Adana BAM, 4. HD., E. 2022/3897 K. 2023/1054 T. 7.11.2023

T.C.

ADANA
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
İ S T İ N A F K A R A R I
İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ : MERSİN 2. ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ

TARİHİ : 13/09/2022

DAVACI : K1- -N1

VEKİLİ :

Av.
K2
[N2] UETS

DAVALI : K3- -N3

VEKİLLERİ :

Av.
K4
[N4] UETS
Av.
K5
[N5] UETS

DAVANIN KONUSU : Tapu İptali Ve Tescil (Önalım Hakkından Kaynaklanan)

Mersin 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 13/09/2022 tarih ve 2020/260 Esas 2022/215Karar sayılı dosyasında verilen karara karşı davacı ve davalı vekili tarafından yapılan istinaf başvurusu üzerine dosya üzerinde yapılan inceleme neticesinde;

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:

Tarafların İddia ve Savunmalarının Özeti:

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin
Mersin İli, Yenişehir İlçesi,
A3
Mahallesi, 108 ada 92 parselde tapuya kayıtlı taşınmazın hissedarı olduğunu, taşınmazda 5/8 hissesi bulunan K6’in hissesini 01/07/2020 tarihinde davalıya devrettiğini, davalının müvekkilinin şufa hakkını engellemek amacıyla 400.000,00 TL bedelle aldığı hisseyi tapuda 900.000,00 TL olarak gösterdiğini, gösterilen bu bedelin muvazaalı olduğunu, gerçek bedeli olan 400.000,00 TL’nin davalıya ödenmesi suretiyle davalı adına kayıtlı bulunan hissenin tapu kaydının iptali davacı adına tapuya kayıt ve tescili ile yargılama gideri ve ücreti vekaletin davalı üzerine bırakılmasını talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili dava dilekçesinde özetle; taşınmazın değerinin tapuda gösterilen değer olduğunu, herhangi bir muvaazanın bulunmadığını belirterek davanın reddi ile yargılama giderleri ve ücreti vekaletin davacı üzerine bırakılmasını savunmuştur.

İlk Derece Mahkemesi Kararının Özeti:

Yerel Mahkeme yaptığı yargılama neticesinde;
”

Davanın KABULÜ ile;

1-Dava konusu Mersin İli, Yenişehir İlçesi, A3 Mahallesi, 108 ada 92 parsel numaralı taşınmazda davalı K3 adına kayıtlı 5/8 hissenin tapusunun iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline,

2-918.000,00 TL şufa bedelinin karar kesinleştiğinde davalıya ödenmesine, ödenmesi hususunda müzekkere yazılmasına,
” dair hüküm tesis etmiştir.

Kararı davalı vekili istinaf etmiştir.

İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ :

Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; taşınmazın bedeli satış bedelinden düşüktür, kasten yüksek gösterilmiştir, tanıkların beyanı çelişkilidir, taşınmazın üzerindeki ağaçların taşınmazın bedelini yüksek çıkmasına sebep olduğu söylenmekte olup taşınmazın üzerindeki ağaçların davacı tarafından ekildiği sabittir, davalının yargılama süresinde cevap süresinde sunmadığı savunmalarını istinaf aşamasında ileri sürmesi savunmanın genişletilmesidir, önalım bedeli makul süre içerisinde yatırıldığından faiz hesaplanmasına gerek yoktur, davalı vekili bedelin yüksek belirlendiğini ikrara etmiştir, dava noter ihtaratından sonra 3 aylık süre içinde açılmıştır zaten satış tarihinden itibarende 3 ay içerisinde açılmıştır.

Davalı vekili istinaf dilekçesinde özetle; dava süresinde açılmamıştır, önalım bedeli doğru hesaplanmamıştır, satış tarihinden çok zaman geçmiş taşınmazın değeri artmıştır, mağdur olduk,şekilned gerekçe ile kararın kaldırılmasını talep etmişlerdir.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE
Dava Tapu İptali Ve Tescil ( Önalım Hakkından Kaynaklanan ) davasıdır.

Dairemizce HMK’nın 355. maddesi kapsamında istinaf dilekçelerinde belirtilen sebeplerle ve kamu düzenine ilişkin hükümlerle sınırlı olmak üzere yapılan inceleme neticesinde;

Önalım hakkı; paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda payın 3. kişiye satılması halinde diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak, paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın 3. kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir.

Türk Medeni Kanunun 734. maddesi uyarınca önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilmeden önce satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini hakim tarafından belirlenen süre içinde hakimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.

Davalının payın devrine ilişkin resmi senetle yapılan satış akdinin tarafı olduğundan kendi muvazaasına dayanamayacağından gerçek satış bedelinin tapuda gösterilen bedelden daha fazla olduğu yönündeki bedelde muvazaa savunması dinlenemez. Bu nedenle davalının resmi senette ödemiş olduğu gösterilen satış bedeli ile tapu harç ve masraflarından oluşan önalım bedelini ödemek suretiyle davacıya önalım hakkı kullandırılabilir.

Gerçek bir satışın söz konusu olmadığı, satım niteliğinde olmayan temliklerde ise 20/03/1957 tarih 1956/12 Esas 1957/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca miras hukukundan kaynaklanan amaçlarla yapılan bedelsiz satışların gerçekte bağış işlemi olmasına rağmen satış işlemi olarak gösterildiği, “Müşterek mülkün hissedarı hissesini karı, kocaya, evlada veyahut akrabaya temlik etmesi halinde şeklen satış akdi bulunsa bile hakikatte satıştan gayrı miras hukukuna müteferri maksatların veya hibe gibi mülahazaların hakim olduğu ahvalde Medeni Kanunun hakiki satışlarda kabul eylediği şufa hakkının cereyan etmeyeceğine” ilişkin içtihat metni de göz önünde bulundurulduğunda bedel karşılığı olmayan satışların akrabalık münasebeti sebebiyle bağış kabul edilmesi gerektiği, bağış amacıyla yapılan bu satışlarda ise önalım hakkının kullanılamayacağı anlaşılmaktadır.

Önalım davasına konu olan payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilerek her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yerin ve bu yere tekabül eden payın bir üçüncü şahsa satarsa satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması TMK’nın 2.maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmaz.Kötü niyet iddiası 14.02.1951 tarih ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca; davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemecede kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi halde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerekir.

Somut olayda, davacının bedelde muvazaa iddiası var ise de; dosyadaki mevcut delili durumu, tanık beyanları değerlendirildiğinde davacının muvazaa iddiasını ispat edemediği anlaşıldığından davacı tarafın istinaf talepleri yerinde görülmediğinden reddine karar vermek gerekmiştir.

Davalılar vekillerinin istinaf sebeplerinin incelenmesinde; davanın süresinde açıldığı ve önalım bedelinin satış bedeli ve alıcıya ait satış masrafları toplamı olarak hesaplandığından iş bunlara yönelik davacıların istinaf talebi yerinde görülmemiştir.

Ancak; Mahkemece her ne kadar davanın kabulüne karar verilmiş ise de, davalılar tarafından taşınmazın gerçek bedelinin ödenmesi talebinde bulunarak istinaf etmiş olup bu sebebe ilişkin istinaf talebi yerinde görülmüştür.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin 13/09/2022 tarih ve 2021/8412 esas, 2022/5118 karar sayılı emsal kararında da açıkça belirtildiği üzere; ”

Dava konusu paya yönelik önalım davasının açıldığı tarih ile önalım bedelinin depo edildiği tarih arasında uzunca bir zamanın geçtiği; bu süre göz önüne alındığında, önalım bedelini zamanında depo etmeyerek kullanması nedeniyle davacının amacı dışında zenginleştirildiği, nemalandırılmayan satış tarihindeki miktarın depo edilmesi nedeniyle enflasyon oranında veya faiz getirisinden mahrum kalınması oranında davalıların da fakirleştiği, bir tarafın diğer taraf zararına azımsanamayacak derecede oransız bir çıkar sağladığı, bu durumun 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralına aykırı olacağı açıktır.

Mahkemelerce; ön inceleme tarihi itibariyle resmi senetteki bedelin, satış masraflarıyla birlikte, vadeli bir mevduat hesabında depo edilmesine karar verilerek yargılama sürecinin uzaması nedeniyle önalım bedelinde meydana gelecek değer kaybının önüne geçilmesi sağlanmış olacaktır.

Bu kapsamda mahkemeler, dava açıldıktan sonraki makul bir süre içinde önalım bedelinin, vadeli bir mevduat hesabına yatırılmasını sağlayarak yargı sürecinin hızlı işlememesinin taraflar üzerinde oluşturduğu olumsuz etkileri asgari seviyeye indirgeyerek mülkiyet hakkının devlete yüklediği pozitif yükümlülüğü gerçekleştirmiş olacaklardır.

Davacı önalım hakkına dayalı tapu iptal ve tescil isteminde bulunmuş, davalı vekili ise; taşınmazın daha yüksek bedel ile satın aldığını beyan etmiştir.

Yukarıda yapılan açıklamalar ışığında somut olaya gelince; önalım bedelinin davacı tarafından dava açılırken hazır edilmesi ve mahkemece ön inceleme duruşmasında bedelin vadeli hesapta nemalandırılmak üzere depo edilmesi hususunda karar verilmesi gerekirken;…… Bahse konu tarihten çok sonra söz konusu bedel mahkeme veznesine depo edilmiştir. Ancak önalım bedelinin depo edildiği tarih ile dava tarihi arasında olması gereken makul süre geçmiş, önalım bedeli davalıların kusuru olmaksızın değer kaybına uğramış, satış bedelinin değerinde meydana gelen azalmanın önüne geçilememiş ve taraflar arasında gözetilmesi gereken menfaatler dengesi davalılar yönünden zarar görmüştür.

Mahkemece yapılması gereken; konusunda uzman bilirkişiden denetime elverişli şekilde rapor alınarak, resmi senette yazılı satış bedeli ile tapu masrafı toplamının ön inceleme duruşmasında yatırılması gerektiğinden bu tarihten ön alım bedelinin mahkeme veznesine depo edildiği tarihe kadar nemalandırılması halinde getireceği nemasının da ön alım bedeline ilave edilmesi ve bankada depo edilmiş olan ön alım bedellerinin tamamının nemalandırılmasına karar vermek gerekecektir.

Şu halde mahkemece yapılması gereken iş, yukarıda belirtilen eksiklikleri gidererek neticesine göre yeniden hüküm kurmaktan ibarettir.

Tüm bu anlatılanlar ışığında mahkemece verilen kararın yukarıdaki açıklamalar ile usul ve yasalara uygun olmadığı görülmüş olup, bahse konu eksikliğin tamamlanması gerektiği anlaşıldığından davalılar vekillerinin istinaf taleplerinin HMK’nın 353/1-a-6. maddesine göre ayrı ayrı kabulüyle kararın kaldırılarak dosyanın mahalline gönderilmesine karar vermek gerekmiştir.

HÜKÜM/: Gerekçesi Açıklandığı Üzere;

1-
Davalı vekillerinin istinaf başvurularının
KABULÜ ile HMK’nın 353/1-a-6 maddesi gereğince Mersin 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 13/09/2022 tarih ve 2020/260 Esas 2022/215 Karar sayılı kararının
KALDIRILMASINA,

2-
Dosyanın, davanın yeniden görülmesi için mahkemesine
İADESİNE,

3-
Davalı taraflarca yatırılan istinaf karar harcının talepleri halinde kendilerine ayrı ayrı iadesine,

4-
Taraflarca yapılan yargılama giderlerinin yeniden yargılama yapacak ilk derece mahkemesince değerlendirilmesine,

5-
İstinaf incelemesi sırasında duruşma açılmadığından taraflar lehine vekalet ücreti takdirine yer olmadığına,

6-
HMK nın 359/3. maddesi gereğince tebliğ işlemlerinin yapılması için dosyanın mahkemesine iadesine,
Dair; dosya üzerinden tarafların yokluğunda oy birliğiyle HMK 362/1-a maddesi gereği kesin olmak üzere karar verildi. 07/11/2023