Adana BAM, 4. HD., E. 2022/3371 K. 2023/766 T. 27.9.2023

T.C.

ADANA
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
İ S T İ N A F K A R A R I
İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ : MERSİN 4. ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ

TARİHİ : 05/07/2022

DAVACI : K1- N1

VEKİLİ :

Av.
K2

DAVALI : K3- N2

VEKİLİ :

Av.
K4

DAVANIN KONUSU : Tapu İptali Ve Tescil (Önalım Hakkından Kaynaklanan)

Mersin 4. Asliye Hukuk Mahkemesinin 05/07/2022tarih ve 2021/112 Esas 2022/240 Karar sayılı dosyasında verilen karara karşı davalı vekili tarafından yapılan istinaf başvurusu üzerine dosya üzerinde yapılan inceleme neticesinde;

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:

Tarafların İddia ve Savunmalarının Özeti:

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle;

Davacı K1’nun Mersin ili Toroslar İlçesi A1 Mahallesi, 457 Ada 8 parsel sayılı taşınmazda ½ oranda tapu maliki olduğunu, taşınmazın diğer ½’lik kısmında K5’nun malik olduğunu, ancak K5’nun taşınmazdaki hissesini 09/10/2019 tarihinde vekili K6 aracılığıyla davalı K3ye 4.500,00 TL bedel mukabilinde satış suretiyle devrettiğini, satışın davacının bilgisi ve rızası dışında gerçekleştiğini, davacının şufa hakkı bulunduğunu ve satış bedeli ile tapu harç ve masraflarını karşılamak suretiyle yasal süresi içinde şufa hakkını kullanmak istediğini ileri sürmüş, davaya konu taşınmazdaki davalı adına tescil edilen kısmın tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davalı taraf üzerinde bırakılmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle;

Davacının satıştan haberdar olduğunu, şufa hakkını kullanmak istemesinde kötü niyetli ve haksız olduğunu, gayrimenkullerin satış bedelinin 2 yılda 3 – 4 katına kadar değer kazandığını, satış tarihinden yaklaşık 2 yıl sonra aynı bedelle satın alınmak istenmesinin hakkın kötüye kullanılması anlamına geldiğini, Ayrıca davalının davaya konu taşınmaz üzerinde foseptik çukuru, su kuyusu, taş duvar ve ağaçlandırma yapılmış olduğunu, hissenin satış tarihi ile dava tarihindeki değeri arasında artan fiyatlar nedeni ile büyük bir fark oluştuğunu, bu nedenle mahkemenin davanın reddine karar vermemesi durumunda taşınmazın dava tarihindeki değerinin belirlenmesi gerektiğini ileri sürmüş, öncelikle ön alım hakkının kullanması için hak düşürücü süre olan 3 ayın geçmiş olması nedeniyle davanın reddine, aksi halde taşınmazın yapılacak keşif üzerine davacı tarafından yapılan masraflar da göz önünde bulundurularak takdir edilecek olan kıymet üzerinden karar verilmesine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin de davacı üzerinde bırakılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

İlk Derece Mahkemesi Kararının Özeti:

Yerel Mahkeme yaptığı yargılama neticesinde;
”

Davanın
KABULÜNE,
Dava konusu Mersin ili Toroslar ilçesi A1 mahallesinde bulunan 457 Ada 8 parsel nolu taşınmazda davalı adına kayıtlı 1/2 hisseli tapu kaydının iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline,
Karar kesinleştiğinde mahkeme veznesine depo edilen 21.201,55 TL’nin davalıya ödenmesine,
Yargılama harç ve giderleri ile vekalet ücretinin davalıya yükletilmesine
” dair hüküm tesis etmiştir.

Kararı davalı vekili istinaf etmiştir.

İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ :

Davalı vekili istinaf dilekçesinde özetle;

Davacının 2 yıl gibi uzun bir süre sonra taşınmaz üzerinde önalım hakkı iddia etmesinin iyi niyet kuralı ile bağdaşmadığını, davacı tarafın satıştan haberdar olup satış öncesi kendisiyle de hissesi için pazarlık yapıldığını, müvekkilinin satıştan sonra taşınmaz üzerinde değişik nitelikte zirai ve inşai muhdesatlar yaptırdığını, bundan dolayı da davacının kötü niyetli bulunduğunu, önalım hakkının, taşınmazın dava tarihindeki değeri üzerinden kullanılabileceğini belirterek yerel mahkeme kararının itirazları doğrultusunda kaldırılmasını talep etmiştir.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE
Dairemizce HMK’nın 355. maddesi kapsamında istinaf dilekçelerinde belirtilen sebeplerle ve kamu düzenine ilişkin hükümlerle sınırlı olmak üzere yapılan inceleme neticesinde;

Dava, TMK 732 ve devamı maddelerinde düzenlenen ön alım hakkından kaynaklı tapu iptal ve tescil davasıdır.

Yerel mahkemece, davanın niteliğinin gerektirdiği beyan ve delillerin toplanarak davanın kabulüne karar verildiği, kararın davalı vekili tarafından istinaf edildiği görülmektedir.

Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.

TMK’nın 733.maddesi gereğince yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi zorunludur. Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirdiği tarihin üzerinden üç ay ve herhalde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Bu süre hak düşürücü süre olup mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir. TMK’nın 733/3.maddesi gereğince üç aylık hak düşürücü sürenin başlaması için öğrenme yeterli olmayıp yapılan satışın, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi gerekir. Noter aracılılığıyla bildirimde bulunulmamışsa iki yıllık hak düşürücü süre içerisinde önalım hakkına dayanılarak tapu iptali ve tescil istenebilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 21/09/2005 tarihli, 2005/6-358 Esas, 470 Karar sayılı kararı da bu doğrultudadır.

Önalım davasında dava konusu payın satış bedeli ile ödenmesi zorunlu harç ve masrafların toplamından ibaret olan önalım bedelinin 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 734/2. maddesi gereğince hükümden önce mahkemece belirlenecek uygun bir zaman içinde depo edilmesi için davacıya süre verilmesi gerekir. Davalı taraf tapu resmi satış sözleşmesinin tarafı olduğundan kendisince yaratılan bedelde muvazaa iddiasına dayanamaz, bedelde muvazaa savunması mahkemece dinlenmez. Davacı tarafın bedelde muvazaa iddiasına dayanması mümkün olup bu iddianın her türlü delille kanıtlanması da olanaklıdır.

Açıklanan yasal düzenleme gereği somut olaydaki önalım bedeli alıcıya düşen tapu harcı ile birlikte toplam 4.590,00 TL olup davalı bu bedele itiraz edemeyeceğinden bu bedelin depo ettirilmesi gerekirken mahallinde keşif yapılarak bilirkişi tarafından tespit olunan bedelin depo ettirilip hüküm altına alınması hatalı ise de davacı taraf istinafa gelmediğinden bu husus istinaf eden tarafın sıfatına göre kaldırma sebebi yapılmamıştır.

Aynı şekilde dava 4.500,00 TL bedel üzerinden açılıp harcı yatırılmış, 21.201,55 TL bedel depo ettirilip hüküm kurulmuş olduğuna göre aradaki farkın ilave harcının yatırılmadan yargılamaya devam olunması Harçlar Kanunu’ndaki düzenlemeye aykırıdır. Ancak, davanın kabulüne ilişkin esas hakkında kurulan hüküm usul ve yasaya uygun bulunup gerekçeli kararda ilave harcın davalıdan tahsiline yönelik karar verilip eksiklik giderilmekle bu husus da eleştirilmekle yetinilmiştir.

Davacı taraf istinafa gelmediğinden hüküm altına alınan bedel yönünden kazanılmış hak doğmuş olur. Bu nedenle Yargıtay kararlarında belirtildiği gibi ön inceleme tarihinden karar tarihine kadar tapudaki bedel olan 4.500,00 TL’nin faizinin hesaplanması hukuki neticeyi değiştirmeyeceğinden bu husus da kaldırma sebebi olarak görülmemiştir.

Tüm bu açıklamalar karşısında
;

Dava konusu Mersin İli, Toroslar ilçesi, A1 mahallesi 457 ada 8 parsel sayılı taşınmazdaki bir kısım hissedarlara ait hisselerin davacı tarafa ön alım hakkının kullanması için ihtar yapılmadan satıldığı tarafların kabulündedir. Paylı malik davacının, dava konusu hisselerin satışında önalım hakkı bulunduğu ve davacıya usulünce bildirim yapılmadığı için süresinde açılan dava da göz önüne alınarak davacının yasal önalım hakkının doğduğu, bu nedenle davasının kabul edilmesi gerektiği kanaatine varılmıştır.

Sonuç olarak ilk derece mahkemesince yapılan yargılama sonucunda vicdani kanaatin oluştuğu, duruşma sürecinin yansıtan tutanaklar, kararın dayandığı deliller ile kanuni sebepler ve gerekçe içeriğine göre, davanın esası ile ilgili hükme etki edecek tüm delillerin toplandığı, kanunun olaya uygulanmasında ve gerekçede hata edilmediği, ihtilafın doğru olarak tanımlandığı, kararda usul ve yasaya aykırılık bulunmadığı anlaşıldığından davalı tarafın yerinde bulunmayan istinaf başvurusunun HMK’nun 353/1-b-1.maddesi gereğince esastan reddine karar vermek gerekmiştir.

HÜKÜM: Gerekçesi Açıklandığı Üzere;

1-
Davalı vekilinin Mersin 4. Asliye Hukuk Mahkemesinin 05/07/2022 tarih ve 2021/112 Esas 2022/240 Karar sayılı kararına karşı yapmış olduğu istinaf talebinin HMK’nın 353/1-b-1 maddesi uyarınca
ESASTAN REDDİNE,

2-
Davalı tarafça yatırılması gereken 1.448,27 TL istinaf karar harcından peşin yatırılan 362,07 TL’nin mahsubu ile bakiye 1.086,2‬0 TL harcın davalıdan alınarak Hazineye gelir kaydına,

3-
İstinaf kanun yoluna ilişkin yapılan yargılama giderlerinin istinaf başvurusunda bulunan davalı üzerinde bırakılmasına,

4-
İstinaf yargılaması sırasında duruşma açılmadığından vekalet ücreti takdirine yer olmadığına,

5-
Kullanılmayan gider avansının yatıran tarafa iadesine,

6-
HMK nın 359/3. maddesi gereğince tebliğ işlemlerinin yapılması için dosyanın mahkemesine iadesine,
Dair; dosya üzerinde yapılan inceleme sonucu HMK 362/1-a fıkrası gereği tarafların yokluğunda oy birliğiyle kesin olmak üzere karar verildi. 27/09/2023