Adana Avukat Saim İncekaş | Adana Boşanma Avukatı, Ceza Avukatı, Şirketler ve Miras Avukatı Adana Avukatlık Hizmetlerinde Güven ve Tecrübe TBK Madde 245 Taşınmaz satışı: Yarar ve hasar
TBK 245, taşınmaz satışında satılanın tescilden sonraki bir zamanda alıcı tarafından teslim alınması için sözleşmeyle bir süre belirlenmişse, satılanın yarar ve hasarı alıcıya teslimle geçer; bu kural alıcının satılanı teslim almada temerrüde düşmesi durumunda da uygulanır ve bu sözleşmenin geçerliliği yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır.
Resmi Metin
Yarar ve hasar
Madde 245- (1) Satılanın tescilden sonraki bir zamanda alıcı tarafından teslim alınması için sözleşmeyle bir süre belirlenmişse, onun yarar ve hasarı, alıcıya teslimle geçer. Bu hüküm, alıcının satılanı teslim almada temerrüde düşmesi durumunda da uygulanır.
(2) Bu sözleşmenin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır.
↪ Bu kanunda başka maddeye git
Avukat Yorumu
TBK m.245, taşınmaz satışında yarar ve hasarın geçiş anına ilişkin özel bir kuraldır. Taraflar tescilden sonra teslim için bir süre kararlaştırmışsa, yarar ve hasar teslimle alıcıya geçer; alıcının satılanı teslim almada temerrüde düşmesi hâlinde de aynı sonuç doğar, yani hasar fiilî teslim olmasa bile alıcıya yüklenir. Bu erteleme anlaşmasının geçerliliği yazılı şekle bağlıdır; yazılılık aynı zamanda ispat bakımından belirleyicidir, sözlü kayıt geçersizdir. Uygulamada sık hata, bu süre kaydını genel hasar rejimiyle karıştırmaktır; TBK m.208’deki genel düzenleme saklı olmakla birlikte, yazılı erteleme varsa teslim ölçütü önceliklidir. Taşınır satışı kuralları TBK m.246 uyarınca kıyasen uygulanır; ancak buradaki teslim-temelli özel hüküm esas alınır. İspat yükü, yazılı erteleme kaydına dayanan tarafa düşer.
Gerekçe
Türk Borçlar Kanunu’nun 245. maddesinin gerekçesi şu şekildedir:
818 sayılı Borçlar Kanununun 216 ncı maddesini karşılamaktadır.
Tasarının iki fıkradan oluşan 244 üncü maddesinde, taşınmaz satışında yarar ve hasarın alıcıya hangi anda geçeceği düzenlenmektedir.
818 sayılı Borçlar Kanununun 216 ncı maddesinin kenar başlığında kullanılan “D. Menfaat ve Muhatara” şeklindeki ibare, Tasarıda “III. Yarar ve hasar” şeklinde değiştirilmiştir. Tasarının 207 nci maddesinde, taşınmazlarda yarar ve hasarın, “tescil” anında alıcıya geçmesi öngörüldüğü için, 244 üncü maddesinin uygulama alanı dardır. Kaldı ki, tapu siciline alıcı adına yapılacak tescil, taşınırlarda zilyetlik ve mülkiyetin devri sonucunu doğuran tasarruf işlemi işlevini görmektedir. Maddede, açıklık sağlamak ve öğretideki tartışmaları ortadan kaldırmak amacıyla, “tescilden sonraki bir zamanda alıcı tarafından teslim alınması için sözleşmeyle bir süre belirlenmişse” şeklinde düzeltilmiştir. Böylece, bu olasılıkta yarar ve hasarın alıcıya teslimle geçmesi söz konusu olacaktır. Mesela, bir konut satışında alıcı adına tescil yapılmış olmakla birlikte, satıcının kendisine yeni bir konut bulması için teslimin altı ay sonra yapılacağı kararlaştırıldığında, bu süre içinde satıcının kusuru olmaksızın konut yanarsa, teslim henüz gerçekleşmediği için hasara satıcı katlanacaktır. Maddenin birinci fıkrasının ikinci cümlesi ile, Tasarının 207 nci maddesinin ikinci fıkrasında taşınır satışlarına benzer biçimde, alıcı, satılanı teslim almada temerrüde düştüğü takdirde, taşınmazın yarar ve hasarının, teslim gerçekleşmişçesine alıcıya geçeceği kabul edilmiştir. Buna benzer bir düzenleme, Alman Medeni Kanununun 446 ncı paragrafında da yer almaktadır.
Maddenin ikinci fıkrasında, uygulama göz önünde tutularak, teslimin tescil tarihinden sonra gerçekleştirilmesine ilişkin sözleşmelerin geçerliliği için adi yazılı şeklin yeterli olduğu kabul edilmiştir.