Adana BAM, 4. HD., E. 2018/1726 K. 2019/37 T. 8.1.2019

İ S T İ N A F K A R A R I

DAVANIN KONUSU : Tapu İptali Ve Tescil (Önalım Hakkından Kaynaklanan)

Kozan 1.Asliye Hukuk Mahkemesinin 2016/1631 Esas 2018/629 Karar sayılı dosyasında verilen 11.07.2018 tarihli karara karşı davacı vekili tarafından yapılan istinaf başvurusu üzerine dosya üzerinde yapılan inceleme neticesinde;

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:

Tarafların İddia ve Savunmalarının Özeti:

Davacı vekilinin dava dilekçesinde özetle; müvekkili ile K1’in müştereken Adana ili Kozan ilçesi A1 Mahallesi 31.29-C-B Pafta 321 Ada 1 parsel nolu gayrimenkulün sahibi olduklarını, müvekkili K2’in söz konusu taşınmaz üzerindeki payının 163/3232 olduğunu, müvekkilinin 19.10.2016 tarihinde söz konusu gayrimenkuldeki K1’e ait 438m²lik payın 5.700,00TL bedelli davalı K3, 372m²lik payın davalı 28.500,00TL bedelli K4, 372m²lik payın davalı 7.000,00TL bedelle K5 tarafından satın alındığını öğrenmiş olduğunu, TMK m.732 hükmüne göre paydaşlardan birinin payını 3.bir kişiye devrederken müvekkiline haber vermiş olması gerektiğini, söz konusu gayrimenkulün satış işlemlerinden müvekkilinin hiçbir şekilde haberdar edilmemiş olduğunu, müvekkilinin bu işlemi 19.10.2016 tarihinde öğrenmiş olduğunu, gayrimenkulü aynı bedelle almaya hazır olan müvekkilinin eğer mahkeme uygun görürse mahkemenin belirteceği hesaba satış bedelini yatırarak kanuni şufa hakkını kullanmak istemekte olduğunu, müvekkilinin bilgisi dahilinde olmayan işlemin iptaline ve davaya konu olan payların müvekkili üzerine tescil edilmesine karar verilmesini talep ettiklerini, bu nedenlerle davaya konu davalıya ait payın tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tescil edilmesine, dava süresince dava konusu payın üçüncü kişilere devrinin önlenmesi hususunda ihtiyati tedbir kararı verilmesine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep ve dava ettiği anlaşılmıştır.

Taraflara usulüne uygun tebligat yapıldığı, davalı tarafın dava dilekçesine cevap vermediği görülmüştür.

İlk Derece Mahkemesi Kararının Özeti:

Yapılan yargılama neticesinde; satışa konu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda pay satışı nedeniyle önalım hakkını kullanması TMK’nın 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacağı gerekçesi ile davanın REDDİNE, karar verildiği görülmüştür.

İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ :

Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle;

Davacı müvekkil tarafından bu davadan önce Kozan Asliye Hukuk Mahkemesinin 2016/85 Esas sayısı ile davalarının esasına dayanak teşkil ettiğinden müdahalenin meni davası açtıklarını, bu dosyanın henüz derdest olduğunu, dosyanın karara çıkması beklenmeden bu dava dosyasının karara bağlanmasının yeniden yargılama gerektirdiğini, taraflarına bilirkişi raporunun tebliğ edilmediğini, kendilerinden önceki vekil olan K6’da dava devam ederken azledilmiş olduğundan raporu almaktan imtina ettiğini, duruşma sırasında raporun tebliğ edildiğini, beyanda bulunmak için süre talep etmişseler de rapora karşı beyanda bulunma taleplerinin reddedilerek rapora itiraz haklarının engellenmiş olduğunu, dava konusu gayrimenkulün infaz çalışmalarının yapılmamış olduğunu, davalıların gelişigüzel hiçbir dayanağı olmayan çarpık gecekondu şeklinde yapıları işgal ettiklerini, Kozan Asliye Hukuk Mahkemesinin 2016/85 Esas nolu dosya ile davalılara karşı davacı müvekkilin “Fuzuli işgal nedeni ile elatmanın önlenmesi, davalıların tahliyesi ve ecrimisil” taleplerine yönelik dava açılıp bu davanın derdest olduğunu, Kozan Cumhuriyet Başsavcılığına 27.01.2016 tarihinde suç duyurusunda bulunduklarını, Kozan 1.Asliye Ceza mahkemesinin 2017/323 Esas nolu dosyası ile “Hakkı olmayan yere tecavüz etme” suçlaması ile kamu davası açıldığını, davacıların hem hukuk davası hem de ceza davası devam ederken bu davalardan kendilerince kurtulmak için davaya konu gayrimenkulü 12.10.2016 tarihinde satın aldıklarını, bütün bu davaların eylemli kullanımdan veya rızai kullanımdan söz etmenin olaylarında söz konusu olmadığını, Hem satıcı K1’in, hem de alıcılar K5, K4 ve K3’ın açık iradeleri ile satış akdinin gerçekleştiğini, gerek tapu işlemlerinin satış olarak isimlendirilmesi ve işlemlerin bu şekilde yapılması, gerekse de satış bedellerinin gösterilmesi alıcı ve satıcıların açık iradeleri ile gerçekleştirildiğini, davalıların savunmalarında bu işlemin satış olmadığını, daha az masraf olsun diye satış gösterdiklerini, satış bedellerinin aslında daha fazla olduğunu, toplam 800.000 TL civarında olduğunu, fazla tapu harcı olmasın diye bedelini düşük gösterdiklerini, müvekkilin davasında iyi niyetli olduğunu, davalıların ise gerek gayrimenkul kullanma şekline, gerekse de iktisap şekillerinde tamamen haksız işgalci olup iyi niyetlerinden söz etmenin mümkün olmadığını, tüm bu nedenlerle yerel mahkeme kararının kaldırılmasını talep ettikleri anlaşılmıştır.

Taraflara usulüne uygun tebligat yapıldığı, davalı tarafın istinaf başvuru dilekçesine cevap vermediği anlaşılmıştır.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ ve GEREKÇE:

Dava önalım hakkından kaynaklı tapu iptali ve tescil talebine ilişkindir.

Dairemizce HMK’nın 355. maddesi kapsamında istinaf dilekçelerinde belirtilen sebeplerle ve kamu düzenine ilişkin hükümlerle sınırlı olmak üzere yapılan inceleme neticesinde;

Önalım hakkı; paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda payın 3. Kişiye satılması halinde diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak, paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın 3. kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir.

Türk Medeni Kanunun 734. Maddesi uyarınca önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilmeden önce satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini hakim tarafından belirlenen süre içinde hakimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.

Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir.

Önalım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması TMK’nın 2. maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz. Kötüniyet iddiası 14.2.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi halde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerekir.

Önalım davalarında fiili taksime değer verilmesi için taksimin yazılı olarak yapılması ya da taşınmazın çok sayıda paydaşının bulunması halinde tüm paydaşları tarafından fiilen kullanılan bölümlerin olması gerekmez. Davacının kullandığı ve davalıya pay satan kişilerin kullandığı ayrı ayrı bölümler var ise satıcı zamanında kullanıma karşı çıkmayan, o yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda pay satışı nedeni ile önalım hakkını kullanması Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacağı kabul edilmektedir.

Dava konusu Adana ili, Kozan ilçesi, A1 Mah. 321 ada 1 parsel sayılı taşınmazın tapu kaydının incelenmesinde davacı ve davalıların taşınmazda hissedar oldukları, dosya kapsamında davacı tarafa satın alma işleminin noter aracılığı ile bildirilmediği davanın süresinde açıldığı anlaşılmıştır.

Her ne kadar davacı vekili bilirkişi raporunun tarafına tebliğ edilmediği bu sebeple bilirkişi raporuna karşı beyanda bulunma hakkının engellendiğini belirterek istinaf talebinde bulunmuşsa da; bilirkişi raporlarının davacı vekili Av. K6 adına Tebligat yasa hükümlerine uygun şekilde tebliğ edilmiş olması azledildiği iddia edilen Av. K6 hakkında dosyaya azilname biraz edilmemesi, 22.06.2018 tarihli duruşmada bilirkişi raporlarının Davacı vekili Av. K7’a elden tebliğ edilip davanın esası hakkında 11.07.2018 tarihli celsede karar verilmiş olması celse arasında davacı vekilinin bilirkişi raporlarını inceleyip beyanda bulunmak için yeteri kadar süresinin bulunması nazara alındığında davacı vekilinin bu istinaf sebebi yerinde görülmemiştir.

Her ne kadar davacı vekili davalılar hakkında müdahalenin meni davası açıldığı, Asliye Ceza Mahkemesinde hakkı olmayan yere tecavüz sebebiyle dava açıldığı taşınmazda fiili taksimin olmadığı yönünde istinaf talebinde bulunmuşsa da; Somut olayda mahkemece yapılan keşifte dinlenen mahalli bilirkişi ve tanık beyanları dosya kapsamında bulunan Adana Büyükşehir Belediye Başkanlığının 21.12.2016 tarihli su aboneliği hakkındaki cevabi yazısı, Kozan Belediye Başkanlığının dava konusu taşınmaz hakkındaki emlak vergisi beyannamesine ilişkin 08.12.2016 tarih ve 1170 sayılı cevabi yazısı ve alınan bilirkişi raporlarından ve dava konusu taşınmazda davacı ve davalıların kendilerine ait evlerinin bulunduğu uzun yıllardan beri davacı ve davalıların ve taşınmazdaki diğer hak sahibi paydaşların kendilerine ait taşınmaz kısımlarını nizasız bir şekilde kullandıkları bu kullanım durumuna paydaşlarca itiraz edilmediği ve fiili taksimin sübuta erdiği kanaatine varılmış, yerel mahkeme gerekçesinin usul ve yasaya uygun olup önalım davasının reddine karar verilmesinde isabetsizlik bulunmadığından, davacı tarafın istinaf sebepleri yerinde görülmediğinden davacı taraf vekilinin istinaf başvurusunun HMK’nın 353/(1)-b.1 maddesi uyarıncaesas yönünden reddine karar vermek gerekmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.

HÜKÜM/: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;

1-
Davacı tarafın, Kozan 1.Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 11/07/2018 tarih, 2016/1631 Esas, 2018/629 Karar sayılı kararına karşı yapmış olduğu istinaf kanun yolu başvuru isteğinin HMK’nın 353/(1)-b.1 maddesi uyarınca
ESASTAN REDDİNE

2-
Harçlar tarifesi gereğince alınması gereken 44,40 TL harçtan daha önce peşin yatırılan 35,90 TL nin mahsubu ile bakiye 8,50 TL nin davacıdan alınarak Hazineye irat kaydına,

3-
Davacı tarafça yapılan istinaf yargılama giderlerinin kendi üzerinde bırakılmasına,

4-
Kullanılmayan gider avansının yatıran tarafa iadesine,

5-
İstinaf yargılaması sırasında duruşma açılmadığından vekalet ücreti takdirine yer olmadığına,

6-
HMK nın 359/3. maddesi gereğince tebliğ işlemlerinin yapılması için dosyanın mahkemesine iadesine,
Dair; dosya üzerinden tarafların yokluğunda oy birliğiyle
KESİN olmak üzere karar verildi.08/01/2019