Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2025/787 K.2025/1606

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2024/2162 E., 2024/2370 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul 3. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2018/476 E., 2021/317 K.

Bölge Adliye Mahkemesince bozmaya uyularak verilen karar davacı vekili tarafından duruşmalı, davalı vekili tarafından duruşmasız temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne, duruşma isteminin değerden reddine karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde; davacı ve davalı arasında imzalanan 04.08.2014 tarihli sözleşme ile davacının gecekondusunun davalıya devri ve ilgili alanın boş olarak teslimi karşılığında davalı tarafından İstanbul ili,… ilçesi, …Mahallesi, 855 ada 8 parsel sayılı arsa alanında 4 Blok olarak inşa edilecek binalardaki 2+1 dairelerden birinin davacıya bedelsiz teslim edileceğinin kararlaştırıldığını, davacı tarafından edimlerinin ifa edildiğini ancak davalı tarafından sözleşme gereği daire tesliminin gerçekleşmediğini belirterek davalı tarafça davacıya verilmesi gereken dairenin devir ve teslimine, sözleşmeye uygun şekilde dairenin devir ve teslimi gerçekleştirilmiyor ise dairenin teslim edilmesi gerektiği tarihteki rayiç bedelinin fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile şimdilik 1.000,00 TL’nin yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, ayrıca gecekondunun yıkılma tarihinden bu yana gerçekleştirilen barınma giderlerine istinaden fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile 1.000,00 TL’nin yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP
Davalı vekili cevap dilekçesinde; taleplerin zamanaşımına uğradığını, taraflar arasında imzalanan sözleşmenin ön sözleşme olduğunu, davacının gecekondusunun bağımsız bölüm kriterini sağlamadığını, davacının gecekondusunun davacının babası Yılmaz Çelik’in gecekondusuna bitişik olan bir oda ve iki bina arasında kaldığını, bunun üzerine ön sözleşmenin noterden tasdik edilmeyerek geçersiz bırakıldığını ve iptal edildiğini, sözleşmenin resmî şekilde yapılmadığından geçersiz olduğunu, davalının gecekondusu olan kişilere daire vermek zorunda olmadığını ileri sürerek davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin 09.12.2021 tarihli ve 2018/476 Esas, 2021/317 Karar sayılı kararı ile; kayıt ve belgelerden … adına İSKİ aboneliğinin bulunduğu, dava konusu sözleşmenin ön sözleşme olduğuna ilişkin sözleşmede herhangi bir açıklamanın bulunmadığı, davacı tarafından gecekondusu ile ilgili emlak vergisinin ödendiği, dosya içerisindeki tüm belgelerin davacının gecekondu sahibi olduğunu göstermeye yeterli olduğu, davacı talepleri yönünden mahallinde keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırıldığı, dava tarihi itibariyle taşınmazın rayiç değerinin 355.800,00 TL olduğu, kira alacağının 36.733,00 TL olduğu gerekçesiyle davanın kabulüne, sözleşmede belirtildiği şekilde bir dairenin davalı tarafından davacıya teslim edilmesine, bu mümkün olmadığı takdirde dava tarihindeki dava konusunun rayiç değeri olan 355.800,00 TL’nin ve taleple bağlı kalınarak 1.000,00 TL kira alacağının dava tarihinden itibaren yasal faiziyle birlikte davalıdan alınıp davacıya verilmesine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin 09.12.2021 tarihli kararına karşı süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin 15.06.2022 tarihli ve 2022/1192 Esas, 2022/1505 Karar belirtilen kararı ile davacı ve davalı arasında adi yazılı sözleşmenin bulunduğu ve bu sözleşme uyarınca davacının gecekondusunun boşaltılması karşılığı bir adet daire verilmesinin kararlaştırıldığı, daha sonra davalı Kurumun araştırmalarında yerin yaşam alanı olmadığının tespit edildiği, davacının sözleşme tarafı olma hakkına sahip bulunmadığı kanaati ile noterde asıl sözleşmenin yapılmadığı, davalı Şirketin kamu idaresi olmadığı, bu nedenle yaptığı sözleşmenin aynı durumdaki diğer kimseleri kapsaması hususunda yargı eli ile karar verilmesinin sözleşme serbestisi ilkesine uygun düşmeyeceği, tapulu taşınmazın resmî biçime uygun olmayan protokol ile devrinin geçersiz olduğu, mülkiyetin nakline olanak sağlamadığı, davacının sözleşmenin ifasına kadar geçen süre için barınma giderlerine karşılık 1.000,00 TL talep ettiği, kararın niteliği ile taraflar arasındaki sözleşmenin geçersiz olduğu ve ifa olanağı tanınmadığı görülerek müspet zarar niteliğindeki bu talebin de reddi gerektiği gerekçeleriyle İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, davanın reddine karar verilmiştir.

V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
A. Bozma Kararı

1. Bölge Adliye Mahkemesinin 15.06.2022 kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Dairemizin 26.03.2024 tarihli ve 2022/5383 Esas, 2024/1778 Karar sayılı ilâmında; davalı tarafından sözleşmenin ifa olunacağı hususunda davacı tarafa tam bir güvence verilip davacı tarafça da sözleşmenin yerine getirileceği inancıyla iyiniyetle kendisine düşen edimlerin (sözleşmeye uygun bağımsız bölüm kriterine haiz gecekondunun davalıya teslimi) yerine getirildiği, davalı tarafından ise daire teslimi ediminin yerine getirilmediği, Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararı ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesi gözetildiğinde sözleşmenin resmî şekilde yapılmadığı hususunun davalı tarafından ileri sürülmesinin hakkın kötüye kullanılması olduğu kabul edilerek Mahkemece sözleşme şartları yerine getirildiğinden davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken yanılgılı gerekçeyle yazılı şekilde karar verilmesi nedeniyle hüküm bozulmuştur.

B. Bölge Adliye Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararı ve 4721 sayılı Kanun’un 2. maddesi gözetildiğinde sözleşmenin resmî şekilde yapılmadığı hususunun davalı tarafından ileri sürülmesinin hakkın kötüye kullanılması olduğu ancak taraflar arasında düzenlenen sözleşmede, sözleşme konusu bağımsız bölümün belirli olmadığı, dolayısıyla tescil yönünden ifa olanağı bulunmadığından sözleşme gereği daire teslim talebinin reddine, terditli tazminat talebi yönünden dava konusu taşınmazın rayiç değeri olan 355.800,00 TL ile 1.000,00 TL barınma giderinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiştir.

VI. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri

1. Davalı vekili; dava konusu taşınmaz Kültür ve Turizm Bakanlığı Vakıflar Genel Müdürlüğü adına tahsisli olduğundan tescilinin istenemeyeceğini, istediği faiz oranının verilemeyeceğini, kira alacağına ilişkin İstanbul 6. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2022/196 Esas sayılı dosyasında açılmış derdest davanın olduğunu, taraflar arasındaki sözleşmenin ön sözleşme niteliğinde olup bir hak bahşetmediğini, davacıya ait gecekondunun aranan şartları taşımadığını, emsal kararların Yargıtayda onandığını belirterek kararın bozulmasını talep etmiştir.

2. Davacı vekili; Bölge Adliye Mahkemesince emsal bir dairenin tapu iptali ve tesciline karar verilmesi gerekirken, gerekçe belirtilmeden tazminata hükmedildiğini, davalı adına kayıtlı boş dairenin bulunduğunu, faize ilişkin taleplerinin kanuni faiz değil, en yüksek banka iskonto faizi olduğunu belirterek kararın bozulmasını talep etmiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe
Dava, tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde tazminat istemine ilişkindir.

1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davalı vekilinin temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.
2. a. Davacı vekilinin temyiz itirazlarına gelince; Dairemizin bozma ilâmında dava konusu sözleşmenin resmî şekilde yapılmadığı hususunun davalı tarafından ileri sürülmesinin hakkın kötüye kullanılması olduğu kabul edilerek sözleşme şartları yerine getirildiğinden davanın kabulüne karar verilmesi gerektiği belirtilmiş olup Bölge Adliye Mahkemesince bozma ilâmına uyulmuşsa da; sözleşme konusu bağımsız bölümün belirli olmadığı gerekçesiyle tescil yönünden ifa olanağı bulunmadığından tapu iptali ve tescil talebinin reddine, terditli tazminat talebi yönünden dava konusu taşınmazın rayiç değeri olan bedelin kabulüne karar verilmiştir. b. Bir satış sözleşmesinde satışa konu yerin belirli veya belirlenebilir olması gerekli ve yeterlidir. Bu nedenle, satışa konu taşınmazın genel ve kapsamlı bir anlatımla sözleşmede yazılı olması ve arazide belli edilebilir olması durumunda belirlilik şartının gerçekleşmiş bulunduğu kabul edilmelidir. c. Asıl olan, sözleşme konusu bağımsız bölümün tarafların sözleşme ile kararlaştırıldıkları şekilde teslim edilmesidir. Bu doğrultuda yüklenicinin sözleşme gereğince üstlendiği bütün edimleri yerine getirmesi, inşaatı sözleşmeye, plan ve projesine uygun olarak tamamlaması gerekir. İnşaatın teslimi de bundan sonra söz konusu olacaktır. Bu nedenle inşaatın tamamlanması ve teslimi zaman bakımından birbirini takip eden süreçlerdir (Tandoğan, Haluk: Özel Borç İlişkileri, Ankara 1977, C. 2, s. 74 vd). d. Ancak, sözleşmeyle seçimdeki yetki vaad borçlusuna bırakılmıştır. Gerçekten; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 86. maddesi hükmünce de çeşit borçlarında hukuki ilişkiden ve işin özelliğinden aksi anlaşılmadıkça, edimin seçimi borçluya aittir. Ancak borçlunun seçeceği edim, ortalama nitelikten daha düşük olamaz. Seçimlik yetki gerek sözleşme, gerekse yasa hükmü uyarınca vaad borçlusuna ait olduğundan davacının davasını herhangi bir bağımsız bölüme hasretmesinin önemi yoktur. Çünkü, vaad alacaklısı davacının dava konusu üzerinde tasarruf yetkisi bulunmamaktadır. e. Bu durumda somut olaya gelindiğinde; taraflar arasında imzalanan sözleşmede dava konusu yerin belirlenebilir olduğu yukarıdaki (b. paragrafı) anlatımlarla açıklandığından Mahkemece yapılması gereken iş, davacının asıl talebi olan tapu iptali ve tescil yönünden davaya konu inşatta davacıya teslim edilebilecek nitelikte bağımsız bölümler bulunup bulunmadığını tespit etmek, uygun bağımsız bölümler olduğunun anlaşılması hâlinde davalı tarafa seçimlik yetkileri (ortalama nitelikten daha düşük olmayacak şekilde) kullandırılarak davacı istemi hakkında sonucuna uygun bir karar vermek aksi durumda ise terditli talebini değerlendirmek olmalıdır. Değinilen yön göz ardı edilerek hatalı tespitle sözleşmenin ifa olanağının olmadığı belirtilerek yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamıştır.

VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;

Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulüyle temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA,
Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgililere iadesine,
Dosyanın Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
24.03.2025 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.