TBK Madde 318 - Kiracının borçları: Ayıpları kiraya verene bildirme borcu

Davacı kiracı, 22.03.2013-31.12.2013 dönemi için bir otelin bodrum katındaki hamam ve spa merkezini kiraladığını, üst kattaki kapalı havuzun faaliyete geçmesiyle tavandan su sızıntısı başladığını, uyarılara rağmen önlem alınmadığını ve delil tespitinde elektronik cihazlarda 31.611,02 Euro, demirbaş eşyada 3.750 TL zarar belirlendiğini ileri sürerek tazminat istemiştir. Davalı kiraya veren, kiralananın fiziki şartları görülerek kiralandığını ve ayıba dair ihtar bulunmadığını savunmuştur. Mahkeme davayı önce ayıp ihbarının yapılmaması nedeniyle reddetmiş, Daire kiralananın sonradan ayıplı hale gelmesi halinde kiraya verenin kusurunun araştırılması gerektiği gerekçesiyle bozmuştur. Bozmaya uyularak yapılan yargılamada davacının zararını ve miktarını ispat edemediği, ayıbı tespit edilir edilmez bildirmeyerek zararın artmasında kusurlu olduğu kabul edilip dava yeniden reddedilmiş; Daire hükmü onamış, 07.03.2023 tarihinde karar düzeltme istemini de reddetmiştir.

Davacı, 22.03.2013 ile 31.12.2013 tarihleri arası geçerli sözleşmeyle otel bünyesindeki hamam ve spa merkezini kiralamış; üst katta bulunan kapalı havuzun faaliyete geçmesiyle tavandan su sızıntısı başladığını, şifahi uyarılara rağmen tedbir alınmadığını, damlamalar nedeniyle demirbaş eşya ile elektronik cihazların zarar gördüğünü ileri sürmüştür. Delil tespitindeki bilirkişi raporlarında cihazlara ilişkin zarar 31.611,02 Euro, demirbaş eşyaya ilişkin zarar 3.750 TL olarak belirlenmiş; davalı ise ayıba dair bir ihtar bulunmadığını savunmuştur. Yerel mahkeme, TBK'nin 318. maddesindeki bildirim yükümlülüğünün yerine getirilmediği gerekçesiyle davayı reddetmiştir. Daire, kiracının kiralananın sonradan ayıplı hale gelmesine dayandığını, kiraya verenin TBK'nin 301. maddesindeki yükümlülüğü ihlalden doğan kusurunun araştırılıp zararın müterafik kusur çerçevesinde belirlenmesi gerektiğini belirterek kararı bozmuştur.

Davacı kiraya veren, davalı kiracıyla arasındaki 01.07.2007 başlangıç tarihli aylık 400 TL bedelli süresiz kira sözleşmesine dayanarak 05.12.2013 tarihinde icra takibi başlatmış, 01.06.2013 ile 01.11.2013 arasındaki altı aylık toplam 2.400 TL kira bedelini istemiş, itirazın iptalini ve icra inkar tazminatını talep etmiştir. Davalı, kiralanana 2.200 TL masraf yaptığına dair fatura sunarak borcu bulunmadığını savunmuştur. Yerel mahkeme davayı kısmen kabul etmiş, tamirat masrafını kira alacağından düşerek takibin 200 TL asıl alacak üzerinden devamına ve kabul edilen alacağın yüzde 20 si oranında icra inkar tazminatına hükmetmiştir. Daire, davalının temyizini kesinlik sınırı nedeniyle reddetmiş; TBK 318 ve 306 uyarınca ayıbın kiraya verene bildirildiğini ve uygun sürede giderilmediğini ispat edemeyen kiracının masrafı mahsup edemeyeceğini belirterek hükmü davacı yararına bozmuştur.

Davacı, davalıya ait iki depoyu 01.12.2009 başlangıç tarihli belirsiz süreli sözleşmeyle kiralayıp İtalya'dan ithal ettiği soya fasulyesini burada stoklamış; sözleşmenin 12. maddesi ürünün uygun şartlarda muhafazası için gerekli tedbirleri alma görevini kiraya verene yüklemiştir. Şubat 2010'daki fırtınada kırılan çatı eternitlerinden sızan yağmur suları ile izolasyon yetersizliği sonucu 189 ton ve 107 ton ürün ekonomik değerini yitirmiş, davacı 29.06.2010 tarihinde tespit yaptırıp 313.806 TL zararının şimdilik 110.620 TL'sini istemiştir. Yerel mahkeme, izolasyon eksikliğini baştan var olan gizli ayıp sayarak davayı kabul etmiştir. Daire ise bilirkişinin ıslanan ürüne geç müdahale edildiği yönündeki saptamasını vurgulayarak, çatı hasarının süresinde bildirilmesi halinde zararın daha az olup olmayacağının ve zarara etki eden her unsurun payının TBK'nın 52. maddesi çerçevesinde belirlenmesi gerektiğini belirtip hükmü bozmuştur.

Davacı, kendisine ait iş yerini 01.04.2008 başlangıç tarihli bir yıl süreli sözleşmeyle lahmacuncu dükkânı olarak davalı kiracıya kiralamıştır. Kiracı bitişik iki parseli de kiralayarak yerleri bir bütün hâlinde kullanmakta iken, komşu parselleri satın alan davalı şirketin inşaat yapacağını bildirmesi üzerine 15.07.2008 tarihinde o parselleri boşaltmış; yıkım sırasında şirketin dozeri davacıya ait yapının duvarlarını ve çatısını da yıkmış, bunun üzerine kiracı kapı, pencere ve camdan oluşan camekânı sökerek almıştır. Davacı elatmanın önlenmesi, eski hâle iade ve 31.772 TL tazminat istemiş; mahkeme 8.890,18 TL tazminatın davalı şirketten tahsiline, kiracı hakkındaki davanın ise malzemelerin ekonomik ömrünü tamamladığı gerekçesiyle reddine karar vermiştir. Daire, bilirkişi raporunda 2.178,51 TL olarak belirlenen camekân bedeli yönünden kiracı hakkındaki davanın da kabulü gerektiğini belirterek hükmü bozmuştur.