Adana Avukat Saim İncekaş | Adana Boşanma Avukatı, Ceza Avukatı, Şirketler ve Miras Avukatı Adana Avukatlık Hizmetlerinde Güven ve Tecrübe T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
İ S T İ N A F K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
DAVACI:
K1- -N1-A1
VEKİLİ : Av. K2-A2
DAVALI:F1TURİZMBİLİŞİMİNŞAATAJANSEĞİTİMNAKLİYATHAYVANCILIKGIDAHEDİYELİKEŞYASANAYİVETİCARET
VEKİLİ : Av. K3-A3
DAVANIN KONUSU : Alacak (Satım Sözleşmesinden Kaynaklanan)
İSTİNAF TALEP TARİHİ : 16/07/2019
İSTİNAF KARAR TARİHİ : 31/12/2020
KARARIN YAZIM TARİHİ : 31/12/2020
Erdemli 2.Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 07/05/2019 tarih ve 2016/689 Esas – 2019/303 Karar sayılı kararı ile kurulan hüküm nedeniyle davalı vekilinin istinaf başvurusu ile ilgili yapılan istinaf karar incelemesinde;
DAVACI VEKİLİ DAVA DİLEKÇESİNDE ÖZETLE:
Davacı vekili Mahkememize sunduğu dava dilekçesinde özetle; Davalının, Mersin İli Erdemli İlçesi A4 Mahallesi 50 ada 7 parselde kayıtlı taşınmazın hissesi oranında maliki olduğu, davacı ile davalı şirketin bu taşınmaz için, Erdemli 1 .Noterliğinin 13/09/2011 tarih ve 10456 yevmiye no ile kat karşılığı inşaat sözleşme yaptıkları, bu sözleşmeye göre; davacıya 4 adet daire verileceği, sözleşme tarihinden itibaren 3 ay içerisinde ruhsat alınması ve ruhsata müteakip 30 ay içerisinde bu daireleri teslim edileceğinin belirtilmesine rağmen dairelerin teslim edilmediği gibi inşaata başlanmadığı, sözleşmeye göre taahhüt edilen dairelerin tesliminde gecikme olması halinde yüklenicinin arsa sahibine aylık 200 Euro ödeyeceğinin belirtilmesine rağmen bu güne kadar herhangi bir ödeme yapılmadığı belirtilerek davacının mağduriyetlerinin giderilmesi için taraflar arasındaki inşaat sözleşmesinin feshi ve davacının alacağının (şimdilik 1.000,00 Euro olmak üzere inşaat sözleşmesinde belirtilen kira alacağının) tahsili talep ve dava etmiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİNİN KARARI:
Davacı ile davalı arasında Erdemli 1. Noterliğinin 13/09/2011 tarih ve 10456 yevmiye numaralı kat karşılığı inşaat sözleşmesinin düzenlendiği, sözleşme gereğince 3 ay içerisinde inşaat ruhsatının alınacağı, ruhsatın alınmasından itibaren 30 ay içerisinde inşaatın tamamlanıp arsa sahibine anahtar teslimi yapılacağının kararlaştırıldığı, davacı tarafından 18/04/2013 tarihinde Kayseri 8. Noterliğinin 18034 yevmiye numaralı işlemi ile feshin davalı tarafa ihtar edlidiği, mahkememizce mahallinde yapılan keşif ve alınan bilirkişi raporları doğrultusunda sözleşmenin yapıldığı tarihten keşif tarihi olan 23/02/2018 tarihine kadar dava konusu taşınmazda inşaata ilişkin herhangi bir işlemin yapılmadığı, davalının bu hali ile kat karşılığı inşaat sözleşmesinde temerrüde düştüğü ve davacının fesih talebinin haklı olduğu anlaşılmakla kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye dönük feshine karar vermek gerekmiştir. Davacının fesih talebinin kabulüne, cezai şarta ilişkin açılan davanın ise feragat nedeniyle reddine, şeklinde karar verildiği anlaşılmıştır.
İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ:
Davalı vekili 10/07/2019 tarihli istinaf dilekçesinde;
1- Dava konusu sözleşmede ruhsat alım tarihinin belirtildğini, söz konusu gayrimenkul A4 Belde Belediyesine bağlı iken yasa ile Belde Belediyesinin kapatılmasından dolayı , Erdemli belediyesine bağlandığığnı, Erdemli Belediyesinin yeniden proje çizilmesi istenmesi sonucu arsa sahiplerinin bilgisi dahilinde yeni proje çizilerek ruhsat başvurusu yapıldığını, ayrıca davacı K1 K4 ile tevhid yapılması için vekalet verdiğini, davacının zımnen işin uzamasına muvafakat verdiğini, bu hususun Yerel Mahkemece göz önünde bulundurulmadığını, ayrıca arsa sahiplerinden K5’in vefat ettiğinden ve mirasçılarından yeniden vekaletname alınamamasından ötürü ruhsat alımının gerçekleştirilemediğini,
2- Yerel mahkemece alınan bilirkişi raporunun tamamen haksız ve mesnetsiz olduğunu,
Sonuç itibariyle;Yerel mahkemece verilen kararın usul ve yasaya aykırı olarak verildiğinden mahkemenin kararının kaldırılmasını talepleri doğrultusunda karar verilmesini istemiştir.
Davacı vekilinin 16/07/2019 tarihli istinafa cevap dilekçesinde özetle;
Yerel mahkemece verilen kararın usul ve yasalara uygun olduğunu, davalı tarafın istinaf talebinin esastan reddine karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLER :
İstinaf incelemesine esas;
Yerel mahkemenin dosyası içerisinde bulunan belge ve kayıtlar.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE;
Dava; Sözleşmenin feshi ve alacak davasıdır.
13/09/2011 tarih ve 10456 yevmiye nolu kat karşılığı inşaat (eser) sözleşmesinin incelenmesinde;
Arsa sahibinin K1, müteahhitin F1 Turizm Bilişim İnşaat Ltd. Şti. Olduğu, sözleşmeye konu taşınmazın Mersin ili, Edemli İlçesi, A4 Köyü 50 ada, 7 parsel sayılı taşınmaz olduğu, taşınmazın değerinin 10.000,00 TL olduğu,
Tapu kaydına göre;
Mersin İli, Erdemli ilçesi, A4 Mahallesi 50 ada 7 parselin K1, K8, K10 ve K5 adına kayıtlı hisseli olarak kayıtlı iken A4 Mahallesi 50 ada 2, 3, 4, 5 parsel sayılı taşınmazlarla birleşerek A4 50 ada 8 parsel olduğu, 8 nolu parselin 6.649,02 m2 yüzölçümü ve arsa niteliği ile K15 oğlu K9 K19, K20 oğlu K21, K22 oğlu K14, K15 kızı K16, Dede K9 oğlu K17, K15 oğlu K18, K12 kızı K13, K9 oğlu K11, K6 oğlu K1, K7 oğlu K8, K9 oğlu K10 ve K9 oğlu K5 adlarına hissesi olarak kayıtlı olduğu,
Kayseri 8. Noterliği’nin 18/04/2013 tarih ve18034 yevmiye nolu ihtarnamesinin incelenmesinde;
İhtar edenin K1, muhatabın F1 Ltt. Şti. Olduğu, ihtar konusunun 13/09/2011 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tek taraflı olarak feshedildiğinin ihtaren bildirilmesi olduğu,
15/09/2011 tarih ve 10589 yevmiye nolu kat karşılığı inşaat (eser) sözleşmesinin incelenmesinde;
Arsa sahibinin K5 ve K10 olduğu, , müteahhitin F1 Turizm Bilişim İnşaat Ltd. Şti. Olduğu, sözleşmeye konu taşınmazın Mersin ili, Edemli İlçesi, A4 Köyü 50 ada, 7 parsel sayılı taşınmaz olduğu, taşınmazın değerinin 10.000,00 TL olduğu,
23/02/2018 tarihinde mahallinde keşif yapılmıştır.
Fen Bilirkişisi K25’nun 26/02/2018 tarihli raporuna göre;
Dava konusu A4 Mahallesi 50 7 parselin geldisinin 50 ada 1 ve 6 nolu parseller olduğu, dava konusu 50 ada 7 nolu parselin 50 ada 2,3,4, 5 nolu parsellerle tevhit işlemi görerek 50 ada 8 nolu parsel olduğu, davacı dışında kayıt malikleri olduğu, yüzölçümün 6649,02 m2 ve arsa niteliğinde olduğu,
İnşaat Mühendisi K24 ve Gayrimenkul Değerleme Uzmanı
K23
‘nun 07/03/2018 tarihli raporlarına göre,
Dava konusu A4 Mahallesi 50 7 parselin geldisinin 50 ada 1 ve 6 nolu parseller olduğu, dava konusu 50 ada 7 nolu parselin 50 ada 2,3,4, 5 nolu parsellerle tevhit işlemi görerek 50 ada 8 nolu parsel olduğu, taraflar arasında söz konusu taşınmaz ile ilgili 13/09/2011 tarih ve 10456 yevmiye enolu kat karşılığı inşaat sözlemesi imzalandığı, inşaatın başlangıç tarihinin 13/09/2011, bitim tarihinin 13/04/2013 olduğu, keşif günü yerinde yapılan gözlemler sonucu herhangi bir inşai faaliyetin bulunmadığı, inşaat için sadece kazı yapılıp o halde bırakıldığı, yüklenici işi süresinde tamamlamadığından asa sahibine ödemesi gereken kira bedelinin 14.173,33 EURO olduğunun belirtildiği, 08/06/2018 ek raporlarına göre asıl raporlarında bir değişiklik olmadığını belirttikleri,
Erdemli Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nün cevabi yazılarından davaya konu taşınmaza imar durumu düzenlendiği, ancak yapı ruhsatı düzenlenmediği,
Sözleşmenin feshi talebi yönünden yargılama harcının davacı tarafından 26/03/2019 tarihinde yatırıldığı,
Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin İptali (feshi ) istemine ilişkindir.
TMK’nın 692. maddesi gereğince, paylı taşınmaz malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi olağanüstü tasarruflardan sayıldığından, oybirliği ile aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır. Öncelikle sözleşme konusu taşınmaz üzerine arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılabilmesi ve yapılan sözleşmenin paydaşları ve yükleniciyi bağlayıcı olması için tüm paydaşlarca ya da yetkili temsilcilerince sözleşmenin imzalanmış olması veya yapılan sözleşmeye “onay” verilmesi zorunludur. Dava konusu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin birden çok parseli içerecek şekilde bir kısım arsa sahipleri ile imzalandığı görülmüş ise de, davacılara ait taşınmaza paydaş olan diğer arsa malikleri ve sözleşme gereğince inşaatın yapılacağı diğer tüm taşınmazların paydaşlarıyla arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanıp imzalanmadığı dosya kapsamından anlaşılamamaktadır. Bu durumda mahkemece, öncelikle davalı yüklenicilerin sözleşmeye konu inşaatın yapılacağı tüm taşınmazların diğer paydaşları ile sözleşme imzalayıp imzalamadıkları, imzalamamışlarsa dava konusu sözleşmeye onay verip vermediklerinin araştırılması, diğer paydaşlarla sözleşme yapılmamış ya da sözleşmeye onay vermemiş iseler, davacılar ile davalılar arasındaki bu sözleşmenin geçersiz olduğunun kabulü ile, hüküm fıkrasında da sözleşmenin geçersizliğinin tespiti ile tapu iptali ve tescile karar verilmesi gereklidir. Öte yandan, inşaatın yapılacağı tüm taşınmazların diğer paydaşları ile sözleşme imzalanmış olduğunun ya da sözleşmeye onay verdiklerinin anlaşılması durumunda ise, sözleşmenin feshi ya da iptali davası da “olağanüstü tasarruf” niteliğinde olduğundan, paydaşların tamamının birlikte dava açmasının zorunlu olup, diğer arsa maliklerinin davada zorunlu dava arkadaşı sıfatı bulunduğu dikkate alınarak, mahkemece, HMK’nın 59. ve 60. madde hükümleri de gözetilerek, davaya dahil edilmeleri için davacı yana önel verilerek ya da diğer paydaşların da dava açmış olmaları halinde davalar birleştirilerek, taraf teşkili sağlandıktan sonra iddia ve savunma üzerinde durulup toplanan deliller çerçevesinde bir değerlendirme yapılarak sonucuna uygun bir karar verilmesi gerekir.
( Yargıtay 23. Hukuk Dairesinin 18/01/2017 tarih ve 2016/3432 E., 2017/64 K. Sayılı kararı).
SOMUT OLAYDA;
Davacı ile davalı arasında 13/09/2011 tarih ve 10456 yevmiye ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi imalandığı, sözleşmeye konu parselin Mersin ili, Edemli İlçesi, A4 Köyü 50 ada, 7 parsel sayılı taşınmaz olduğu ve sözleşmenin iptalinin istendiği sabittir.
Mersin İli, Erdemli ilçesi, A4 Mahallesi 50 ada 7 parselin K1, K8, K10 ve K5 adına kayıtlı hisseli olarak kayıtlı iken A4 Mahallesi 50 ada 2, 3, 4, 5 parsel sayılı taşınmazlarla birleşerek A4 50 ada 8 parsel olduğu, 8 nolu parselin 6.649,02 m2 yüzölçümü ve arsa niteliği ile K15 oğlu K9 K19, K20 oğlu K21, K22 oğlu K14, K15 kızı K16, Dede K9 oğlu K17, K15 oğlu K18, K12 kızı K13, K9 oğlu K11, K6 oğlu K1, K7 oğlu K8, K9 oğlu K10 ve K9 oğlu K5 adlarına hissesi olarak kayıtlı olduğu anlaşılmıştır.
Feshi talep edilen sözleşme sadece davacı ile davalı arasında imzalanmıştır.
Mahkemece yapılacak İş;
Öncelikle davalı yüklenicinin sözleşmeye konu inşaatın yapılacağı tüm taşınmazların diğer paydaşları ile sözleşme imzalayıp imzalamadıkları, imzalamamışlarsa dava konusu sözleşmeye onay verip vermediklerinin araştırılması, diğer paydaşlarla sözleşme yapılmamış ya da sözleşmeye onay vermemiş iseler, davacı ile davalı arasındaki bu sözleşmenin geçersiz olduğunun kabulü ile sözleşmenin geçersizliğinin tespiti, inşaatın yapılacağı tüm taşınmazların diğer paydaşları ile sözleşme imzalanmış olduğunun ya da sözleşmeye onay verdiklerinin anlaşılması durumunda ise, sözleşmenin feshi ya da iptali davası da “olağanüstü tasarruf” niteliğinde olduğundan, paydaşların tamamının birlikte dava açmasının zorunlu olup, diğer arsa maliklerinin davada zorunlu dava arkadaşı sıfatı bulunduğu dikkate alınarak, mahkemece, HMK’nın 59. ve 60. madde hükümleri de gözetilerek, davaya dahil edilmeleri için davacı yana önel verilerek ya da diğer paydaşların da dava açmış olmaları halinde davalar birleştirilerek, taraf teşkili sağlandıktan sonra iddia ve savunma üzerinde durulup toplanan deliller çerçevesinde bir değerlendirme yapılarak sonucuna göre karar verilmelidir.
İlk derece mahkemesinin kararı yerinde değildir.
Sonuç itibariyle;
Davalı vekilinin istinaf başvurusunun kamu düzeni nedeniyle kabulü ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 355 ve 353/1-a-4 maddesi gereğince esası incelenmeksizin kararın kaldırılmasına, davanın yeniden görülmesi için ilk derece mahkemesine gönderilmesine karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM :
Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere,
1-
Davalı vekilinin istinaf başvurusunun HMK’nun 355/1-a-4 maddesi uyarınca kabulü ile Erdemli 2.Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 07/05/2019 tarih ve 2016/689 Esas – 2019/303 Karar sayılı kararının
KAMU DÜZENİ NEDENİYLE KALDIRILMASINA,
2
–
Davanın yeniden görülmesi için dosyanın kararı veren yerel mahkemeye
GÖNDERİLMESİNE,
3-
Davalı tarafından yatırılan 171,00 TL nispi istinaf karar harcının talep halinde yerel mahkemece davalıya
İADESİNE
,
4-
Davalı tarafından yatırılan 121,30 TL istinaf kanun yoluna başvurma harcının hazineye irad
KAYDINA,
5-
İstinaf incelemesi sırasında duruşma açılmadığından, davalı lehine istinaf vekalet ücreti takdirine
YER OLMADIĞINA,
6-
Kararın 6100 sayılı HMK’nun 359/3.maddesi uyarınca ilk derece mahkemesince,
TARAFLARA TEBLİĞİNE,
Dair dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda, HMK’nın 353/1-a maddesi gereğince
KESİN olmak üzere oy birliği ile karar verildi. 31/12/2020
