ADANA ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ SAYIN HAKİMLİĞİ’NE
DOSYA NO :
DAVALI :
VEKİLİ :
KONU : 17/05/2021 Tarihli Bilirkişi Raporuna Karşı Beyanlarımızın Sunulması ile İtirazlarımız Doğrultusunda Ek Rapor Alınması Talebinden İbarettir
AÇIKLAMALAR
Sayın Mahkeme tarafında tayin edilen bilirkişi heyeti tarafından hazırlanan 17/05/2021 Tarihli Bilirkişi Raporunu kabul etmememiz mümkün değildir. Bu raporda teknik ve hukuki bir çok eksik husus bulunmaktadır. Bu nedenle bu rapora karşı itirazlarımızı sunuyoruz.
1-) Mahkemeye sunulan bilirkişi raporu incelendiğinde, dava konusu edilen yapının mimari projesinin olup olmadığına değinilmemiştir. Sayın bilirkişilerin ilk bakması gereken konuların başında dava konu yapının bir mimari projesinin veya yapı ruhsatının olup olmadığına bakmasıdır. Ancak bu durum tamamen göz ardı edilerek bir inceleme yapılmıştır. Bu yanıyla sunulan rapor hatalı, yanıltıcı olmuştur.
Adana Sulh Hukuk Mahkemesinin 2019/33 Değişik İş dosyasında yapılan inceleme sonucunda sunulan rapor incelendiğinde ; 14/03/2017 tarihili yapı ruhsatı ile 78 m2 alan için iş yeri projesinin olduğu tespit edilmiştir . Buna göre dava konusu yapı için 78 m2′ lik yapı projesi hazırlanmıştır. Ancak yapı hem projeye aykırı hem de üç parseli de kapsayacak şekilde yapılmıştır. Mimari projeye aykırılığın, dava konusu yapının değerini etkileyip etkilemediğinin ve etkiledi ise ne derecede bir etkinin olabileceğinin hesaplanması gerekmektedir.
Zira ilgili belediye nezdinde dava konusu yapı ruhsata aykırı yapılmıştır. Yani Kaçak yapı ya da imar düzenlemelerine (mevzuatına) aykırı yapı statüsündedir. 3194 sayılı İmar Kanunu madde 20; yapının imar planı, yönetmelik, ruhsat ve eklerine uygun olarak yapılabileceğini belirtmiştir. Dolayısı ile bu sayılanlardan herhangi birine aykırılık yapıyı imara aykırı hale getirecektir. Bu nedenle 3194 sayılı imar Kanunun 42. Maddesi uyarınca ruhsata, ruhsat eki etüt ve projelere ve imar mevzuatına aykırı olan yapılar için öngörülen şekilde hesaplanan idari para cezaları uygulanır. Yine aynı yasanın 32. Maddesi gereğince; ruhsata aykırı yapılan bina, belediye encümeni veya il idare kurulu kararını müteakip, belediye veya valilikçe yıktırılması öngörülmüştür.
Cevap dilekçemizde tüm bu hukuka aykırılılar belirtilmişti. Ancak bu yönde ileri sürülen itiraz ve beyanlarımız dikkate alınmamıştır. Bu nedenle 3194 sayılı İmar Kanunun 32. ve 42. Maddeleri de nazara alınarak mevcut yapı ruhsatının, yapı değerini ve bu açıdan yapılan imalatların faydalı olup olmadığının değerlendirilmesi için dosyanın yeniden bilirkişilere tevdi edilerek Ek Rapor alınması gerekmektedir.
2-) Cevap dilekçemizde ve yine bilirkişi raporunda da belirtildiği üzere, dava konusu bina 111 ada 6,7,8 no’lu parseller üzerinde yayılacak şekilde yapılmıştır. Bina altı no’lu parselden başlayıp sekiz nolu parsele doğru tek parça halinde uzanmaktadır. Bu bakımdan yapı bir küldür. Yine her bir parselin malikleri farklıdır. Bilirkişiler salt yapının değerini hesaplamış ancak yapının, her bir parsele denk gelmesinin olası sakıncalarına değinmemişleridir. Dava konu yapı incelendiğinde ön tarafında yemek bölümü, orta tarafında mutfak ve pişirme üniteleri arka tarafta ise kapalı cemiyet salonu olduğu görülecektir.
Sözü edilen her bir alan farklı parsellerde bulunmaktadır. Yapı bir kül halinde kullanılması halinde bir anlam ifade edecektir. Her bir parsele denk gelecek şekilde yapının bağımsız bölümlere ayrılması mümkün değildir. Mutfak olmadan yemek salonu, yemek salonu olmadan yemek alanının bir anlamı olamaz. Yine lavabo ve wc gibi alanlar olmadan bir işletme var olamaz. Söz gelimi 8 no’lu alan dava dışı tutulmuştur. Ancak dava edilen yapının bazı kritik eklentileri bu alan üzerinde kuruludur. Bu alanın tapu maliki tarafından ayrılmak istenmesi halinde yapı zarar görecek ve değer kaybedecektir. Keza aynı durum 6 ve 7 no’lu parseller için de geçerlidir. Dava konusu binanın fiili durumu yapının zarar görmeden ayrılmasına imkan vermemektedir. Yapının bağımsız bölümlere ayrılarak parçalara ayrılması halinde binanın ciddi zarara uğrayacağı ortadadır. O zaman ne tam işlevsel yapıdan ne de faydalı imalatdan söz etmek pek mümkün olamayacaktır. Ayrıca binanın statiği de bozulacağının da gözden ırak tutulmaması gerekecektir. Ancak bu hususlar çok önemli olmasına rağmen raporda değerlendirme dışı tutulmuştur.
Açıklanan nedenlere göre yeni bir inceleme zaruridir Bu açından rapor yine eksik ve hatalı olmuştur.
3-) Dava konusu binanın TL/m2 1.450,00 TL olarak değerlendirilmiştir. Ancak bu veriye nasıl ulaştıkları raporda anlatılmamıştır. Bu birim fiyata hangi bilimsel çalışmalara göre vardıklarının anlatılması sonrasında hesaplamanın buna göre yapılması beklenirdi. Raporda iş yeri olarak yapılan binanın birim fiyatı verisine nasıl bir araştırma sonucunda varıldığı yazılmamıştır. Bu tespit yapılırken bilimsel ve objektif hiç bir veriye dayanılmamıştır.
Bir taşınmaz değerlendirilirken Değerleme Çalışmalarında Kullanılan Yöntemler vardır. Değerleme tekniği olarak ülkemizde ve uluslararası platformda kullanılan 3 temel yöntem bulunmakta olup bunlar Maliyet Yöntemi, Emsal Karşılaştırma Yöntemi ve Gelir Kapitalizasyonu yöntemleridir.
MALİYET YÖNTEMİ: Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır.
EMSAL KARŞILAŞTIRMA YÖNTEMİ: İşyeri türündeki gayrimenkul değerlemesinde en güvenilir ve gerçekçi yaklaşım piyasa değeri yaklaşımıdır. Bu değerleme yönteminde bölgede değerlemesi istenilen gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip karşılaştırılabilir örnekler incelenir.
GELİR KAPİTALİZASYONU YÖNTEMİ: Taşınmazların değeri, yalnızca getirecekleri gelire göre saptanabiliyorsa- örneğin kiralık konut ya da iş yerlerinde- sürüm bedellerinin bulunması için gelir yönteminin uygulanması kuraldır. Yapı geliri yapının kalan kullanım süresi boyunca bölgedeki taşınmaz piyasasında geçerli olan taşınmaz reel faizi oranında getirdiği gelir ile yapının kalan kullanım süresi temel alınarak ayrılacak yıllık amortisman miktarının toplamından oluşmaktadır.
Ancak raporda bu yönetmelerin hiçbiri kullanılmamıştır. Bu nedenle bilirkişilerin neye ve hangi çalışmalara göre buldukları belli olmayan 1.450,00 TL TL/m2 birim fiyatına bu nedenle açıkça itiraz etmekteyiz. Bahsettiğimiz yönetmeler kullanarak yeniden bir incelme yapılaması talep etmekteyiz.
4-) Kural olarak bu gibi zorunlu ve faydalı masrafların kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olduğu kabul edilmektedir. Kiraya verenin sorumluluğu faydalı imalatların imal tarihindeki değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle bulunacak değer kadardır. (YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ E. 2017/5180 K. 2019/2616 T. 27.3.2019 ) Ancak faydalı olduğu iddia edilen imalatlar bu yöntemle hesaplanmamıştır. Bu yönüyle de rapor eksik ve hatalı olmuştur. Bu açıdan ek rapor zorunluluğu doğmuştur.
5-) Bir yapının maliyet kalemleri kabaca; Kabaca inşaat giderleri (Beton kalıp, demir, tuğla, çimento), Çatı üretimi, İç sıva ve kapı – pencere , Elektrik ve su tesisatı, Yer döşeme kaplaması, Demir işleri ve dış sıva işleri, balkon, merdiven, teras ve diğer işler kapı pencere doğrama, Boya badana, Islak zemin, Isıtma tesisatı olarak her bir malzememin türüne göre kalem kalem hesap yapılası gerekirdi. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve Maliye Bakanlığı inşaat maliyetlerini bildirmektedir. Bu bildirimlere göre imal tarihindeki değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle değerlendirme yapılması gerekirken yapılmaması hatalı olmuştur.
6-) Yine cevap dilekçemizde bildirilen bir çok konu değerleme konusu yapılmamıştır. Bazı alanlar sonradan elden geçirilmiş bazı düzeltme ve iyileştirmeler yapılmıştır. Elektrik tesisatı boya, badana, alçı zemin iyileştirmeleri bunlardan bazılarıdır. Bu faydalı denebileceklerin davalı tarafından yapılmamasına rağmen raporda değerlendirme dışı bırakılması hatalı olmuştur.
7-) Cevap dilekçemizde ileri sürülen bir diğer konu da faydalı masrafların neye göre tespit edileceği belirlenmesidir. Bu durumda yapılan imalatların hangisinin zorunlu ve faydalı masraflar, hangilerinin lüks masraflar olduğunun belirlenmesi, imalatların imal tarihleri itibariyle değerleri, yıpranma durumları, sabit nitelikte olup olmadıkları ayrıntılı olarak konusunda uzman bilirkişi kurulundan alınacak rapor ile belirlenerek, değerlendirme yapılması gerekirken eksik inceleme yapılmasını kabul etmek mümkün değildir. Zira binada bazı alanlar atıl ve bazıların sökülüp yenilenmesi zorunlu hal almıştır. Bunların yeniden değerlendirilerek yeniden rapor alınması zorunlu bir hal almıştır.
SONUÇ VE İSTEM : Arz edilen nedenlerle açık olmayan ve tespitin nasıl yapıldığı anlaşılamayan rapora itirazlarımızın dikkate alınarak yeniden rapor alınmasını, yargılama masrafları ile vekalet ücretinin davacıya yüklenmesine, karar verilmesini saygılarımızla arz ve talep ederiz