla bozularak dosya dairemize gönderilmekle dairemizin 2023/29 esasına kaydı sonucu yapılan açık duruşma sonucunda;

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:

TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ:

Asıl dava dosyası davacısı – birleşen dava dosyası davalısı vekili ilk derece mahkemesine verdiği dava dilekçesinde özetle; davalı K4’nın davacı K1’na Mersin 10. Noterliğinin 12/12/2014 tarih ve 23006 yevmiye nolu satış vaadi ile Mersin ili, Toroslar ilçesi, A5 Mah. 10150 ada, 2 parsel sayılı gayrimenkuldeki 7931/9600 hissesini 260.000,00 TL bedel ile satmayı vaad ettiğini ve davacının da bedelini ödeyerek satış vaadini kabul ettiğini, satış vaadini alan davacının dava konusu taşınmazın beyanlar hanesine satış vaadi sözleşmesini işlettiğini ancak davalının ifa olanağı bulunmasına rağmen taşınmazdaki hisselerinin davacıya verilmesi yönündeki tescil talebini reddettiğini ileri sürerek, satış vaadine dayalı olarak davacının aldığı davalı K4 adına kayıtlı Mersin ili, Toroslar ilçesi, A5 Mah. 10150 ada, 2 parsel sayılı gayrimenkuldeki 7931/9600 hissesinin iptali ile davacı K1 adına tapuya tesciline, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalıya yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

Asıl dosya davalısı – Birleşen dava dosyası davacısı vekili ilk derece mahkemesine verdiği cevap dilekçesinde özetle; davalının Konya’da yaşadığını, Mersin ilinde adına kayıtlı birçok gayrimenkul bulunduğunu, davacının akrabası olan K7 ile gayrimenkulleri satın alacak kişilerle irtibat kurulması ve bu halde davacıdan komisyon alma hususunda anlaştıklarını, davacının sık sık Mersin’den Konya’ya gitmesi gerektiğinden akrabası olan K7’ye Konya 2. Noterliği aracılığı ile 20/11/2014 tarih ve 18350 yevmiye ile adına kayıtlı gayrimenkullerin alım satımı ve bu gayrimenkullere ilişkin sair işlemler için vekalet verdiğini, kısa bir süre sonra bu gayrimenkullerden Mersin ili, Toroslar ilçesi, A5 Mah. 10150 ada, 2 parselde bulunan gayrimenkulün davacı adına kayıtlı bulunan 7931/10150 hissesine K7 ve davacının ortak arkadaşlarından talep olduğunu, tarafların satış değeri olarak 2.000.000,00 TL’ye anlaştıklarını, bu bedelin 1.500.000,00 TL’sinin ilk etapta nakit, kalan 500.000,00 TL’sinin ise senet olarak verileceğinin kararlaştırıldığını, alıcının bu gayrimenkulü eşi K1 adına alacağını söylediğini, birlikte notere gittiklerini, alıcı K1’nun paranın bankadan eşi tarafından çekilerek getirileceğini söyleyerek noter işlemlerinin başlamasını istediğini, bunun üzerine noter başkatibi tarafından satış vaadi sözleşmesinin hazırlanmaya başlandığını, tarafların ise imza için paranın gelmesini beklemeye başladıklarını, ancak sürekli oyalanmasına ve bir türlü istediği paranın gelmemesine sinirlenen davalının noteri terk ettiğini, davalının noteri terk etmesi üzerine K7’nün davalının daha önce kendisine verdiği vekaleti devreye sokarak K1 ile satış vaadi sözleşmesi yaptığını, K1, K7 ve noter başkatibinin birlikte hareket ederek çıkar gütmek maksadıyla hileli işlemlerle değerinin çok altında 260.000,00 TL ye taşınmaz için satış vaadi sözleşmesi yaptıklarını, davalının sözleşmenin imzalanması esnasında hazır olmadığı gibi noter sözleşmesinde imzasının dahil bulunmadığını, noter tarafından sanki davalının beyanı alınırcasına işlem yapılarak gayrimenkul satım sözleşmesi yapıldığını, davalının rızası dışında yapılan tüm bu işlemleri davacı tarafından açılan bu dava ile öğrendiğini, akabinde de satış vaadinin iptali davası açtığını ve Mersin Cumhuriyet Başsavcılığı’na şikayette bulunduğunu ileri sürerek davanın reddine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davacıya yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

Birleşen dava dosyası davacısı – asıl dava dosyası davalısıilk derece mahkemesine verdiği dava dilekçesinde özetle; davacı müvekkilinin Konya’da ikamet ettiğini, müvekkili adına Mersin’de bir çok gayrimenkulü olduğunu, davalı müvekkilinin, akrabası olan K7 ile bu gayrimenkulleri satın alacak müşterileri bularak müvekkille irtibata geçmesini ve bu şekilde müvekkilinden komisyon alma hususunda anlaştığını, müvekkilinin işini bırakarak Konya ilinden Mersin iline gelme zorluğundan dolayı K7’ye Konya 2. Noterliğinin 20/11/2014 tarih ve 18350 yevmiye ile adına kayıtlı gayrimenkullerin alım/satımı ve bu gayrimenkullere ilişkin sair işlemler için vekalet verdiğini, kısa bir süre sonra bu gayrimenkullerinden Mersin ili, Toroslar ilçesi, A5 Köyü, 10150 ada, 2 parselde kayıtlı bulunan gayrimenkulün müvekkilinin adına kayıtlı bulunan 7931/10150 hissesine K7 ve müvekkilinin ortak arkadaşının talip olduğunu, tarafların gayrimenkulün gelişmekte olan bir bölge olması, sanayi bölgesinde olması sebebiyle satış değeri olarak 2.000.000 TL’ye anlaştıklarını, değerin yüksek olması nedeniyle müvekkilnin bu alım/satım işlemlerinde bizzat bulunmak istediğini ve bu nedenle Mersin’e geldiğini, alıcının bu gayrimenkulü eşi K1’na alacağını belirttiğini, bunun üzerine müvekkili olan K4, K1 ve K7’nün Mersin 10. Noterliğine geldiklerini, alıcı K1’nun parayı bankadan eşinin çekip getireceğini belirterek noter işlemlerinin başlamasını istediğini, bunun üzerine zaman kaybı olmaması için noter işlemlerinin başladığını, aradan zaman geçmesine rağmen paranın halen gelmemesine sinirlenen müvekkilinin noteri terk ettiğini, müvekkilinin noteri terk etmesini fırsat bilen ve daha önceden kendisine vekalet verilen K7’nün bu vekaletnameye istinaden Mersin 10. Noterliğinin 12/12/2014 tarih ve 23006 yevmiye nosu ile K1 üzerine satış vaadi sözleşmesi yaptığını, K1, K7 ve Noter Başkatibi K8’ın birlikte hareket ederek çıkar gütmek maksadıyla hileli işlemlerle değerinin çok altında yani 260.000 TL’ye aynı taşınmaz için taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yaptıklarını, müvekkilinin bu sözleşmenin imzalanması sırasında olmadığını, imzasının da olmadığını, müvekkilinin iş bu gayrimenkulde rızası dışında yapılan tüm bu işlemleri K1’nun kendisi aleyhine Mersin 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2016/31 Esas sayıhı dosyasından açtığı tescil davası ile öğrendiğini, akabinde Mersin Cumhuriyet Başsavcılığına şikayette bulunduğunu ileri sürerek, müvekkili adına kayıtlı Mersin ili, Toroslar ilçesi, A5 Köyü, 10150 ada, 2 parselin 7931/10150 hissesi için yapılan 12/12/2014 tarihli düzenleme şeklindeki taşınmaz vaadi sözleşmesinin iptaline, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalılara tahmili yönünde karar verilmesini talep etmiştir.

Birleşen dava dosyası dava lısı –
Asıl dava dosyası davacısı vekili ilk derece mahkemesine verdiği cevap dilekçesinde özetle; davacının satış vaadine konu taşınmazın satışı hususunda kendi akrabası olan K7’ye vekaletname verdiğini, vekaletnamenin kapsamına bakıldığında aralarında bir güven problemi olmadığının aşikar olduğunu, K7’nün davacının öz dayısı olduğunu, davacının K7’yü azletmediğini, bu durumun noter ile işbirliği içinde hileli işlem yaptığı iddiasını çürüttüğünü, davacının dava dilekçesinde anlattığı olayların tamamen kurguya dayalı olduğunu, davacının sözleşmede imzasının olmamasının doğru olduğunu, anılan sözleşmenin davacının vekili aracılığı ile imzalandığını, yapılan satış işleminde davalı ile Noter Başkatibinin birlikte hareket ederek hileli yapıldığı iddiasını destekleyecek hiç bir delilin bulunmadığını, müvekkili tarafından Mersin 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2016/31 Esas sayılı dosyası ile davacı tarafından bu dava ile iptali istenen Mersin 10. Noterliğinin 12/12/2014 tarih ve 23006 yevmiye numaralı taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil davası açıldığını ileri sürerek, bu davanın gerek usul ekonomisi gerekse de davalar arasındaki hukuki ve fiili irtibat nedeni ile Mersin 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2016/31 Esas sayılı dosyası ile birleştirilmesine, davacının davasının reddine, yargılama giderleri ile ücreti vekaletin davacı yana yüklenmesine karar verilmesini talep etmiştir.

Birleşen dava dosyası davacısı – asıl dava dosyası davalısı ilk derece mahkemesine verdiği ıslah dilekçesinde özetle; dava konusunu ıslah ettiklerini belirterek davanınvekâletin kötüye kullanılması ve bununla birlikte hile ve muvazaa iddası dolayısıyla satış vaadi sözleşmesinin iptali ve tapudaki şerhin kaldırılmasına ilişkin olduğunu belirtmiştir.

İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ:

İlk derece mahkemesi tarafından yapılan yargılama sonucunda
; asıl davanın gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil, birleşen davanın ise asıl dosyada talebe dayanak yapılan Mersin 10. Noterliğinin 12/12/2014 tarih ve 23006 yevmiye numaralı taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin iptali talebine ilişkin olduğunu, dava konusu Mersin ili, Toroslar ilçesi, A5 Köyü, 10150 ada, 2 parsel sayılı taşınmazda davalı adına kayıtlı 7931/9600 hisse ile ilgili davacı ile davalıya vekaleten K7 arasında Mersin 10. Noterliği’nin 12/12/2014 tarih ve 23006 yevmiye nolu satış vaadi sözleşmesinin yapıldığını, sözleşmede taşınmazın 90.000,00 TL karşılığı satıldığı ve satış bedelinin ödendiğinin yazılı olduğunun görüldüğünü, davalı-birleşen dosya davacısı K4’nın Konya’da ikamet ettiğini ve adına Mersin’de bir çok gayrimenkulü olduğunu ve akrabası olan K7 ile bu gayrimenkulleri satın alacak müşterileri bularak davalı ile irtibata geçmesini ve bu şekilde komisyon alma hususunda anlaştıklarını, bu sebeple de K7’ye Konya 2. Noterliğinin 20/11/2014 tarih ve 18350 yevmiye ile adına kayıtlı gayrimenkullerin alım/satımı ve bu gayrimenkullere ilişkin sair işlemler için vekalet verdiğini belirttiğini, nitekim K7’nün K4 tarafından düzenlenen vekaletname ile birçok taşınmazı başka kişilere tapuda satışlarının yaptığının açık olduğunu, sadece Mersin 10. Noterliğinin 12/12/2014 tarihi ve 23006 Y. sayılı gayrimenkul satış sözleşmesi ile Mersin ili, Toroslar ilçesi, A5 Köyü, 10150 ada, 2 parselin 7931/10150 hissesi için davacı K1’na yapılan ve Mersin 7. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2018/86-2019/253 E-K sayılı dosyasına konu 12/12/2014 tarihi ve 23007 Y. sayılı gayrimenkul satış sözleşmesi ile Mersin ili, Toroslar ilçesi, A5 Köyü, 10162 ada 4 parselde kayıtlı bulunan taşınmazı K9 isimli kişiye satışa ilişkin işlemler sonucu K4’nın K7’yü azletmesi ve tapuda devir işlemlerini yapmaya yanaşmaması üzerine dava konusu olduklarının anlaşıldığını, davalı-birleşen dosya davalısı vekilinin savunma ve iddialarında, adına kayıtlı bulunan 7931/10150 hissesine K7 ve davacının ortak arkadaşlarının talep olduğunu, tarafların satış değeri olarak 2.000.000,00 TL’ye anlaştıklarını, bu bedelin 1.500.000,00 TL’sinin ilk etapta nakit, kalan 500.000,00 TL’sinin ise senet olarak verilecek olduğunu, alıcının bu gayrimenkulü eşi K1 adına alacağını söylediğini, birlikte notere gittiklerini, alıcı K1’nun paranın bankadan eşi tarafından çekilerek getirileceğini söyleyerek noter işlemlerinin başlamasını istediğini, bunun üzerine noter başkatibi tarafından satış vaadi sözleşmesinin hazırlanmaya başlandığını, tarafların ise imza için paranın gelmesini beklemeye başladıklarını, ancak sürekli oyalanmasına ve bir türlü istediği paranın gelmemesine sinirlenen davalının noteri terk ettiğini, davalının noteri terk etmesi üzerine K7’nün davalının daha önce kendisine verdiği vekaleti devreye sokarak K1 ile satış vaadi sözleşmesi yaptığını yani işlem günü K4’ın Mersin’de olduğunu beyan etmesine karşın, sonraki beyan dilekçesinde bu kez işlem tarihi olan 12/12/2014 tarihinde K4’nın Konya’da olduğunu belirtiğini, ayrıca Mersin 7. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2018/86-2019/253 E-K sayılı dosyasında, yine K7’nün vekaleten Mersin 10. Noterliğinin 12/12/2014 tarihi ve 23007 Y. sayılı gayrimenkul satış sözleşmesi ile yine K4’ya ait Mersin ili, Toroslar ilçesi, A5 Köyü, 10162 ada 4 parselde kayıtlı bulunan taşınmazı K9 isimli kişiye 90.000,00 TL bedelle sattığından bahisle, davacı K9 tarafından davalı aleyhine açılan tapu iptal ve tescil davasının kabulüne, bu dosya ile birleşen K4 tarafından açılan gayrimenkul satış sözleşmesinin iptali davasının reddine karar verildiğini, o dosyadaki dava konusu taşınmazın keşfen satış tarihindeki bedelinin 1.240.000,00 TL olduğunu, bu dosyada dava konusu olan sözleşmenin mahkemede dava konusu edilen sözleşme ile aynı gün sıralı yevmiye numarası ile aynı noterde yapıldığını ve kararın istinaf kanun yoluna başvurulmaksızın kesinleştiğinin anlaşıldığını, dosyada davalı – birleşen dosya davacısı K4 vekilinin 07/10/2020 tarihli beyan dilekçesinde ‘”..Davalı K1’ın eşi K10 1990 yıllarında Toroslar ve A5 Belediyelerinde Harita şefi olarak çalışmış ve görevi gereği bu belediyelerde yakın yerlerde yere alan (imara açılacak) taşınmazları dava dışı K9 ile birlikte çok ucuza satın almıştır. Kendisinin ve K9’in belediyede çalışması sebebi ile -üzerlerinde gözükmesin diye- satın aldığı taşınmazları -akraba olması gözetilerek- müvekkil üzerini tescil ettirmiştir” ayrıca aynı dilekçe de “..müvekkil, K9’in gerçekten malik olduğu çok sayıda taşınmazları hiçbir bedel talep etmeden, verdiği vekaletname ile K9’in sattığı kişilere devretmiştir” diyerek açıkca bir beyanda bulunduğunu, davalı K4’ın işçi olarak çalıştığını ve değişik tarihlerde yine vekaleten K7 tarafından satışları yapılan taşınmazların sayısı ve değerleri de göz önüne alındığında bu miktar mal varlığına sahip olmasının da hayatın olağan akışına uygun olmadığının aşikar olduğunu, bu hususların aslında tarafların, davacının eşi K10’nun, K7’nün ve K9’in hepsinin birbirini yakinen tanıdıklarını gösterdiğini, vekaleten işlem yapan ve tanık olarak dinlenen K7’nün davalı K4’nın dayısı olduğunu, daha önce davacı K1 ve K1’nun eşi olan K10’nun fabrikasında işçi olarak çalıştığını ve kendisi arayarak maaşını alamadığını söylediğini bunun üzerine kendisinin fabrika ikinci ortağı olan K9’i aradığını, yine davalının fabrika sahiplerine evvelce vermiş olduğu vekalet dolayısı ile davalının adına 2004 yılından itibaren üzerine arsa devri yaptıklarını, daha sonra davalının kendisine bu vekaletnameyi fabrika sahiplerinin parasını ödemezse iptal ettireceğini söylediğini, dava konusu taşınmazın satışını da kendisinin vermiş olduğu vekaletname aracılığı ile kendisinin istediği şekilde bizzat yaptığını, para konusunu bilmediğini, davalının kendisine para işini aralarında hallettiklerini söylediğini, sadece bildiği kadarıyla 15 ve 20 bin TL gibi bir rakamın K9 tarafından davalıya ödendiğini beyan ettiğini, tümünün değerlendirilmesi sonunda, K7’nün vekalet görevini kötüye kullandığı, davacı K1 ile el ve işbirliği içinde davalı K4’yı zararlandırma kastıyla hareket ettiğine, yine sözleşmeye göre üçüncü kişi durumundaki davacının vekil ile çıkar ve işbirliği içerisinde veya kötü niyetli olup vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını biliyor veya bilmesi gerektiğine dair bir hususun ispatlanamadığından, asıl davanın kabulü ile dava konusu Mersin ili, Toroslar ilçesi, A5 Köyü, 10150 ada, 2 parsel sayılı taşınmazda davalı adına kayıtlı bulunan 7931/9600 hissenin iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline, birleşen dosyadaki gayrimenkul satış sözleşmesinin feshi talebinin reddine karar vermek gerektiğini gerekçe olarak belirtip asıl davanın kabulüne birleşen davanın reddine yönelik karar verilmiştir.

İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ:

Birleşen dava dosyası davacısı – asıl dava dosyası davalısıvekili istinaf dilekçesinde özetle; verilen kararın usul ve esas yönünden yasalara aykırı olduğunu, dava konusu sözleşmenin müvekkili K4’ın iradesi dışında yapıldığını, davacı K1’ın gerek dava dilekçesinde, gerekse de diğer aşamalarda satış vaadi sözleşmesinin müvekkili K4’ın onayı ile yapıldığını ileri sürmediğini, müvekkilinin de hiç bir aşamada bu sözleşmenin kendi iradesi ile yapıldığını ileri sürmediğini, yerel mahkemenin de yapılan sözleşmenin müvekkili K4’ın onayı ile yapıldığını gösteren herhangi bir gerekçe sunmadığını, davacı K1’ın dosya içinde yer alan savcılık soruşturmasında verdiği ifade de vekili K7yü ve K4’ı tanımadığını, biriktirdiği ve borç aldığı para ile taşınmazı 260.000,00 TL’ye satın aldığını, noterde K4’ın olmadığını açıkça beyan ettiğini, asıl davada davacı olan K1’nun, vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bilen veya bilmesi gereken kişi olduğunu, Yargıtay’ın istikrar kazanmış içtihatlarına göre vekaleten satılan taşınmazların gerçek değeri ile satış bedeli arasında fahiş fark varsa, yapılan satış sözleşmesinin iptale tabi olduğunu ve sözleşmenin vekalet vereni bağlamayacağını, bilirkişi raporuna göre dava konusu taşınmazın gerçek değerinin 3 milyon 524 bin 673 TL olduğunu, davalının ise bunu 260 bin TL’ye satın aldığını açıkça beyan ettiğini, yerel mahkemenin bu fahiş bedel farkını görmezden geldiğini, davacı K1’ın arsa vasfındaki taşınmazı yatırım amacı ile satın aldığını, Yargıtay’ın istikrar kazanmış içtihatlarına göre yatırım amacı ile arsa satın alan kişinin taşınmazın gerçek değerini bilen kişi olduğunu, davacı K1’nun dava konusu satış vaadinden bir (1) gün önce, 11.12.2014 tarihinde Mersin ili, Toroslar ilçesi, 10154 ada ve 3 nolu parselde 10.759,84 metrekarelik arsa vasfındaki taşınmazı, bir gün sonra da arsa vasfındaki dava konusu taşınmazı tek malik olarak satın aldığını, Eşi K10’nun da, öncesinde A5 Belediyesi’nde harita ve imar bölümünde şef olarak çalıştığını ve aynı mıntıkada 10152 ada, 17 nolu parselde 6.372, 00 metre kare arsa satın aldığını, davacı K1 ile eşi K10’in dava konusu arsa vasfındaki taşınmazın değerini çok iyi bilen kişiler olduğunu, davacı tarafın dava dilekçesinde açık bir biçimde taşınmazı 260.000,00 TL’ye aldığını belirttiğini, 3.500.000,00 TL değerdeki bir arsayı gerçek değerini bildiği ve vekil K7yü yakinen tanıdığı halde verilmiş vekaletnameye istinaden 260.000,00 TL’ye satın almasının kötü niyetli olduğunun göstergesi olduğunu, davacı K1’ın hem müvekkili K4’ı, hem de vekil K7yü tanıdığını, K1 ve vekil K7’nün el ve iş birliği içinde müvekkilini zarara uğrattığını ileri sürerek kararın kaldırılıp asıl davanın reddine, birleşen davanın kabulüne karar verilmesini talep etmiştir.

İSTİNAF İNCELEMESİ SONUCUNDA DAİREMİZCE VERİLEN KARAR:

Dairemizin 31/03/2021 tarih,
20
20/1474 Esas ve 20
21/462 Karar Sayılı İlamında Özetle;
“…Somut olayda; asıl davada davacı tarafın taşınmaz satış vaadi sözleşmesi hukuksal nedenine dayalı olarak tapu iptali ve tescil talebinde bulunduğu, birleşen dava dosyasında ise davacı tarafın sözleşmenin iptali talebinde bulunduğu, mahkemece yapılan yargılama sonucunda asıl davanın kabulüne, birleşen davanın reddine yönelik kararın verildiği, birleşen dosya davacısı vekilinin kararı istinafa taşıdığı görülmektedir.

Mahkemece karar gerekçesinde; “…

Dosyada davalı, birleşen dosya davacısı K4 vekilinin 07/10/2020 tarihli beyan dilekçesinde ‘..Davalı K1’ın eşi K10 1990 yıllarında Toroslar ve A5 Belediyelerinde Harita şefi olarak çalışmış ve görevi gereği bu belediyelerde yakın yerlerde yere alan (imara açılacak) taşınmazları dava dışı K9 ile birlikte çok ucuza satın almıştır. Kendisinin ve K9’in belediyede çalışması sebebi ile -üzerlerinde gözükmesin diye- satın aldığı taşınmazları -akraba olması gözetilerek- müvekkil üzerini tescil ettirmiştir’ ayrıca aynı dilekçe de ‘..müvekkil, K9’in gerçekten malik olduğu çok sayıda taşınmazları hiçbir bedel talep etmeden, verdiği vekaletname ile K9’in sattığı kişilere devretmiştir’ diyerek açıkca bir beyanda bulunmuştur.
” şeklinde açıklamada bulunulmuş ise de birleşen dosya davacısı K4 vekilinin 07/10/2020 tarihli beyan dilekçesinin devamında K9’in müvekkiline arsa almasının faydalı olacağını belirttiği, müvekkilinin de tüm ailesi ile birlikte mal varlıklarını paraya çevirerek dava konusu arsa ile başka bir arsayı satın aldıkları yönünde beyanda bulunduğu görülmektedir.

Dosyada mevcut bilirkişi ek raporuna göre, dava konusu taşınmazda davalı K4’a ait hissenin satış vaadi sözleşmesinin düzenlendiği tarih itibariyle değerinin 3.524.950,90 TL olduğunu, ipotek bedeli düşüldüğü takdirde ise değerinin 3.288.673,21 TL olduğu anlaşılmaktadır.

Davacı tarafça dava dilekçesinde taşınmazın satış vaadi bedelinin 260.000,00 TL olduğunun belirtildiği, dosyada fotokopisi bulunan soruşturma dosyasındaki ifadesinde ise 260.000,00 TL’lik miktarın 60.000,00 TL’sini ellerinde mevcut paradan, geri kalan 200.000,00 TL’sinin de kendisinin ve eşinin kardeşlerinden ve civardan borç almak suretiyle vekil K7’ye ödediklerini belirttiği, ifadenin devamında taşınmazın değerinin iddia edildiği gibi çok yüksek olmadığını ileri sürdüğü görülmektedir.

Dosyaya yansıyan bilgi, belge ve deliller dikkate alındığında tarafların ve vekil K7 ile davacının bu olay öncesinde de birbirlerini tanıdıkları, davacı ile vekil K7’in birbirlerini yakından tanıdıkları anlaşılmaktadır.

Yukarıdaki Yargıtay kararı içeriğinde de belirtildiği şekilde; vekil üstlendiği iş ve hizmetleri, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür.

Bilirkişi raporunda sözleşmenin yapıldığı tarih itibariyle belirtilen hisse değeri, asıl dosya davacısı K1 tarafından asıl dosya davalısı K4’a ait hissenin 260.000,00 TL’ye satın alındığının ileri sürülmesi, davacı ile davalı vekili K7’nün birbirlerini yakından tanımaları göz önüne alındığında asıl dosya davacısı K1 ile vekil K7’in hisse sahibi K4’nın zararına yönelik birlikte hareket ettikleri ve vekil K7’in vekalet görevini kötüye kullanıldığı sabittir.

Farklı bir olayda
Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 2016/9603 E. ve 2019/2980 K. sayılı kararında da; “…Temlike konu davacı payının değeri keşfen 38.470,00 TL olarak saptanmasına karşın akitteki bedel 2.000,00 TL’dir. ….. Bu haliyle davacı zararlandırılmış ve vekalet görevi kötüye kullanılmıştır.
” şeklinde kararın verildiği görülmektedir. Asıl dosya davacısı ile vekil K7 arasındaki yakın tanışıklılık, farklı işlem ve sebeplerle daha önceden de birbirlerini tanımaları, satış vaadi sözleşmesinde belirtilen ve asıl dava dosyası davacısı tarafından ödendiği belirtilen miktar ile satış vaadi sözleşmesinin yapıldığı tarihteki dava konusu hisse bedeli arasındaki fahiş farkın olması hususları dikkate alındığında asıl dosya davacısı ile vekil K7’nün çıkar ve işbirliği içerisinde oldukları, bu nedenle TMK’nin 2. maddesinde yazılı dürüstlük kuralının doğal bir sonucu olarak vekil edenin sözleşme ile bağlı sayılmaması gerektiği ortadadır.

Mahkemece yapılan yargılama sonucunda asıl davanın bu nedenlerle reddine, birleşen davanın kabulüne yönelik karar verilmesi gerekirken yanlış değerlendirme sonucunda asıl davanın kabulüne, birleşen davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır.
6100 Sayılı HMK’nın 353/1-b-2 maddesinde; yargılamada eksiklik bulunmamakla beraber kanunun olaya uygulanmasında hata edilip de yeniden yargılama yapılmasına ihtiyaç duyulmadığı takdirde veya kararın gerekçesinde hata edilmiş ise düzeltilerek yeniden esas hakkında duruşma yapılmadan karar verilebileceği düzenlenmiştir.

Bu nedenlerle birleşen dosya davacısı vekilinin istinaf başvurusunun, 6100 Sayılı HMK. nın 353/1-b-2 bendi uyarınca, kabul edilip kararın kaldırılarak asıl davanın reddine, birleşen davanın kabulüne yönelik karar verilmesi gerektiği..” şeklinde karar verilmiştir.

TEMYİZ SEBEPLERİ VE DEĞERLENDİRME:

Temyiz yoluna başvuran davacı-birleşen dosya davalısı K1 vekili temyiz dilekçesinde özetle;

Mersin 6. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2018/117 esas sayılı dava dosyası ile bu dava ile birleşen Mersin 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2016/101 esas sayılı dava dosyasının yapılan yargılaması neticesinde asıl davanın kabulü ile satış vaadine konu taşınmazdaki davalı K4 adına kayıtlı hisselerin iptali ile müvekkili adına tesciline, birleşen dava yönünden ise satış vaadi sözleşmesinin iptaline yönelik talebin reddine karar verildiğini, verilen bu kararın davalı-karşı davacı yanca istinaf edilmesi üzerine Bölge Adliye Mahkemesi’nin yerel mahkeme kararını kaldırarak yeniden hüküm kurarak asıl davanın reddi ile birleşen dosya yönünden sözleşmenin iptaline hükmettiğini, Adana Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesinin 31/03/2021 tarihli, 2020/1474 esas ve 2021/462 karar sayılı kararını hem asıl, hem birleşen dava yönünden temyiz ettiklerini, söz konusu kararın hatalı ve usule aykırı olduğunu, dava dosyası incelendiğinde davalı-karşı yanın asıl davaya verdiği cevap dilekçesinde müvekkilinin Mersin’e satış vaadi sözleşmesini yapmak üzere geldiğini, sonra uyuşmazlık çıkması üzerine noterden ayrıldığını, bunu fırsat bilen vekili K7’nün satış vaadi yaptığını beyan ettiğini, daha sonraki bir çok dilekçelerinde ve beyanlarında sözleşmenin yapıldığı, Mersin iline gelmediklerini, vekaletin kötüye kullanıldığını ileri sürdüğünü, beyanlarının birbiri ile çelişkili olduğunu, yerel mahkemece buna dayanılarak verilen karar yerinde iken Bölge Adliye Mahkemesi kararı ile ortadan kaldırılarak hukuka ve kanuna aykırı şekilde verilen hükmün HMK.ya hakim olan ilkelere aykırı olduğunu, BAM kararının usul hukuku yönünden de hukuka aykırı olduğunu, ispat yükü bakımından hata yapıldığını, davalı-karşı davacı yan ile başka bir müvekkillerine karşı ikame edilen dava ile aynı gün düzenlenen Gayrimenkul Satış Vaadine dayalı Tapu İptali ve tescili davasından verilen kararın davalı K4 vekilince istinaf edilmediğinden kesinleştiğini, davalı-karşı davalı tarafından (öz dayısı olan )vekili K7’ye karşı dava konusu satış vaadi sözleşmesi nedeniyle açılmış bir dava bulunmazken
Bölge Adliye Mahkemesince ”taleple bağlılık” ilkesi ihlal edilerek dava konusu yapılmayan bir hususta karar verildiğini, temyize konu kararda vekaletin kötüye kullanıldığına ilişkin tek gerekçenin vekil ile davacının birbirini yakından tanıması olarak belirtiltiğini, davalı-karşı davacının ıslah dilekçesinin HMK 176 ve 179. maddelerine aykırı olduğundan hükme esas alınmasının usul ve yasaya aykırı olduğunu ileri sürük kararın kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

YARGITAY
7
.

HUKUK
DAİRE
S
İ 2021/2570 ESAS, 2022/5518 KARAR SAYILI İLAMINDA ÖZETLE
;
“…3.1. Dosya içeriği ve toplanan delillere göre;
3.2. Asıl dava davalı-birleştirilen dava davacı K4, Mersin 2. Noterliğince düzenlenen 29.04.2005 tarih ve 09770 yevmiye numaralı ve 26.04.2006 tarih ve 09656 yevmiye numaralı vekaletnameler ile dava dışı K9’i vekil tayin ederek, Mersin İli içerisinde taşınmaz alıp satma yetkisi vermiştir. K9 bu vekaletnameler ile K4 adına kayıtlı taşınmazlarda pek çok işlem yapmıştır. K4, dava konusu 10150 ada 2 parsel sayılı taşınmazda ilki 19.10.2005 olmak üzere 25.08.2011 tarihine kadar bir kısım hisse satın almış, 27.10.2014 tarihinde K9’i vekaletten azletmiştir.
3.3. K4, Konya 2. Noterliğince düzenlenen 20.11.2014 tarih ve 18350 yevmiye numaralı vekaletname ile dava dışı dayısı K7’yü vekil tayin ederek, Mersin İli içerisinde bulunan taşınmazlardaki hak ve hisselerini dilediği kişilere dilediği bedelle satması için yetki vermiştir. Bu şekilde yetkili kılınan vekil ise dava konusu Mersin İli, Toroslar İlçesi 10150 ada 2 parsel sayılı taşınmazda 7931/9600 hisseyi (12.662,35 m2) 260.000,00 TL bedel karşılığında K1’na Mersin 10. Noterliği 12.12.2014 tarih ve 23006 yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesiyle vekil edeni adına satmayı vadetmiştir. Aynı tarihte 23007 yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesiyle vekil K7, K4’ın 10162 ada 4 parsel sayılı taşınmazdaki hissesini K9’e satmayı vadetmiştir. 23006 yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesi 22.04.2015 tarihinde tapuya şerh edilmiştir. 03.12.2014 ve 10.12.2014 tarihlerinde vekil K7 pek çok taşınmazda K4 adına kayıtlı hisseleri K9’e K4’a vekaleten satmıştır. Yine, 11.12.2014 tarihinde K9 dava konusu taşınmazın bulunduğu yerde 10.759,84 m2 miktarındaki arsa vasıflı 10154 ada 3 parsel sayılı taşınmazı K1’a 221.000,00 TL bedelle satış yoluyla devretmiştir.
3.4. Dosyada bulunan SGK kayıtlarına göre; K4, K9 ile K10’nun ortağı olduğu şirkette 05.08.2010 tarihinde işe başlamış ve 09.07.2015 tarihinde işten çıkarılmıştır.10.07.2015 tarihinde ise K4, vekili K7’i vekaletten azletmiştir.
3.5. Nüfus kayıtlarına göre vekil K7, K4’ın dayısı, K9 K4’ın eniştesidir. Ticaret sicil gazetesi kayıtlarına göre ise K10 ve K9’in İ.M.C. Döküm Geri Dönüşüm Plastik San. ve Tic. A.Ş.’nin ortakları olduğu, K1’ın K10’in eşi olduğu anlaşılmıştır.
3.6. İlk Derece Mahkemesince yapılan keşif sonucunda dava konusu taşınmazın satış vaadi sözleşmesinin düzenlendiği tarihteki değeri 3.288,673,21 TL olarak belirlenmiştir. Satış vaadi sözleşmesinde ise satış bedeli 260.000,00 TL olarak gösterilmiştir.
3.7. K4’ın dayısı olan ve K1’ın tanığı olarak beyanları alınan vekil K7; K4’ın, K9 ve K10 tarafından maaşının ödenmemesi durumunda K9’i vekaletten azledeceğini söylediğini, satış vaadi sözleşmesinin K4’ın isteği üzerine ve onun istediği şekilde düzenlendiğini, K4’ın para konusunun aralarında halledildiğini söylediğini ve bildiği kadarıyla K9’in K4’a banka aracılığıyla 15-20 bin TL ödediğini beyan etmiştir. K4’ın tanığı ise, K4’ın babasının satın aldığı arsaları K4 adına kaydettirdiğini söylediğini, görgüye dayalı bilgisinin olmadığını beyan etmiştir.
3.8. Soruşturma dosyasında; K4’ın annesi K11, K9 ile oğlunun ortak arsa alıp sattıklarını, alım satım işlerinden dolayı aralarında niza çıkınca K9’in oğlunu tazminat vermeden işten çıkardığını; oğlu ile K9 arasında K9’in sattığı arsadan oğluna pay vermemesi nedeniyle uyuşmazlık çıktığını beyan etmiştir. Vekil K7 21.05.2016 tarihli ifade tutanağında, K4’ın kendisine 2014 yılında davaya konu taşınmazın daha önce tanımadığı K1’a satışı için vekaletname gönderdiğini, para konusunun daha önce K4 ile halledildiğini, K4’ın talimatı doğrultusunda satış vaadi sözleşmesinin düzenlendiğini, bir süre sonra K4’ın kendisine mesaj yollayarak suçu olmadığını bilmesine rağmen kendisini şikayet edeceğini söylediğini beyan etmiştir. Vekil K7 26.06.2018 tarihli ifade tutanağında ise; K4’ın, maaşını ödememesi nedeniyle K9’i vekaletten azlettiğini, kendisine K9 aracılığıyla genel vekaletname gönderdiğini ve K9’in istediği şekilde işlem yapmasını söylediğini, K9 ve K1 ile notere gittiklerini ve K4 adına kayıtlı bir taşınmaz için satış vaadi sözleşmesi düzenlediklerini, bu sözleşme nedeniyle bir para alışverişinin olmadığını, bir süre sonra K4 tarafından vekaletnamenin K9’in K4’ı işten çıkarması sebebiyle sonlandırıldığını beyan etmiştir.
3.9. Somut olay; dosya içeriği, açıklanan yasal düzenlemeler ve ilkeler kapsamında değerlendirildiğinde;
3.10. Asıl dava davalı-birleştirilen dava davacı K4 vekillerinin dava dilekçesinde ve cevap dilekçesinde ileri sürdükleri iddia ve savunmaları ile ıslah dilekçesinde ileri sürdükleri iddiaları kendi içerisinde çelişkilidir. Şöyle ki; dava dilekçesinde ve cevap dilekçesinde K4 ile vekil K7 arasında tamamen bir vekalet ilişkisi olduğu ileri sürülmüş olmasına rağmen; ıslah dilekçesinde, K4 ile eniştesi K9 arasında bir inanç ilişkisi olduğu, bu anlamda K9’in gerçekte kendi parası ile satın aldığı taşınmazları K4 adına tescil ettirdiği, K4’ın K9 adına satış yetkisi içeren vekaletname düzenlediği, söz konusu vekaletname ile K9’in bu taşınmazlarda tasarruf işlemleri yaptığı; ancak dava konusu taşınmazda K4 adına kayıtlı davaya konu hissenin K4’ın ailesinin birikimiyle satın alınarak K4 adına tescil edildiği, K9’in bu hisseyi satmak istemesi üzerine aralarında uyuşmazlık çıktığı, bunun üzerine K4’ın dayısı K7’in uyuşmazlığı sonlandırmak için araya girdiği ve K4’ın K9 tarafından satın alınan ancak K4 adına tescil edilen taşınmazların satışının yapılabilmesi için dayısı K7’i vekil tayin ettiği,vekil K7’in ise K4’ın bilgisi ve rızası dışında vekalet görevini kötüye kullanarak, hileli ve muvazaalı olarak dava konusu satış vaadi sözleşmesini düzenlediği ileri sürülmüştür.
3.11. Tarafların yargı organları önündeki yargılama faaliyeti sırasında dürüstlük temel kuralına uygun davranması gerekir. Adil bir yargılama yapılarak maddi gerçeğe ulaşılabilmesi ancak davada dürüstlük temel kuralının korunması ile mümkündür. Bu nedenle yargılama sırasında dürüstlük kuralına uymak ve doğruyu söylemek taraflar için bir yükümlülüktür. Bu yükümlülüğün konusunu ise tarafların dayandığı vakıalar oluşturur. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun
“Dürüst davranma ve doğruyu söyleme yükümlülüğü” başlıklı 29. Maddesinde,
“(1) Taraflar, dürüstlük kuralına uygun davranmak zorundadırlar. (2) Taraflar, davanın dayanağı olan vakıalara ilişkin açıklamalarını gerçeğe uygun bir biçimde yapmakla yükümlüdürler” hükmüne yer verilmiştir. Taraflar, yargılama sırasında kendi menfaatine uygun olarak neyi ileri sürüp sürmeyecekleri hususunda serbest olmakla birlikte ileri sürdükleri beyan ve açıklamalarının doğru olması; hem kendilerine hem de karşı tarafa ilişkin olarak yaptıkları açıklamalarla mahkemeyi yanıltmamaları; iddia ve savunma haklarını dürüstlük kuralına uygun şekilde kullanmaları gerekir. Aksi hâlde, iddia ve savunma mahkemece dinlenilebilir bulunmaz. Çünkü, taraflardan birinin dürüstlük kuralına aykırı işlem veya davranışla ortaya çıkardığı sonuçtan yararlanması düşünülemez. Bu nedenle dürüstlük kuralına aykırılık hâkim tarafından kendiliğinden gözetileceği gibi taraflarca da her zaman ileri sürülebilir. Yargılama sırasında dürüstlük kuralına aykırılık oluşturacak davranış şekillerinden biri ise tarafın daha önce gerçekleştirdiği bir hukuki durumla çelişen usul işlemi yapmak istemesidir. Diğer bir anlatımla çelişkili davranış yasağıdır. Açıklanan nedenlerle öncelikle K4’nın iddia ve savunmalarına itibar edilmemelidir.
3.12. Öte yandan; K4 ile K9 arasında inanç ilişkisi olduğu, K9’in bedelini ödeyerek satın aldığı taşınmazların K4 adına tescil edildiği, ancak bu taşınmazlara ilişkin tasarruf işlemlerinin K4’ın K9’e verdiği vekaletname ile K9 tarafından yapıldığı, K4 ile K9 arasında ihtilaf çıkması ve K4’ın K9’i vekaletten azletmesi üzerine, K4’ın dayısı K7’e vekaletname verdiği ve vekil K7’in bir kısım taşınmazda K4 adına kayıtlı hisseleri K4’a vekaleten K9’e satış yoluyla veya satış vaadi sözleşmesi düzenlemek suretiyle devrettiği dosya kapsamında sabittir.
3.13. Satış vaadi sözleşmesinin iptali istemi yönünden uyuşmazlık, vekil K7 ile alıcı K1’ın işbirliği içerisinde K4’ı zarara uğratmak kastıyla hareket edip etmediği noktasında toplanmaktadır. Bu bakımdan, satış vaadi sözleşmesine konu taşınmazın K4 adına, ailesinin birikimleriyle satın alınmak suretiyle mi yoksa K4 ile K9 arasındaki inanç ilişkisi doğrultusunda ileride K9’e devredilmek üzere mi tescil edildiğinin tespiti önem taşımaktadır. Kuşkusuz, ikinci ihtimalde K4’ı zarara uğratma kastından söz edilemeyecektir.
3.14. Dosya kapsamı itibariyle, dava konusu taşınmazın K4’ın ailesinin birikimleriyle K4 adına satın alındığı ispatlanamamış ve dosyaya yansıyan olayların oluş şekline göre de K4 tarafından vekil K7’e vekaletname verilmesinin nedeninin K9 tarafından satın alınarak K4 adına tescil edilen hisselerin K9’e iadesi olduğu sonucuna varılmıştır. Bu nedenle, Bölge Adliye Mahkemesinin K1 ile vekil K7’in birbirini tanıyor olması ve dava konusu taşınmazın satış tarihindeki rayiç değeri ile satış vaadi sözleşmesinde yazılı satış bedeli arasında fark olması nedeniyle vekalet görevinin kötüye kullanıldığının kabulüne yönelik gerekçesi somut olaya uygun ve yeterli görülmemiştir. Ayrıca, satış vaadi sözleşmesinin K4 vekili K7 ile K1 arasında muvazaalı ve hileye dayalı olarak düzenlendiği de ispatlanamamıştır.
3.15. Açıklanan nedenlerle; birleştirilen davada satış vaadi sözleşmesinin iptali isteminin reddine karar verilmesi, asıl davada ise satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil talebi yönünden işin esası incelenerek bir hüküm kurulması gerekir. Bölge Adliye Mahkemesince, değinilen yönler gözetilmeksizin yanılgılı değerlendirmeyle yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR
Gerekçe bölümünde yer alan (3.) numaralı bentte açıklanan nedenlerle asıl dava davacı-birleştirilen dava davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, Hukuk Muhakemeleri Kanununun 371. maddesi gereğince Adana Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi kararının BOZULMASINA, peşin alınan harcın yatırana iadesine, Yargıtay duruşma vekalet ücreti 8.400,00 TL’nin asıl dava davalı-birleştirilen dava davacı K4’dan alınarak, asıl dava davacı-birleştirilen dava davalı K1’na verilmesine, Hukuk Muhakemeleri Kanununun 373/2. maddesi gereğince dosyanın Adana Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesine GÖNDERİLMESİNE,…” yönelik oy birliğiyle karar verilmiştir.

DAİREMİZCE YENİDEN YAPILAN YARGILAMA SONUCUNDA,
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ, HUKUKİ SEBEPLER ve GEREKÇE:

Taraflar arasındaki dava, asıl dava yönünden Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan Tapu İptali ve Tescil, Birleşen dava dosyası yönünden Satış Vaadi Sözleşmesinin İptaliistemine ilişkindir.

Kaynağını Türk Borçlar Kanununun 29. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanununun 237. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanununun 146. maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar. Ancak satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye yani vaat alacaklısına teslim edilmiş ise on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde yer alan “dürüst davranma kuralı” ile bağdaşmayacağından dinlenmez.

Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır. Elbirliği mülkiyetine (TMK m.701) konu bir taşınmazda elbirliği (iştirak halinde) ortaklarından birinin, ortaklık dışı bir kişiye satım vaadinde bulunması halinde, sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakla birlikte elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Bu durum, satışı vaat edilen taşınmazın tapusunda temliki tasarrufu engelleyen bir kaydın bulunması veya 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 8. maddesi hükmüne aykırı şekilde taşınmaz satışı vaat edilmesi ya da vaade konu taşınmazın bir başka mahkemede mülkiyet uyuşmazlığına konu olması halinde de geçerlidir.
(Bknz. Y argıtay
14
.

H ukuk
D aire si
‘nin
2017/3627 esas,
2017/7555 karar sayılı ilamı)

Bilindiği gibi, Borçlar Kanununun temsil ve vekalet aktini düzenleyen hükümlerine göre, vekalet sözleşmesi büyük ölçüde tarafların karşılıklı güvenine dayanır. Vekilin borçlarının çoğu bu güven unsurundan, onun vekil edenin yararına ve iradesine uygun davranış yükümlülüğünden doğar.
6098 s. Türk Borçlar Kanununda (TBK) sadakat ve özen borcu, vekilin vekil edene karşı en önde gelen borcu kabul edilmiş ve 506. (818 s. Borçlar Kanununun 390.) maddesinde aynen; “Vekil, vekâlet borcunu bizzat ifa etmekle yükümlüdür. Ancak vekile yetki verildiği veya durumun zorunlu ya da teamülün mümkün kıldığı hâllerde vekil, işi başkasına yaptırabilir.

Vekil üstlendiği iş ve hizmetleri, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür.

Vekilin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alanda iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış esas alınır.” hükmüne yer verilmiştir. Bu itibarla vekil, vekil edenin yararına ve iradesine uygun hareket etme, onu zararlandırıcı davranışlardan kaçınma yükümlülüğü altındadır. Vekâletin kapsamı, sözleşmede açıkça gösterilmemişse, görülecek işin niteliğine göre belirlenir. (TBK’nin 504/1) Sözleşmede vekaletin nasıl yerine getirileceği hakkında açık bir hüküm bulunmasa veya yapılan işlem dış temsil yetkisinin sınırları içerisinde kalsa dahi vekilin bu yükümlülüğü daima mevcuttur. Hatta malik tarafından vekilin bir taşınmazın satışında, dilediği bedelle dilediği kimseye satış yapabileceği şeklinde yetkili kılınması, satacağı kimseyi dahi belirtmesi, ona dürüstlük kuralını, sadakat ve özen borcunu göz ardı etmek suretiyle, makul sayılacak ölçüler dışına çıkarak satış yapma hakkını vermez. Vekil edenin yararı ile bağdaşmayacak bir eylem veya işlem yapan vekil değinilen maddenin son fıkrası uyarınca sorumlu olur. Bu sorumluluk BK’de daha hafif olan işçinin sorumluluğuna kıyasen belirlenirken, TBK’de benzer alanda iş ve hizmetleri üslenen basiretli bir vekilinin sorumluluğu esas alınarak daha da ağırlaştırılmıştır.

Öte yandan, vekil ile sözleşme yapan kişi 4721 s. Türk Medeni Kanunun (TMK) 2. maddesi anlamında iyi niyetli ise yani vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bilmiyor veya kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa, vekil ile yaptığı sözleşme geçerlidir ve vekil edeni bağlar. Vekil vekalet görevini kötüye kullansa dahi bu husus vekil ile vekalet eden arasında bir iç sorun olarak kalır, vekil ile sözleşme yapan kişinin kazandığı haklara etkili olamaz.

Ne var ki, üçüncü kişi vekil ile çıkar ve işbirliği içerisinde ise veya kötü niyetli olup vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa vekil edenin sözleşme ile bağlı sayılmaması, TMK’nin 2. maddesinde yazılı dürüstlük kuralının doğal bir sonucu olarak kabul edilmelidir. Söz konusu yasa maddesi buyurucu nitelik taşıdığından hakim tarafından kendiliğinden (resen) göz önünde tutulması zorunludur. Aksine düşünce kötü niyeti teşvik etmek en azından ona göz yummak olur. Oysa bütün çağdaş hukuk sistemlerinde kötü niyet korunmamış daima mahkum edilmiştir. Nitekim uygulama ve bilimsel görüşler bu yönde gelişmiş ve kararlılık kazanmıştır.
(Bknz. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 2015/14841 Esas, 2017/244 Karar sayılı ilamı)

Somut olayda
; asıl davada davacı tarafın taşınmaz satış vaadi sözleşmesi hukuksal nedenine dayalı olarak tapu iptali ve tescil talebinde bulunduğu, birleşen dava dosyasında ise davacı tarafın sözleşmenin iptali talebinde bulunduğu, mahkemece yapılan yargılama sonucunda asıl davanın kabulüne, birleşen davanın reddine yönelik kararın verildiği, birleşen dosya davacısı vekilinin kararı istinafa taşıdığı, dairemizce yerel mahkeme kararının kaldırılarak asıl davanın reddine, birleşen davanın kabulüne yönelik kararıl verildiği, daire kararımızın temyizi sonucu kararımızın Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin yukarıdaki kararı ile bozulduğu, dairemizce bozma ilamına direnilerek yargılamaya devam olunduğu görülmektedir.

Yerel mahkemece karar gerekçesinde; “…

Dosyada davalı, birleşen dosya davacısı K4 vekilinin 07/10/2020 tarihli beyan dilekçesinde ‘..Davalı K1’ın eşi K10 1990 yıllarında Toroslar ve A5 Belediyelerinde Harita şefi olarak çalışmış ve görevi gereği bu belediyelerde yakın yerlerde yere alan (imara açılacak) taşınmazları dava dışı K9 ile birlikte çok ucuza satın almıştır. Kendisinin ve K9’in belediyede çalışması sebebi ile -üzerlerinde gözükmesin diye- satın aldığı taşınmazları -akraba olması gözetilerek- müvekkil üzerini tescil ettirmiştir’ ayrıca aynı dilekçe de ‘..müvekkil, K9’in gerçekten malik olduğu çok sayıda taşınmazları hiçbir bedel talep etmeden, verdiği vekaletname ile K9’in sattığı kişilere devretmiştir’ diyerek açıkca bir beyanda bulunmuştur.
” şeklinde açıklamada bulunulmuş ise de birleşen dosya davacısı K4 vekilinin 07/10/2020 tarihli beyan dilekçesinin devamında K9’in müvekkiline arsa almasının faydalı olacağını belirttiği, müvekkilinin de tüm ailesi ile birlikte malvarlılarını paraya çevirerek dava konusu arsa ile başka bir arsayı satın aldıkları yönünde beyanda bulunduğu görülmektedir.

Dosyada mevcut bilirkişi ek raporuna göre, dava konusu taşınmazda davalı
K4’a ait 7931/9600 hissenin satış vaadi sözleşmesinin düzenlendiği tarih itibariyle değerinin
3.524.950,90 TL olduğunu, ipotek bedeli düşüldüğü takdirde ise değerinin 3.288.673,21 TL olduğu anlaşılmaktadır.

Asıl dava dosyasında davacı tarafça dava dilekçesinde t aşınmazın satış vaadi bedelinin 260.000,00 TL olduğunun belirtildiği, dosyada fotokopisi bulunan soruşturma dosyasındaki ifadesinde ise
260.000,00 TL’lik miktarın 60.000,00 TL’sini ellerinde mevcut paradan, geri kalan 200.000,00 TL’sinin de kendisinin ve eşinin kardeşlerinden ve civardan borç almak suretiyle vekil K7’ye ödediklerini belirttiği, ifadenin devamında taşınmazın değerinin iddia edildiği gibi çok yüksek olmadığını ileri sürdüğü görülmektedir.

Dosyalara yansıyan bilgi, belge ve deliller dikkate alındığında tarafların ve vekil K7 ile davacının bu olay öncesinde de birbirlerini tanıdıkları, asıl dosya davacısı ile vekil K7’in birbirlerini yakından tanıdıkları anlaşılmaktadır.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesine ait bozma ilamında da belirtildiği şekilde; asıl dava davalısı, birleşen dava davacısı K4 vekillerinin dava dilekçesinde ve cevap dilekçesinde ileri sürdükleri iddia ve savunmaları ile ıslah dilekçesinde ileri sürdükleri iddiaları kendi içerisinde çelişkili ise de asıl dosya davacısının, davalı K4’a ait hissenin satış vaadi sözleşmesinin düzenlendiği tarih itibariyle ipotek bedelinin düşülmesi sonucu elde edilen değerinin 3.288.673,21 TL olmasına karşın, vekil ile aralarında yapılan sözleşmede belirtilen 260.000,00 TL.yi ödediklerini belirttiği, bu miktarın üzerinde bir miktar ödemedikleri sabittir.

Asıl dosya davacısı ile vekil K7 arasındaki yakın tanışıklılık, farklı işlem ve sebeplerle daha önceden de birbirlerini tanımaları, satış vaadi sözleşmesinde belirtilen ve asıl dava dosyası davacısı tarafından ödendiği belirtilen miktar ile satış vaadi sözleşmesinin yapıldığı tarihteki dava konusu hisse bedeli arasındaki fahiş farkın olması hususları dikkate alındığında asıl dosya davacısı ile vekil K7’nün çıkar ve işbirliği içerisinde oldukları
, bu nedenle TMK’nin 2. maddesinde yazılı dürüstlük kuralının doğal bir sonucu olarak vekil edenin sözleşme ile bağlı sayılmaması gerektiği ortadadır.

Bu hususlar dikkate alındığında dairemize ait önceki kararda usul ve yasaya aykırılık bulunmadığı kanaatine varıldığından Yargıtay 7. Hukuk Dairesine ait bozma ilamına direnilmesi gerektiği kanaatine varılarak, bozma ilamı sonrası dairemizce yeniden karar verilirken bir başka olay hakkında verilen Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 2021/1971 Esas, 2021/3857 Karar sayılı ilamında belirtiği; “…

Somut olayda, Bölge Adliye Mahkemesi tarafından 6100 sayılı HMK’nın 373/3. maddesi gereğince bozma ilamına uyulduğuna göre bundan sonra mahkemece yapılacak iş bozmaya ve HMK’nın 297. maddesine uygun yeni bir karar vermekten ibaret olup
Adana Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesince bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonucunda istinaf başvurusunun kabulüne ilişkin hüküm kurulması isabetsiz ise de anılan bu husus yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden Bölge Adliye Mahkemesi hükmünün 1. bendinin öncesinde yer alan “Davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile Reyhanlı 1. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 25/05/2018 tarih ve 2014/427
Esas,
2018/307
Karar sayılı kararının kaldırılmasına, yerine aşağıda hükmün tesisine:” ifadesinin hükümden çıkarılarak kararın bu haliyle 6100 sayılı HMK’nin 370/2. maddesi uyarınca düzeltilerek onanmasına” şeklindeki karar içeriği de dikkate alınarak istinaf başvurusunun kabulüne veya reddine yönelik değerlendirme yapılmadan doğrudan aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.

H Ü K Ü M :

Yukarıda açıklanan nedenlerle;

I-
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin 27/09/2022 tarih, 2021/2570 Esas 2022/5518 Karar sayılı bozma ilamı usul ve yasaya uygun bulunmadığından bozma ilamına direnilmesine ve aşağıdaki hükmün yeniden tesisine:

ASIL DAVA BAKIMINDAN;

1-
Davanın
REDDİNE,
2
–
Alınması gereken
179,90
TL karar ve ilam harcının peşin yatırılan 4.440,15 TL peşin harç ve 55.293,00 TL tamamlama harcının toplamı
59.733,15 TL harçtan mahsubu ile bakiye
59.553,25 TL harcın karar kesinleştiğinde talebi halinde davacıya iadesine,

3-
Davacı tarafça yapılan yargılama giderinin kendisi üzerinde bırakılmasına,

4-
Davalı-birleşen dosya davacısı K4 kendisini vekille temsil ettirdiğinden, karar tarihinde yürürlükte bulunan A.A.Ü.T. uyarınca davalı-birleşen dosya davacısı K4 lehine
255.853,32 TL vekalet ücreti takdirine, davacı-birleşen dosya davalısı K1’dan alınarak davalı-birleşen dosya davacısı K4’ya verilmesine,

5-
Yatırılan gider avansının kullanılmayan kısmının HMK.’nun 333. maddesi uyarınca kararın kesinleşmesinden sonra talepleri halinde ilgililere iadesine,
-BİRLEŞEN MERSİN 2. ASLİYE HUKUK MAHKEMESİNİN 2016/101-650 E-K SAYILI DOSYASI BAKIMINDAN;

1-
Davanın
KABULÜ ile birleşen dosya davacısı-asıl dosya davalısı K4’nın vekil aracılığıyla, birleşen dosya davalısı-asıl dosya davacısı K1’nun bizzat katılımı sonucu yapılan, Mersin 10. Noterliğinin 12/12/2014 tarih ve 23006 yevmiye nolu satış vaadi sözleşmesinin İPTALİNE
, İ.İ.K.’nın 28. maddesi gereğince hüküm özetinin ilgili Tapu Müdürlüğüne bildirilmesine,
2
–
Alınması gereken
238.509,12 TL karar ve ilam harcından peşin yatırılan 29,20 TL peşin harç, 4.440,15 TL ıslah harcı ve 55.187,13 TL tamamlama harcı toplamı
59.656,48 TL harcın mahsubu ile bakiye
178.852,64 TL harcın birleşen dosya davalısı-asıl dosya davacısı K1’ndan tahsili ile hazineye irat kaydına,

3-
Birleşen dosya davacısı-asıl dosya davalısı tarafından yapılan ve ayrıntıları UYAP sisteminde belirtilen 29,20 TL başvuru harcı, 29,20 TL peşin harç, 4.440,15 TL ıslah harcı ve 55.187,13 TL tamamlama harcı, 148,60 TL istinaf başvuru harcı, 617,50 TL taksi, tebligat ve posta giderinden oluşan toplam 60.424,58 TL yargılama giderinin birleşen dosya davalısı-asıl dosya davacısı K1’ndan alınarak birleşen dosya davacısı-asıl dosya davalısı K4’averilmesine,

4-
Birleşen dosya davacısı-asıl dosya davalısı K4 kendisini vekille temsil ettirdiğinden, karar tarihinde yürürlükte bulunan A.A.Ü.T. uyarınca Birleşen dosya davacısı-asıl dosya davalısı K4 lehine
255.747,09 TL vekalet ücreti takdirine, birleşen dosya davalısı-asıl dosya davacısı K1’ndan alınarak birleşen dosya davacısı-asıl dosya davalısı K4’ya verilmesine,

5-
Yatırılan gider avansının kullanılmayan kısmının HMK.’nun 333. maddesi uyarınca kararın kesinleşmesinden sonra talepleri halinde ilgililere iadesine,
II-
Kararın kaldırılarak birleşen dosya davacısı-asıl dosya davalısı K4 lehine yeniden hüküm kurulmuş olması nedeniyle birleşen dosya davacısı-asıl dosya davalısı K4 tarafından yatırılan 59.742,15 TL istinaf karar harcının karar kesinleştiğinde talebi halinde iadesine,
III
–
Mersin 5. İcra Dairesinin 2019/8008 esas sayılı icra takip dosyasında yerel mahkemece iadesine karar verilen 59.602,08 TL harçla ilgili olarak kaldırma kararı sonrası mahsup kararı verildiğinden haciz konusunda bu aşamada işlem yapılmasına yer olmadığına,
IV-
Birleşen dosya davacısı-asıl dosya davalısı K4 istinaf aşamasında kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden yürürlükte bulunan AAÜT’nin 2/2 maddesi gereğince, Bölge Adliye Mahkemelerinde görülen işler nedeni ile yapılan duruşmaların ayrı vekalet ücretine tabi olması nedeniyle dairece bir duruşma yapılmış olması dikkate alınarak tarifenin 2. Bölüm 17-b maddesi uyarınca hesaplanan
5.500,00 TL vekalet ücretinin birleşen dosya davalısı-asıl dosya davacısı K1’ndan alınarak birleşen dosya davacısı-asıl dosya davalısı K4’ya verilmesine,
V-
Kararın taraflara tebliğine,
Davacı-karşı davalı K1 vekili Av. K2, davalı-karşı davacı K4 vekili Av. K5’ın yüzlerine karşı yapılan yargılama sonunda, 6100 Sayılı HMK’nın 361/1 maddesi uyarınca, tebliğden itibaren iki hafta içerisinde,
Yargıtay’da temyiz kanun yolu açık olmak üzere oy birliğiyle verilen karar açıkça okundu, usulen tefhim olundu. 23/01/2023