Kira Tespit Davası Ne Kadar Sürer, Sonuçları Neledir?

Kira Tespit Davası Ne Kadar Sürer , Sonuçları Nelerdir?

6098 SAYILI KANUN’A GÖRE KİRA BEDELİ VE TESPİTİ

6098 sayılı Kanun’nun 343-345 maddelerinde düzenlenen kira bedeli ve tespitine ilişkin hükümler, konut ve çatılı kiralarına ilişkin düzenlemeler arasında yer aldığı için, diğer türlü kira ilişkilerinde uygulanmaz.

• KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ

Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 342.maddesi  1/7/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz.Bu halde kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur.Kira sözleşmesinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır.

818 sayılı kanun ile 6570 sayılı GKHK’da bulunmayan, 6098 sayılı Kanun ile yürürlüğe giren kira bedelinin tespitine ilişkin 344.Madde şu şekildedir:

“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.”

Hükme göre,

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullar ile bir yıl için uzatılmış sayılır.İşte kira bedelinin tespitine ilişkin BK. Md. 344 ve 345 bu hallerde yani sözleşmenin yenilenmesi halinde uygulama alanı bulur.

Kural olarak kira sözleşmelerinde kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.Ancak bunun istisnası,kira bedelidir.O halde, başlangıçtaki kira bedelinden fazlasına yenilenen kira döneminde yer verilmesi anlaşma veya mahkeme kararıyla mümkündür.

Şayet taraflar yeni dönem kira bedelinin ne olacağına veya ne oranda artış olacağını sözleşme ile belirlememişlerse, tarafların anlaşmaları kira bedelinin tespitinde dikkate alınır. (BK m.344/f.1 ). Yani mahkeme sözleşmeye itibar eder.Ancak, bu anlaşmanın bir önceki kira yıllarındaki üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmeyen ( eşit veya daha aşağı ) anlaşma olması gerekir.Aksi halde hakim, BK. m.344, f.2’deki hakkaniyet ölçütüne başvurmak zorunda kalarak kira bedelini tespit edecektir.

Taraflar yeni dönem kira bedeline ilişkin anlaşma yapmamış iseler, yeni dönem kira bedelini mahkeme belirleyecektir.Mahkeme yeni dönem kira bedelini anlaşmanın yokluğu sebebiyle üretici fiyat endeksindeki (ÜFE) artış oranını geçmemek üzere kiralananın durumunu göz önüne alarak hakkaniyete göre belirleyecektir.

            Kira sözleşmesi beş yıldan uzun süreli yapılacağı gibi beş yıldan fazla yenilenmiş de olabilir.Bu durumda taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmazksızın,beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her 5 yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli hakim tarafından,

• Üretici fiyat endeksindeki artış oranı,
• Kiralananın durumu ve
• Emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.

Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli yukarıda bahsedilen

diğer kurallara göre değiştirilebilir.

            Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz.Ancak kanunun “Aşırı ifa güçlüğü”  başlıklı 138. Maddesi hükmü saklıdır.Beşinci yılın bitiminden sonra yenileme gerçekleşiyorsa, “ÜFE-Kiralananın durumu-Emsal- Hakkaniyet” ve Yabancı para değerindeki değişiklikler  birlikte dikkate alınarak yeni kira bedeli tespit edilecektir.

• TESPİT DAVASI

Yukarıda bahsettiğim şekilde taraflar yenilenen döneme ilişkin yeni kira bedeli hususunda anlaşma sağlayamazlarsa,kira tespiti davası açmak zorunluluğu ortaya çıkacaktır.Bu davayı genellikle kiraya veren taraf açmaktadır.Fakat kiracının bu davayı açmasına engel de yoktur.

Tespit davasının yenilik doğurucu bir dava olduğu kabul edilmektedir.

Kira sözleşmesinin BK.m.347 , f.1 çerçevesinde yenilenmesi halinde yenilenen kira dönemimin her hangi bir tarihinde dava açılabilir.

BK.m.345, f.2’ye göre mahkemenin vereceği tespit kararı ve belirlenen yeni kira bedelinin, yeni kira yılında uygulanabilmesi için kiraya verenin iki koşuldan birini yerine getirmesi gerekir.Buna göre,

• Yeni kira dönemimin başlamasına en geç otuz gün kala tespit davasını açmalı,
• Ya da aynı süreye uyarak kira bedelinin artırılacağını yazılı olarak kiracıya bildirmelidir.

Kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin hüküm varsa (intibak hükmü), otuz günlük süre ve buna bağlı işlemleri yapmaya gerek yoktur. (BK.m.343/f.3).Böyle bir durumda taraf, yeni kira döneminin sonuna kadar açacağı kira tespit davasını açabilecek, alınan karar bu kira döneminin başından itibaren uygulanacaktır.

Kiralayan yeni kira döneminde ihtirazi kayıt koymaksızın önceki dönemdeki aynı tutar üzerinden veya kendisinin kabul etmediği artış tutarı üzeriden kira bedelini elden teslim alırsa kira tespit açma hakkını kaybeder.Ancak bedel banka hesabına yatırılıyorsa kiralayan bu parayı ihtirazi kayıt koymaksızın çekse bile kira tespit davası açabilir.

Yeni Dönem Kira Bedelinin Hak ve Nesafet Uygulaması Yoluyla Tespit Edileceğine, Mahallinde Bilirkişi Heyeti Marifetiyle Yeniden Keşif Yapılarak Karar Verileceğine İlişkin Yargıtay Kararı

T.C.

YARGITAY

3. HUKUK DAİRESİ
4. 2012/75
5. 2012/4735
6. 27.2.2012

• KİRA TESPİTİ DAVASI (Yeni Dönem Kira Bedelinin Hak ve Nesafet Uygulaması Yoluyla Tespit Edileceği – Mahallinde Bilirkişi Heyeti Marifetiyle Yeniden Keşif Yapılarak Karar Verileceği)
• HAK VE NESAFET UYGULAMASI (Kira Tespiti Davasında Yeni Dönem Kira Bedelinin Hak ve Nesafet Uygulaması Yoluyla Tespit Edileceği – 18.11.1964 Gün ve 2/4 Sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı Dikkate Alınacağı)
• BİLİRKİŞİ RAPORU (Kira Tespiti Davasında Kira Parasının Bilirkişi Raporundaki Verilere Göre Hakim Tarafından Tespit Edileceği – Hüküm Kurmaya Elverişli Rapor Tanzimi İçin Yeniden Keşif Yapılacağı)

8.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı

ÖZET : Dava, kira parasının tespitine ilişkindir. Yeni dönem kira bedelinin hak ve nesafet uygulaması yoluyla tespit edilmesi gerekmektedir. Kira parası bilirkişi raporundaki verilere göre hakim tarafından tespit edilir. Bilirkişi raporu yeterli bulunmayıp, emsal taşınmazların m2 birim fiyatı uyarınca kira tespiti yoluna gidilmiş ise de, hüküm kurmaya elverişli rapor tanzimi için mahallinde bilirkişi heyeti marifetiyle yeniden keşif yapılarak karar verilmesi gerekir.

DAVA : Dava dilekçesinde kira parasının 05.05.2011 gününden başlayarak aylık 10.000 TL olarak tespiti istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

KARAR : Davada; 05.05.2011 tarihinde başlayan döneme ilişkin aylık kira parasının tespiti istenilmiştir. Mahkemece yapılan keşif sonucu tanzim edilen bilirkişi raporunda davaya konu taşınmazın endekse göre aylık 4095 TL, emsallere nazaran ise 6.250 TL kira getirebileceği, ancak taşınmazın tüm özellikleri ve tarafların gösterdiği emsallere göre bu bedelin fahiş olduğu, 6.250 TL’nin dayanağının olmadığı gerekçesiyle, emsallere göre belirlenen m2 birim fiyatı üzerinden %10 hakkaniyet indirimi yapılmak suretiyle aylık kira bedelinin 4410 TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davacı vekilince temyiz edilmiştir.

Yanlar arasındaki kira sözleşmesi 01.10.1995 başlangıç tarihli olup, 10 yıl sürelidir. Buna göre yeni dönem kira bedelinin 18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında açıklanan ilkeler uyarınca hak ve nesafet uygulaması yoluyla tespit edilmesi gerekmektedir. Anılan İçtihadı Birleştirme Kararına göre kira parası bilirkişi raporundaki verilere göre hakim tarafından tespit edilir.

Mahkemece bilirkişi raporu yeterli bulunmayıp, emsal taşınmazların m2 birim fiyatı uyarınca kira tespiti yoluna gidilmiş ise de, bu belirleme yukarıda açıklanan Yargıtay İçtihadı Birleştirme kararına uygun değildir. Hüküm kurmaya elverişli bir rapor tanzimi için mahallinde bilirkişi heyeti marifetiyle yeniden keşif yapılarak sonucu uyarınca bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile karar verilmiş olması doğru olmayıp, bozmayı gerektirmiştir.

SONUÇ : Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.’nun 428. maddesi gereğince bozulmasına ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 27.02.2012 tarihinde oybirliği ile karar verildi.

KİRA SÖZLEŞMESİNİN TAHLİYE DAVASI SEBEBİYLE SON ERMESİ

BK.md.350-356 arası hükümlerde kira sözleşmesinin dava yoluyla sona erdirilmesi düzen-lenmiştir.

Buna göre, Kanun’da öngörülen sebeplerin varlığı halinde kiracı veya kiraya veren sözleş-meyi bildirim yoluyla sona erdirmeyecektir.Bunun yerine mahkemeye başvurmak ve mahkemeden karar alması gerekmektedir.

Unutmamalıdır ki, bu yöntem sadece konut ve çatılı iş yerleri kiraları için geçerlidir ve sadece kiraya veren için öngörmüştür.Kiracının bu yöntemi kullanması mümkün değildir.Ayrıca kiraya veren ancak kanunda öngörülen sebeplere dayanarak tahliye davası açabilir.Tahliye nedenleri olarak sınırlı sayı kabul edilmiştir.Bunun dışında bir sebebe dayanarak dava yoluyla sözleşme sona erdirilemez.Bu durum,kiraya verenin genel hükümler uyarınca sözleşmeyi sona erdirebilme yetkisini elinden almaz.

BK.md.353’e göre:

“ Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.”

Burada kastedilen şudur, BK.md.350,f.2 , 351,f.2 ve 352’de tahliye davası açılması süresi bir aydır.Kiraya veren Kanunda öngörülen tahliye sebepleri gerçekleşmesine rağmen bir aylık süre zarfında dava açmak yerine dava açılacağını yazılı olarak kiracıya bildirebilir, böylece dava açma hakkını bir kira yılı için uzatmış olur.

Tahliye nedenleri, Borçlar Kanununda iki temel başlıkta incelenmiştir.İlk başlık “kiraya verenden kaynaklanan sebepler” şeklinde BK.md.350, 351’de düzenlemiştir.Bunlar kanunda,

• “Gereksinim”,
• “Yeniden inşa ve imar”,
• “Yeni malikin gereksinimi” şeklinde ifade edilmiştir.
•  

İkinci başlık ise “kiracıdan kaynaklanan sebepler” şeklinde BK.md.352’de düzenlenmiştir.Bunlar:

• “Yazılı tahliye taahhüdü”,
• “İki haklı ihtar” ,
• “Kiracının veyabirlikte yaşadığı eşinin oturmaya elverişli konutu bulunması” olarak ifade edilebilir.

TAHLİYE NEDENLERİ

• Kiraya Verenden Kaynaklanan Tahliye Nedenleri

1. Kiraya verenin konut veya iş yeri ihtiyacı nedeniyle tahliye

BK.md.350’ye göre,

“Kiraya veren, kira sözleşmesini;

1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,

belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.”

Hükme göre kanun ihtiyaç kavramını ikiye ayırmıştır. Mesken ihtiyacı ve iş yeri ihtiyacı olmak üzere ikili bir ayrıma gidilir. Kiraya verenin konut veya iş yeri ihtiyacı sebebi ile tahliyesinde şu şartlar aranır,

• Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut yada iş yeri gereksimi sebebiyle kullanma zorunluluğu olmalıdır.

Burada ihtiyaç kavramının geniş yorumlanması Yargıtay Kararları gereğidir.

Eşi kavramında,imam nikahı ile eş olmayacaktır,hukuken eşi olacaktır.Evlilik batıl ise,evlilik devam ediyor sayılır ve batıl bir evlilik ile evlenen kimse de o eşinin mesken ihtiyacı sebebiyle dava açabilir.Hakimin butlan kararına kadar,mutlak butlan ile sakat olan evlilik o ana kadar bütün sonuç ve hükümlerini doğurur.

Yargıtay kararlarına göre, hayvanlarının ihtiyacı için bir kimse tahliye davası açabilir.Hayvanının ahır ihtiyacı için tahliye davasının açılabileceği Yargıtay Kararlarında mevcuttur.

• Kiralananı konut veya iş yeri olarak kullanma ihtiyacının gerçek olması gerekir.

Kiraya verenin konut gereksinimine dayanarak açtığı davanın kabul edilebilmesi için bu davanın samimi olması, başka bir deyimle gereksinim gerçek olması gerekir.

• Kiralananı konut veya işyeri olarak kullanma gereksinimi sebebiyle tahliye davasının belirli süreli kira sözleşmesinin sona ermesinden ve belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine veya fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayara bir ay içinde açılmış olması.

İşyeri İhtiyacı Sebebiyle Tahliye Davasında kiracının samimi olmasına önem

verilmelidir.İhtiyacın samimi olması gerekir.Örneğin, bir kimse daha önceden kira bedelinin artırılması için kira bedelinin tespiti davası açmış ve her sene bu davayı açmaktadır.Mahkemeden ise istediği bedeli alamaktadır.Daha sonra ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açan bu kimse için Yargıtay, kiranın artırılması için dava açmakta olan bir kimsenin ihtiyacı samimi olmaz demektedir.

Eski Borçlar Kanununda, gayrimenkulü kendisi veya eşi veya çocukları için mesken olarak kullanma ihtiyacında kalırsa kira akdinin hitamında kiralayan tahliye davası açabilir şeklindeydi.Yeni borçlar kanunu ise konut ihtiyacını, Kendisi, eşi, alt soyu, üst soyu, kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler diyerek genişletmiştir. Bu aynı düzenleme işyeri ihtiyacı sebebiyle tahliye davasında da geçerlidir.

Ayrıca Yargıtayın bir uygulaması vardır. Eğer kira sözleşmesi bitmeden önce veya bu sona ermeden itibaren bir aylık süre içinde tahliye iradesini kiralayan kiracıya bildirmişse bu bildirim dava açma süresini korur ve bu bildirimi takip eden kira sözleşmesi döneminin sonuna kadar dava açılabilir.

Yeni Borçlar Kanunu tüm bu husuları (icra iflas kanununun kıyasen uygulanan hükmü de dahil) bir hüküm haline getirmiştir.Madde 350: “…belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.”  Yargıtayın belirlediği icra iflas kanunundaki 1 aylık sürenin kıyasen uygulanmasını yeni borçlar kanuna yerleşmiş oldu.

1. Yeni Malikin konut ve işyeri gereksinimi sebebiyle tahliye

BK.md.351’e göre:

“Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.”

Bir kimsenin kiradaki taşınmazın mülkiyetini sonradan edinmiş olması gerekir.Bu edinim satım ya da bağışlama gibi bir sebepşe devren olabileceği gibi miras, cebri icra, mahkeme ilamı gibi bir sebepler sicil dışı gerçekleşmiş olabilir.

Yeni malikin, kendisinin eşinin,altsoyunun, üstsoyunun veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut yada işyeri gereksinimi ispatlamış olması gerekmektedir.

Yeni malikin edinim tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıdan yazılı bildirim ile konut yada iş yeri gereksinimi dolayısıyla kiralananı tahliye etmesini talep etmesi gerekir.Yapılan bu bildirimin, kiracı tarafından tebellüğ edilmesi gerekir.

Yeni malikin edinim tarihinden altı ay sonra tahliye davasını açmış olması gerekir.Altı aylık süre geçmeden açılan tahliye davaları reddedlir.Altı aylık süre dolmadan dava açılması durumunda reddedilen davanın, altı ay dolduktan sonra aynı nedenle ikinci defa açılması mümkündür,birinci davanın derdestliği ve kesin hüküm sayılması söz konusu değildir.

Yeni borçlar kanununda bu düzenlemeye ilişkin değişiklik, ihtiyaç sahiplerinin kapsamı bakımından yapılmıştır.

1. Kiralananın yeniden inşa veya imarı sebebiyle tahliye

BK.m350/b.2 ve f.2’ye göre ,

“Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,

belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.”

Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı genişletilmesi yada değiltirilmesinin gerekmesi gerekir.Yapılacak tamir, genişletme veya değiştirilmesi faaliyeti esnasında taşınmazın içinde oturmanın veya çalışmanın imkansızlaştığının anlaşılması gerekir.Kiralananı yeniden inşa veya esaslı onarımı sebebiyle tahliye davasının, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesh bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılmış olması gerekir.

Yargıtay burada da ihtiyaç sebebiyle tahliye davasında olduğu gibi, yapılacak olan işin samimi olmasına dikkat çekmektedir.Örneğin taşınmazda yapılması planlanan değişikliklerin, genişletme işleminin yada başka bir onarım işi için, belediyeden alınmış onanmış tadilat projesini ya da belediyeden alınması gereken bir ruhsat söz konusu ise bunların alınmış olmasını aramaktadır.

Yeni Borçlar Kanununda, Eski Borçlar Kanunundan farklı olarak, belirli süreli kira sözleşmeleri bakımından söz konusu tahliye süresinin bir ay olduğu vurgulanmıştır.Bu  bir aylık süre kıyasen uygulanmayıp kanun hükmü haline getirilmiştir.

• Kiracıdan kaynaklanan tahliye sebepleri

Yazılı tahliye taahhüdü sebebiyle tahliye

BK.md.352/1’e göre,

“Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.”

Tahliye taahüdü bizzat kiracı tarafından yapılmalıdır.Kiracı dışında söz gelimi, onunla birlikte oturan eşinin veya oğlunun tahliye taahüdünde bulunmuş olmasının bir değeri yoktur.Ayrıca tahliye taahüdü tarihli olmalı, kanuna veya ahlaka aykırı olmamalı be vir tehdit sonucu verilmemiş olmalıdır.

Tahliye taahüdünün yazılı olması gerekmektedir.Adi yazılı olması gerekli ve yeterlidir.Bu taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması gerekir.İlk kira sözleşmeleri için verilen taahhütler geçerli değildir.Yargıtay, kira kontratı ile aynı tarihi taşıyan tahliye taahhüdlerini geçersiz saymaktadır.Burada manevi baskının varlığından söz edilebilir.

Eski Borçlar Kanunu, kira kontratının ve yazılı tahliye taahhüdünün tarihlerinin farklı tarihlerde yapılmış olmasını ararken, Yeni Borçlar Kanunu bu hususla birlikte kiralanan kiracıya teslim edildikten sonra düzenlenmesi gerektiğini aramaktadır.

İki haklı ihtar sebebiyle tahliye

BK.md.352, f.2’e göre,

“Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.”

Kiracıya kira bedelini ödememesinden dolayı haklı ihtar yapılmış olması gerekir.İhtarın haklı olabilmesi için kira parasını ödeme borcunun sözleşme, adet veya kanun hükmü gereğince ifa zamanında yerine getirilmemesi üzerine gönderilmemesine bağlıdır.

İhtarın yazılı olması ve hangi vadeye ait kira bedelinn istendiğinin belirtilmesi gerekir.Yazılı olarak yapılması gereken ihtarda, kira bedeli ile hangi ayların kira bedelinin ödenmediği açıklanmalıdır.Kira bedeli ödenmediği zaman sözleşmesnin fesedileceği ve tahliye talep edileceğinin açıklanmasına gerek yoktur.

İki haklı ihtar yapılmış olması gerekir.Bir yıldan kısa süreli kira sözleşmesi söz konusu ise kira süresi içinde ya da bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise kira yılı veya bir yılı aşan süre içinde iki haklı ihtarın yapılmış olması gerekir.İki ayrı kira yılı içinde yapılmış birer haklı ihtar sözeü geçen hükmün uygulanması imkanını vermez.İhtarın bir kira yılı içinde ayrı ayrı aylara ilişkin olması gerekir.Aynı aya ait iki ihtar yeterli değildir.

Kira süresinin sonunu takip eden bir ay içinde tahliye davası açılması gerekir.

Yeni borçlar kanunu, eski borçlar kanunundan farklı olarak,  Yargıtayın aksine bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde de iki haklı ihtar sebebiyle tahliyeyi mümkün görmüştür. Ancak bunun için o bir yıldan kısa süreli kira sözleşmesi dönemi içinde iki haklı ihtarın yapılması gerekmektedir

Ayrıca yeni borçlar kanunda biraz karışık olmakla birlikte anlaşılması gereken husus şudur; bir yıllık kira sözleşmelerinde bir kira yılı süresi içinde ; eğer ki daha uzun süreli bir kira sözleşmesi varsa bir kira yılını aşan sürede yani mevcut iki yılın tamamı içerisinde herhangi tarihte iki haklı ihtar gerçekleşirse tahliye mümkün olacaktır.Yani, bir yıldan kısa süreli kira sözlşemlerinde o sürenin içinde iki haklı ihtar; bir yıllık kira sözleşmelerinde bir yıl içerisinde iki haklı ihtar; daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise kira süresi içinde iki haklı ihtar şeklinde anlaşılmalıdır.

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin bir konutunun bulunması sebebiyle tahliye

Kiracının veya eşinin konut niteliği taşımayan, işyeri mahiyetinde bir taşınmazın bulunması tahliye sebebi değildir. Kiracının veya eşinin ya mülkiyet hakkı ya da devam ettiği sürece mülkiyet hakkı veren üst hakkı bulunmalıdır. İş yerleri bakımından böyle bir tahliye sebebi de söz konusu değildir.

Konutun aynı ilçe veya belde sınırları içinde olması gerekir.

Konutun kiracının kullanılmasına elverişli olması gerekir. Kiraya verenin kira sözleşmesinin kurulması sırasında bu durumu bilmemesi gerekir. Kiraya veren kira sözleşmesinin bitiminden başlayarak bir ay içinde tahliye davası açmalıdır.

Yeni borçlar kanununda, madde 352/son: “Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.”

Maddede yer alan “şehir” kelimesi “ilçe” olarak değişmiş, diğer değişiklik ise; kiraya veren sözleşme yapıldığında bir konutun varlığını biliyor ise bu hükme dayanamayacaktır.

Avukat Saim İNCEKAŞ Adana Avukatlık ve Hukuk Ofisi