Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2024/3733 K.2025/2839

MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2018/243 E., 2024/644 K.

Mahkemece bozmaya uyularak verilen karar, davacı/karşı ve birleşen davada davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

1. Asıl davada davacı vekili; davacı şirketin mülk sahibi olan davalılar ile imzalandığı 01.12.2005 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi gereğince, son derece harap vaziyette olan dava konusu fabrika binasının kiraladığını, 2005-2006 yıllarında yaptığı esaslı tamir ve onarımlar sonucunda taşınmazın kaliteli ve modern hale getirildiğini, yapılan bu tadilat ve onarımlarla kiralananın değerinin katlandığını, daha sonra davalılar ile 01.01.2009 tarihinde 7 yıllık ikinci kira sözleşmesinin imzaladığını, kira ilişkisi devam ederken taraflar arasında bir takım uyuşmazlıklar çıktığını, bu nedenle davacının sözleşmeyi feshederek anahtarı 16.01.2012 tarihinde notere tevdi ettiğini, taşınmazın teslimden önce durumu tespit ettirmek için İstanbul 10. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2011/136 D.İş. sayılı dosyasıyla bilirkişi raporu alındığını, raporda 1. sınıf malzeme ve işçilik ile gerçekleştirdiği tadilat ve onarımlar ile binaya değer kattığının belirlendiğini ileri sürerek; vekaletsiz iş görme hükümleri gereğince şimdilik 100.000,00 TL alacağın ödeme tarihlerinden itibaren işleyecek ticari avans faiziyle birlikte davalılardan tahsilini talep etmiştir.

2. Dairece verilen 08.02.2017 tarihli bozma ilam sonrası birleşen davada davacılar vekili; açtıkları karşı dava ile birleştirilmek üzere, erken tahliye nedeniyle kiralananın boş kaldığı aylar kira bedeli karşılığı talep edilen 1.000,00 TL ile hor kullanım ve eski hale getirme bedeli için talep edilen 10.000,00 TL maddi tazminat miktarlarının, bilirkişi raporuyla belirlenen ve taşınmazdaki paylarına isabet eden toplam 98.577,49 TL olarak tazminine karar verilmesini istemiştir.

II. CEVAP

1. Asıl davada davalılar vekilleri ayrı ayrı verdikleri cevap dilekçelerinde; davacının kira sözleşmesini tek taraflı olarak 27.09.2011 tarihli ihtarname ile feshettiğini, kiralananın ise belirtilen tarihte teslim edilmemesi nedeniyle sözleşmenin 01.01.2012 tarihinden itibaren bir yıl daha uzadığını, notere tevdi edilen anahtarlar teslim alındığında kiralananın hor kullanıldığını gördüklerini, alınan bilirkişi raporuyla hor kullanımın tespit edildiği gibi imara aykırı kaçak teras katı inşa edildiğinin belirlendiğini, ayrıca sözleşme gereği yapılan masrafların talep edilemeyeceğini, kiralananda yapılacak değişiklik ve yenilikler için onay almayan davacının, tadilat bedelini talep edemeyeceğini savunarak, davanın reddini istemişler, karşı dava dilekçelerinde ise; kiracının erken tahliye nedeniyle kira sözleşmesinin sonuna kadar olan kira bedellerinden sorumlu olduğunu, 15.05.2013 tarihinde taşınmazı kiraya verebildiklerini, kiralananın tahliye tarihi ile eski hale getirilmesi için gerekli olan süre arasındaki zaman dilimine ait taşınmazın boşta kaldığı günler kira bedelleri ile taşınmazda meydana getirilen hasar bedellerinin ödenmesi gerektiğini ileri sürerek, şimdilik kiralanan yerin boş kaldığı aylar kira bedeli karşılığı 1.000,00 TL ile hor kullanım ve eski hale getirme bedeli için 10.000,00 TL maddi tazminatın 24.02.2012 tarihinden itibaren işleyecek en yüksek ticari (avans) faiziyle birlikte davalıdan tazminine karar verilmesini talep etmiş, karşı davacı … vekili 15.10.2018 tarihli talep artırım dilekçesi ile talebini 32.859,16 TL’ye artırmıştır.

2. Karşı ve birleşen davada davalı vekili; eski hale iade ve hor kullanma tazminatı iddiasının haksız ve kötü niyetli olduğunu, kiraya verenlerin kiralananda yapılacak tüm tadilatlara sözleşme ile açık muvafakat verdikleri gibi yapılan tüm tadilat sürecinden haberdar olup bizzat taşınmazın başında bulunduklarını, yine taşınmazın teslim sonrası hiçbir değişilik yapılmadan benimsenmek suretiyle aynı şekilde yeniden kiraya verildiğini, ayrıca davalıların derhal muayene yükümlülüklerini de yerine getirmediklerini savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. MAHKEME KARARI
Mahkemenin 18.02.2016 tarihli kararıyla; asıl davanın kısmen kabulü ile 85.000,00 TL’nin dava tarihinde yürürlükte bulunan %11 ticari avans faizi ile birlikte davalılar/karşı davacılardan tahsiline, karşı davada ise; hor kullanım ve eski hale getirme taleplerinin reddine, taşınmazın geç teslimi nedeniyle talep edilen 1.000,00 TL tazminatın işleyecek % 11 ticari avans faiziyle birlikte tahsiline karar verilmiş; karar, taraflarca temyiz edilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

1. Dairece verilen 08.02.2017 tarihli ilamla; asıl dava yönünden yapılan incelemede; davacı/karşı davalı vekilinin tüm, davalılar/karşı davacılar vekilinin sair temyiz itirazları reddedilerek, taraflar arasında imzalanan 01.01.2009 başlangıç tarihli ve yedi yıl süreli kira sözleşmesi ile kiracının binaya yaptığı masraflardan dolayı kiraya verenlerden hiçbir hak ve talepte bulunamayacağı hususu açıkça kararlaştırılmış olmakla, Mahkemece asıl davanın reddine karar verilmesi gerektiği, karşı dava yönünden yapılan incelemede ise; kiracının, kira sözleşmesinin (10.) maddesinde kararlaştırılan fesih ihtarına uygun hareket ederek kira akdini feshettiği, buna göre ancak kiralananı kullanımında bulundurduğu süre için kira bedellerini ödemekle yükümlü olup, erken tahliye nedeniyle makul süre kira alacağından sorumlu tutulamayacağı, ayrıca kiracı tarafından yaptırılan ve projeye aykırı olduğu ileri sürülen imalatların nelerden ibaret olduğu ve tadilat projesi gerektirip gerektirmediği hususları ayrı ayrı tespit edilerek, imar suçu teşkil eden kaçak yapıların yıkılması gerekeceğinden ekonomik değerlerinin korunmasının söz konusu olamayacağı hususları dikkate alınarak, eski hale getirilmesi için gereken masraf ile eski hale getirme süresinde işleyecek kira bedeli değerlendirilerek sonucuna göre karar verilmesi gerektiğinden bahisle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

2. Bozmaya uyan Mahkemenin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; kiracının, 01.01.2009 tarihinde yapılan sözleşme ile binaya yaptığı masraflardan dolayı kiraya verenlerden talepte bulunmayacağı hususunu açıkça kabul etmiş olduğu, davalılar/karşı ve birleşen davacılar vekilinin yargılama sırasında kira alacakları taleplerinden vazgeçtiği, hükme esas alınan bilirkişi raporu gereği davaya konu ana taşınmazın çatı katının sonradan yapıldığı ve buna ilişkin ilgili imar müdürlüğüne sunulmuş her hangi bir tadilat projesi bulunmadığından işbu ilave yapının teknik olarak kaçak yapı niteliğinde bulunduğu, imalatın sökülebilmesi ve yapının eski hale getirilmesi için gerekli masrafların geçerli piyasa rayiç bedellerine göre keşif tarihi itibariyle değerinin 135.000,00 TL olarak belirlendiği, hurda değerinin ise mahsubu gerektiği, yine gerekli tadilat süresinin 30 gün olacağı gerekçesiyle; asıl davanın reddine, karşı ve birleşen davanın kısmen kabulü ile 85.000,00 TL eski hale getirme bedeli ile taşınmazın kiralanamaması nedeniyle boşta kalma tazminatı olan 32.892,29 TL’nin karşı dava tarihinden itibaren işleyecek ticari avans faizi ile birlikte davacıdan alınarak karşı davalıya ve birleşen dosyadaki davacılara hisseleri oranında verilmesine, fazlaya ilişkin taleplerinin reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacı/karşı ve birleşen davada davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
Davacı/karşı ve birleşen davada davalı vekili; asıl davada verilen ret kararının hatalı olduğunu, 2005 yılında 1. sınıf malzeme ve işçilik sonucu tüm binanın içten ve dıştan inşa edilip yenilendiğini, davalıların yapılan tadilat ve onarımların her aşamasından haberdar olduklarını ve yapılan tadilatlar sonrası taşınmazı mevcut haliyle benimsediklerini, 01.01.2012 tarihinde teslim aldıkları taşınmazı, 2013 yılının Mayıs ayında teslim aldıkları haliyle 3. kişiye kiraya verdiklerini, idari katın kullanılmadığı yönündeki gerekçenin gerçeği yansıtmadığını, 2012 Ocak ayında tahliye edilip mal sahiplerine teslim edilen taşınmaz için 2018 rayiç yıkım bedelinden sorumlu tutulmalarının hatalı olduğunu, yine sıfırdan bir çatı yapılması için 2018 yılı rayiciyle belirlenen masraf bedelinin de kabul edilemeyeceğini, taşınmazın kiralandığı zamanki halinin de değerlendirilmesi gerektiğini yine kiralanan taşınmaz 5 katlı bina olup çatı imalatı nedeniyle tüm bina için kira kaybının değerlendirilmesinin doğru olmadığını, en kötü ihtimalde dahi oranlı olarak çatı katına isabet eden tutardan sorumlu tutulması ayrıca davalıların taşınmazdan bu haliyle elde ettikleri kira menfaatlerinin mahsup edilmesi gerektiğini ileri sürerek, kararın kaldırılmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe
Dosya içeriğine, bozmanın mahiyeti ve kapsamına göre taraflar arasındaki uyuşmazlık, kiralanana yapılan faydalı ve zorunlu masraf alacağı istemine ilişkindir.

1. Mahkeme kararının bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı, bozmaya uymakla karşı taraf yararına kazanılmış hak durumu oluşturan yönlerin ise yeniden incelenmesine hukukça imkan bulunmadığı anlaşılmakla, temyiz eden davacının sair temyiz itirazlarının reddine karar vermek gerekmiştir.
2. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (6098 sayılı Kanun) 316. maddesi uyarınca; kiracı, kiralananı tam bir özenle kullanmak ve aynı Kanun’un 334. maddesi uyarınca da, kira sözleşmesinin sonunda kiralananı aldığı hali ile kiraya verene teslim etmekle yükümlüdür.

Somut olayda; kiraya verenlerce, kira sözleşmesinin sona ermesi ve kiralananın tahliye edilmesi üzerine taşınmazın eski hale getirilmesi istenilmiş olmakla, belirlenen imalatların tahliye tarihindeki rayiç değerleri üzerinden eski hale getirme bedelleri gözetilerek bir karar verilmesi gerekirken, keşif tarihi itibariyle belirlenen rayiç değerleri dikkate alınarak karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.

VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle,

1. Davacı/karşı ve birleşen davada davalı vekilinin sair temyiz itirazlarının REDDİNE,

2. Temyiz olunan karşı ve birleşen davaya ilişkin Mahkeme kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun Geçici 3. maddesi atfıyla 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun (1086 sayılı Kanun) 428. maddesi gereğince davacı/karşı ve birleşen davada davalı yararına BOZULMASINA,
Peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine,
1086 sayılı Kanun’un 440. maddesi uyarınca karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere,
14.05.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.