Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2024/3472 K.2025/2815

MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 37. Hukuk Dairesi

SAYISI: 2023/1204 E., 2024/1317 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ: Eskişehir 3. Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI: 2020/2424 E., 2022/2917 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından duruşma talepli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyize konu edilen kararda dava değerinin duruşma sınırının altında olduğu anlaşılmakla, duruşma isteğinin reddine, temyiz dilekçesinin kabulü ile incelemenin dosya üzerinde yapılmasına karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA
Davacı vekili; dava dışı … Perakende Mağazacılık A.Ş.’nin düzenlenen 01.01.2002 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile müvekkiline ait dükkanı kiraladığını, sonrasında kiracı şirketin hisselerinin davalı tarafından satın alınması ve iltihak suretiyle birleştirilmesiyle kiracı şirketin tüzel kişiliğinin sona erip davalının sözleşmenin tarafı haline geldiğini, bundan sonra davalı ile 12.03.2009 tarihli tadil sözleşmesi ve 29.04.2013 tarihli son tadilat sözleşmesi imzalanarak davacı kiraya verenin hukuki muhatabı haline davalı şirketin geldiğini, 31.03.2020 tarihinde kiralananın anahtarlarının teslim edilmesinden sonra kiralananda 16.06.2020 tarihinde yaptırılan delil tespitinde düzenlenen raporda, eski hale getirme bedelinin 149.678,99 TL olarak hesaplandığını, bilirkişi raporlarında belirlenen bedellerde eksiklikler bulunduğunu, onarım süresine ait kira bedelinin ise 3 aya karşılık 59.410,86 TL olduğunu, sözleşmede kiracının kiralananı erken tahliye etmesi halinde 15.000 USD tutarında tazminat ödeyeceğinin kararlaştırıldığını, davalının belirtilen kalemlerden sorumlu bulunduğunu ileri sürerek; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere, şimdilik 182.322,61 TL eski hale getirme bedelinin 14.10.2020 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile, 15.000 USD erken tahliye tazminatının fiili ödeme günündeki Merkez Bankası efektif satış kuru üzerinden TL olarak ve 14.10.2020 tarihinden itibaren işleyecek devlet bankalarının ABD doları ile açılmış bir yıl vadeli mevduat hesabına ödediği en yüksek oranda faizi ile birlikte, delil tespiti dosyasındaki 3.530,40 TL yargılama gideri ile 755 TL avukatlık ücretinin, 305,73 TL ihtarname giderinin davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiş; 31.08.2022 tarihli dilekçesi ile eski hale getirme talebin 161.778,82 TL arttırarak 344.101,43 TL’ye yükseltmiştir.

II. CEVAP
Davalı vekili; kanundaki düzenlemeye uygun olarak öncesinde ihtar gönderilerek kiralananın tahliye edilip anahtarın da notere teslim edildiğini, 01.01.2002 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin 8 yıl süre ile akdedildiğini, süre sona ermeden taşınmaz tahliye edilirse kiracının 15.000 USD ödeyeceğinin kararlaştırıldığını, daha sonra sözleşmenin 01.03.2013 tarihinde tadil edildiğini ve kira sözleşmesinin süresinin düzenlendiği (12.) maddenin sadece ilk cümlesi tadil edilerek sürenin 12 yıla çıkartıldığını, ancak tadil sözleşmesinde süre uzatımı yapılırken cezai şart yönündeki maddeye yeni sözleşmede yer verilmediğini, cezai şart gibi hakları daraltan ve yükümlülük altına sokan bir uygulamanın kiracı aleyhine uygulanabilmesi için, dayanağı olan sözleşmede açıkça düzenlenmesi gerektiğini, kiracı aleyhine konulan hükümlerin geçersiz olduğunu, eski hale iadeye yönelik talebin de yerinde olmadığını, önceki kiracı … döneminde devralınan bu alanla ilgili mağazanın kaba haliyle teslim alındığını ve mağaza olarak işletilmeye uygun hale getirildiğini, davacının ise mağaza olarak işletmeye uygun olarak teslim edildiğine dair herhangi bir belge sunamadığını, ayrıca sözleşme süresince kiralanana değer katan kalıcı unsurların göz ardı edildiğini, talebin fahiş olduğunu, yıpranma payı düşülmediğini savunarak, davanın reddini istemiş; yargılama sırasında yapılan keşif sonrasında, kiralananın mevcut haliyle yeni kiracı tarafından kullanıldığının da gözetilmesi gerektiğini bildirmiştir
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; kira sözleşmesinin (6.) maddesine göre kiracının kiralananı aldığı şekilde teslim etmesi gerektiği; sözleşmenin sona ermesi ile birlikte davacı tarafından kiralananda meydana gelen zararlar ile ilgili delil tespiti yaptırıldığı, delil tespiti dosyasındaki bilirkişi raporları ve yargılama sırasında alınan bilirkişi raporu birlikte değerlendirilerek 293.992,43 TL eski hale getirme bedeli ve 49.509,00 TL eski hale getirme süresinde mahrum kalınan kira bedeli, davalı kiracı tarafından ödenmesi gereken fakat davacı kiraya veren tarafından ödenen 600.00 TL aidat bedeli olmak üzere toplam 344.101,43 TL tazminatın davacı tarafa ödenmesi gerektiği; taraflar arasında erken tahliye durumunda cezai şart bedeli adı altında kararlaştırılan 15.000 ABD dolarının kiraya verene ödeneceği taahhüt edildiği, ayrıca tadil edilen kira sözleşmelerinde de ilk kira sözleşmesi hükümlerinin geçerliliğinin devam ettiğinin de taraflarca hüküm altına alındığı, davalı tarafça kiralananın erken tahliye edildiği gerekçesiyle; davanın kısmen kabulüne, 344.101,43 TL maddi tazminatın 332.105,85 TL bakımından 14.10.2020 tarihinden 11.985,81 TL bakımından ise dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte, faizi ile birlikte cezai şart olarak belirlenen ve hesap edilen 116.361,60 TL cezai şartın ve delil tespit dosyasında davacı tarafından yapılan 3.530,40 TL yargılama gideri ve 755,00 TL vekalet ücretinin davalı kiracıdan tahsiline, noter ihtarnamesi bedeli olan 305,73 TL’ye ilişkin talebin reddine karar verilmiş; karara karşı, davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

IV. İSTİNAF
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; somut olayda, davacı ile … Perakende Mağazacılık Tic. A.Ş. arasında 01.01.2002 tarihinde 8 yıl süreli kira sözleşmesi imzalandığı, sözleşmenin özel koşullar kısmının (1.) maddesinde kira müddetinin 8 yıl olarak belirlendiği, (12.) maddesinde, kiracının işbu taşınmazın sözleşme süresinden önce tahliye etmesi halinde 15.000 USD tutarında tazminat ödeyeceğinin ve başkaca bir bakiye kira alacağı tazminat vb. nam altında tazminat ödemesi olmayacağının, (6.) maddesinde ise, tahliye halinde kiracının, taşınmazı kiraya verenin istemine göre eski haline getirilecek veya bila bedel tadilatlı haliyle teslim edeceğine ilişkin hükümlerinin kararlaştırıldığı, sözleşme imzalandıktan sonra davalının … T.A.Ş. ile birleşerek 30.10.2006 tarihinde tüzel kişiliğini kaybettiği, bu tarihten sonra sözleşmenin … T.A.Ş. ile devam ettiği, kiraya veren ile … T.A.Ş. arasında imzalanan 12.03.2009 tarihli tadil sözleşmesinin (3.) maddesi ile 01.01.2002 tarihli sözleşmenin bu tadil sözleşmesine aykırı olmayan tüm hükümlerinin geçerli olacağının kararlaştırıldığı, … T.A.Ş. nin hisselerinin şirketin ana hissedarı … Perakendecilik Ticaret A.Ş tarafından satın alınması ve … T.A.Ş. nin … Perakendecilik Ticaret A.Ş. ye devredilerek tasfiyesiz infisah edilmesi ve … Perakendecilik A.Ş. nin unvanının … Ticaret A.Ş. olarak tadil edilmesi üzerine davacı kiraya veren ile … Ticaret A.Ş. arasında 01.03.2013 tarihinden itibaren geçerli olacak şekilde imzalanan 19.03.2013 tarihli 2. tadil sözleşmesinin (1.) maddesi ile 01.01.2002 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ve 12.03.2009 tarihli tadilat sözleşmelerinin işbu tadilat sözleşmesine aykırı olmayan hükümlerinin aynen geçerli ve yürürlükte olduğunun, taraflar arasındaki 01.01.2002 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin özel şartlar (1.) maddesinin, kira sözleşmesi 01.03.2013 tarihinden itibaren 10 yıl olduğunun kararlaştırıldığı, kiralananın 31.03.2020 tarihinde tahliye edildiği, davalının 2. tadil sözleşmesinde öngörülen 10 yıllık süre dolmadan kira sözleşmesini haklı nedene dayanmadan feshetmesinin haksız fesih olduğu kabul edilerek cezai şart alacağı talebinin kabul edilmesinin yerinde bulunduğu, ancak davacının cezai şarta ilişkin talebi döviz cinsinden olmasına rağmen Mahkemece TL cinsinden karar verilmesinin ve davacının faiz talebi hakkında karar verilmemesinin doğru olmadığı; hor kullanma tazminatı ve tamir süresi kira bedeli yönünden yapılan incelemede, tespit raporunda hasar kalemlerinin tek tek açıklandığı, Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda ise taşınmazın eski hale getirilmesi için yapılacak inşaat-elektrik-mekanik imalat için gerekli maliyet bedellerinin teknik bilirkişiler tarafından kullanımdan kaynaklanan yıpranmalar düştükten sonra 309.192,43 TL olduğunun kiracı tarafından yaptırılan ve taşınmazda bırakılan 400 KVA trafo ve hava muhafazlı modüler köşkler ve alçak gerilim panolarının bedeli olarak tespit edilen 19.000,00 TL’den %20 oranında yıpranma payı düştükten sonra ulaşılan bedel 15.200,00 TL’nin işbu rakamdan mahsubu sonrası davacı tarafın 293.992,43 TL eski hale getirme alacağı bulunduğunun, eski hale getirme süresinin 75 gün olabileceği, buna göre mahrum kalınan kira bedelinin 49.509,00 TL olduğunun, davalı kiracının yükümlülüğünde olup davacı tarafından ödenen aidat bedelinin 600,00 TL olduğunun, buna göre davacının talep edebileceği toplam alacağın 344.101.43 TL olduğunun belirtildiği, raporun bu haliyle hüküm kurmaya elverişli olduğu, öte yandan, sözleşmenin (5.) maddesinde “Kiraya veren kiracının taşınmazın kullanım amacına uygun her türlü tadilat ve ekleri bina statik yapısına zarar vermemek koşulu ile yapmasına izin vermiştir.”, (6.)maddesinde ” Taşınmazın tahliyesi halinde kiraya verenin istemine göre eski haliyle veya bila bedel tadilatlı haliyle teslim edecektir.” yazılı olup davalının eski hale getirme bedeli istenemeyeceği şeklindeki savunmasına itibar edilemeyeceği, tüm alacağa temerrüt tarihinden itibaren faiz işletilmesinin hatalı olduğu, delil tespiti giderleri yargılama giderlerinden sayıldığından dava konusu alacağa katılarak karar verilmesi doğru olmadığı gibi davacı tarafın delil tespiti bakımından lehine vekalet ücretine hükmedilmesine ilişkin talebin de yerinde olmadığı gerekçesiyle; taraf vekillerinin başvurularının kısmen kabulüne, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, yeniden 344.101,43 TL maddi tazminatın 182.322,61 TL bakımından 14.10.2020 tarihinden, 161.778,82 TL bakımından ise ıslah tarihi olan 31.08.2022 itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte, 15.000 USD cezai şart bedelinin ödeme tarihindeki kur üzerinden Türk Parası karşılığı olarak 14.10.2020 tarihinden itibaren Devlet Bankalarının dolar ile açılmış bir yıl vadeli mevduat hesabına ödediği en yüksek faiz oranı uygulanmak suretiyle davalı kiracıdan tahsiline, noter ihtarnamesi bedeli olan 305,73 TL’nin tazmini talebinin reddine karar verilmiş; karar, davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
Davalı vekili; söz konusu cezai şartın 01.01.2002 tarihli ve 8 yıl süreli olan kira sözleşmesinde kararlaştırıldığını, taraflar arasında düzenlenen 12.03.2009 ve 19.03.2013 tarihli tadil sözleşmelerinde yeni bir cezai şarta yer verilmediğini, kaldı ki kiracı aleyhine sözleşmeye konulan hükümlerin geçersiz olduğunu, cezai şarta USD olarak hükmedilmesi ve faiz de uygulanmasının doğru olmadığını; davacı tarafça kiralananın eski haline ilişkin dosyaya bir bilgi ve belge sunulmadığını, dava dışı … şirketi tarafından kiralananın kaba halde teslim alınarak işletmeciliğe uygun hale getirildiğini, eski halin davacı tarafça ispat edilemediğini, bilirkişi raporunun hüküm vermeye elverişli olmayıp itirazları da karşılamaya yeterli olmadığını, proje üzerinden değerlendirme yapılması gerektiğini, depo olarak kullanılan kısmın apartmanın ortak alanı olduğunu, bu kısım için de değerlendirme yapılmasının doğru olmadığını, kiralanan tahliye edildikten sonra yine aynı sektörde faaliyet gösteren başka bir market tarafından kiralandığını, köklü bir tadilat yapılmadığının keşifte ortaya çıktığını, bu hususun dikkate alınmadan yapılan hesaplamaların yerinde olmadığını, yıpranma payı oranının düşük hesaplandığını, müvekkili şirket tarafından yapılan faydalı yenilemelerin de dikkate alınmadığını, davacının iddialarına göre yapılan hesaplamaların dikkate alınamayacağını, aynı sektörde market olarak kullanılmaya devam edildiğinden tadilat süresinin fazla hesaplandığını, hesaplamaların farazi olduğunu, delil tespitine ilişkin masrafların tahsiline karar verilmesinin de doğru olmadığını belirterek, kararın bozulmasını talep etmiştir.

B. Gerekçe ve Değerlendirme
Uyuşmazlık, taraflar arasındaki kira sözleşmesi uyarınca eski hale getirme bedeli, bu süreye ilişkin kira ve aidat bedeli, cezai şart, delil tespiti ve ihtarname masrafının davalıdan tahsili istemine ilişkindir.

1. Temyizen incelenen kararda belirtilen gerekçeye göre, aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazlarının reddine karar verilmiştir.
2. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 316. maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı tam bir özenle kullanmak ve aynı Kanun’un 334. maddesi gereğince sözleşme sonunda aldığı hali ile kiralayana teslim etmekle yükümlüdür. Ancak kiracı sözleşmeye uygun olağan kullanma dolayısıyla oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmayıp münhasıran kötü kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasardan sorumludur. Davalının kiralananı kullandığı süre ve kullanma amacı gözetildiğinde olağan kullanımdan kaynaklanan yıpranma ve eskimelerin olacağı kuşkusuzdur.

Kiraya veren, kiracı tarafından yaptırılan, kiralananın kullanım amacına uygun ve zorunlu olan, kendisi tarafından da benimsenen imalatların eski hale getirilmesi için gereken masrafı kiracıdan talep edemez. Kiraya veren tarafından benimsenmeyerek eski hale getirilmiş olan imalatların bedelinin hüküm altına alınması gerektiği gibi, eski hale getirilmesi dava konusu edilen imalatların, kiraya veren tarafından eski hale getirilmemiş olması tek başına bu imalatların benimsendiği şeklinde kabul edilemez. Kiralananın tahliye sonrasında ne amaçla kullanıldığı gözetilerek, kullanım amacına göre imalatların sorunlu olduğunun, bu kullanım şekline göre gereklilik arzettiğinin ve davacı tarafından benimsenerek kullanılmaya devam edildiğinin tespiti halinde imalatların kaldırılmasına yönelik masraflar yönünden talebin reddine karar verilmesi gerekmektedir.

Somut olayda; 01.01.2002 tarihli kira sözleşmesinin (5.) maddesinde, “Kiraya veren kiracının taşınmazın kullanım amacına uygun her türlü tadilat ve ekleri bina statik yapısına zarar vermemek koşulu ile yapmasına izin vermiştir.”, (6.) maddesinde ” Taşınmazın tahliyesi halinde kiraya verenin istemine göre eski haliyle veya bila bedel tadilatlı haliyle teslim edecektir.” hükümleri kararlaştırılmıştır. Hukukumuzda sözleşmeye bağlılık ilkesi esas olup taraflar serbest iradeleri ile oluşturdukları kira sözleşmesi ile bağlıdır. Sözleşmenin bu maddesi kapsamına göre, kiracının, kiralananı teslim aldığı gibi eski hale getirerek teslim etmesi gerekmekte olup kiraya verenin kiralananın eski hale getirilmesini veya bu nedenle yapılacak masrafları talep etme hakkı vardır. Ancak kiraya veren, kiracı tarafından yaptırılan kiralananın kullanım amacına uygun ve zorunlu olan, kendisi tarafından da benimsenen imalatların eski hale getirilmesi için gereken masrafı talep edemez.

Davacı tarafından koronavirüs salgını nedeniyle alınan tedbirler de gözetilerek makul süre içinde olduğu kabul edilen 15.06.2020 tarihli delil tespiti dilekçesinde; sözleşmedeki açık hükme rağmen tahliye ederken kiralananın eski hale getirilmediği değişiklikler ve kötü kullanım sebebiyle verilen hasar ve zararın neler olduğunun tespitine dair talepte bulunulduğu, söz konusu 11 adet kalemin tek tek sıralandığı, dosyada alınan bilirkişi raporlarına göre eski hale getirme ve verilen hasarların giderilmesi için gerekli bedelin toplam 149.678,99 TL olduğunun belirlendiği, yargılama sırasında dosyaya kazandırılan belgeye göre kiralananın sözleşme öncesi tarihte mobilya satış mağazası olarak kullanıldığı, davacının eldeki davasında eski hale getirme zararı yanı sıra kiralananın harabe halde bırakılması nedeniyle de istemde bulunduğu, 01.10.2021 tarihinde Mahkemece düzenlenen keşif tutanağında, kiralananın tarım kredi kooperatifi olarak kullanıldığının belirtildiği, keşif sonucu düzenlenen 29.11.2021 tarihli bilirkişi raporunda; inşaat işleri, mekanik ve elektrik tesisat işleri bakımından tespitler yapıldığı, 11.04.2022 tarihli bilirkişi raporunda da tespit sonrasında yeni kiracı tarafından kullanım amaçları doğrultusunda yeniden düzenlenmesi nedeniyle delil tespiti dosyasındaki veriler ile davacı itirazları gözetilerek rapor düzenlendiği belirtilmiş olup, talep edilen iş kalemleri bakımından kiralananın eski hale getirilip getirilmediği ya da ne oranda getirildiği, bundan ayrı hükme esas alınan bilirkişi heyet raporunda kullanım süresine orantılı yıpranmanın elektrik ve mekanik tesisat işleri yönünden gözetilip gözetilmediği ve hükmedilen kalemler yönünden hor kullanmaya yönelik bir inceleme de yapılmadığı görülmüştür.

O halde Bölge Adliye Mahkemesince; yukarıda yer verilen açıklamalar doğrultusunda, kiralananın davalının yaptığı tadilatlar üzerine herhangi bir değişiklik yapılmadan ya da hangi kalemler bakımından değişiklik yapılarak dava dışı kiracıya kiraya verildiğinin tespiti ve belirtilen diğer eksiklikler bakımından bilirkişi raporu alınması, davacının zararının doğup doğmadığının kuşkuya yer bırakmayacak şekilde tespit edilmesi ve sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme sonucunda yetersiz bilirkişi raporu esas alınarak yazılı şekilde karar verilmiş olması, usul ve kanuna aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.

VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
1.Davalı vekilinin diğer temyiz itirazlarının REDDİNE,
2.Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 371. maddesi uyarınca davalı yararına BOZULMASINA,
Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde ilgiliye iadesine,
Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
14.05.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.