Adana BAM, 1. HD., E. 2019/1851 K. 2020/526 T. 15.5.2020

İ S T İ N A F K A R A R I
DAVA
NIN KONUSU
:

Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan)

Yukarıda yazılı ilk derece mahkemesi kararına karşı davacı tarafça istinaf kanun yoluna başvurulmuş olmakla HMK’ nun 352 ve devamı maddeleri uyarınca dosya incelendi.

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:

TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ:

Davacılar vekili ilk derece mahkemesine vermiş olduğu dava dilekçesinde özetle; davalı K1 ile müvekkilleri arasında düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, yapılan sözleşmeye göre arsa sahiplerine 6 adet daire verileceğini, arsa sahiplerinin de yükleniciye arsaları ile birlikte 60.000,00 TL vereceklerini, taraflar arasında yapılan inşaat sözleşmesinin inşaatta ilgili şartlar bölümünde arsa sahiplerine 6 adet daire verilmesi, arsa sahiplerinin de sözleşme imzalandıktan sonra müteahhit firmaya işlem yapabilmek için vekalet verileceği, inşaatın bitimi süresinin inşaat ruhsatının alındığı tarihten itibaren 18 ay sonrası olduğu, arsa sahiplerinden K2, K10 ve K3’e yüklenici tarafından 3 adet daire kiranalacağı, dairelerin kirasının en az 350,00 TL olacağı ve bu kira bedellerinin yüklenici tarafından ödeneceği, yüklenicinin bu inşaat sebebi ile üçüncü kişilere olan borçları ve vereceği zarardan dolayı doğan tazminat talepleri ile resmi kuruluşlar karşısında tahakkuk eden borçlarından dolayı arsa sahiplerine rücu hakkı bulunmadığı, yüklenicinin sözleşme imzalandıktan sonra aynı şahısların kuracağı ikinci firmaya arsa sahiplerinin hakları aynı kalmak kaydıyla sözleşmeyi devretme yetkisine sahip olduğu, sözleşmeye uymayan tarafın diğer tarafın zararlarını karşışayacağı hususlarında anlaştıklarını, sözleşme imzalandıktan sonra davacılar tarafından müteahhidin kardeşi K11’a söz konusu vekaletnamenin verildiğini, K11’ın vekaletnameyi aldıktan sonra sözleşmede belirtilen hususları yapmak yerine tapuların tamamını sözleşmeye aykırı şekilde müteahhit K1’a satış gösterilmek sureti ile devredildiğini, yapılan işlemin iyi niyetli olmadığını, daha sonra dava konusu taşınmazın tapuda satış gösterilmek sureti ile muvazaalı şekilde K11’a devredildiğini, inşaatın seviyesinin %45 civarında olduğunu, 2 yılı aşkın süredir inşaattan el çekildiğini, yüklenici firmanın temerrüde düştüğünü ve arsa sahibi müvekkillerinin sözleşmeden dönmede haklı olduklarını, Osmaniye 1. İcra Müdürlğünün 2014/400 talimat sayılı dosyası üzerinden yapılan satışın tedbiren durdurulmasına, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden haklı nedenle döndüklerinin tespitine, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik müvekkillerinin uğramış oldukları 10.000,00 TL menfi zararın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, sözleşmeden haklı nedenle dönülmesi nedeni ile dava konusu taşınmazların davalı K1’a devrini sağlayan satış sözleşmesinin iptaline, davalılar ile üçüncü kişi adına olan tapuların iptali ile müvekkilleri adına tesciline, taşınmaz üzerinde bulunan tüm hacizler ile ipotek kayıtlarının silinmesine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalılara yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalılar ilk derece mahkemesine vermiş olduğu cevap dilekçesinde özetle; davanın reddine karar verilmesini talep etmişlerdir.

İlk derece mahkemesi tarafından yapılan yargılama sonucunda;

Davalı K1 yönünden açılan davanın KABULÜ ile; 57.378,00 TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı K1’tan alınarak 19.126,00 TL’sinin K7’e, 19.126,00 TL’sinin K3’e ve 19.126,00 TL’sinin K2 mirasçıları; K4, K5, K6 ve K9’e eşit şekilde verilmesine, SGK ve K8 bakımından açılan davanın reddine, Diğer davalılar bakımından açılan davanın reddine, yönelik karar verilmiştir.

HUKUKİ SEBEPLER ve GEREKÇE:

Taraflar arasındaki dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ifa edilmemesinden kaynaklı menfi zararın tazmini ve tapu iptali tescil istemine ilişkindir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 473. maddesinin 1. fıkrası hükmüne göre; yüklenicinin işe zamanında başlamaması veya sözleşme hükümlerine aykırı olarak işi geciktirmesi ya da iş sahibine yüklenemeyecek bir sebeple ortaya çıkan gecikme yüzünden bütün tahminlere göre yüklenicinin işi kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceği açıkça anlaşılırsa, iş sahibi teslim için belirlenen günü beklemek zorunda olmaksızın sözleşmeden dönebilir.

Eser sözleşmelerinin bir türü olan “Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri” bedel olarak taşınmaz mal mülkiyetinin geçirimi borcunu içerdiğinden, TMK’nın 706, dava tarihi itibariyle yürürlükte bulunan Borçlar Kanunu’nun 213, Noterlik Kanunu’nun 60 ve Tapu Kanunu’nun 26. maddeleri uyarınca resmi şekle bağlı tutulmuştur. Başka bir anlatımla, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerliliği, bu sözleşmelerin noterde “düzenleme” şeklinde yapılmasına bağlıdır. Dolayısıyla bu sözleşmelerden dönmek isteyen tarafın, eğer karşı taraf dönmeyi kabul etmiyor ve karşı çıkıyorsa, hakimin kararına ihtiyacı vardır, yani mahkemede açacağı “sözleşmenin feshi” davası sonunda feshi (dönme) kararı ile sözleşmeden dönebilir. Mahkeme, önce fesih isteyenin haklı olup olmadığını tartışır; haklı ise feshe karar verir, aksi halde davayı reddederek sözleşmeyi yürürlükte tutar. Bir başka anlatımla, arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi, taraf iradeleri fesihte birleşmediği sürece ancak mahkeme kararı ile mümkün olmaktadır. Bir başka anlatımla, arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi, taraf iradeleri fesihte birleşmediği sürece ancak mahkeme kararı ile mümkün olmaktadır. Fesih, sözleşme ilişkisini sona erdirmeye yönelik, bozucu yenilik doğuran bir haktır. Feshin geriye etkili olması durumda, sözleşme hiç yapılmamış (yok) farzedilerek hüküm doğurur.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin edimini süresinde yerine getirmemesi halinde arsa sahibinin gecikmeden doğan tazminatı talep hakkı Kanundan doğan bir haktır. (BK’nın m.106/II) Gecikme tazminatına, işin sözleşmesine göre teslimi gereken tarihten, bağımsız bölümün teslim edildiği tarihe kadarki süre için ihtirazı kayıt aranmaksızın hükmolunur. Gecikme tazminatı, sözleşmede kararlaştırılmamış olsa bile, zararın kanıtlanması koşuluyla, zamanaşımı süresi içerisinde, her zaman, râyiç üzerinden istenebilir; sözleşmede kararlaştırılmışsa, ayrıca zararın kanıtlanmasına gerek yoktur; çünkü, taraflar gecikme zararını baştan kabul ettikleri için, bu kabul hükmü tarafları bağlar. Oysa, BK’nın 158/2. fıkrasında düzenlenen gecikme cezası (ifaya ekli cezai şart), ortada zarar olmasa dahi (BK m.159/I), sadece sözleşmede kararlaştırılmış ise istenebilir; aksi takdirde talep edilemez. Cezai şart, asıl borca bağlı olup, muaccel olmadan önce fer’i niteliktedir. Dolayısıyla, eserin teslimi ile asıl borç düşünce, fer’i borç olan gecikme cezası da düşer (BK m.113/I). Onun için eseri teslim alırken ihtirazi kayıt (çekince) dermeyan etmek gerekir ( BK m.158/II, son). Yani, sözleşmede aksi bir düzenleme yok ise cezayı isteme hakkı saklı tutularak, eser teslim alınmalıdır.

Hakimler ve Savcılar Kurulu Birinci Dairesi’nin 02/09/2019 tarihinden itibaren geçerli, 21/06/2019 tarihli ve 678 sayılı iş bölümüne ilişkin kararının, 6. Hukuk Dairesi iş bölümünün
8. maddesinde;
“İşin niteliği ve tarafların sıfatına bakılmaksızın eser (istisna) sözleşmelerinden kaynaklanan davalar sonucu verilen (TBK m. 470486) hüküm ve kararlar,” ve 9.maddesinde;
”

Arsa, arsa payı yada kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan davalar nedeniyle verilen hüküm ve kararlar” şeklindeki düzenleme yer almıştır. Bu düzenleme karşısında istinaf talebini inceleme görevi Adana Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi’ne aittir.

HMK 352/1 maddesinde ”Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Dairesince dosya üzerinde yapılacak ön inceleme sonunda incelemenin başka bir dairece yapılması gerektiği tespit edilen dosyalar hakkında öncelikle gerekli karar verilir.” hükmü öngörülmüştür.

Dairemizce yapılan ön inceleme sonucunda; Hakimler ve Savcılar Kurulu Birinci Dairesi’nin 02/09/2019 tarihinden itibaren geçerli, 21/06/2019 tarihli ve 678 sayılı iş bölümüne ilişkin kararının, 6. Hukuk Dairesi iş bölümünün, 8. ve 9. maddelerinde belirtilen düzenleme nedeniyle davanın niteliğine göre, istinaf incelemesine bakma görevi 6. Hukuk Dairesi’ne ait olduğundan dosyanın söz konusu daireye gönderilmesine dair aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.

H Ü K Ü M:

Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;

1-
Davanın niteliğine göre istinaf inceleme görevi, Adana Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi’ ne ait olduğundan, dairemizin
GÖREVSİZLİĞİNE,

2-
Dosyanın görevli Adana Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi Başkanlığı’na
GÖNDERİLMESİNE,
Dosya üzerinde yapılan ön inceleme sonucunda, oybirliği ile KESİN olarak karar verildi.15/05/2020