Satış Vaadi Sözleşmesinde Satış Bedelinin Ödenmediği İddiası
Satış bedelinin sözleşmede gösterilmesi sözleşmenin zorunlu unsuru olduğu gibi, vaat alacaklısı ferağ icbar suretiyle tescil talep etmiş ancak, vaat borçlusu kararlaştırılan satış bedelinin ödenmediğini savunmuşsa, ödemenin yapıldığını ispat yükü vaat alacaklısına düşer.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde belirlenen satış bedelinin vaat eden satıcıya tamamen ödenmiş olması halinde kararlaştırılan tarihte satıcıdan taşınmazın mülkiyetinin devrini alıcı isteyebilir. Vaat borçlusu devre yanaşmazsa hakkında ferağa icbar davası açılarak hükmen tescil yoluyla mülkiyet edinilebilir.
💡 Bu konuda yüksek mahkeme kararı da şu şekildedir:
Somut olayda; istemin dayanağı 28.06.2004 günlü sözleşmede satış bedelinin alındığı yazılı değildir. Aksine satış bedelinin ileride alınacağı kararlaştırılmıştır. Davalı ise; kendisine ciro yoluyla çek verildiğini, ne var ki çekin karşılıksız kaldığını bu şekilde satış bedelinin ödenmediğini savunmuştur. Gerek Dairemizin ve gerekse HGK kararlarinda satış bedeline karşılık çek verilmesinin bedelin ödendiği anlamına gelmediği, bedelin ödenmediği savunulmuşsa alıcının çek bedelini ödediğini ispat etmek zorunda bulunduğu ilke olarak kabul edildiğinden, mahkemece davalının bedelsizlik savunması üzerinde durulmalı, bedelin ödendiği davacı tarafından kanıtlanırsa şimdiki gibi tapu iptali tescil talebi hüküm (kabul) altına alınmalı, aksi takdirde dava reddolunmalıdır” (14. HD. 15.11.2007- 12545/14157)
💡 Hakim ödenmeyen bedelin depo edilmesini sağlamalıdır:
“…Davacı (vaat alacaklısı) edimini (bedel ödemesini) yerine getirmediği takdirde karşı taraftan devir isteğinde bulunamaz. Sözleşme bedelinin ödenmediği durumlarda mahkemenin davacıya (vaat alacaklısına) ödenmeyen veya kalan satış bedelini, davalıya ödenmek üzere depo ettirmesi ve birlikte ifa kuralini uygulayarak tescile karar vermesi gerekir. Ödenmesi gereken bedelin dava tarihine kadar işlemiş faiziyle birlikte ulaştığı değeri bilirkişiye hesaplattırmalı, davacıya bu bedeli depo etmesi için süre verilerek sonucuna göre bir hüküm kurulmalıdır..” (14. HD. 29.11.2012-12488/13873)
💡 Satış Vaadi Bedeli Ödenmedikçe Tescil Kararı Verilemez:
Vaat alıcısı ödemeyi üstlendiği satış bedelini tamamen tediye etmedikçe taşınmazın tesciline karar verilmez. Eş deyişle, tapudaki ferağ sırasında ödenmesi kararlaştırılan satış parasının tescil davasında tescil ile birlikte satış parasının da ödenmesine karar vermek gerekir. Nitekim 14. HD. 28.4.2015-1410/4749 s. kararında da “taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayanan tescil isteminin hüküm altına alınabilmesi için sözleşmede kararlaştırılan bedel ödenmelidir. Ancak, bedelden ödenmeyen bir kısım var ise, bu bedel BK 81. maddesi uyarınca depo ettirilmelidir” denilmektedir.
Özet olarak; cebri tescil davası alıcının bedeli ödemesi, satıcının devirden kaçınması halinde açılması kuraldır. Bedeli hiç ödemeden ya da eksik ödemeyen alıcının ferağa icbar davası açması halinde davacıya depo ettirilmeden mahkemece davacı adına tescil hükmü verilemez.
Bedelin Bİr Kısmı Ödenmiş İse Ödenmeyen Kısmın Günümüz Bedeli Nasıl Hesaplanır?
Davacının peşin ödediği bir bedel varsa, vaade konu satış bedeline olan oranlama bulunup, dava tarihindeki rayiç bedele göre bu oranlama uygulanarak bakiye ödenecek miktar tespit edilerek davacıya depo ettirilmesi için süre verilmesi gerektiği 14. HD. 28.4.2015-1410/4749 s. kararında belirtilmiştir.
Satış Vaadi Bedeli Ödenmediyse Tescil Davası Reddedilir Mi?
Vaat alacaklısının bedeli ödemeden cebir tescil davası açması durumunda davanın dinleneceği ve davanın kabulü halinde birlikte ifa kuralı gözetilerek karar verileceği Yargıtay kararlarında belirtilmiştir. (Örneğin, 14. HD. 16.1.2012-15524/278 s. kararında ifade edildiği gibi.)
