Adana BAM, 1. HD., E. 2020/275 K. 2020/927 T. 28.9.2020

T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
İ S T İ N A F K A R A R I
İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ :

ADANA 2. ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ

TARİHİ :

07/10/2019

NUMARASI :

2012/3 Esas, 2019/855Karar

DAVACI:

K1 – N1

VEKİLLERİ:

Av. K2
Av. K3 – A1

DAVALI:

K4 – N2 – A2

VEKİLLERİ:

Av. K5 &Av. K6

DAVANIN KONUSU :

Elatmanın Önlenmesi

DAVA TARİHİ :

04/01/2012

DAİRE KARAR TARİHİ :

28/09/2020

KARAR YAZIM TARİHİ :

28/09/2020
Yukarıda yazılı ilk derece mahkemesi kararına karşı, davalı vekilince istinaf kanun yoluna başvurulmuş olmakla HMK’nın 352 ve devamı maddeleri uyarınca dosya incelendi.

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:

TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ:

Davacı vekili ilk derece mahkemesine vermiş olduğu dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin Adana ili, Seyhan ilçesi, A3 Yolu, A4 Mah., 2452 ada 35 parsel 60/2004 arsa paylı 4. Kat 8 nolu bağımsız bölümde kayıtlı taşınmazı 12/11/2019 tarihinde K8 ve K7 isimli şahıslardan satın aldığını, davacının dairesini kontrol etmek ve taşınmak içni hazırlık yapmak amacı ile binaya gittiğinde diaresinde müteahhid tarafından davalının yerleştirildiğini, bu şahsın ailesi ile birlikte dairede oturduğunu gördüğünü, müvekkilinin dairenin kendisinin olduğunu belritmesine rağmen davalının da kendisine ait olduğunu belirttiğini, davalının hiçbir hukuksal sıfatı olmadan dairede oturduğunu, müvekkili tarafından davalıya daireyi tahliye etmesi hususunda gönderilen ihtarnameye rağmen halen davalının daireyi tahliye etmediğini, müvekkilinin davalı hakkında haksız işgalden dolayı Adana C.Başsavcılığına şikayette bulunduğunu ve soruşturmanın devam ettiğini, davalının 3 ay kadardır bu dairede kaldığını tespit edebildiklerini, açıklanan nedenlerle davalının dava konusu taşınmaza müdahalesinin menine, 01/10/2011 tarihinden dava tarihine kadar ki ecrimisil bedeli olan 500,00 TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile müvekkiline ödenmesine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalı üzerine yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı vekili ilk derece mahkemesine vermiş olduğu cevap dilekçesinde özetle; müvekkilinin dava konusu bağımsız bölümü dava dışı yüklenici F1 İnşaat Ltd. Şti.’den 29/12/2009 tarihli sözleşme ile satın aldığını, zilyetliğini de devir ve teslim aldığını, o tarihten beri de dava konusu dairede malik sıfatıyla oturduğunu, müvekkilinin BK’nın 162. ve devamı maddeleri uyarınca yükleniciden kişisel hakkını yazılı olarak temellük ettiğnii, bu hakka dayalı olarak da dava konusu dairede oturduğunu beyan etmiştir.

İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ:

İlk derece mahkemesi tarafından yapılan yargılama sonucunda;

Dava, davacıya ait taşınmaza davalının haksız el atmasının önlenmesi ve tespit edilecek ecrimisil bedelinin davalıdan alınarak davacıya ödenmesine karar verilmesi hususlarına ilişkindir.

Bilindiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarihli ve 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır. Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan ve kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir. (YHGK’nin 25.02.2004 tarihli ve 2004/1-120-96 sayılı kararı) 25.05.1938 tarihli ve 29/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ve Yargıtay’ın aynı yoldaki yerleşmiş içtihatları uyarınca ecrimisil davaları beş yıllık zamanaşımına tabi olup bu beş yıllık süre dava tarihinden geriye doğru işlemeye başlar.

Hemen belirtilmelidir ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere ve HMK’nin 266 vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir.

Özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.

İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir (Yargıtay 8. Hukuk Dairesi’nin 08/04/2019 tarih ve 2018/5463 E. 2019/3814 K. sayılı kararı).

Yapılan açıklamalar doğrultusunda,toplanan deliller ve tüm dosya kapsamının bir bütün olarak değerlendirildiğinde;

Somut olayda
; davacının Adana ili, Seyhan ilçesi, A3 Yolu, A4 Mah., 2452 ada 35 parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunan 8 nolu bağımsız bölümde tam hisse ile malik olduğu, davacının taşınmazı 12/11/2009 tarih ve 29743 yevmiye numaralı satış işlemi ile edindiği, davalının davaya konu taşınmazı dava dışı yükleniciden temlik aldığını ve taşınmazı kişisel hakka dayalı olarak kullandığını ileri sürdüğü, davaya konu taşınmaza ilişkin dava dışı arsa malikleri ile dava dışı yüklenici F1 Turizm İnşaat Ltd. Şti. arasında 26/07/2007 tarih ve 15622 yevmiye nolu Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi’nin düzenlendiği, davalının davaya konu taşınmazı dava dışı yüklenici F1 Turizm İnşaat Ltd. Şti.’den 29/12/2009 tarihli harici satış sözleşmesi ile satın aldığı, tapuda kayıtlı bir taşınmazın harici sözleşme ile satılmasının, MK’nın 705, BK’nın 237, Tapu Kanunu’nun 26 ve Noterlik Kanunu’nun 60 ve 89. maddeleri ile HGK’nın 15/11/2000 tarih ve 2000/13-1612 E. 2000/1704 K. sayılı ilamı uyarınca resmi olmadıkça geçerli olmadığı, davacının taşınmazı 12/11/2009 tarihinde tapuda resmi satış senedi ile satın aldığı, davalının ise taşınmazı davacıdan sonraki bir tarihte, 29/12/2009 tarihli harici satış sözleşmesi ile satın aldığı, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 1020. maddesi gereğince tapu sicili aleni olduğu ve bu sicildeki bilgilerin bilinmediğinin ileri sürülemeyeceği (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 05/04/2016 tarih ve 2014/7323 E. 2016/4105 K. sayılı ilamı), davalının taşınmazın tapu kayıtlarını incelemek sureti ile taşınmazın davacı tarafından daha önceki bir tarihte satın alındığını öğrenebileceği, bu suretle davalının herhangi bir araştırma ve inceleme yapmaksızın taşınmazı dava dışı yükleniciden harici satış sözleşmesi ile satın alarak kullanmasında iyiniyetli olduğundan bahsedilmeyeceği, ayrıca her ne kadar davalı tarafından tapu iptal ve tescil talebiyle Adana 6. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2015/242 E. sayılı dosyasında dava açılmış ise de; eldeki davada kâl istemi bulunmadığından, davalının açmış olduğu tapu iptal ve tescil istemine ilişkin dosyada, davanın kabulü yönünde verilebilecek bir hüküm ile oluşturulacak tapu kaydının açıklayıcı değil, kurucu nitelikte olacağı ve bunun sonucu olarak da tescil tarihinden itibaren hüküm ifade edeceği, bu suretle ilgili tapu iptal ve tescil davasının bekletici mesele yapılmasına gerek olmadığı (İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 2. Hukuk Dairesi’nin 15/01/2019 tarih ve 2018/1843 E. 2019/39 K. sayılı ilamı), taşınmaz başında 27/02/2019 tarihinde yapılan keşif sonucu düzenlenen fen ve inşaat bilirkişi raporlarının mahkememizce incelendiği, davacının dava konusu taşınmazı satın aldığı tarih olan 12/11/2009 tarihi ile dava tarihi arasında talep edebileceği toplam ecrimisil bedelinin 16.903,33 TL olduğu, taşınmaza davalı tarafından haksız el atıldığının sabit olduğu anlaşıldığından davanın kabulüne, yönelik karar verilmiştir.

İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ:

İstinaf yoluna başvuran davalı vekili istinaf dilekçesinde özetle; davalının davaya konu taşınmazı dava dışı yükleniciden temlik aldığını ve taşınmazı kişisel hakka dayalı olarak kullandığını ileri sürdüğü, davaya konu taşınmaza ilişkin dava dışı arsa malikleri ile dava dışı yüklenici F1 Turizm İnşaat Ltd. Şti. arasında 26/07/2007 tarih ve 15622 yevmiye nolu Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi’nin düzenlendiği, davalının davaya konu taşınmazı dava dışı yüklenici F1 Turizm İnşaat Ltd. Şti.’den 29/12/2009 tarihli harici satış sözleşmesi ile satın aldığı, davanın reddi yönünde Esas Hakkında Yeniden Hüküm Kurulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ, HUKUKİ SEBEPLER ve GEREKÇE:

Davada, 6100 sayılı HMK’nun 355. maddesi uyarınca “İnceleme, istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak yapılmış, ancak, Bölge Adliye Mahkemesi kamu düzenine aykırılık gördüğü takdirde bu husularda resen inceleme yapılmış olup, HMK’nun 357. maddesi uyarınca da “İlk derece mahkemesinde ileri sürülmeyen iddia ve savunma istinafta dinlenemez ve istinafta yeni delillere dayanılamaz.” hükmü uyarınca istinaf talepleri sınırlı olarak incelenmiştir.

Dava, çaplı taşınmaza elatmanın önlenmesi ve ecri misil isteğine ilişkindir.

Somut dava mülkiyet hakkına dayanan ve kaynağını TMK’nın 683. maddesinden alan bir dava türüdür. Müdahalenin men’i davasında amaç, mülkiyet hakkına olan saldırının veya müdahalenin ortadan kaldırılmasıdır. Böylelikle malına haksız olarak müdahalede bulunulan malik içinde bulunduğu durumdan kurtulmuş olur. TMK m.718’de taşınmaz mülkiyetinin içeriği açıklanmıştır. Buna göre, arazi üzerinde bulunan mülkiyetin kullanılmasında yarar olduğu ölçüde üzerinde bulunan hava ve altında bulunan arz katmanları da taşınmaz mülkiyetinin kapsamı içindedir. TMK m.684’te bütünleyici parça, m.685’teki doğal ürünler ve m.686’daki eklentiler de mülkiyet hakkı kapsamı içinde kabul edilmektedir. El atmanın önlenmesi davası açabilmek için dikkat edilmesi gereken bazı hususlar vardır. Bu dava bir eda davası olup taşınmaza haklı bir sebep olmadan kişi el atmış ya da tecavüz etmiş olmalıdır. Davacı olan mutlaka malın maliki ya da zilyeti konumunda olmalıdır. Gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminattır. 08/03/1950 tarih, 22/4 Sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır. Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan ve kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir. (YHGK’nun 25/02/2004 gün ve 2004/1-120-96 sayılı kararı)
25/05/1938 tarih ve 29/10 Sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ve Yargıtay’ın aynı yoldaki yerleşmiş içtihatları uyarınca ecrimisil davaları beş yıllık zamanaşımına tabi olup bu beş yıllık süre dava tarihinden geriye doğru işlemeye başlar.

Bu yasal açıklamalardan sonra dava konusu olaya gelince; davacı vekili müvekkilinin Adana ili, Seyhan İlçesi, A3 Yolu, A4 Mah., 2452 ada 35 parsel 60/2004 arsa paylı 4. Kat 8nolu bağımsız bölümde kayıtlı taşınmazı 12/11/2019 tarihinde K8 ve K7 isimli şahıslardan satın aldığını, davacının dairesini kontrol etmek ve taşınmak içni hazırlık yapmak amacı ile binaya gittiğinde diaresinde müteahhid tarafından davalının yerleştirildiğini, bu şahsın ailesi ile birlikte dairede oturduğunu gördüğünü, müvekkilinin dairenin kendisinin olduğunu belirterek el atma ve ecri misil talep etmiş ,davalı davaya konu taşınmazı dava dışı yükleniciden temlik aldığını ve taşınmazı kişisel hakka dayalı olarak kullandığını ileri sürdüğü, davaya konu taşınmaza ilişkin dava dışı arsa malikleri ile dava dışı yüklenici F1 Turizm İnşaat Ltd. Şti. arasında 26/07/2007 tarih ve 15622 yevmiye nolu Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi’nin düzenlendiği, davalının davaya konu taşınmazı dava dışı yüklenici F1 Turizm İnşaat Ltd. Şti.’den 29/12/2009 tarihli harici satış sözleşmesi ile satın aldığı, men davasının şahsi hakka dayalı tescil davasının sonucunun beklenmesine gerek olmadığı (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi Esas No:2014/22139 Karar No:2017/2444)

Dosya içeriğine göre, dava konusu 2452 ada 35 parsel 60/2004 arsa paylı 4. Kat 8nolu bağımsız bölümde kayıtlı taşınmazı 12/11/2019 tarihinde K8 ve K7 isimli şahıslardan satın aldığı tapu maliki olduğu, davalının davaya konu taşınmazı dava dışı yükleniciden temlik aldığı ve taşınmazı kişisel hakka dayalı olarak kullandığını ileri sürdüğü, davaya konu taşınmaza ilişkin dava dışı arsa malikleri ile dava dışı yüklenici F1 Turizm İnşaat Ltd. Şti. arasında 26/07/2007 tarih ve 15622 yevmiye nolu Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi’nin düzenlendiği, davalının davaya konu taşınmazı dava dışı yüklenici F1 Turizm İnşaat Ltd. Şti.’den 29/12/2009 tarihli harici satış sözleşmesi ile 110.000 TL’ye satın aldığı, bu sözleşmede davacının taraf olmadığı, davalının bu iddiasını kendi beyyine karşı ileri sürebileceği, bilindiği gibi arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davalarının çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı ile “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanun’un 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği ancak davacının belirtilen protokolde taraf olmadığından şahsi hakkın davacıya karşı açılan men davasında def’i olarak ileri sürülemeyeceği ,ayrı davanın konusu olduğu, yine belirtildiği gibi 10.07.1940 tarih ve 1939/2 E., 1940/77 K. sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararına göre, harici satışın hüküm ifade etmemesi halinde taraflar, satışın kanıtlanması durumunda verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca isteyebilirler.

Taşınmazın güncel karşılığı talep edilemez (07.06.1939 tarih ve 1936/31 E., 1939/47 K. sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı). Sözleşmenin yazılı yapılmasının geçerlilik şartı olduğu; Dosya kapsamına göre, taraflar arasında yapılmış yazılı bir sözleşme olmadığı, davalının çekişme konusu taşınmazda kayda ve mülkiyete dayalı bir hakkının bulunmadığı, bu durumda davalının şahsi hakkı olup, ayni hak niteliğinde olan mülkiyet hakkına üstünlük tanımak suretiyle şahsi hakka dayalı tescil davasının beklenilmeden davalının haksız müdahalesinin önlenmesine karar verilmesi, HMK 355 ve 357 maddeleri ile istinafta belirtilen sebepler ve kamu düzenine ilişkin sınırlı sebeplerle yapılan incelemeye göre kara dosya içeriğine usul ve yasaya uygun olmakla davalının istinaf başvurusunun 6100 Sayılı HMK’nın 353/1-b-1 maddesi uyarınca esastan reddine karar verilmesi gerektiği kanaatine varılarak aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.

H Ü K Ü M :

Yukarıda açıklanan nedenlerle;

1-
Adana 2. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 07/10/2019 tarih ve 2012/3 Esas, 2019/855 Karar sayılı kararı usul ve esas yönünden hukuka uygun bulunduğundan
, davalı vekilinin istinaf başvurusunun, 6100 Sayılı HMK’nın
353/1-b-1 maddesi uyarınca ESASTAN REDDİNE,

2-
Davalının istinafı reddolunduğundan Harçlar Kanunu hükümleri uyarınca alınması gereken 13.900,76 TL istinaf karar harcından peşin alınan 3.475,19 TL harcın mahsubu ile bakiye 10.425,57 TL harcın davalıdan alınarak Hazine’ye irat kaydına,

3-
İstinaf eden tarafca yapılan istinaf yargılama giderinin kendisi üzerinde bırakılmasına, HMK.nın 333. maddesi uyarınca kullanılmayan gider avansının karar kesinleştiğinde ilgilisine iadesine,

4-
Dairemizce celse açılmadan gerekli inceleme yapıldığından taraflar leh ve aleyhine vekalet ücreti taktirine yer olmadığına,
5
–
Kararın taraflara tebliğine,
Dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda, 6100 Sayılı HMK’nın 361/1. maddesi uyarınca tebliğden itibaren 2 hafta içerisinde,
Yargıtay’da temyiz kanun yolu açık olmak üzere
, oy birliğiyle karar verildi.28/09/2020