Adana BAM, 4. HD., E. 2019/2425 K. 2020/367 T. 12.3.2020

İ S T İ N A F K A R A R I

DAVANIN KONUSU : Kamulaştırma (Bedel Tespiti Ve Tescil)

Mut Asliye Hukuk Mahkemesinin 2018/620 Esas 2019/606 karar sayılı dosyasında verilen 17/06/2019tarihli karara karşı davacı vekili tarafından yapılan istinaf başvurusu üzerine dosya üzerinde yapılan inceleme neticesinde;

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:

Tarafların iddia ve savunmalarının özeti;

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle;

A1 Mahallesi 101 ada eski 1860 yeni 2616 parsel sayılı taşınmazın 153.15 m²’lik kısmının yol inşaatı ve emniyet sahası tesisi etmek için kamu yararı kararı alındığını, uzlaşma komisyonunun davalıları davet ettiğini, bedelde anlaşma sağlanamadığını, bu nedenle anlaşmazlık tutanağı düzenlenerek görüşmelere son verildiğini, bu sebeple taşınmazın üçüncü kişilere devri için ihtiyati tedbir şerhi konulmasına, taşınmazın kamulaştırma bedelinin tespiti ile Karayolları Genel Müdürlüğü adına tescili ile yol olarak terkinine, yargılama giderlerinin ve vekalet ücretinin karşı tarafa yüklenmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

İlk Derece Mahkemesi Kararı:

Yapılan yargılama neticesinde,
Adana Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi’nin ilk derece mahkemesi kararının kaldırılması içerikli istinaf kararı dikkate alındığında; istinaf kararı doğrultusunda dosyadaki eksikliklerin giderildiği, dava konusu taşınmaz başında oluşturulan bilirkişi heyeti ile keşif yapılmış, dosya rapor düzenlenmek üzere bilirkişi heyetine tevdi edilldiği, 31.05.2019 tarihli bilirkişi heyetince hazırlanan raporda A2 mahallesi 142 ada 64 nolu parselin emsal olarak alındığı, dava konusu taşınmazın emsal taşınmaz ile yapılan karşılaştırılmasında üstün ve eksik yönlerinin açıklanmak suretiyle kamulaştırma bedelinin 53.795,75 TL olarak hesaplandığı, kamulaştırma bedelinin bilirkişi heyet raporunda tespit edilen 53,795,75 TL olarak tespitine, davacı tarafından fazla depo edilen bedelin davacıya iadesine karar verildiği anlaşıldığından;

Davacının davasının
KABULÜNE,
Dava konusu taşınmazın toplam kamulaştırma bedelinin 31/05/2019 tarihli bilirkişi heyet raporunda tespit edildiği gibi 53.795,75 TL olarak tespitine,
Dava konusu Mersin İli, Mut İlçesi, A1 Mahallesi 101 ada 2616 parsel sayılı taşınmazınTMK.999.maddesi uyarınca yol olarak tapudan terkini ile davacı Karayolları Genel Müdürlüğü adına tesciline, dair karar verildiği görülmüştür.

Kararı davacı vekili istinaf etmiştir.

İleri Sürülen İstinaf Sebepleri:

Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle;

Emsal ve davalı parsellerin kıyaslama bölümünde; konum bakımından emsal parselin meskun mahalle içinde olduğu, davalı parselin merkeze, kamu kurumlarına, alışveriş merkezlerine, bankalara 30 km mesafede bulunduğu, emsal parselin yüzölçümü dışında her yönüyle davalı parselden üstün olduğunu belirten bilirkişilerin kıyaslama puanlamasında emsal taşınmazın toplam puanını 4350 davalı taşınmazın toplam puanını ise 400 bulması çelişki oluşturduğunu, her birinin nitelik ve özellikleri ile eksik ve üstün yönleri açıkça saptanmak ve vergi beyanına esas değerler de dikkate alınmak suretiyle kamulaştırma bedelinin buna göre takdiri gerekirken; her iki bilirkişi kurulunca düzenlenen raporlarda denetime elverişli olmayan soyut ve genel ifadelerle değerlendirme yapılması doğru görülmemiştir.” emsaller ile dava konusu taşınmaz tüm özellikleri bakımından tek tek kıyaslanarak her bir özelliğin değerlendirmede ne derece etkili olduğu açıklandıktan sonra değer takdir edilmesi gerektiğini, bilirkişilerce mukayese edilen emsallerin hangisinin neye göre esas alınarak sonuca ulaşıldığı anlaşılamadığını, dava konusu taşınmaz ile emsal taşınmazlar mukayese edildiğinde ; emsal taşınmazların dava konusu taşınmazdan üstün olduğunu, bilirkişi heyetince dava konusu taşınmazın daha değerli varsayılması anlaşılır değildir. dava konusu taşınmaz ile emsal taşınmazlar arasında alan ve konum bakımından çok büyük farklılıklar olduğunu belirterek yerel mahkeme kararının kaldırılmasını talep etmiştir.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:

Dava Kamulaştırma Bedel Tespiti ve Tescile ilişkindir.

Hükme esas alınan bilirkişi raporunda taşınmaz, arsa vasfında kabul edilerek taşınmaza değer biçilmiştir. Mahkemece öncelikle dava konusu taşınmazın niteliği doğru tespit edildikten sonra tespit edilen niteliğine göre Kamulaştırma Kanunu’ nun 11.maddesine göre değer tespitinin yapılması gerekir.

Bakanlar Kurulunun, Yargıtayca kısmen benimsenen 28/02/1983 ve 1983/6122 sayılı kararı uyarınca, belediye ve mücavir alan sınırları içerisinde kalan bir taşınmazın arsa niteliğinde kabulü için, uygulama imar planı (genelde 1/1000 ölçekli) ile iskan sahası olarak ayrılmış yerlerde bulunması esastır. Aynı karara göre, imar planında yer almayan bir taşınmazın, arsa sayılabilmesi için ise, belediye veya mücavir alan sınırları içinde olmakla beraber belediye hizmetlerinden (belediyece meskun olduğu için veya meskun hale getirileceği için sunulan yol, su, elektrik, ulaşım, çöp toplama, kanalizasyon, aydınlatma vs.) yararlanan ve meskun yerler arasında bulunması gerekir. Taşınmaz belediye nazım imar planı (1/5000 ve daha büyük ölçekli) içinde ise, Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 17/04/1998 ve 1996/3-1998-1 sayılı kararı uyarınca, bu plan kapsamına alındığı tarih ve plandaki konumu, alt yapı hizmetlerinden yararlanma ve ulaşım olanakları, belediye merkezine uzaklığı, kullanım biçimi itibariyle iskan amacına yönelik yapılaşma olasılıkları da değerlendirilmek üzere araştırılmalıdır.

Taşınmaza ait tapu kaydı incelendiğinde dava konusu kamulaştırılan taşınmazın Mersin ili Mut ilçesi A1 Mahallesi 101 ada 2616 parsel 153,15 m2 alanında yol vasfı ile davalı K1 adına tapuya kayıtlı olduğu, Mut Belediye Başkanlığının yazı cevabına göre dava konusu taşınmazın 1/1000’lik uygulama imar planı kapsamında olmadığı, etrafının meskun olduğu, tüm belediye hizmetlerinden faydalandığı görülmüştür.

Mahkemece yapılan yargılama neticesinde, 11.10.2017 tarih 2016/984 Esas 2017/549 Sayılı kararı ile kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescile ilişkin kurulan hüküm dairemizin 10.05.2018 tarihli kararı ile kaldırılmış olup, ilk derece mahkemesinde yeniden yargılama neticesinde kamulaştırma bedelinin 53.795,75 TL olduğu tespit ve tescile ilişkin hüküm kurulduğu görülmüştür.

Dairemizce HMK’nın 355. maddesi kapsamında istinaf dilekçelerinde belirtilen sebeplerle ve kamu düzenine ilişkin hükümlerle sınırlı olmak üzere yapılan inceleme neticesinde;

Dava konusu taşınmazın 1/1000’lik uygulama imar planında olmadığı, ancak meskun alanlar içerisinde olması sebebiyle arsa vasfında kabul edilip emsal kıyaslaması yapılmak suretiyle bedel tespiti doğrudur.

Hükme esas alınan bilirkişi raporunda kamulaştırma bedelinin tespiti için Mut ilçesi A2 mahallesi 142 ada 64 parsel sayılı taşınmazın 11.07.2013 tarihli satışı emsal alınmış ise de; satış akit tablosuna göre satışın F1 Turizm Gıda İnş. Nak. İletişim Tic. Ve San Ltd.Şti. ye satılmış olup, satışın ticari amaçlı olması sebebiyle özel amaçlı bu satışın emsal olarak değerlendirilmesi de doğru değildir, ayrıca söz konusu emsal farklı mahallede ve dava konusu taşınmazdan 30 km. uzaklıkta olup dava konusu taşınmazdan farklı yer ve özellikte olduğundan taşınmaza emsal olacak nitelikte değildir.
6100 sayılı yasanın 353/1-a maddesinde belirlenen koşulların varlığı halinde davanın esası incelenmeden ilk derece mahkemesinin kararının kaldırılmasına ve davanın yeniden görülmesi için dosyanın ilk derece mahkemesine gönderilmesine karar verileceği düzenlenmiştir. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 353/1-a maddesi 6. bendinde mahkemece, tarafların davanın esasıyla ilgili olarak gösterdikleri delillerin hiçbiri toplanmadan veya gösterilen delliler hiç değerlendirilmeden karar verilmiş olması istinaf aşamasında duruşma yapmadan karar verilecek usul hatası olarak kabul edilmiştir. Madde metni ve yasanın gerekçesine bakıldığı zaman hüküm kurmaya yetecek esaslı bir delilin toplanmamış olması ve bu delillerin hükümle bağlantısının kurulmamış olması halinde açıklaması yapılan maddenin uygulanması gerekecektir.

Davanın esasına etki eden deliller yeterince toplanmamışsa ya da toplamakla birlikte esaslı hiçbir değerlendirme yapılmamışsa, esaslı taleplerden biri hakkında hiçbir inceleme ve yargılama yapılmamış ve karar verilmemişse, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunun 353/1-a maddesi 6. bendinin uygulanma koşullarının oluştuğunun kabulü gerekir.

Bu nedenle; taraflara dava konusu taşınmaza yakın bölgelerden ve yakın zaman içinde satışı yapılan benzer yüzölçümlü satışları bildirmeleri için imkan tanınması, lüzumu halinde re’sen emsal celbi yoluna gidilmesi, dava konusu taşınmazın, değerlendirme tarihi itibariyle, emsal alınacak taşınmazın ise satış tarihi itibariyle imar ya da kadastro parselleri olup olmadığı ilgili Belediye Başkanlığı ve Tapu Müdürlüğünden sorulması, emsal taşınmazın tapu kaydı, emsal alınan satış akdi temin edildikten sonra; imar planındaki konumu, emsallere olan mesafesini de gösterir krokisi ve dava konusu taşınmaz ile emsal taşınmazların resen belirlenen vergi değerleri ve emsal taşınmazların satış akit tablosu getirtilerek, dava konusu taşınmazın değerlendirmeye esas alınacak emsallere göre ayrı ayrı üstün ve eksik yönleri ve oranları açıklanmak suretiyle yapılacak karşılaştırma sonucu değerinin belirlenmesi bakımından, 24/11/2016 tarihli 29898 sayılı Resmi Gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren 6754 sayılı Bilirkişilik Kanunu md. 39 ile değiştirilen 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 15. maddesindeki yeni düzenlemeler de nazara alınarak yasaya uygun şekilde yeniden oluşturulacak bilirkişi kuruluile mahallinde keşif yapılarak alınacak rapor sonucuna göre hüküm kurulması gerektiği halde açıklanan hususlara uygun olmayan bilirkişi raporuna göre hüküm kurulması yasaya uygun görülmemiştir.

Mahkemece taşınmazın bedelinin tespiti için yeni bir bilirkişi heyeti ile keşif yapılarak;

1)Kamulaştırma bedelinin tespiti için bilirkişi raporunda somut emsal olarak alınan taşınmazın tedavüllü tapu kaydı ile emsal satış olarak kabul edilen satış akdinin bir örneğinin temini ile dosyaya eklenmesi,

2)Dava konusu taşınmazın dava tarihi olan itibariyle bilirkişi raporunda somut emsal alınan taşınmazın satış tarihi itibariyle; imar uygulaması sonucu oluşan imar parseli olup olmadığının ve imar uygulaması görmüşse İmar Kanunu md.18 uyarınca (DOP) düzenleme ortaklık payının düşülüp düşülmediğinin düşüldüyse DOP oranına ayrıca İmar Kanunu 15. 16. maddeleri uyarıca rızai terk işlemine tabi tutulup tutulmadığına rızai terk işlemi varsa terk edilen miktara ilişkin bilgi ve belgelerin örneklerinin tapu müdürlüğü ve belediye başkanlığından ayrı ayrı istenmesi,

3)Bilirkişi raporunda somut emsal alınan taşınmaz ile dava konusu taşınmazınbulunduğu cadde, sokak itibariyle Belediyenin Arsa Metrekare Rayiç Bedeli Takdir Komisyonu tarafından re’sen belirlenen 2019 yılındaki emlak vergisine esas asgari m² değerlerinin belediye başkanlığından istenmesi,

4)Emsal alınan taşınmazın satış tarihi itibariyle, kesinleşmiş 1/1000 ölçekli uygulama imar planı içinde bulunup bulunmadığı, bu tarih itibariyle kesinleşmiş imar planı içinde olmadığının anlaşılması halinde, belediye veya mücavir alan sınırları içinde olmakla beraber, belediye ve altyapı hizmetlerinden (yol, su, elektrik, çöp toplama, kanalizasyon, aydınlatma vd. gibi) yararlanıp yararlanmadığı, özellikle etrafının meskûn olup olmadığı, taşınmaz belediye nazım imar planı içinde ise Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 17.04.1998 gün ve 1996/3-1998/1 sayılı kararı uyarınca bu plan kapsamına alındığı tarih ve plandaki konumu, hangi amaçla plan kapsamına alındığı, yerleşim merkezlerine uzaklığı, altyapı hizmetlerinden yararlanma ve ulaşım olanakları, kullanma biçimi itibariyle iskan amacına yönelik yapılaşma olasılıkları vs. hususlarının belediye başkanlığından istenmesi,

5)Emsal taşınmazın satış bedelini güncellemekte kullanılan TÜİK endeksinin temin edilerek dosyaya eklenmesi gerekmektedir.

Mahkemenin kabulü kapsamında yapılan değerlendirmede ise, takdir komisyonu tarafından belirlenen bedel ile mahkemece tespit edilen bedel arasındaki farka dava açıldığı tarihten dört ay sonraki tarih olan 07.04.2017 tarihinden karar kesinleşinceye kadar faize hükmedilmesi gerektiği,
Yargıtay 5.Hukuk Dairesinin son zamanlarda verdiği kararlar, Anayasa Mahkemesi kararları göz önünde bulundurulduğunda davacı kurum lehine vekalet ücretine hükmedilmesininde hatalı olduğu görülmüştür.

Tüm bu anlatılanlar ışığında mahkemece alınan bilirkişi raporları ile yapılan araştırmalar hüküm kurmaya yeterli ve elverişli değildir. Kamulaştırma bedelinin tespit ve tescil davasındaki en önemli delilin Kamulaştırma Kanunu’nun 11.ve 12. maddelerindeki kriterlere uygun, hükme elverişli ve denetime açık rapor alınması olduğu, mahkemece alınan bilirkişi raporu ve araştırmanın hüküm kurmaya elverişli ve yeterli olmadığı, bu nedenle HMK’nın 353/1-a-6. bendine göre davanın esasıyla ilgili karar vermek için gereken delilin usulünce toplanmadığı anlaşıldığından, açıklanan nedenlere dayalı davacı vekilinin istinaf talebinin kabulüyle kararın kaldırılarak dosyanın mahalline gönderilmesine karar vermek gerekmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.

HÜKÜM:Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere

1-Davacı vekilinin istinaf taleplerinin
KABULÜ ile, HMK’nın 353/1-a-6 maddesi gereğince Mut Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2018/620 esas 2019/606 karar ve 17.06.2019 tarihli kararının
KALDIRILMASINA
,

2-Dosyanın davanın yeniden görülmesi için mahkemesine iadesine,

3-Davacı kurum harçtan muaf olduğundan harç alınmasına yer olmadığına,

4-Taraflarca yapılan yargılama giderinin yeniden yargılama yapacak ilk derece mahkemesince değerlendirilmesine,

5-İstinaf incelemesi sırasında duruşma açılmadığından taraflar lehine vekalet ücreti takdirine yer olmadığına,

6-HMK’nın 359/3. maddesi gereğince tebliğ işlemlerinin yapılması için dosyanın mahkemesine iadesine,
Dair; dosya üzerinde yapılan inceleme sonucu tarafların yokluğunda oy birliğiyle
KESİN olmak üzere karar verildi.12/03/2020