Adana Avukat Saim İncekaş | Adana Boşanma Avukatı, Ceza Avukatı, Şirketler ve Miras Avukatı Adana Avukatlık Hizmetlerinde Güven ve Tecrübe T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
İ S T İ N A F K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
DAVACI : K1- N1
VEKİLİ :
Av.K2
DAVALI : F1
İNŞ.TAAH.EM.MET.GI.TEM.TEKS.TİC.SAN.LTD.ŞTİ.
VEKİLİ :
Av.K3
DAVANIN KONUSU : Tapu İptali Ve Tescil (Önalım Hakkından Kaynaklanan)
Osmaniye 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 03.03.2020 tarih ve 2018/206 Esas 2020/92 Karar sayılı dosyasında verilen karara karşı davalı vekili tarafından yapılan istinaf başvurusu üzerine dosya üzerinde yapılan inceleme neticesinde;
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Tarafların İddia ve Savunmalarının Özeti:
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle;
Müvekkilinin Osmaniye ili Merkez ilçesi A4 Mah. 20 ada 3 parsel ve Osmaniye ili Merkez A4 Mah. 20 ada 4 parsellerde kayıtlı olan arsanın 1/12 payının maliki olduğunu, arsa ile ilgili olarak takyidatlı evrak çıkaran müvekkilinin anılan taşınmazlardan satışının 3. Bir kişiye yapıldığını öğrendiğini, müvekkilinin tapu kayıtlarının incelendiğinde arsadaki hisse sahibi olan K4’ın 20 ada 3 parseldeki 1/12 payının 6500 TL bedelle ve 20 ada 4 parseldeki 1/12 bu payının ise 6.000 TL bedelle F1 İnş. Taah. Em. Met. Gı. Tem. Teks. Tic. San. Ltd. Şti ne 31/07/2017 tarihinde satarak devrettiğini öğrenmiş bulunduğunu, satışın müvekkilinin bilgisi ve rızası alınmaksızın gerçekleştiğini, oysa müvekkilinin söz konusu arsa üzerinde şufa hakkına sahiptir ve Medeni Kanunun m. 732. hükmüne göre paydaşlardan birinin paylarını üçüncü bir kişiye devrederken bu durumdan müvekkilini haber etmeleri gerektiğini, tüm bu nedenlerle davanın kabulü ile davaya konu olan arsa paylarının tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tescilini, dava konusu arsa payının davalı tarafından üçüncü bir kişiye devrinin önlenmesi için tedbiren durdurulmasını talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle;
Davanın reddi ile davaya konu temlik işleminin gerçek bir satış işlemi olmaması hasabiyle arsa payına konulan ihtiyati tedbirin kaldırılmasını, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davacı taraf üzerinde bırakılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
İlk Derece Mahkemesi Kararının Özeti:
Yerel Mahkeme yaptığı yargılama neticesinde;
”
Davacının davasının kabulü ile,
A) Davaya konu Osmaniye İli Merkez İlçesi A4 Mah. 20 Ada 3 Parsel Sayılı taşınmadaki 1/12 davalı payı ile Osmaniye İli Merkez İlçesi A4 Mah. 20 Ada 4 Parsel Sayılı taşınmadaki 1/12 davalı payının iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline,
B) Karar kesinleştiğinde davacı tarafça mahkeme veznesine depo edilen 12.717,50 TL önalım bedelinin davalı tarafa ödenmesine,
Yargılama harç ve giderleri ile maktu vekalet ücretinin davalı tarafa yükletilmesine,
” dair hüküm tesis etmiştir.
Kararı davalı vekili istinaf etmiştir.
İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ :
Davalıvekili istinaf dilekçesinde özetle;
Davacının, aynı taşınmazlar için başkaca davalar açtığından davanın derdestlik nedeniyle reddinin gerektiğini, dava açma süresinin geçtiğini, davacının 2017 yılından beri müvekkil aleyhine olarak davalar açtığını, 3 aylık sürenin geçirildiğini, müvekkili ile dava konusu hisseleri devreden şahıs arasında gerçek bir satış işlemi olmadığından önalım hakkının kullanılamayacağını, zira taraflar arasında Noterden Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi yapıldığını, hisselerini müvekkiline devreden K4’nin bu hisseleri alacağı daire karşılığında devrettiğini, bedelininde para değil teslim edilecek daire olduğunu, belirterek yerel mahkeme kararının kaldırılmasını talep etmiştir.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE
Dairemizce HMK’nın 355. maddesi kapsamında istinaf dilekçelerinde belirtilen sebeplerle ve kamu düzenine ilişkin hükümlerle sınırlı olmak üzere yapılan inceleme neticesinde;
Dava Önalım hakkına dayanan tapu iptali tescil davasıdır.
İlk derece mahkemesince yapılan yargılama neticesinde davanın kabulüne karar verilmiştir.
Dava konusu taşınmazların Osmaniye İli, A4 mahallesi 20 ada 3 ve 4 nolu parsellerdeki K4 adına kayıtlı 1/12 hissenin 31.07.2017 tarihinde davalıya satışı sebebiyle dava açılmış olup, ilk derece mahkemesi tarafından önalım hakkının doğduğu kabul edilerek davanın kabulüne ilişkin hüküm kurulduğu görülmüştür.
Önalım hakkı; paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda payın 3. kişiye satılması halinde diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak, paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın 3. kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir.
Türk Medeni Kanunun 734. maddesi uyarınca önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilmeden önce satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini hakim tarafından belirlenen süre içinde hakimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.
Davalının payın devrine ilişkin resmi senetle yapılan satış akdinin tarafı olduğundan kendi muvazaasına dayanamayacağından gerçek satış bedelinin tapuda gösterilen bedelden daha fazla olduğu yönündeki bedelde muvazaa savunması dinlenemez. Bu nedenle davalının resmi senette ödemiş olduğu gösterilen satış bedeli ile tapu harç ve masraflarından oluşan önalım bedelini ödemek suretiyle davacıya önalım hakkı kullandırılabilir.
Önalım davasına konu olan payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilerek her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yerin ve bu yere tekabül eden payın bir üçüncü şahsa satarsa satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması TMK’nın 2.maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmaz.Kötü niyet iddiası 14.02.1951 tarih ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca; davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemecede kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi halde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerekir.
Toplanan deliller ve tüm dosya kapsamı karşısında somut olayda hissesini devreden paydaş K4 ile davalı alıcı arasında gerçek bir satış işleminin olduğu, dosya içerisinde bulunan sözleşmelere göre A4 mahallesi 20 ada 4 parselin 1/12 hissesinin K4 tarafından davalıya satıldığı, 20 ada 3 parselin 1/12 hissesinin ise 31.07.2017 ve 02.08.2017 tarihlerinde davalıya satıldığı, davalı tarafından ibraz edilen Osmaniye 5. Noterliğince düzenlenen düzenleme şeklindeki taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi incelendiğinde, sözleşmenin tüm paydaşlarca yapılmaması nedeniyle geçersiz olduğu, infaz kabiliyetinin bulunmadığı, TMK 692. Madde hükmüne göre paylı mülkiyette inşaat yapma gibi tasarrufi bir işlemin yapılmasının ancak tüm paydaşların oy birliği ile alacakları bir kararla mümkün olduğu, emsal Yargıtay kararlarınında aynı hususu kabul ettiği, tanık beyanlarına göre davalıya hisse satan K4ye banka dekontu ile haricen 46.000,00 TL ödeme yapıldığı, bu dekontun dosyaya sunulduğu, yine tanık beyanlarına göre kendilerininde davalıya hisselerini satıp devrettikleri, K4’nin davalı ile yaptığı sözleşme ve vaatlere güvenmediğinden hisse bedellerini talep ettiği ve bu bedelin ( 46.000,00 TL ) bankaya yatırıldığı, K4’nin sözü edilen sözleşmeden cayarak hisse bedellerini para olarak aldığı anlaşılmıştır.
TMK 733/3 fıkra hükmüne göre ” Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. ” Bu açık düzenleme ve yargısal uygulamaya göre aynı maddede belirtilen 3 aylık ve 2 yıllık hak düşürücü süreler, ancak satışın noter kanalı ile diğer paydaşlara bildirilmesi ile başlayacağından davacının her ne şekilde olursa olsun harici olarak satışı öğrenmesi süreleri başlatamaz. Dava konusu hisseler 31.07.2017 ve 02.08.2017 tarihlerinde davalıya satılmış olup, yapılan satışlar davacıya noter vasıtası ile tebliğ edilmediğinden 3 aylık hak düşürücü süre işlemeye başlamaz, davada 09.07.2018 tarihinde ve satışlardan itibaren 2 yıllık süre içinde açılmış olmakla yasal süre içinde açıldığı kuşkusuzdur.
Sonuç olarak ilk derece mahkemesince yapılan yargılama sonucunda vicdani kanaatin oluştuğu, duruşma sürecinin yansıtan tutanaklar, kararın dayandığı deliller ile kanuni sebepler ve gerekçe içeriğine göre, davanın esası ile ilgili hükme etki edecek tüm delillerin toplandığı, kanunun olaya uygulanmasında ve gerekçede hata edilmediği, ihtilafın doğru olarak tanımlandığı, kararda usul ve yasaya aykırılık bulunmadığı anlaşıldığından davalı tarafın yerinde bulunmayan istinaf başvurusunun HMK’nun 353/1-b-1.maddesi gereğince esastan reddine karar vermek gerekmiştir.
HÜKÜM: Gerekçesi Açıklandığı Üzere;
1-
Davalı vekilininOsmaniye 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 03.03.2020 tarih ve 2018/206 Esas 2020/92 Karar sayılı kararına karşı yapmış olduğu istinaf kanun yolu başvuru talebinin HMK’nın 353/(1)-b.1 maddesi uyarınca
ESASTAN REDDİNE,
2-
Davalı tarafından ödenmesi gereken 868,73 TL nispi istinaf karar harcından davalı tarafça peşin yatırılan 213,50 TL harcın mahsubu ile bakiye 655,23 TL harcın davalıdan alınarak Hazineye gelir kaydına,
3-
İstinaf kanun yoluna ilişkin yapılan yargılama giderlerinin istinaf kanun yolu başvurusunda bulunan davalı taraf üzerinde bırakılmasına,
4-
İstinaf yargılaması sırasında duruşma açılmadığından avukatlık ücreti takdirine yer olmadığına,
5-
Kullanılmayan gider avansının talebi halinde yatıran tarafa iadesine,
6-
HMK nın 359/3. maddesi gereğince tebliğ işlemlerinin yapılması için dosyanın mahkemesine iadesine,
Dair; dosya üzerinde yapılan inceleme sonucu HMK 362/1-a-c fıkraları gereği tarafların yokluğunda oy birliğiyle kesin olmak üzere karar verildi. 12.11.2020 12/11/2020
