Adana Avukat Saim İncekaş | Adana Boşanma Avukatı, Ceza Avukatı, Şirketler ve Miras Avukatı Adana Avukatlık Hizmetlerinde Güven ve Tecrübe İ S T İ N A F K A R A R I
DAVANIN KONUSU
:Tazminat
Adana 2. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 25/03/2019 tarih ve 2015/795 Esas – 2019/351 Karar sayılı kararı ile kurulan hüküm nedeniyle davacı-davalı vekillerinin istinaf başvurusu ile ilgili yapılan incelemede;
DAVACI VEKİLİ DAVA DİLEKÇESİNDE ÖZETLE:
Davacıların Adana ili, Çukurova ilçesi, A1 Mahallesi 5027 ada 2- 5 parsel (tevhitle 6 numaralı parsel) numarasında kayıtlı taşınmazın hissedarları olduğunu, bahsi geçen bu taşınmaz üzerinde yapılan inşaatla ilgili olarak kat irtifakı kurulduğunu, davacılar ile davalı K1 arasında kat karşılığı inşaat sözleşmeleri düzenlendiğini, davalı K1 tarafından sözleşmelere aykırı olarak inşaatın süresinde bitirilmemesi üzerine Adana 6. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2014/57 D.iş sayılı dosyası ile bir kısım davacılar tarafından inşaatın durumu hakkında tespit yaptırıldığını, davacıların bir kısmının davalı K1’a maddi kaynak ve destek olmak amacıyla tahminen 24 adet bağımsız bölümün 3. Kişilere satışına onay verdiğini, davalı K1’ın davacıların kendisine kolaylık sağlamak üzere yapmış olduğu bu işleme rağmen inşaatı zamanında ve sözleşmeye uygun olarak yapamadığını, açıklanan nedenlerle davalı K1 ile davacılar arasında imzalanan Adana 12. Noterliğinin 22/07/2007 tarih ve 11175 yevmiye nolu, 13/06/2008 tarih ve 12483 yevmiye nolu, 30/01/2009 tarih ve 2512 yevmiye nolu ve Adana 1. Noterliğinin 22/02/2011 tarih ve 4987 yevmiye nolu sözleşmelerinin davalının edimini zamanında ve sözleşmelere uygun yerine getirmemesi nedeniyle feshine, taşınmaz üzerinde yapılmış olan inşaatta oluşturulmuş tapuların iptali ile davacılar adına tesciline ve iki blok halinde inşaatına başlanan taşınmazın yıkımına, yıkım masrafının davalı K1’a yüklenmesine, sözleşmelerin feshi nedeniyle davacıların elde etmeleri muhtemel rayiç kira geliri ile inşaatın zamanında tamamlanmaması nedeniyle davalı tarafından sözleşmeye göre ödemesi gereken rayiç kira bedelinin ticari faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacılara verilmesine, davacıların inşaatın zamanında ve sözleşmeye uygun olarak yapılmaması nedeniyle uğradığı fazlaya ilişkin müspet, menfi tüm zararların tespiti ile ticari faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacılara verilmesine, ayıplı ve sözleşmeye aykırı imalat bedelinin tespit edilerek ticari faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacılara verilmesine, davalının inşaata el atmasının önlenmesine, yargılama gideri ve ücreti vekaletin davalı K1’a yükletilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
DAVALI
K1
VEKİLİ 06/07/2015 TARİHLİ CEVAP DİLEKÇESİNDE ÖZETLE;
Projeye uygun olarak inşaata başladığını, iddia edildiği gibi yapılan inşaatın sözleşmeye aykırı olmayıp sözleşmeye ve onaylı projeye uygun şekilde yapıldığını, davacıların yasal gecikmeden müvekkilini sorumlu tutarak inşaatın devamı süresince müvekkiline tapu devrini vermeleri gereken dairelerin bir kısımını vermediklerini, bunun üzerine müvekkilinin daireler üzerinde tasarruftan bulunamaması nedeniyle ekonomik sıkıntıya girerek inşaatın beklenen sürede bitiremediğini, inşaatın gecikmesinden dolayı müvekkiline atfedilecek bir kusurun bulunmadığını, ileri sürülen iddiaların yasal dayanağının bulunmadığını belirterek , yasal dayanaktan yoksun davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
DAHİLİ DAVALILAR
K3
,
K4
,
K5
,
K6
,
K7
,
K2
VE K8
VEKİLİ CEVAP DİLEKÇESİNE ÖZETLE;
Müvekkillerinin tapu kütüğüne güven esasına dayalı olarak ve bedelini de peşin ödeyerek mezkur tapu kaydında adlarına kayıtlı bulunan daireleri bizzat arsa maliklerinden satın aldıklarını, her ne kadar bu daireler müteahhit listesine düşen daireler olsa dahi, her bir dairenin tapu kaydının bizzat davacıların uhdesinde olduğunu, dolayısıyla kat irtifaklı daireleri müvekkillerine satanların bizzat davacıların kendileri olduğunu, müvekkilleri adına tescili sağlanan kat itrifakı daire tapularının iptaline dönük tüm taleplerin külliyen reddine, davacıların yüklenici aleyhine açtıkları davanın da tümden reddine, şayet davalı yüklenici aleyhine tazminata hükmedilecekse daire sahibi olan tüm müvekkillerinin de eksik kalan inşaatları ile süresinde teslim edilmemesinden kaynaklı ecrimisil alacaklarının davacıların zararlı ile birlikte değerlendirilip tespit edilerek yüklenici adına kayıtlı mevcut daire bedellerinden tüm mağdurların zararlarının tazmini yönünde bir karar ihdas edilmesini talep etmiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİNİN KARARI:
Davanın kısmen kabulüne, davacılar ile davalı K1 arasında düzenlenen Adana 12. Noterliğinin 22/05/2007 tarih ve 11175 yevmiye nolu, 13/06/2008 tarih ve 12483 yevmiye nolu, 30/01/2009 tarih ve 02512 yevmiye nolu gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ile Adana 1. Noterliğinin 22/02/2011 tarih ve 4987 yevmiye nolu düzenleme şeklinde taşınmaz mal satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ayrı ayrı feshine, davalı K1’ın davaya konu 5027 ada 6 parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunan inşaata el atmasının önlenmesine, fazlaya ilişkin talebin ayrı ayrı reddine
, şeklinde karar verildiği anlaşılmıştır.
İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ:
Davacılar vekilinin 12/07/2019 tarihli istinaf dilekçesinde özetle;
1-“Davaya konu taşınmaz üzerinde kat irtifak tesisi ile oluşan tapu kayıtlarının da iptaline karar verilmesinin talep edildiği inşaat seviyesinin göz önünde bulundurularak taraflar arasındaki sözleşmelerin geriye etkili feshine karar verilmesi gerektiği; ancak taşınmaz üzerinde oluşan tapu kayıtlarına ilişkin davalı yüklenici tarafından yapılan herhangi bir satış işleminin bulunmadığı, bağımsız bölümlerin davacı arsa malikleri tarafından bizzat veya vekilleri arcılığı ile davalı yüklenici haricindeki davalılara satıldığı bu nedenle davcıların tapu iptali taleplerinin yerinde olmadığı anlaşıldığından, davanın kısmen kabulüne karar verilerek” şeklindeki gerekçe ile reddedildiğini, bu gerekçenin usul ve yasaya aykırı olduğunu, sadece taşınmazların, kat irtifak tapularının arsa sahibi davacılar tarafından üçüncü kişilere satıldığı ve bu kişilerin iyi niyetli olduğu gerekçesinin kabul edilemez olduğunu, davaya dahil edilen ve tapuların iptali istenen üçüncü kişilerin, davalı yüklenicinin tapu verilmesini istediği ve bunun üzerine davacının tak irtifak tapusunu verdikleri kişiler olduğunu, hem davalı yüklenici hem de kat irtifak tapusu alan üçüncü kişilerin, bu taşınmazın durumunu bildiklerini ve ayrıca ödemeleri de davalı yükleniciye yaptıklarını, arsa sahiplerinin taşınmazları ne kendilerinin pazarlayarak sattıklarını, ne de tapuları kendi belirledikleri kişilere verdiklerini, bu işlemlerin hepsini davacı yüklenicinin organize ettiğini,
2-Yerel mahkemenin sözleşmelerin geriye feshi konusunda eksik inceleme yaparak karar verdiğini, bu kararın ortadan kaldırılarak yeniden yargılama yapılması gerektiğini,
3-Yerleşik Yargıtay içtihatlarına göre yerel mahkeme tarafından inşaatın seviyesine göre de sözleşmelerin geriye feshi ve tapu iptali ve tescil kararı verilmesi gerektiğini,
4-Davacılar ile davalı K1 arasında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin, yüklenicinin temerrüdü nedeniyle geriye dönük olarak feshine ve bu arsa üzerinde oluşan kat irtifak tapularının iptaline karar verilmesi gerektiğini,
5- Tapu iptali ve tescil inşaatın sözleşmeye uygun ve zamanında yapılmaması nedeniyle davacıların uğradığı menfi zararın ödenmesi yönünden verilen kararın kaldırılması gerektiğini,
Sonuç itibariyle;Yerel mahkemece verilen kararın usul ve yasaya aykırı olarak verildiğinden mahkemenin kararının kaldırılmasını talepleri doğrultusunda karar verilmesini istemiştir.
Davalı vekilinin 10/07/2019 tarihili istinaf dilekçesinde özetle;
1-Davacı tarafın, sözleşmenin feshi ile birlikte taşınmazda mevcut inşaattaki tapuların iptali ile adlarına tescilini, taşınmazın yıkımını,uğradığı menfi zararların giderilmesini,davalının inşaata el atmasının önlenmesini talep ettiğini, taleplerinin dava konusu olarak değerinin tespiti bilirkişi tarafından raporda değerlendirilerek bu rakamlara ilişkin gerekli ıslah harçlarının yatırılmadığını, dava değeri belirlenmeden gerekli harçlar yatırılmadan verilen kararın hukuka uygun olmadığını,
2-Dava konusu taşınmaz üzerindeki 3 blokta %38,35- %26.14 ve %41 inşaat seviyesinde davalının yaptığı ve davacıya kazandırdığı bir hak söz konusu olduğunu, bilirkişi raporuna göre inşaatın projeye uygun olarak yapıldığı ve ayıplı imalatın olmadığının açıkça belirtildiğini, mahkeme kararında feshin geriye yönelik yapıldığını bu durumda dahi yüklenicinin yasal haklarının bulunması sebebi ile bu hakların da yükleniciye mahkeme tarafından süre verilerek talep edip etmeyeceğinin sorulması gerektiğini, yüklenicinin bu hakları hatırlatılmadan dava konusu taşınmaz üzerindeki inşaata el atmasının önlenmesi kararının hukuken korunmayacağı inancı ile yerel mahkeme kararının kaldırılması gerektiğini,
3-Dosya kapsamında mevcut bilirkişi raporları ile davacı talepleri ve davalıların yasal çerçevede TBK/482-2 maddesi kapsamında” Eser, iş sahibinin arsası üzerine yapılıyorsa iş sahibi, bedelden uygun bir miktarın indirilmesini isteyebileceği gibi, eser henüz tamamlanmamışsa, yükleniciyi işe devamdan alıkoyarak, tamamlanan kısım için hakkaniyete uygun bir bedel ödemek suretiyle sözleşmeyi feshedebilir.”. hükmü gereğince davacının ve davalıların talepleri miktar olarak ve tam olarak belli olmadığından, yerel mahkeme kararının kaldırılması gerektiğini,
Sonuç itibariyle;Yerel mahkemece verilen kararın usul ve yasaya aykırı olarak verildiğinden mahkemenin kararının kaldırılmasını talepleri doğrultusunda karar verilmesini istemiştir.
Davalı
K9
‘nun 15/08/2019 tarihli istinafa cevap dilekçesinde;
Adana2.Asliye Hukuk Mahkemesi 2015/795 Esas 2019/351 Karar sayılı dosyasında tüm istinaf taleplerinin reddi ile yargılama giderleri ile vekalet ücretinin karşı tarafa yüklenilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı
K3
,
K4
,
K5
,
K7
,
K2
,
K8
,
K6 vekillerinin 29/07/2019 tarihli istinafa cevap dilekçesinde özetle;
1-Davacıların dahili davalı olan müvekkilleri adına tescili yapılmış olan tapularının iptaline karar verilmesi gerektiğine dair istinaf taleplerinin hukuka aykırı olduğuna,
2-Müvekkillerinin nizalı taşınmaz üzerine yapılan inşaattan anahtar teslimi daire bedellerini ödeyerek daireler satın aldıklarını, bu dairelerin satışını da arsa sahibi davacıların kendilerine bizzat yaptıkları için davalı tarafın müvekkilleri yönünden muhataplığının söz konusu olmadığını, bitmemiş dairelerin eksik inşaat bedellerinin ayrı bir dava konusu oluşturduğundan, müvekkillerinin bu yöndeki hak taleplerinin mahfuz tutularak davalı K1’ın istinaf talebinin de reddine karar verilmesi talep etmiştir.
DELİLLER :
İstinaf incelemesine esas;
Yerel mahkemenin dosyası içerisinde bulunan belge ve kayıtlar.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE;
Dava; Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Geriye Yönelik Feshi, Tapu İptali Tescil, Menfi ve Müspet Zararların Tazminine İlişkin Tazminatdavasıdır.
Somut olayda, davacılar ile davalı K1 arasında, Adana İli Çukurova İlçesi A2 Mahallesi, 5027 Ada, 2-5(tevhitle 5027 Ada 6 Parsel) Parsel sayılı taşınmazlarla ilgili Adana 12. Noterliğinin 22/07/2007 tarih ve 11175 yevmiye nolu, 13/06/2008 tarih ve 12483 yevmiye nolu, 30/01/2009 tarih 2512 yevmiye nolu, Adana 1. Noterliğinin 22/02/2011 tarih 4987 yevmiye nolu, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri düzenlenmiştir.
Davacılar vekili, dosyaya sunmuş olduğu 30/11/2016 tarihli dilekçede, tapu kaydı incelendiğinde adına dava açılmayan iki hissedarın daha olduğu, bunların K10 ve K11 olduğu belirtilerek davaya dahil edilmeleri istenmiştir, dilekçede K10’in Adana 12. Noterliğinin 22/07/2007 tarih ve 11175 yevmiye numaralı, K11’ün ise Adana 12.Noterliğinin 10/10/2008 tarih ve 21009 yevmiye numaralı kat karşılığı inşaat sözleşmesini imzaladıkları belirtilmiştir. Dosya içerisinde K11’ün imzaladığı belirtilen kat karşılğı inşaat sözleşmesine rastlanılmamış, adı geçen her kişi davada İHBAR OLUNAN sıfatıyla yer almıştır.
TMK’nın 692. maddesi hükmünce paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korunmasının ya da olağan şekilde kullanılmasının gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi ya da paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması oybirliği ile aksi kararlaştırılmadıkça bütün paydaşların kabulüne bağlıdır. Eser sözleşmelerinin kendine özgü bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerli olarak kurulabilmesi için TMK’nın 692. maddesi gereğince, sözleşmenin konusu olan taşınmazın tüm paydaşlarıyla sözleşme yapılması veya diğer paydaşların yapılmış olan sözleşmeye muvafakat etmiş olması gerekmektedir. Bu husus kamu düzenine ilişkin olup, mahkemece kendiliğinden gözetilir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi davası da, olağanüstü tasarruf işlemleri ve önemli işlerden olduğundan, geçerli sözleşmenin varlığı halinde feshinin de tüm paydaşlarca talep ve dava edilmesi gerekir. Bu durumda davacı tarafça 30/11/2016 tarihli dilekçede bahsi geçen ve dosya arasında örneği bulunmayan Adana 12. Noterliğinin 10/10/2008 tarih ve 21009 yevmiye numaralı kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tasdikli bir örneğinin dosyaya sunularak bu sözleşmenin tarafları olduğu iddia edilen arsa sahibi K11 ile Adana 12. Noterliğinin 22/05/2007 tarih ve 11175 yevmiye numaralı kat karşılığı inşaat sözleşmesinde imzası bulunan K10’in davaya muvafakatlerini sağlamak üzere davayı açan arsa sahiplerine süre verilip muvafakatlerinin sağlanmaması halinde eldeki dava ile birleştirilmek üzere muvafakat vermeyen arsa sahipleri hakkında dava açılıp birleştirilerek taraf teşkilinin sağlanması gerekirken bu kişilerin ihbar olunan sıfatıyla davaya dahil edilmeleri hukuka uygun değildir. ( Yargıtay 15. HD’nin 2020/2254 Esas, 2020/2763 Karar)
Ayrıca mahkemece, dava konusu Adana İli Çukurova İlçesi A2 Mahallesi, 5027 Ada, 2-5(tevhitle 5027 Ada 6 Parsel)sayılı taşınmazdaki, kat irtifakına geçilmeden önceki son malik durumunu gösterir tapu kaydının getirtilerek arsa sahibi tapu kayıt maliklerinin tamamının davada yer alıp almadığının tespiti ile taraf olmayan varsa yukarıda belirtildiği şekilde davaya katılımının sağlanması gerekirken bu yönde eksik araştırma yapılması yerinde değildir.
Davacı taraf, dava dilekçesinde sözleşmenin feshi, tapu iptal tescil talebiyle birlikte menfi ve müspet zararlarının da tazmini talep etmiş, buna yönelik bilirkişi raporu alınmıştır, mahkemece davacılar vekilinden, menfi müspet zararlarına ilişkin talep ettiği tazminat miktarının açıklattırılarak bildirilecek değer üzerinden eksik harcın yatırılması için davacı tarafa süre verilmesi ve harcın tamamlanmasından sonra yargılamaya devam edilip bu talepleri yönünden gerekli kararın verilmesi gerekirken bu husus yerine getirilmeden karar verilmesi hukuka uygun değildir.
Öte yandan davalı yüklenici ile dava dışı daire malikleri arasında zorunlu dava arkadaşlığı olmayıp ihtiyari dava arkadaşlığı vardır. Haklarında dava açılmayan zorunlu dava arkadaşlarının davaya dahil edilmesi zorunlu ise de ihtiyari dava arkadaşı olabilecek kişilerin davaya dahil edilmesi zorunlu değildir. 6100 sayılı HMK’nın 124. maddeye göre bir davada taraf değişikliği ancak karşı tarafın rızası ile mümkün olup, taraf eklemek suretiyle taraf değişikliği yapılması mümkün değildir. Bu nedenle dava dilekçesinde gösterilmeyen ve zorunlu dava arkadaşı sayılması mümkün olmayan dava dışı kat maliklerinin muvafakatı, yahut dahili dava dilekçesi ile davaya eklenmesi mümkün olmadığından mahkemece, bağımsız bölüm maliklerinin davaya dahil edilerek taraf sıfatı kazandırılmak suretiyle haklarında hüküm kurulması yerinde değildir. (Yargıtay 15. HD. 2015/3426E, 2016/2278K)
Sonuç olarak:
Yerel mahkemece verilen kararın 6100 sayılı HMK’nın 355 ve 353 1-a-6 maddesi uyarınca kaldırılarak yeniden yargılama yapılmak üzere dosyanın mahkemesine gönderilmesine karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM:
Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1-
Davalı K1 vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile 6100 Sayılı HMK 355 ve 353/1-a-6 maddesi gereğince, Adana 2. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 25/03/2019 tarih ve 2015/795 Esas 2019/351 Karar sayılı kararının
KALDIRILMASINA,
2-
Davanın yeniden görülmesi için dosyanın ilk derece mahkemesine
GÖNDERİLMESİNE
3
-Davalıdan alınan 1.543,87-TL nispi istinaf karar harcı ve 44,40-TL maktu karar harcının talep halinde ilk derece mahkemesince davalıya
İADESİNE,
4
-Davalıdan alınan 121,30 TL istinaf kanun yoluna başvurma harcının hazineye
İRAD KAYDEDİLMESİNE,
5-
Davalı tarafından istinaf aşamasında yapılan 46,10-TL posta gideri ve 121,30-TL başvurma harcı toplamı 167,40-TL’nin davacıdan alınarak davalıya
VERİLMESİNE,
6-
İstinaf yargılaması sırasında duruşma açılmadığından davalı yararına vekalet ücreti takdirine
YER OLMADIĞINA,
6-
Kararın 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 359/3. maddesi uyarınca ilk derece mahkemesi tarafından
TARAFLARA TEBLİĞİNE,
Dair, dosya üzerinde yapılan inceleme sonunda, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 353/1-a bendi gereğince kesin olmak üzere oy birliği ile karar verildi. 08/12/2020
