Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E.2025/260 K.2025/636

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2024/209 E., 2024/473 K.

ÖZEL DAİRE KARARI : Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 21.11.2023 tarihli

2023/1357 Esas, 2023/3274 Karar sayılı BOZMA kararı
Taraflar arasındaki tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın usulden reddine karar verilmiştir.

Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 3. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, İlk Derece Mahkemesi tarafından Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.

Direnme kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan gündem ve dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA
Davacı vekili, müvekkili ile davalı arasında imzalanan gayrimenkul satış sözleşmesi gereğince davaya konu taşınmazın davalı tarafından 130.000,00 TL bedelle müvekkiline satılarak tapu devrinin yapıldığını, sözleşmeye göre dava konusu taşınmazda bulunan eksikliklerin 30.06.2018 tarihine kadar bitirileceğinin ve taşınmazın eksiksiz şekilde teslim edileceğinin taahhüt edildiğini ancak eksikliklerin giderilmediğini, taşınmaz bu hâlde iken kiraya verilemediğinden kira bedelinden mahrum kalındığını, alacağın bilirkişi incelemeleri ile belirli hâle geleceğini ileri sürerek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla eksiklikler için şimdilik 1.000,00 TL, mahrum olunan kira bedelleri için şimdilik 100,00 TL ile tespit dosyası için yapılan 1.057,80 TL masraf olmak üzere toplam 2.157,80 TL’nin yasal faizi ile davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP
Davalı vekili, davaya konu 22.02.2018 tarihli gayrimenkul satış sözleşmesinin resmî şekil şartlarını haiz olmaması nedeniyle geçersiz olduğunu ve buna göre hak ve alacak talep edilemeyeceğini, müvekkilinin taşınmazın maliki değil sadece emlak komisyoncusu olduğunu ve satış işlemini vekâleten yaptığını, taşınmazdaki ayıplardan ve mahrum kalınan gelirden sorumlu tutulamayacağını belirterek davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
Kayseri 5. Asliye Hukuk Mahkemesinin 06.06.2022 tarihli ve 2021/395 Esas, 2022/139 Karar sayılı kararıyla; dava konusu taşınmazın öncesinde dava dışı … adına kayıtlı iken 26.02.2018 tarihinde davacıya satışı yapılarak tapuda adına tescil edildiği, 15.08.2018 tarihinde ise davacının eşi …’e satışının yapılıp devredildiği, taşınmazın hâlen … adına kayıtlı olduğu, husumet davalı …’e yöneltilmiş ise de davalının tapu maliki olmadığı, davacıya taşınmazı satan kişinin dava dışı … olduğu ve her iki tarafın da kabulünde olduğu üzere davalının emlak komisyoncusu olup satışa aracılık ettiği, dolayısıyla davalının taraf sıfatı (husumet) bulunmadığı gerekçesiyle davanın usulden reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. Gerekçe ve Sonuç
Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesinin 27.10.2022 tarihli ve 2022/2199 Esas, 2022/2251 Karar sayılı kararıyla; davacının taşınmazı dava dışı üçüncü kişiden satın aldığı, taşınmazdaki eksik iş ve kira bedeline ilişkin taleplerini taşınmazı satın aldığı kişiye yöneltmesi gerektiği, taraflar arasındaki sözleşmeye göre davalının eldeki davada taleplerini karşılamayı üstlenmediği gerekçesiyle davacının istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
A. Bozma Kararı

1. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; “…Taraflar arasında imzalanan adi yazılı 22.02.2018 tarihli gayrimenkul satış sözleşmesinde dava konusu dükkanın 30.06.2018 tarihine kadar bitirilip teslim edileceğinin dosyamız davalısı … tarafından taahhüt edildiği, davalı ve Mahkeme tarafından söz konusu sözleşme taşınmazın devrine ilişkin bir sözleşme olarak değerlendirilip resmî yazılı şekilde yapılmadığından geçersiz olarak kabul edilmişse de, davacının dayandığı sözleşme hükmünün taşınmazın devrine ilişkin olmadığı, davalı …’in dükkanın bitirilip teslim edileceğini davacıya taahhüt ettiği, ayrıca dükkânın tapusunun malik … tarafından davacıya devredildiği anlaşılmakla, tarafları bağlayan sözleşme hükümleri gereği değerlendirme yapılarak sonucuna göre hüküm kurulması gerekirken yanılgılı gerekçeyle pasif husumet yokluğundan davanın reddine karar verilmiş olması usul ve kanuna aykırı olup bozmayı gerektirir….” gerekçesiyle karar bozulmuştur.

B. İlk Derece Mahkemesince Verilen Direnme Kararı
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; davalının tapu maliki olmayıp dava dışı üçüncü kişi ile davacıyı bir araya getiren emlak komisyoncusu olduğu, taşınmazı devreden ve semeni alanın dava dışı … olduğu, davanın pasif husumet yokluğu nedeniyle usulden reddinin gerektiği gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.

VI. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen direnme kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili; tarafların dava konusu sözleşmeye itirazlarının olmadığını, sözleşmedeki hükümlerin tarafları bağladığını, davalının emlak komisyoncusu olmasının dava konusuyla ilgisinin bulunmadığını ve taahhüdüyle bağlı olduğunu, pasif husumet yokluğundan bahsedilemeyeceğini belirterek kararın bozulmasını istemiştir.

C. Uyuşmazlık
Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; taraflar arasında imzalanan davaya konu 22.02.2018 tarihli ve “Gayrimenkul Satış Sözleşmesi” başlıklı sözleşmeyle davalının davacıya karşı taahhüt altına girip girmediği, buradan varılacak sonuca göre pasif husumet yokluğundan davanın reddine karar verilmesinin yerinde olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.

D. Gerekçe

1. İlgili Hukuk
1. 4721 sayılı Türk Medeni Kanun’un (TMK) 2. maddesi,
2. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (HMK) 33. maddesi,
3. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 1, 19… . maddeleri,

4. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Hukuk Genel Kurulunun 04.06.1958 tarihli ve 15/6 sayılı sayılı kararı.

2. Değerlendirme

1. Uyuşmazlığın çözümüne geçmeden önce davanın nitelendirilmesi ve sözleşme konusunda açıklama yapılmasında yarar vardır.

2. Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 33. maddesi uyarınca hâkim Türk hukukunu resen uygular. 04.06.1958 tarihli ve 15/6 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme kararında vurgulandığı gibi; bir davada dayanılan maddi vakıaları açıklamak tarafların, bu olguları hukuken nitelendirmek, uygulanacak yasa maddelerini arayıp bulmak ve doğru olarak yorumlayıp uygulamak da hâkimin görevidir. Diğer bir anlatımla; bir davada maddi olayı anlatmak taraflara, hukuki nitelendirmeyi yapmak hâkime aittir (HMK md. 33).

3. Türk Hukuk Lûgatındaki tanıma göre sözleşme; iki ya da daha çok kişinin karşılıklı ve birbirine uygun irade açıklamaları ile oluşan ve onlara karşılıklı borç yükleyen anlaşmadır (Türk Hukuk Lûgatı, Türk Hukuk Kurumu, Ankara 2021, C.1, s. 1009.).

4. Türk Borçlar Kanunu’nun 1. maddesindeki “Sözleşme, tarafların iradelerini karşılıklı ve birbirine uygun olarak açıklamalarıyla kurulur. İrade açıklaması, açık veya örtülü olabilir” düzenlemeyle sözleşmenin kurulması ve irade açıklaması izah edilmiştir.

5. Ancak bazı durumlarda taraflardan biri, sözleşmenin içeriğini diğerinden farklı anlayabilir. Özellikle şüphe ve tereddütlere yol açan veya birden fazla anlama gelen sözleşme metni yahut bir hüküm taraflardan birini avantajlı duruma getiriyorsa, taraf buna dayanarak talepte bulunabilmektedir. Bu durumda yorum uyuşmazlığı söz konusu olmaktadır ve sözleşme yorumuna ihtiyaç duyulmaktadır. Sözleşmenin yorumu, sözleşmenin kurucu unsuru olan iradelerin anlamının ve hangi hukuksal sonuçlara yöneldiğinin araştırılıp ortaya konulması anlamına gelmektedir (Fikret Eren: Borçlar Hukuku, Genel Hükümler, 14. Baskı, Ankara 2012, s.466).

6. Sözleşmenin yorumuna ilişkin olarak TBK’nın 19/1. maddesinde “Bir sözleşmenin türünün ve içeriğinin belirlenmesinde ve yorumlanmasında, tarafların yanlışlıkla veya gerçek amaçlarını gizlemek için kullandıkları sözcüklere bakılmaksızın, gerçek ve ortak iradeleri esas alınır.” düzenlemesi bulunmaktadır.

7. Bu doğrultuda sözleşmenin yorumunda amaç, ilk aşamada sözleşme taraflarının birbirine uygun gerçek iradelerini tespit edebilmektir (Nurcihan Dalcı Özdoğan; Sözleşmenin Yorumunda Gerçek İradenin Tespiti, İnönü Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, Cilt: 8, Sayı:1, 2017, s. 35).

8. Hâkim sözleşmeyi yorumlarken asli yorum aracı olarak tarafların iradelerini açıklarken kullandıkları kelimeler ve deyimleri öncelikle dikkate alır. Kullanılan ifadeler ve kelimeler bireysel olarak değil beyan metninin bütünlüğü içinde yorumlanmalıdır.

9. Asli yorum araçları yeterince açık değilse, tarafların iradelerini ortaya koymaya imkân veren yardımcı olgulara bakılmalıdır. Bu bağlamda; tarafların sözleşme müzakereleri ve sözleşmenin kurulması sırasındaki, ifa hazırlıkları aşamasındaki ve sonrasındaki davranışları, menfaat durumları, amaçlarıyla, ilgili âdet ve teamüller dikkate alınmalı, dayanağını TMK’nın 2. maddesinden alan güven ilkesi de gözden kaçırılmamalıdır.

10. Nitekim aynı hususlara Hukuk Genel Kurulunun 09.12.2021 tarihli ve 2018/(13)3-399 Esas, 2021/1632 Karar; 02.07.2025 tarihli ve 2024/3-752 Esas, 2025/415 Karar; 17.09.2025 tarihli ve 2025/3-48 Esas, 2025/540 Karar sayılı kararlarında da değinilmiştir.

11. Somut olayda, taraflar arasında imzalanan 22.02.2018 tarihli ve “Gayrimenkul Satış Sözleşmesi” başlıklı sözleşmede “…Bir taraftan alıcı … ile diğer taraftan satıcı … arasında yapılan satış protokolüdür.(…) Dükkan 30 Haziran 2018 tarihine kadar bitirilip teslim edilecektir…” ibarelerinin bulunduğu, sözleşmeyi davacının “alıcı”, davalının ise “satıcı” sıfatıyla imzaladığı, davalının imzasının altında “… Gayrimenkul Danışmanlık” kaşesinin bulunduğu ve imzanın davalı tarafından bu kaşe üzerine atıldığı, tarafların imza inkârında bulunmadıkları, taşınmazın devrine ilişkin 26.02.2018 tarihli resmî senet incelendiğinde davacının davaya konu taşınmazı dava dışı önceki malik …’dan satın aldığı, davalının malik olmadığı anlaşılmaktadır.

12. Davaya konu 22.02.2018 tarihli gayrimenkul satış sözleşmesinin adi yazılı şekilde düzenlenmiş olması nedeniyle sözleşmenin geçersizliği akla gelebilirse de, sözleşmeye konu taşınmazın devrinin gerçekleşmiş olmasıyla sözleşme hükümlerinin artık geçerli kabul edileceğinin belirtilmesi gerekir.

13. Davalı vekilinin, müvekkilinin yalnızca emlak komisyoncusu (simsar) olduğu, satıcı malik olmadığı savunması üzerine İlk Derece Mahkemesi ve Bölge Adliye Mahkemesince bu savunmaya itibar edilerek hüküm tesis edilmiştir.

14. Bu aşamada simsarlık sözleşmesine kısaca değinilmesi yerinde olacaktır.

15. Sözleşme ilişkisine girmek isteyen tarafların birbirlerini bulmaları, çeşitli sebeplerden dolayı güçlük arz eder. Bu güçlüğü ortadan kaldırmak, sözleşme yapmak isteyen kişileri bir araya getirmek, sözleşmenin yapılabilmesi için uygun bir ortam hazırlamak üzere simsar (tellal) denilen aracıdan yararlanılır (Sabih Arkan: Ticari İşletme Hukuku, 19. Baskı, Ankara 2014, s. 190; Cevdet Yavuz: Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler, 10. Baskı, İstanbul 2012, s. 1312).

16. Taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlenen ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazanan kişi olarak tanımlanan (Türk Hukuk Lûgatı, s. 991) simsarlık, TBK’nın 520 ve devam maddelerinde düzenlenmiştir.

17. Kanun koyucu 520. maddede simsarlık sözleşmesini “simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşme” olarak tanımlamış, maddenin 2. fıkrasında bu sözleşmelere kural olarak vekâlete ilişkin hükümlerin uygulanacağını, 3. fıkrada ise taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmelerinin, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmayacağını belirlemiştir (Hukuk Genel Kurulunun 24.11.2022 tarihli ve 2021/3-567 Esas, 2022/1586 Karar sayılı kararı).

18. Yapılan açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; davalının davaya konu taşınmazın satımında emlak komisyoncusu (simsar) olduğu düşünülebilirse de uyuşmazlığı çözmek için sözleşme maddelerinin incelenmesi gerekir. Davalının davaya konu sözleşmedeki “Dükkan 30 Haziran 2018 tarihine kadar bitirilip teslim edilecektir…” ibaresini komisyoncu sıfatıyla değil “satıcı” sıfatıyla imzaladığı açık olduğuna göre anılan hususu davacıya bizzat taahhüt ettiğinin ve yükümlülük altına girdiğinin kabulü gerekir. Buradan varılacak sonuca göre tarafları bağlayan sözleşme hükümleri gereğince değerlendirme yapılarak hüküm kurulması gerekirken sıfat (pasif husumet) yokluğundan davanın reddine karar verilmesinin yerinde olmadığı sonucuna varılmıştır.

19. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında; davalının pasif husumetinin bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine ilişkin direnme kararının yerinde olduğu ve İlk Derece Mahkemesi kararının onanması gerektiği görüşü ileri sürülmüş ise de bu görüş açıklanan nedenlerle Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir.

20. Hâl böyle olunca Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulması gerekirken direnme kararı verilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

21. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.

VII. KARAR
Açıklanan sebeplerle;

Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı 6100 sayılı Kanun’un 371. maddesi gereğince BOZULMASINA,
İstek hâlinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine,
Dosyanın 6100 sayılı Kanun’un 373. maddesi uyarınca direnme kararını veren İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
15.10.2025 tarihinde oy çokluğuyla kesin olarak karar verildi.