TBK Madde 246 - Taşınmaz satışı: Taşınır satışına ilişkin kuralların uygulanması

Davacılar, murisleri ile davalıların murisi arasında 25.06.1980 tarihinde noterde düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmesiyle dört parselin murislerine satıldığını, taşınmazların zilyetliğinin kendilerinde bulunduğunu ileri sürerek tapu kayıtlarının iptali ile miras payları oranında adlarına tescilini istemiştir. Bir kısım davalı, sözleşme ile dava arasında 41 yıl geçtiğini, on yıllık zamanaşımının dolduğunu, ayrıca satış bedelinin sözleşmede belirlenmediğini ve ödenmediğini savunmuş; bir kısım davalı ise bedelin alındığını bildirerek davayı kabul etmiştir. İlk derece mahkemesi davanın kabulüne karar vermiş, Bölge Adliye Mahkemesi istinaf başvurusunun esastan reddine hükmetmiştir. Daire, sözleşmede resmî şekil şartına uyulmuş olmakla birlikte kurucu unsur olan satış bedeline ilişkin hiçbir düzenleme bulunmadığını, ayrıca mirasçılar arasında elbirliği ortaklığı sürdüğünden bir kısım mirasçının kabul beyanına sonuç bağlanamayacağını belirterek her iki kararı da bozmuştur.

Davacı şirket, davalı ile arasında 148 ada 3 parseldeki A Blok 3 numaralı dairenin satışına ilişkin 26.05.2014 tarihli sözleşme imzalandığını, satış bedelinin 250.000,00 TL olarak belirlendiğini, taşınmaz davalı adına tapuda tescil edilmesine rağmen kendisine hiçbir ödeme yapılmadığını ileri sürerek tapu kaydının iptali ile şirketi adına tescilini istemiştir. Davalı zamanaşımı itirazında bulunmuş, bedelin kardeşi aracılığıyla ödendiğini savunmuştur. İlk derece mahkemesi, şekil koşullarına uygun yapılmadığı için geçersiz olan sözleşmeye dayalı cebri tescil davasının dinlenemeyeceği gerekçesiyle davayı reddetmiş; Bölge Adliye Mahkemesi, gerçek bedelin ödenmediğini ileri süren davacının yalnızca bedel isteme hakkına sahip olduğu gerekçesiyle gerekçeyi düzeltip yine davanın reddine karar vermiştir. Daire, TBK 246 yollamasıyla uygulanan TBK 235 uyarınca resmî senette ve sözleşmede mülkiyetin iade edileceğine dair ihtirazi kayıt bulunmadığından kararı onamıştır.

Davacı, oturduğu bağımsız bölümü, kararlaştırılan 120.000,00 TL satış bedeli sonradan ödenmek kaydıyla 11.01.2018 tarihinde davalıya temlik ettiğini, bedelin ödenmediğini ve taşınmazın bir gün sonra diğer davalıya devredildiğini, bu devrin bedelsiz ve muvazaalı olduğunu ileri sürerek tapu iptali ve tescil, olmazsa 120.000,00 TL bedelin tahsilini istemiştir. Davalılar bedelin ödendiğini, ikinci alıcı tapuya güvenerek iyiniyetle edindiğini savunmuştur. İlk derece mahkemesi, taşınmazın hile ile alındığı ve ikinci davalının 4721 sayılı Kanun'un 1023. maddesinin korumasından yararlanamayacağı gerekçesiyle davayı kabul etmiş, Bölge Adliye Mahkemesi istinaf başvurularını esastan reddetmiştir. Daire, davacının satış iradesinin hile ile sakatlandığını değil yalnızca bedelin ödenmediğini ileri sürdüğünü, dönme hakkının sözleşmede açıkça saklı tutulmadığını belirterek tapu iptali isteminin reddi ile terditli bedel isteğinin incelenmesi gerektiğini vurgulayıp kararları kaldırmış ve bozmuştur.

Davacı, maliki olduğu işyeri vasıflı bağımsız bölümü satması için kardeşini vekil tayin etmiş; vekil ile davalı gerçek kişi 135.000 TL bedel üzerinde anlaşmış ve taşınmaz 03.06.2015 tarihli akitle davalı şirkete devredilmiştir. Davacılar, bedelin yalnızca 11.000 TL kaporasının ödendiğini, davalının bakiye bedeli devirden hemen sonra ödeyeceği yönündeki sözleriyle vekili yanılttığını ileri sürerek 07.09.2015 tarihinde tapu iptali ve tescil istemiştir. Bilirkişi, taşınmazın temlik tarihindeki değerini 211.055 TL olarak saptamıştır. İlk derece mahkemesi davayı reddetmiş, Bölge Adliye Mahkemesi aldatmanın kanıtlandığı gerekçesiyle istemi kabul etmiş, Özel Daire uyuşmazlığın bedelden kaynaklandığını belirterek kararı bozmuş, Bölge Adliye Mahkemesi direnmiştir. Hukuk Genel Kurulu, vekilin hilesinin akidin hilesi sayılacağını belirterek direnme kararını değişik gerekçeyle onamıştır.

Davacı yüklenici şirket, 24.04.2007 tarihli kat karşılığı gayrimenkul satış vaadi ve inşaat sözleşmesiyle üstlendiği binayı tamamlayarak kendi payına düşen 5 ve 6 numaralı bağımsız bölümleri almaya hak kazanmış; şirket yetkilisi, arsa maliklerinin verdiği vekaletnameye dayanarak bu iki daireyi 31.07.2008 tarihinde davalıya satış suretiyle devretmiş, davalı da 6 numaralı daireyi 26.09.2008 tarihinde diğer davalıya temlik etmiştir. Davacı, devrin, kendisini varlıklı bir iş adamı gibi tanıtan ve nitelikli dolandırıcılıktan mahkûm olan dava dışı kişiyle davalıların muvazaalı iş birliği sonucu gerçekleştiğini, 500.000 TL bedelli senede rağmen satış bedelinin ödenmediğini ileri sürerek tapu iptali ve tescil, olmazsa 100.000 TL bedel istemiştir. Yerel mahkeme, tapudaki resmî senette bedelin alındığının beyan edildiğini ve kimsenin kendi muvazaasına dayanamayacağını belirterek davayı reddetmiş, 1. Hukuk Dairesinin bedelin ödenmediği yönündeki bozmasına direnmiştir. Hukuk Genel Kurulu, anlatılan vakıaların aldatma niteliğinde olduğunu ve bir yıllık hak düşürücü sürenin geçtiğini, bedelin ödenmemesinin ise tek başına tapu iptali sebebi olmadığını belirterek direnme kararını onamıştır.