Tapu Haczi Nasıl Kaldırılır? Tapu Haciz Kaldırma İşlemi

Tapu haczi, borçlunun taşınmazı üzerine (arsa, ev, işyeri gibi gayrimenkuller) icra müdürlüğü veya yetkili kamu kurumu tarafından konulan ve mal sahibinin tasarruf hakkını sınırlandıran resmi bir şerhtir. Bu işlem, çoğunlukla borçlunun icra takibine konu olan borcunu ödememesi halinde alacaklının talebiyle gerçekleştirilir. Amaç, alacaklının alacağını güvenceye almak ve borcun ödenmemesi durumunda taşınmazın satışı yoluyla alacak tahsilini sağlamaktır.

Borçlu, ödeme emrini aldıktan sonra yasal sürede (genellikle 7 gün) itiraz etmez veya itirazı kaldırılırsa, icra takibi kesinleşir ve alacaklı taşınmaz haczi talebinde bulunabilir. Haciz talebi icra dairesi tarafından tapuya bildirilir ve tapu siciline haciz şerhi işlenir. Böylece taşınmaz, borç ödenmeden satılsa dahi haciz kaydı yeni malik üzerinde de devam eder; malın serbestçe satılması, devri veya üzerinde işlem yapılması önemli ölçüde kısıtlanır.

Kamu borçları (SGK prim borcu, vergi borcu gibi) nedeniyle de tapu haczi uygulanabilir. Kamu alacakları için ilgili kurum haciz şerhini tapu müdürlüğüne bildirir.

---

Tapu üzerindeki haczi kaldırmak için izlenebilecek birden fazla yol bulunmaktadır. Uygulanacak yöntem, haczin sebebine, borcun ödenip ödenmediğine, zamanaşımına ve taraflar arasında bir anlaşma olup olmadığına göre değişmektedir. Aşağıda, her biri Yargıtay içtihatları ve İcra ve İflas Kanunu hükümleri ışığında detaylı olarak açıklanmıştır:

2.1. Borcu Ödeyerek Tapu Haczi Kaldırma

• Adım 1: İcra müdürlüğüne veya alacaklıya başvurarak hacze konu borcun güncel tutarını öğrenin. (Uygulamada güncel tutarı belirten belgeye kapak hesabı denir.)
• Adım 2: Borcun tamamını ve varsa icra dosyası masraflarını, tahsil harcını ödeyin.
• Adım 3: Ödeme sonrası icra müdürlüğüne makbuz ve gerekli evraklarla başvurarak “haczin kaldırılması” talebinde bulunun.
• Adım 4: İcra müdürlüğü, ödemenin yapıldığını teyit ederek tapuya haczin kaldırılması için yazı gönderir (haciz fek yazısı) ve haciz şerhi tapudan silinir.

Not: Kamu alacaklarına (SGK, vergi dairesi) dair hacizlerde ilgili kurumdan da “haczin kaldırılması” yazısı alınması gerekebilir.

2.2. Alacaklı ile Anlaşarak Haczi Kaldırma

• Borçlu ile alacaklı arasında taksitlendirme, yapılandırma, feragat, kısmi ödeme gibi anlaşmalar yapılabilir.
• Alacaklının icra müdürlüğüne “haczin kaldırılması” talebinde bulunması ile haciz kaldırılır.
• Özellikle dostane çözüm aranan durumlarda bu yöntem tercih edilir. Ancak uygulamada alacaklı ile anlaşmak pek kolay değildir.

2.3. Şikayet veya Hatalı Haczin Kaldırılması

• Haciz, usulsüz veya hatalı şekilde konduysa (örneğin, ödeme emri tebliğ edilmeden, yanlış dosya nedeniyle vb.) borçlu veya ilgilisi icra mahkemesine “şikayet” başvurusu yapabilir.
• Mahkeme, haczin hukuka aykırı olduğuna karar verirse haciz kaldırılır.
• Ayrıca borçlu olmadığını düşünen kişi “menfi tespit davası” açarak da haczi iptal ettirebilir.

2.4. Satış Talebinin Süresinde Yapılmaması (Kendiliğinden Düşen Haciz – İİK 106,110 1 Yıl Kuralı)

• İcra ve İflas Kanunu’nun 106 ve 110. maddelerine göre, haciz konulduktan sonra 1 yıl içinde alacaklı veya borçlu satış talebinde bulunmazsa haciz hükümsüz hale gelir.
• Borçlu veya taşınmazı devralan üçüncü kişi, icra müdürlüğüne yazılı başvuruyla haczin tapudan kaldırılmasını talep edebilir.
• Haczin otomatik düşmesi, en sık karşılaşılan pratik yollardan biridir.

2.5. Menfi Tespit Davası Açılması

• Borçlu, kendisinin aslında borçlu olmadığını düşünüyorsa ve icra takibine itiraz sürelerini kaçırmış takip kesinleşmişse, menfi tespit davası açabilir.
• Mahkeme kararı ile borçlu olmadığı tespit edilirse haciz kaldırılır ve tapu şerhi silinir.
• Yargıtay uygulamaları menfi tespit davalarına şekil vererek, icra takibinde gerçekten borçlu olmayanların mağduriyetini önlemektedir.

2.6. Kamu Haczi (SGK, Vergi) Kaldırma

• Borcun ilgili kamu kurumuna ödenmesi gerekir. Ödeme, taksitlendirme ve yapılandırma duruma göre mümkündür.
• Kurum, borcun ödendiğine dair yazıyı tapu müdürlüğüne veya icra müdürlüğüne gönderir.
• Haciz şerhi ilgili kurumun yazısı ile kaldırılır.
• Süreç, alacaklı kamu kurumu ve tapu müdürlüğünün iş yüküne göre değişebilir

2.7. Web Tapu ve UYAP Üzerinden Tapu Haczi Kaldırma

• Web Tapu veya UYAP Vatandaş Portalı üzerinden bazı başvurular ve dosya takipleri online olarak yapılabilmektedir. Bunun için elektronik veya mobil imzanız olması gerekir.
• Sistemden sunulan dijital talepler haczin kalkması için başvurunun hızla alınması ve sürecin şeffaf yürütülmesini sağlar.
• Ancak, haczin tapudan tamamen silinmesi yine icra müdürlüğü ve tapu müdürlüğünün resmi işlemlerine tabidir. Bu sebeple icra dairesiyle dirsek temasında takip etmek önemlidir.

---

1. E-Devlet Üzerinden Sorgulama: Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü hizmetleri arasında yer alan “Tapu Haciz Sorgulama (Web Tapu Sistemi)” bölümünden tapu kaydındaki güncel durum (takyidat) kolayca sorgulama yapılabilir. Bu sistem sayesinde adınıza veya almayı düşündüğünüz bir taşınmaz üzerinde haciz olup olmadığı hızlıca öğrenilebilir.
2. Tapu Müdürlüğüne Başvuru: Taşınmazın ada-parsel bilgisiyle doğrudan tapu müdürlüğünden haciz sorgulaması yapılabilir. Tapu kayıtlarında haciz, rehin, şerh gibi tüm kısıtlamalar açıkça görülür.
3. UYAP Vatandaş Portalı: İcra dosyası sorgulama yoluyla üzerinizdeki aktif hacizleri görebilirsiniz. Taşınmaz satın almak isteyenlerin bu sorgulamayı yapması önemlidir.

İlk Olarak Haciz Sebebini Öğrenin:

Tapuda haciz tespit edildiğinde ilk yapılması gereken, haczin neden konulduğunu ve hangi borca dayalı olduğunu netleştirmektir. Bunun için:

• İcra Müdürlüğünden veya E-Devlet’ten Dosya Bilgilerini Edinin: Hacze konu borcun tutarı, alacaklı bilgileri ve hangi dosya nedeniyle haciz konulduğu öğrenilmelidir.
• Kamu Haczi mi, Özel Alacaklı Haczi mi?: Haczin SGK, vergi dairesi gibi bir kamu kurumu tarafından mı yoksa banka veya gerçek/tüzel kişi tarafından mı konulduğunu tespit edin.
• Borç Güncel mi, Haciz Zamanaşımına Uğramış mı?: Haczin zamanaşımı süresi dolmuş veya borç kapanmış olabilir. İcra dosyasındaki son işlemleri inceleyin.
• Taşınmaz Hangi Borca Karşılık Haczedilmiş?: Aynı kişi üzerinde birden fazla haciz şerhi olabilir, her biri için ayrı dosya kontrol edilmelidir.

Bu bilgiler, hangi yöntemin izleneceğini, ne kadar sürede ve hangi masraflarla tapu haczinin kaldırılabileceğini belirleyecektir. Özellikle yanlış veya zamanaşımına uğramış hacizler için hukuki yollarla daha hızlı sonuç alınabilir.

---

Tapu haczi kaldırma süresi, işlemin türüne, ilgili kurumların iş yoğunluğuna ve belgelerin eksiksizliğine göre değişiklik gösterebilir. Uygulamada haciz kaldırma işlemi ortalama 3 ila 7 iş günü arasında tamamlanmaktadır. Evraklarda hata veya eksiklik varsa, süreç haftalarca uzayabilir.

Bu süre şu aşamaları kapsar:

1. İcra dosyasına başvuru: 1 gün
2. İcra müdürlüğünün değerlendirmesi: 1-3 gün
3. Tapu müdürlüğüne müzekkere yazılması: 1 gün
4. Tapu sicilinden haciz şerhinin terkin edilmesi: 1-2 gün

Ancak işlemi bizzat veya avukat aracılığı ile takip ederseniz işlemin süresi daha kısa olur ve hatta 1 gün içerisinde tüm işlemlerin tamamlanması mümkündür.

4.1. Süreci Etkileyen Faktörler

• Eksik Ödeme veya Belge: Borç ödendikten ve gerekli tüm belgeler (ödeme makbuzu, alacaklı talebi, icra müdürlüğü yazısı vs.) icra müdürlüğüne teslim edildikten sonra, işlem genellikle aynı gün veya birkaç gün içinde sonuçlanır. En hızlı yöntemdir.
• Kamu Haczi veya Özel Alacaklı Haczi: SGK, vergi dairesi gibi kamu alacaklarında kurumlar arası yazışmalar süreci uzatabilir. Özel alacaklılar için süreç çoğunlukla daha kısa sürer.
• Dilekçe ve Evrakların Doğru Hazırlanması: Eksik ya da hatalı başvuru, süreci ciddi anlamda yavaşlatır ve retle karşılaşılmasına neden olabilir. Özellikle yanlış veya yetersiz hazırlanan dilekçeler işlemi uzatır.
• Satış Talebi Zamanaşımı (İİK m.106-110): Haczin, bir yıl içinde satış talebinde bulunulmaması nedeniyle kaldırılması taleplerinde, icra dairesinin dosyayı incelemesi ve süreci teyit etmesi gerekebilir. Yine de bu talepler icra müdürünün yoğunluğuna göre birkaç gün içinde sonuçlanır.

4.2. Acil Durumlar ve İşlemin Hızlandırılması

Acil satış, devir veya kredi işlemlerinde sürecin hızlanması için icra müdürlüğü ve tapu müdürlüğüyle doğrudan veya avukatınız aracılığı ile iletişim kurabilirsiniz. Yoğun olmayan dönemlerde ve belgeler eksiksizse işlemin aynı gün içerisinde tamamlanması da mümkündür. Aciliyet gerektiren durumlarda belgeleri UYAP veya Web-Tapu sistemi üzerinden hızlı bir şekilde sunmak oldukça etkili olur.

Ne zaman mümkün?

• E-imzalı avukatınız varsa
• Taşınmaz satışı yapılacaksa
• Kredi kullanılacaksa
• Sağlık sorunu nedeniyle acil nakit ihtiyacı varsa

Nasıl yapılır?

1. Sabah erken saatte icra müdürlüğüne gidin.
2. Durumun aciliyetini açıklayın.
3. “İvedi” kaydıyla dilekçe verin.
4. İcra müdürü ile görüşme talep edin.

4.3. Özel Durumlar ve Süreleri

Yurtdışında İkamet Edenlerde:

• Konsolosluktan vekâletname: 7-15 gün
• Apostil işlemi: 3-5 gün
• Toplam ek süre: 10-20 gün

Mirasçıların Haciz Kaldırma Talebi:

• Veraset ilamı alınması: 1-3 ay
• Mirasçılık belgesi: 1 hafta
• Normal haciz kaldırma süreci: 3-7 gün

---

Tapu üzerindeki haczin kaldırılması için en önemli adımlardan biri, doğru ve eksiksiz hazırlanmış bir dilekçe ile icra müdürlüğüne başvurmaktır. Dilekçede yapılacak en küçük hata, işlemin reddine veya sürecin uzamasına neden olabilir. Bu nedenle aşağıdaki hususlara dikkat edin:

5.1. Dilekçe Hazırlarken Dikkat Edilmesi Gerekenler

• Hangi icra müdürlüğüne başvuru yapılacağı doğru tespit edilmelidir. Haciz hangi dosya ve hangi icra müdürlüğü aracılığıyla konulduysa, başvuru o müdürlüğe yapılır.
• Dosya numarası mutlaka belirtilmelidir. Dilekçede ilgili icra dosyasının numarasına, haczin konulduğu taşınmazın açık adresine, tapu bilgilerine (ada, parsel, bağımsız bölüm vs.) yer verilmelidir.
• Haczin kaldırılma sebebi açıkça belirtilmelidir. (Örneğin: borcun tamamen ödendiği, zamanaşımı süresinin dolduğu, menfi tespit kararı alındığı gibi.)
• Haczin kaldırılması talebi net şekilde yazılmalıdır.
• Varsa ödeme makbuzu, anlaşma protokolü, mahkeme kararı gibi tüm dayanak belgeler eklenmelidir.
• Dilekçenin altında başvuran kişinin adı, soyadı, T.C. kimlik numarası ve iletişim bilgileri bulunmalıdır.
• Hatalı veya eksik dilekçe süreci uzatır; bu nedenle özellikle uzman bir avukattan destek alınması önerilir.

---

5.2. Dilekçede Hangi Belgeler Eklenmelidir?

• Borcun ödendiğine dair makbuz veya dekont
• Alacaklı ile yapılan anlaşmaya dair protokol (varsa)
• Haczin zamanaşımına uğradığına dair gerekçe/kanıt
• Mahkeme kararı veya menfi tespit kararı (varsa)
• Kimlik fotokopisi
• Tapu fotokopisi

5.3. Tapu Haciz Kaldırma Dilekçesi Örneği

(Her vakaya göre dilekçenin içeriği değişebilir; örnek şablon aşağıdadır)

ADANA İCRA MÜDÜRLÜĞÜNE

DOSYA NO: 2025/…

Konu: Tapu üzerindeki haczin kaldırılması talebimizden ibarettir.

Açıklamalar:
Tarafıma ait (Aşağıda bilgileri yazılı olan taşınmaz) üzerinde, yukarıda dosya numarası belirtilen icra takibine istinaden haciz şerhi tesis edilmiştir. Borca ilişkin tüm ödemeler tamamlanmış olup, dosya borcu ve fer’ileri kapatılmıştır.

Sonuç:
Yukarıda açıklanan nedenlerle, taşınmazım üzerindeki haciz şerhinin kaldırılmasına ve tapuya gerekli yazının yazılmasına karar verilmesini talep ederim.

Ekler:

• Borcun ödendiğine dair makbuz
• Tapu fotokopisi
• Kimlik fotokopisi
• Varsa ek belgeler

Saygılarımla,
Adı Soyadı
T.C. Kimlik No, Adres, Telefon, İmza

Not: Her dosyanın ve haciz nedeninin farklı olabileceğini, özel durumlarda farklı ek belgeler gerekebileceğini unutmayın. Ayrıca internet ortamındaki hazır dilekçeler çoğu zaman eksik/hatalı olabiliyor, Adana’da uzman bir avukattan profesyonel destek almak işlemin aksamaması için önemlidir

5.4. Dilekçenin Teslim Yeri ve Takibi

• Dilekçe, haczi koyan icra müdürlüğüne bizzat veya avukat aracılığıyla teslim edilir.
• Dosya numarasıyla yapılan başvurunun ardından icra müdürlüğü gerekli incelemeyi yapar ve tapu müdürlüğüne resmi yazı yazar.
• İşlem sonrası sürecin takibi için başvuru sahibinin iletişimde kalması ve tapudaki şerhin kalktığını doğrulaması önerilir.

---

6.1. Hisseli Tapuda Haciz Kaldırma

Hisseli tapunun herhangi bir ortağına ait hisseye, alacaklının talebiyle icra müdürlüğü aracılığıyla haciz konulabilir. Haciz, sadece borçlu ortağa ait payı kapsar; diğer hissedarların payı üzerinde doğrudan bir işlem yapılamaz. Haciz şerhi, tapuya “borçlu (isim-soyisim) hissesine haciz” olarak işlenir.

Borçlu hissedar borcunu öderse, haczi koyan icra müdürlüğüne başvurarak haczin kaldırılmasını talep eder. İcra müdürlüğü, ödemeyi ve dosya kapanışını tapu müdürlüğüne bildirir; borçlu ortağın payı üzerindeki haciz kaldırılır. Yazımızda 2 no’lu başlıkta anlattığımız haciz kaldırma süreçleri, hisseli tapudaki haczin kaldırılması için de geçerlidir.

6.2. Aile Konutu Üzerindeki Haciz Nasıl Kaldırılır?

Aile konutu, eşlerin birlikte yaşadığı ve Türk Medeni Kanunu’na göre korunma altına alınmış olan taşınmazdır. Aile konutu üzerindeki haciz işlemleri, diğer taşınmazlara göre daha sıkı kurallara tabidir ve eşlerin mağdur olmaması için özel hükümler getirilmiştir.

Aile konutu şerhi tapuya işlendiyse, eşin rızası olmadan satış, devir, ipotek gibi işlemler yapılamaz. Haciz de ancak bazı özel durumlarda (ör. ortak borç, kamu borcu gibi) uygulanabilir. Eşlerden yalnızca birinin borcundan dolayı konulan haciz, aile konutu şerhi sayesinde kaldırılabilir. Bunun için eşin açık rızası yoksa ve borç yalnızca birine aitse, şikayet yolu etkin şekilde kullanılmalıdır. (Bu işleme hacze karşı meskeniyet itirazı denir.)

---

Sadece ana borcu ödeyip, harç ve masrafları unutursanız haciz kaldırılmaz. Dosyadaki harç, masraf, vekalet ücreti gibi tüm borç kalemlerini ödemeniz gerekmektedir:

a) Tahsil Harcı: Borçlu, haczi kaldırmak için borcunu öderken “tahsil harcı” öder. Bu, borcun icra dosyasına tahsil edildiği anda devlete ödenen zorunlu bir harçtır.

Ödeme Zamanı	Harç Oranı	100.000 TL Borç İçin Örnek
Hacizden Önce Ödeme	%4,55	4.550 TL
Hacizden Sonra, Satıştan Önce	%9,10	9.100 TL
Satış Sonrası Ödeme	%11,38	11.380 TL
Maaş Hacizlerinde	%4,55	4.550 TL

Dikkat! Görüldüğü gibi, ne kadar geç öderseniz o kadar fazla harç ödersiniz.

b) Başvuru Harcı: İcra müdürlüğüne yapılan tapu haciz kaldırma taleplerinde başvuru harcı tahsil edilir. 2025 yılı için yaklaşık 1.000 TL.

c) Vekalet Harcı: Eğer işlemler avukat aracılığıyla yürütülüyorsa, vekalet harcı (icra vekalet ücreti) ödenmesi gerekir. Tahsil edilen meblağın ortalama olarak %9’u.

d) Tebligat ve Posta Masrafları: İcra müdürlüğü ve tapu müdürlüğü arasında yapılan yazışmalar için tebligat ve posta masrafı alınır, ayrıca alacaklının dosyada yaptığı tebligat masrafları da haczi kaldırmak isteyen borçlu tarafına aittir. Fiziki tebligat başına ücret 250 TL’dir.

e) Kamu Alacaklarında Kurum Masrafları: SGK, vergi dairesi gibi kamu kurumlarına yapılan ödemelerde ayrıca kurumların belirlediği bazı masraflar da ortaya çıkar. Gecikme zammı aylık %1,6.

---

---

Tapu haczi kaldırma, teknik bilgi ve deneyim gerektiren hassas bir hukuki süreçtir. Yanlış adımlar hak kayıplarına yol açabilir.

📍 Adana Merkezli Hukuki Destek: Adana ve çevresinde yaşayan vatandaşlarımız için özel hizmet sunuyoruz! Seyhan, Yüreğir, Çukurova ve Sarıçam ilçelerindeki tüm icra müdürlüklerinde aktif olarak tapu haczi kaldırma işlemlerinizi yürütüyoruz.

• Yerel İcra Müdürlüklerini Tanıyoruz: Adana’daki her icra dairesinin işleyişini, yoğunluk saatlerini ve özel prosedürlerini biliyoruz.
• Hızlı Erişim: Adana Adliyesi’ne 5 dakika mesafedeki ofisimizden aynı gün müdahale edebiliyoruz.
• Yerel Ağ: Adana Tapu Müdürlüğü, vergi daireleri ve bankalarla güçlü iletişimimiz sayesinde işlemleriniz hızla sonuçlanıyor.

⚖️ Adana Barosu’na Kayıtlı, Güvenilir Hukuki Destek

Av. Saim İncekaş
Adana Barosu Sicil No: [4293]
Adana Uzman İcra ve İflas Hukuku Avukatı

---