ADANA BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİNE
GÖNDERİLMEK ÜZERE
ADANA SULH HUKUK MAHKEMESİNE
İcranın geri bırakılması taleplidir.
DOSYA NO :
KARAR NO :
İSTİNAF EDEN :
VEKİLİ :
DAVALI :
VEKİLİ :
KONU : Sulh Hukuk Mahkemesi’nin … tarihli, … Esas, … Karar sayılı hükmüne karşı istinaf talebimizin sunulmasıdır.
DAVANIN ÖZETİ: Davalı ile müvekkilimin akdetmiş olduğu … başlangıç tarihli kira sözleşmesine binaen, dava tarihi itibariyle ödenen … TL tutarında kira bedeli, güncel ekonomik şartlardaki (yüksek oranda devalüasyon ve enflasyon), TBK Md. 138’i karşılayacak seviyede olan (taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış), olağanüstü değişikler sonucunda çok düşük kalmıştır. Bu durum sonucunda sözleşmenin uyarlanması talepli dava dilekçemiz sulh hukuk mahkemesine sunulmuş, dilekçemizde; yüksek oranda olağanüstü devalüasyon ve enflasyon nedeniyle kira bedelinin düşük kaldığı emsalleri ile gösterilmiş, keşif ve bilirkişi incelemesi talep edilmiştir. Ancak ön inceleme duruşmasında, özetle; uyarlama davamız, kiralananın bulunduğu yerde bir kısım talebi olağanüstü artıran değişiklik olması gibi bir durum söz konusu olmadığı, talebimize rağmen keşif ve bilirkişi incelemesine başvurmadan, davanın emsal sunulması nedeniyle kira bedeli tespit davası olduğu ve kira başlangıç tarihinden 5 yıl geçmedikçe ikame edilemeyeceği gerekçesiyle davamız reddedilmiştir.
AÇIKLAMALAR
1- Davamız hukuksuzca reddedilmiştir. Gerekçeli karar üzerine yapılan incelemeden tam olarak davamızın hangi hukuki gerekçeyle reddedildiğinin tespitinde güçlük çektiğimiz için; öncelikle davamızın neden hiçbir surette usule aykırılık teşkil etmediğinin açıklanmasında, daha sonrasında kararda tespit edebildiğimiz ret gerekçelerine cevap vermekte fayda gördük.
2- Öncelikle açıkça belirttiğimiz üzere, davamız TBK md. 138’e göre sözleşmenin uyarlanması davasıdır. Gerek UYAP sistemi üzerinden dava açıldığı esnada gerek dava dilekçesinin içeriğinde gerek ön inceleme duruşmasında davamızın konusu açıkça belirtilmiştir. Hiçbir surette ve hiçbir aşamada, kira bedelinin tespitine ilişkin bir talep ileri sürülmemiştir.
3- Müvekkilin maliki olduğu taşınmaz … Mahallesi, … İlçesi’nde bulunmaktadır. Bu taşınmaz … tarihinde … TL karşılığında davalıya kiraya verilmiştir. Taşınmazın hazır edilmesi karşılığında, dava tarihine denk düşen son kira döneminde ödenen kira bedeli … TL’dir. Bu bedel güncel ekonomik koşullarda fazlasıyla düşük kalmıştır.
4- Kira başlangıç tarihi 2018 yılının ilk günü olduğuna göre kiralanan taşınmaza ilişkin ilan verme, pazarlık gibi süreçler 2017 yılının son aylarına tekabül edecektir. Dolayısıyla müvekkilin 2017 yılının son aylarında konutuna fiyat belirlerken; ülke ekonomisinin bu hale geleceğini, ekonomik krize ek olarak İstanbul ilinde bu denli bir konut krizinin olabileceğini tespit etmesi mümkün değildir. Müvekkil evini rayiç bedelden kiralamış, ilerleyen yıllara ilişkin zamların da enflasyona göre gerçekleşeceğini düşünmüştür. Dolayısıyla TBK Md. 138’deki, şartlardaki değişikliğin öngörülmezliği hususundan, davamızın reddini gerekli kılacak bir gerekçe çıkarılamaz. Her sıradan vatandaş gibi müvekkilin de bu ekonomik çöküşü (yüksek oranda devalüasyon ve enflasyon), ve konut krizini öngörebilmesi mümkün değildir. Uyarlama şartlarından biri olan aşırı ifa güçlüğü yaratan durumun olağanüstülüğünden ve öngörülemezliğinden dava dilekçemizde bahsedilmiştir.
5- Diğer bir sözleşme uyarlama şartı; aşırı ifa güçlüğüne düşüren olağanüstü durumun borçludan kaynaklanmaması gerektiğidir. Ekonomik kriz (yüksek oranda devalüasyon ve enflasyon) ve konut krizinin müvekkil kaynaklı olmadığının kanıta ya da herhangi bir beyana muhtaç olmadığı kanaatindeyiz. Yine de dava dilekçesinde dayanak kanun maddesinin açıklaması yapılırken bu konuya değinilmiştir.
6- Yine başka bir uyarlama şartı olarak, koşullardaki değişikliğin, edimin ifasının borçludan istenmesinin dürüstlük ilkesine aykırılık doğuracak derecede olmasıdır. Kişiler mallarını kiralamak suretiyle gelir elde etmeye karar verdiklerinde, aylık, yıllık, on yıllık planlar yapar; kira gelirlerine karşılık gider kalemleri tasarlar, yatırım yapar, kira gelirine binaen başkaca borç altına girerler. Bu bakımdan elde ettiği kira geliri, ekonomik koşullardaki radikal değişiklikler karşısında ezilmiş, gelir-gider tablosunda da radikal değişiklikler oluşmuş bir kişiden, aynı kira bedeli karşısında aynı malın kiralanmasını ve hazır edilmesini istemek, dürüstlük ilkesine alenen aykırılıktır. Özetle mevcut ekonomide, … Mahallesinde ( )+( ) bir konutta … TL kira bedeliyle oturmakta diretmek dürüstlük ilkesine aykırıdır. Yine bu hususa dava dilekçemizde değinilmiştir.
7- TBK Md. 138’de hüküm altına alınmış son uyarlama şartı ise borçlunun borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmasıdır. Bu uyarlama şartı da somut durumda mevcuttur. Kiraya veren davacı öncelikle bilfiil, sonrasında yargı yoluna başvurmak suretiyle aşırı ifa güçlüğü halini bildirmiş, sözleşmenin uyarlanmasını talep etmiştir.
Dolayısıyla an itibariyle, ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarımızı hatırlatmak ve saklı tutmak kaydıyla kira ilişkisinden doğan borçlarımızı ifa etmekteyiz. Bu hususa da dava dilekçemizde, müvekkilin en az 2 defa davalı kiracıyla dürüstlük ilkesi çerçevesinde uyarlamaya ilişkin müzakere talebinde bulunduğu bilgisini vererek değinilmiştir.
8- Yukarıda açıklanan nedenlerle; TBK Md. 138’e göre uyarlama isteme hakkımız herhangi bir süreye bağlı olmadan her zaman mevcuttur. Bununla birlikte dava dilekçemizde şeklen eksiksizdir.
9- İlk derece mahkemesi kararında TBK Md. 138’i detaylı incelemiş ve yukarıda bahsedilen uyarlama gerekçelerinin açıkça belirtilmesi gerekliliğini öne sürmüştür. Açıklandığı üzere dava dilekçemiz
uyarlama şartlarının tümünü barındırmaktadır. Ancak mahkeme kararının gerekçe kısmının son paragrafında yalnızca ekonomik koşulların değişmesi ve İstanbul ilinde kira bedellerin artmasından başka bir uyarlama şartı ileri sürülmediğini iddia etmiş ve daha da fenası aşırı ifa güçlüğü yaratan olağanüstülüğün her kiraya veren ve kiracı için geçerli olduğunu, davaya konu durumun şahsımıza özel olmadığını ileri sürmüştür. Bu aşamada bir örnekle şunu sormak gerekir; aşırı ifa güçlüğü yaratan olağanüstülük bir doğal afet olsaydı ve İstanbul ilindeki binlerce, milyonlarca insanı etkileseydi, mahkeme doğal afetin herkesi etkilediği gerekçesiyle açılan uyarlama davalarını red mi edecekti? Olağanüstülüğü, geneli ilgilendirdiği gerekçesiyle tanımayan mahkeme devamında “Şöyle ki, sözleşmenin başlangıcından sonra kiralananın hemen yanına çok büyük bir iş merkezinin yapılması, kiralananın hemen yanı başından sözleşmenin başlangıcından sonra metro geçmesi, kiralananın bulunduğu yerde bir kısım talebi olağan üstü artıran değişiklik olması gibi bir durum söz konusu değildir.” olağanüstülük olarak kabul ettiği bazı örnekleri bu şekilde sıralamıştır. Ülkenin tarihinde gördüğü en büyük ekonomik krizlerden biri ve bilgimiz dahilinde daha önce yaşanmamış büyüklükteki konut kriziyle mahkemenin örnekleri arasındaki olağanüstülük önceliğini sayın mahkemenize bırakıyoruz.
10- İlk derece mahkemesi gerekçeli kararında, yukarıda da açıkladığımız gibi kira bedeli tespitine ilişkin bir talebimiz olmamasına karşın, dava dilekçemizde kira emsalleri sunduğumuzu ve emsallere göre kira bedeli isteminin 5 yıllık şarta bağlı olduğundan bahsetmiştir. Uyarlama davası ikame eden taraf olarak, olağanüstülük iddiamıza dayanak oluşturmakla mükellefiz. Olağanüstülüğe dayanak olarak da dövizdeki hızlı ve aşırı artışı, enflasyon oranını ve emsal taşınmazların mevcut ekonomik koşullarda hangi kira bedelleriyle kiralandığını mahkemeye sunduk. Dava dilekçemizde zikredilen iki ayrı emsal kira bedeli vardır; ilki, … TL, diğeri ise … TL’dir. Bunun haricinde özel olarak bir taşınmaz belirtilmediği için emsal sayılmayacak olsa da “meskenin bulunduğu … ve …’de 1+1 dairelerin bile aylık kirası … TL civarındadır.” beyanı dava dilekçemizde mevcuttur. Emsal kira bedeli talebinde bulunamayacağımız nedeniyle reddedilen davamızın uyarlama talebi … TL’dir. Yani emsallere göre kira bedelinin tespitini isteyemeyeceğimiz gerekçesiyle reddedilen davamızda; sunulan emsallerin altında uyarlama talebinde bulunulmuştur. Emsaller göre kira bedeli tespiti talebimiz hiçbir aşamada olmamıştır. Tekraren söylemek gerekirse, sunulan emsaller yalnızca uyarlamanın gerekliliğinin bir ispatıdır.
11- Son olarak değinilmesi gereken konu ise mahkemenin “Hukuk Muhakemesi Kanunumuza göre hakim usul ekonomisine uygun hareket etmek mecburiyetindedir. Her ne kadar uyarlama koşullarının mevcut olup olmadığının değerlendirilmesi için mahkemece gayrimenkul değerleme uzmanı eşliğinde keşif yapılabileceği akla gelse de, yukarıda da belirtildiği üzere kiralanana özel bir durum olmadığı için kiralananda keşif yapılmasına gerek duyulmamış, detaylı olarak açıklandığı üzere uyarlama davasının şartlarının oluşmadığı değerlendirildiğinden (…)” şeklindeki diğer bir gerekçesidir.
Uyarlama şartlarından detaylıca bahsedilmiştir. Mahkeme kendi gerekçesinde saydığı uyarlama şartlarını (Hukukumuza egemen olan sözleşmeye bağlılık (Pacta Sund Servanda) ilkesi gereği tarafların arasındaki sözleşmeye koşulsuz şartsız uymaları gerekir. Bu ilkenin tek istisnası 6098 sayılı TBK’nın 138. Maddesinde belirtilen aşırı ifa güçlüğü durumudur. Söz konusu durum günümüze kadar harp, ülkeyi sarsan ekonomik krizler, enflasyon grafiğindeki aşırı yükselmeler, sok devalüasyon, para değerinin önemli ölçüde düşmesi gibi durumlarda ortaya çıkmıştır.) görmezden gelmiştir. Ancak uyarlama şartlarında çeşitli eksiklikler olduğu varsayımıyla yaklaşsak dahi, usul ekonomisini gözeten hakimin, ilk bakışta şüphe uyandıracak seviyede olan aşırı ifa güçlüğünün yaratacağı hak kayıplarını gözetmemesi kanaatimizce hakkaniyetsizdir. Müvekkilin haklı talebi için istinafa başvurması yargılama sürecini uzatmış; dolayısıyla içinde bulunduğu aşırı ifa güçlüğü hali de uzamıştır. Müvekkilin içinde bulunduğu durum, usul ekonomisine aykırılıktan çok daha büyük bir hak kaybı oluşturmaktadır.
12- Kısaca; üzülerek belirtelim ki karar hilkat garibesidir. Kararın gerekçesi kendi içerisinde tutarsız ve anlatım bütünlüğü olmayan bir metindir. Örneğin, uzun uzadıya uyarlamaya ilişkin hükümden ve öğretiden atıfla uyarlama şartları incelenmiş; sonrasında sanki davamız kira bedeli tespitine ilişkinmiş gibi TBK md. 344’teki kira tespit davasının ikame edilebilirliği tartışılmıştır. Bu bakımdan gerekçeli kararı bir bütün olarak inceleyip bir karar vermek mümkün değildir.
13- Mahkeme “yukarıda da belirtildiği üzere kiralanana özel bir durum olmadığı için kiralananda keşif yapılmasına gerek duyulmamış,” şeklindeki gerekçesiyle kendiliğinden sübjektif bir değerlendirme yaparak bilirkişi ve keşif delillimizi dikkate almamış ve bu delilimizi incelememiştir.
14- Nitekim, davamız konusunda tıpatıp emsal bir ilam olan Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2018/5741 E., 2019/7695 K. Sayılı İlamında “Uzun süreli kira sözleşmelerinde edimler arasındaki dengenin aşırı bozulması ve sözleşmenin taraflar açısından çekilmez hale gelmesi durumunda kira parasının günün ekonomik koşullarına uyarlanması için her zaman “uyarlama” davası açılabilir. Bozmaya uyularak yapılan yargılamada, Mahkemece uyarlama koşullarının oluşup oluşmadığı yeteri kadar irdelenmediği gibi, yukarıda belirtilen ilkeler dikkate alınmadan hüküm kurulduğu görülmektedir. O halde Mahkemece yapılacak iş; az yukarıda açıklanan uyarlama davalarında uygulanması gereken kurallar, belirtildiği şekilde tek tek ortaya konulmalı ve konularında uzman üç kişilik bilirkişi kurulundan, tüm bu veriler, kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgedeki kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticaret değişiklikleri, emsal kira paraları, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar, döviz kurlarındaki ani ve aşırı iniş ve çıkışlar ile ülkeyi sarsan ciddi ekonomik kriz veya doğal afetlere bağlı ödeme esaslarının yeniden düzenlenmesini gerektirecek olayların varlığı araştırılıp değerlendirilmek suretiyle bir rapor alınmalı ve hasıl olacak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, bozma gerekleri yerine getirilmeksizin yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.” hükmünü vermiştir. Ayrıca bu ilamın tamamı dilekçemiz Ek-1’dedir.
Hal böyle iken davamızı reddeden mahkeme kararını hayretler içinde kalarak karşıladık ve istinaf incelemesi talebi ile bu kanunsuz ve hukuksuz kararın kaldırılması gerektiği heyetinizden arz ve talep olunur.
HUKUKİ DELİLLER: TBK, HMK ve sair mevzuat.
NETİCE-İ TALEP: Yukarıda açıklanan nedenlerle (karmaşık ve anlamsız, yersiz ve dayanaksız kanundan ve hukuktan bihaber kendi ile çelişik gerekçeyle, keşif ve bilirkişi delilimizi incelemeden her zaman açılabilecek uyarlama davamızı kira tespit davası ile karıştıran, Mahkeme kendi gerekçesinde saydığı uyarlama şartlarını -ülkeyi sarsan ekonomik krizler, enflasyon grafiğindeki aşırı yükselmeler, sok devalüasyon, para değerinin önemli ölçüde düşmesi gibi durumlarda ortaya çıkmıştır- dahi fark etmeyen mahkeme hükmüne karşı);
1- İstinaf başvurumuzun kabulüyle, Sulh Hukuk Mahkemesinin … tarihli ve … Esas, … Karar sayılı ilamının kaldırılmasına, icranın geri bırakılmasına,
2- Yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalı yana bırakılmasına,
3- Karar verilmesinin vekaleten arz ve talep ederim.
İSTİNAF EDEN VEKİLİ
EK-1: Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2018/5741 E., 2019/7695 K. Sayılı İlamı
