TBK Madde 245 - Taşınmaz satışı: Yarar ve hasar

Davacı yüklenici, Hatay ilinde yapımı süren 4 bloklu ve 102 bağımsız bölümlü site inşaatının 06.02.2023 tarihli Kahramanmaraş depreminde ağır hasar gördüğünü, inşaatın davalı sigorta şirketi nezdinde 24.09.2020 tarihli all risk poliçesiyle sigortalı olduğunu, yapılan 8.614.736,71 TL ödemenin eksik kaldığını ileri sürerek bakiye 1.000.000,00 TL tazminat istemiştir. Davalı, bağımsız bölümlerin bir kısmının satılması nedeniyle TTK m.1470 ve İnşaat Sigortası Genel Şartları C.5 uyarınca sigorta ilişkisinin sona erdiğini savunmuştur. Uyuşmazlık Hakem Heyeti başvuruyu kısmen kabul ederek 1.327.714,49 TL tazminata hükmetmiş, İtiraz Hakem Heyeti bu tutarı 10.985.263,29 TL'ye çıkarmıştır. Daire, riziko öncesinde kat irtifakıyla üçüncü kişilere satılıp teslim edilmeyen 47 bağımsız bölüm yönünden devrin 15 gün içinde sigortacıya bildirilmediğini, özel düzenleme ve genel şartlar dururken genel hüküm niteliğindeki TBK m.245'e dayanılmasının hatalı olduğunu belirterek kararı bozmuştur.

Davacı, kiralanan taşınmazı 02.10.2013 tarihinde satın aldıktan sonra, 20.01.2015 tarihinde 2013 yılı Ekim ayından 2015 yılı Ocak ayına kadarki 14.950,00 TL kira alacağı için haciz ve tahliye istekli takip başlatmış; ödeme emrine süresinde itiraz edilmediği gerekçesiyle kiracının kiralanandan tahliyesini istemiştir. Mahkeme, 25.02.2010 başlangıç tarihli kira sözleşmesinde kiralayan olarak başka bir kişinin yer aldığını, davacının sözleşmenin tarafı olmadığını belirterek davayı husumetten reddetmiştir. Daire, TBK'nın 310 uncu maddesi uyarınca kiralanan el değiştirdiğinde yeni malikin sözleşmenin tarafı olacağını, satıştan sonra işleyecek kiraların yeni malike ödeneceğini, bu nedenle takipte usulsüzlük bulunmadığını belirtmiştir. Ancak ödeme emri tebliğ tarihinin şikayet üzerine 28.07.2015 olarak düzeltilmesi karşısında, otuz günlük ödeme süresi dolmadan açılan davanın bu nedenle reddi gerektiğini belirterek kararı gerekçesi düzeltilmek suretiyle onamıştır.

Davacı, 17.03.2010 başlangıç tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesine dayanarak 22.10.2015 tarihinde başlattığı icra takibiyle 2015 yılı Eylül ve Ekim aylarına ait toplam 1.260 TL kira alacağını istemiş, takibin kesinleşmesi üzerine kiralananın tahliyesini talep etmiştir. Davalı kiracı borca itiraz etmiş, ancak kira sözleşmesinin varlığına, kiracılığa ve alacaklının sıfatına itiraz etmemiştir. İcra hukuk mahkemesi davanın reddine karar vermiştir. Daire, TBK'nın 245. maddesi uyarınca kiralananın satılmasıyla yarar ve hasarın alıcıya geçtiğini, yeni malikin TBK'nın 310. maddesi gereğince kira sözleşmesinin tarafı olduğunu ve satıştan sonraki kiraların ona ödenmesi gerektiğini belirtmiştir. Davacının iktisap ihtarnamesiyle ödemelerin bildirdiği banka hesabına yapılmasını istediği, dava dışı üçüncü kişiye yapılan ödemenin borçluyu borcundan kurtarmayacağı ve otuz günlük sürede Ekim ayı kirasının ödenmediği gerekçesiyle, tahliye yerine ret kararı verilmesini doğru bulmayarak bozmuştur.

Davacı, kiralanan taşınmazı 30.05.2014 tarihinde satın alan yeni malik sıfatıyla, davalı kiracıya karşı 26.12.2014 tarihinde haciz ve tahliye istekli icra takibi başlatmış; 2014 yılının Haziran, Temmuz, Ağustos, Eylül, Ekim, Kasım ve Aralık aylarına ait aylık 890,24 TL kira bedellerinin ödenmediğini ileri sürmüştür. Davalı borçlu, kira bedeline itiraz etmemiş, ancak taraflar arasında kira ilişkisi bulunmadığını ve tüm kiraları eski kiralayana ödediğini bildirerek ödeme emrine itiraz etmiştir. İcra mahkemesi, yeni maliki bildiren noter ihtarnamesinin 21.11.2014 tarihinde tebliğ edildiğini gözeterek yalnızca Aralık 2014 ayına ait 890,24 TL yönünden itirazın kaldırılmasına ve taşınmazın tahliyesine karar vermiştir. Daire, davalının önceki malike ödeme iddiasını kanıtlayamadığını belirterek, satış tarihinden sonra işlemiş kiralar yönünden de itirazın kaldırılması gerektiği gerekçesiyle kararı bozmuştur.

Davacı, dava konusu taşınmazı 06.12.2013 tarihinde satın aldığını belirterek yeni malik sıfatıyla ve sözlü kira ilişkisine dayanarak, davalı kiracı aleyhine 21.11.2014 tarihinde haciz ve tahliye istekli icra takibi başlatmış; Aralık 2013 ile Ocak ve Şubat 2014 aylarına ait aylık 650 TL kira bedellerinin ödenmediğini ileri sürerek itirazın kaldırılmasını ve temerrüt nedeniyle tahliyeyi istemiştir. Davalı kiracı, kira bedellerinin miktarına itiraz etmemiş, taraflar arasında kira ilişkisi bulunmadığını, satışın kendisine bildirilmediğini ve söz konusu kiraları önceki malike ödediğini savunmuştur. İcra mahkemesi davanın reddine karar vermiştir. Daire, satın almayı ihtaren bildirmeden temerrüt nedeniyle tahliye istenemeyeceğinden kararı tahliye yönünden onamış; alacak yönünden ise istenen ayların kirasının önceki malike tam olarak ödenip ödenmediği araştırılmadan yazılı şekilde ret kararı verilmesini bozma sebebi saymıştır.