Kiraya Verenin Sorumluluğu
Kiralanın Ayıplı Olması
Kiraya verenin kiralananda var olan bir ayıptan sorumlu olabilmesi için ayıp olarak nitelendirilen durumun kiralanın sözleşmede öngörülen kullanım amacına aykırılık teşkil etmesi gerekir. Kullanım amacı belirlenirken öncelikle sözleşme hükümleri, eğer sözleşmede açık bir hüküm yok ise kiralanan yerin durumu, tahsis amacı, yöresel örf ve adet gibi kriterler dikkate alınarak kullanım amacı belirlenmeye çalışılır.
Kiralanandaki ayıp, sözleşmenin kurulduğu sırada var olan veya sözleşmenin devamı sırasında ortaya çıkan bir ayıp olabilir. Kiraya veren her iki ayıp durumunda da TBK. m. 304 vd. hükümlerine göre kiracıya karşı sorumlu olur. Buna karşılık kiraya veren, sözleşmenin kurulduğu sırada kiracının bildiği veya bilmesi gereken ayıplardan dolayı sorumlu tutulamaz. Zira böyle bir durumda, kiracının kiralananı ayıplı durumu ile kabul ettiği ve ayıplı ifa nedeniyle sahip olduğu haklardan feragat ettiği kabul edilir. Ancak kiracı, mevcut ayıpların giderilmesini istemiş ve bu şartla kira sözleşmesini yapmışsa, kiraya veren bu ayıplardan da sorumlu olur.
Kiraya Verenin Sorumluluğunun kaldırılması veya Sınırlandırılması
Kira sözleşmesinde taraflar, kiraya verenin kiralananın ayıplarından sorumluluğunu tamamen veya kısmen kaldıran anlaşmalar yapabilirler. Ancak Türk Borçlar Kanununun, kiraya verenin sorumluluğunu kaldıran bu tür anlaşmalara bazı sınırlamalar getirdiği söylenebilir.
Kiraya verenin kiralanın ayıplarından sorumluluğu, onun asli borcu olan kullanıma elverişli biçimde bulundurma yükümlülüğünün bir uzantısıdır. Bu bakımdan TBK. m. 301/c. 2’de belirtildiği üzere, kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde söz konusu hüküm kiracı aleyhine değiştirilmeyecektir.
Bir başka anlatımla, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kiraya verenin sorumluluğunu kısmen veya tamamen kaldıran anlaşmalar, kiracı aleyhine olacağı için yapılmayacaktır. Söz konusu hükmün emredici nitelikte olması dolayısıyla, taraflar aralarında yaptıkları anlaşma ile aksini kararlaştıramayacaklardır.
Konut ve çatılı kira sözleşmeleri dışında kalan diğer kira sözleşmelerinde ise, TBK. m. 301/c. 2 kapsamında olmak üzere, kiracı aleyhine genel işlem koşulları yoluyla düzenlemeler de yapılamaz. Bu bağlamda, genel işlem koşulları ile kiraya verenin sorumluluğunu kaldıran ya da sınırlandıran anlaşmalar geçersiz olacaktır.
