Yönetim planı, taşınmazın yönetim şeklini ve kullanılma amacını belirleyen bir belgedir. Yönetim planı sayesinde kat malikleri arasında ileride çıkması muhtemel uyuşmazlıklar henüz çıkmadan önlenebilir. Yani yönetim planı uyulması zorunlu bir sözleşme hükmündedir.
Kat malikleri kurulu yeni kararlar alırken yönetim planına uymak zorundadır. Yönetim planı bütün kat maliklerini bağlar. Kişi sonradan kat maliki konumuna gelmiş olsa dahi kendisinden önce yapılan yönetim planına uymak zorundadır. Bu nedenle bir taşınmaz alırken yönetim planını gözden geçirmenizde fayda vardır.
Aynı binada yaşayan kat malikleri kanuna aykırı olmadıkça diledikleri gibi bir yönetim anlayışını hayata geçirebilirler. Tabii ki bunu yönetim planına dayanarak yapabilirler. Yönetim planı hazırlanırken plana itiraz edenler olabilir. Bu durumda imza atmayan kişilerin imzasının zorla alınması amacıyla dava açılabilir. Çünkü yönetim planı ilk kez hazırlanırken geçerli olabilmesi için tüm kat maliklerinin imzası gerekir.
Yönetim planı binanın anayasası gibidir. Plana aykırılık durumunda hukuki yollara başvurulabilir. (Bu durum yazımızın kenar çubuğunda yer alan ilgili Kat Mülkiyeti Kanunu maddelerinden kaynağını almaktadır) Taşınmaz var oldukça yönetim planı da onunla birlikte var olacaktır.
Fonksiyonu itibariyle bu derece önemli bir belge hazırlanırken son derece titiz davranılmalıdır. Çünkü her taşınmazın karakteristik özellikleri aynı değildir, taşınmazların kendine has nitelikleri vardır, bu nitelikler göz önünde bulundurularak ileride doğabilecek uyuşmazlıklar da düşünülerek bir yönetim planı hazırlanmalıdır.
Kırtasiyeden veya internetten hazır şekilde bulunup kopyalanarak hazırlanan yönetim planları uyuşmazlıkları çözmek yerine daha çok uyuşmazlık yaratmaktadır.
Konut alıcılarının alacakları konutun iyi bir konumda kaliteli inşaat, sosyal tesis ve olanaklar, konforlu lüks yaşam gibi sunduğu teknik olanaklar kadar hukuksal alt yapısını da yani yönetim planını da mutlaka incelemeleri gerekmektedir. Zira yeni satın alınan evde yaşam başlayınca, ortak gereksinimlerinin karşılanması, ortak sorunlarının giderilmesi ve bunlarla birlikte birbirlerinden tamamen farklı tutum ve davranışların uyumlu ve düzenli bir şekilde yönetilmesi buna bağlıdır.
Yönetim Planında Dikkat Edilmesi Gerekenler
Binalar için bu kadar hayati önem taşıyan yönetim planının hazırlanmasında dikkat edilmesi gereken hususları şu şekilde sıralayabiliriz:
1. Yönetim planı öncelikle Kat Mülkiyeti Kanunu olmak üzere yasalara aykırı hükümler içeremez, içermesi durumunda bu tarz hükümler yok hükmündedir.
2. Yönetim planı sadece hukuki bir sözleşme olarak görülmemelidir, okunduğu zaman insan kokusu hissedilen, sosyal ve ekonomik boyutları olan bir plan olmalıdır.
3. Yönetim planının binanın anayasası olduğu unutulmamalıdır.
4. İnternetten kopyala yapıştır yaparak hazırlanmamalıdır, her binanın yapısı farklıdır.
5. Anlaşılır, sade bir dil kullanılmalıdır.
6. Yönetim planında hangi maddelerin kanunun emredici kurallarından kaynaklandığını, hangilerinin ise tavsiye niteliğinde olduğunu belirtmekte fayda vardır.
7. Binada yaşayacak sakinlerin sosyal kültürel seviyesi mevcut semtin özelliklerinden yola çıkarak öngörülebilir. Bu sosyal kültürel yapının sahip olduğu yaşam kültürüne uygun bir yönetim planı hazırlanmalıdır.
8. Plan kat maliklerinin ve sakinlerin yaşamını kolaylaştırmaya yönelik hazırlanmalıdır.
9. İleride doğabilecek uyuşmazlıkları tespit etmek ve çözüm bulmak amacıyla bir uzlaşma kurulu oluşturulabilir.
10. Her zaman bina sakinlerinin memnuniyeti ve taşınmaza katma değer katacak bir düşünce yapısına sahip olunmalıdır.
Yönetim Planının Değiştirilmesi
Planın değiştirilmesi için öncelikle kat maliklerinin 4/5’inin imzası gerekir. Yönetim planına ilişkin değişiklikleri yapma görevi kat malikleri kuruluna aittir. Yapılan değişiklikler tapuya bildirilir.
Planın değiştirilmesini isteyen kişi öncelikle kat malikleri kuruluna başvurmalıdır. Eğer ki kat malikleri yönetim planında değişiklik yapılmasına karşı çıkarsa, planın değiştirilmesi konulu dava açmak mümkündür. Burada önemli olan husus dava açmadan önce kat malikleri kuruluna başvurma zorunluluğudur.
Yönetim planında yapılan değişikliklere itiraz etmek de mümkündür. İtiraz eden kişi planda yapılan değişikliklerin iptal edilmesi için dava açma hakkına sahiptir. Ancak yönetim planının tamamen iptal edilmesi, ortadan kaldırılması mümkün değildir. Daha önce de söylediğimiz gibi taşınmaz var oldukça plan da var olacaktır.
Özetle yönetim planı bir taşınmazın yönetilebilmesi için hayati önem taşıyan, kanunun yapılmasını emrettiği bir belgedir. Yönetim planı hakkında daha derin bilgilere ihtiyaç duyarsanız bu kategoride yer alan diğer yazılarımızı incelemenizi tavsiye ederim.
