Kiralayan Birden Fazla İse Tüm Kiralayanlar Birlikte Tahliye Davası Açabilir – Yargıtay Kararı
- Tüm kiralayanlar tarafından icra takibi yapılmaması nedeniyle tahliye isteminin reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçesiyle kiralananın tahliyesine karar verilmesi doğru değildir.
Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş olup hükmün davalılar vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü.
KARAR
Davacı alacaklı, 01.11.2010 tarihli yazılı kira akdine dayanarak 03.08.2015 tarihinde haciz ve tahliye talepli başlattığı icra takibi ile 2015 yılı Mayıs ayında yıllık peşin ödenmesi gerektiğini ileri sürdüğü 443.800,00 TL kira alacağının faiziyle tahsilini talep etmiş, ödeme emri davalı borçlulara 12.08.2015 tarihinde tebliğ edilmiştir. Davalı borçlular vekili itiraz dilekçesinde, kira sözleşmesindeki yetki şartının uzayan dönem için geçerliliğini yitirdiğini, yetkili icra dairesinin… … İcra Müdürlüğü olduğunu, ayrıca müvekkili kiracı şirket ve kefillerin böyle bir borcu bulunmadığını bildirerek İcra Müdürlüğü’nün yetkisine, borca, faize ve ferilerine itiraz etmiştir. Ödeme emrine davalı borçlular tarafından itiraz edilmesi üzerine, davacı alacaklı İcra Mahkemesi’ne başvurarak itirazın kaldırılması ve tahliye isteminde bulunmuştur.
Davalı borçlular vekili, yetkili icra daireleri ve mahkemelerinin… İcra Müdürlükleri ve Mahkemeleri olduğunu, ayrıca kira sözleşmesinin 01.06.2012 tarihli ve iki yıllık olduğunu, 01.06.2014 tarihinde süresinin dolduğunu, bu süreden sonra sözleşme şartlarının geçerliliğini kaybettiğini, davacının talep ettiği yıllık “400.000 USD kira bedelinin hukuka aykırı olduğunu, uzayan döneme ilişkin ve net olarak dahi tespit edilmemiş “400.000 USD’den az olamaz” tarzında bir madde ile icra takibi yapılmasının hukuka aykırı olduğunu müvekkili borçlular tarafından alacaklıya fazladan ödeme yapıldığını, müvekkillerinin alacaklıya borçlarının olmadığını, davacının diğer hissedar … ile birlikte gayrimenkulün sahibi olduğunu, tahliye talepli davanın ancak pay ve paydaş çoğunluğuyla açılabileceğini, ileri sürerek davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, davalı borçlular tarafından takibin dayanağı olan kira sözleşmesindeki imza İİK’nun 269. maddesi uyarınca açıkça ve kesin olarak reddedilmediğinden sözleşmenin kabul edilmiş sayılacağı, bu nedenle kira borcunun ödendiğinin İİK’nun 269/c maddesinde belirtilen belgelerle ispatlanması gerektiği ve davalılar tarafından bu maddede belirtilen nitelikte belge ibraz edilmediği gerekçesiyle davalı borçluların itirazlarının kaldırılmasına, takibin devamına, davalı kiracı … Dış Ticaret Ltd. Şti’nin yasal 30 günlük sürede borcunu ödemediğinden tahliyesine karar verilmiş, karar davalılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Dava, kira alacağının tahsili için başlatılan takibe itirazın kaldırılması ve tahliye istemlerine ilişkindir.
1-Dosya kapsamına, toplanan delillere, hükmün dayandığı gerekçelere göre temyiz eden davalılar vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazları yerinde değildir.
2-Davalılar vekilinin tahliyeye ilişkin temyiz itirazları yönünden;
Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi uyarınca temerrüt nedeniyle açılacak tahliye davasının kural olarak kiralayan tarafından açılması gerekir. Kiralayanlar birden fazla ise aralarında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğundan ihtarnameyi birlikte göndermeleri ve yine davayı da birlikte açmaları zorunludur. Kiralayan durumunda olmayan malik veya kiralananı sonradan iktisap eden yeni malikin önceden kiracıya ihbar göndererek kira paralarının kendisine ödenmesini istemesi bu ihbarın sonuçsuz kalması halinde yasal içerikli ihtarname tebliğ ettirmek suretiyle dava açması gerekir. Dava hakkına ilişkin bu husus mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulmalıdır.
Takipte dayanılan, karara esas alınan ve taraflar arasında uyuşmazlık konusu olmayan 01.11.2010 başlangıç tarihli 7 ay süreli kira sözleşmesi incelendiğinde kira sözleşmesinin kiralayan olarak davacı … ve dava dışı M. … tarafından imzalandığı görülmüştür. Kira sözleşmesindeki kiralayanlar birden fazla ise aralarında zorunlu takip ve dava arkadaşlığı bulunmaktadır. Kiralayanların birlikte takip yapması ve birlikte dava açması gerekmektedir. Her ne kadar davalılar tarafından ödeme emrine itiraz dilekçesinde kiralayan sıfatına itiraz edilmemiş ise de taraf teşkili kamu düzenine ilişkin olup, mahkemece her aşamada re’sen dikkate alınmalıdır. Takip tek kiralayan tarafından başlatılmış ve dava da aynı kiralayan tarafından açılmış olup, takipte ki bu eksiklik sonradan giderilemez. Bu durumda mahkemece, tüm kiralayanlar tarafından icra takibi yapılmaması nedeniyle tahliye isteminin reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçesiyle kiralananın tahliyesine karar verilmesi doğru değildir.
3- Davalılar vekilinin davalı kefiller yönünden temyiz itirazlarına gelince;
Taraflar arasında düzenlenmiş 01.11.2010 başlangıç tarihli ve yedi ay süreli kira sözleşmesini davalılar … ve … müşterek ve müteselsil kefil sıfatıyla imzalamıştır. Davacı alacaklı, davalı kiracı ve kefiller aleyhine 03.08.2015 tarihinde başlatmış olduğu icra takibi ile 2015 yılı kira bedelinden kendi payına düşen 160.000 Dolar karşılığı 443.800,00 TL’nin tahsilini talep etmiştir. Sözleşme tarihine göre uygulanması gereken ve kefalette şekil şartını düzenleyen BK. 484. maddesine göre (TBK’nun 583. maddesi) kefillerin sorumlu olacağı azami miktar ile kefalet tarihi belirtilmedikçe kefalet geçerli olamaz. Müteselsil kefillerin sorumluluğu kira sözleşmesinde belirtilen süre için geçerlidir. Yenilenen dönemlerde de sorumlu tutulabilmesi için kefalet süresi ile kefil olunan miktarın açıkça kararlaştırılması gerekmektedir. Davacının dayandığı kira sözleşmesinde uzayan dönem için kefillerin sorumlu olduğu süre ve kefalet miktarı açıkça kararlaştırılmadığına göre, yenilenen döneme ait kira borcundan kefillerin sorumlu tutulması doğru olmadığından kefiller hakkındaki kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda (1) nolu bentte açıklanan nedenlerle davalı kiracının alacağa yönelik temyiz itirazlarının reddine, (2) ve (3) nolu bentlerde açıklanan nedenlerle davalı kiracının tahliyeye yönelik temyiz itirazları ve davalı kefillerin temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK’na 6217 Sayılı Kanunla eklenen Geçici 3. madde hükmü gözetilerek HUMK’nun 428 ve İİK’nun 366. maddesi uyarınca kararın BOZULMASINA, taraflarca İİK’nun 366/3. maddesi gereğince Yargıtay Daire ilamının tebliğinden itibaren ilama karşı 10 gün içinde karar düzeltme isteğinde bulunulabileceğine, istek halinde peşin harcın temyiz edene iadesine, 20.03.2017 tarihinde oybirliğiyle karar verildi. ( 8. Hukuk Dairesi 2017/1709 E. , 2017/3934 K. “İçtihat Metni” MAHKEMESİ :İcra Hukuk Mahkemesi DAVA TÜRÜ : İtirazın Kaldırılması ve Tahliye)
Kaynak: https://www.yargitay.gov.tr/
