Kira Sözleşmesinde Kefil Olmak ve Sonuçları
Kira sözleşmesinde, özellikle kiraya verenin kira bedeli alacağını kefaletle güvence altına alınması mümkündür.
Kira bedeli alacağına güvence sağlamak amacıyla kefalet, ayrı bir sözleşme olarak yapılabileceği gibi, uygulamada sıklıkla karşılaşıldığı üzere kefil ile kiraya veren arasında ayrı bir sözleşme yapılmayıp, kefilin de bu sıfatla kira sözleşmesine imza koyması şeklinde de gerçekleşmektedir.
Kira Sözleşmesinde Kefilliğin Geçerlilik Şartları
Hangi şekilde yapılırsa yapılsın, kefilin sorumlu olabilmesi için aşağıda değindiğimiz şartların yerine getirilmiş olması gerekir:
Yazılılık, Azami Miktar, Tarih, El Yazısı
Kiraya verenin, kira bedeli alacağının güvence altına alınması amacıyla yapılan kefalet sözleşmesi yazılı olmalı ve kefilin sorumlu olacağı azami miktar, kefalet tarihi ve müteselsil kefil olunması durumunda, bu sıfatla veya bu anlama gelen herhangi bir ifadeyle yükümlülük altına girdiğinin kefilin kendi el yazısıyla belirtilmesi şarttır.
Türk Borçlar Kanunu’nun 583. maddesinin açık hükmü karşısında, kira sözleşmesinde kiraya veren ile kiracının imzasının yanı sıra, kefilin de imzası bulunsa bile, eğer kefilin sorumlu olduğu azami miktar kendi el yazısı ile belirtilmemişse, kefaleti geçersiz olarak kabul etmek gerekir.
Zira kefilin sorumlu olacağı azami miktarın gösterilmemiş olması, kefilin sorumluluğunun belirsiz bir şekilde genişlemesine yol açar ki, bu da kanun koyucunun kefili koruma amacına ters düşer. Dolayısıyla, 818 sayılı Borçlar Kanunu hükümlerine göre ileri sürülen, kefalet sözleşmesinde kefilin sorumlu olduğu miktar belirtilmese bile, kira sözleşmesine kefalette kefilin sorumluluğunun sözleşmede belirtilen bir yıllık kira bedeli tutarı kadar olduğu yönündeki görüşlerin uygulanabilirliği kalmamıştır.
Kira Süresi
Kira sözleşmesinde kefilin sorumluluğuna ilişkin olarak değinilmesi gereken bir diğer husus da kira süresidir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 300. Maddesine göre kira sözleşmesi, belirli süreli veya belirli olmayan bir süre için yapılabilir.
Ayrıca TBK. m. 327 gereğince, açık veya örtülü bir süre belirlenmişse, kira sözleşmesi bu sürenin sonunda kendiliğinden sona erer. Ancak taraflar bu durumda açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini sürdürürlerse, kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür.
Kefillik Belirli Bir Süreyle Sınırlanabilir
Kira sözleşmesine kefalette, kefilin sorumluluğunun devam edeceği süre belirtilmişse, böyle bir durumda süreli kefalet söz konusu olacağı için kararlaştırılan sürenin sonunda kefilin sorumluluğu da sona erer (TBK. m. 600).
Örneğin, kefilin bir yıllık kira dönemi için sorumlu olacağı kararlaştırılmış olabilir, bu durumda belirtilen kira döneminin sona ermesiyle birlikte kefilin sorumluluğu da ortadan kalkar.
Ancak belirli süreli kira sözleşmeleri bakımından böyle bir anlaşma yoksa veya kira sözleşmesi belirsiz süreli ise kefilin sorumluluğu da sözleşmede belirtilen azami miktarla sınırlı olmak üzere, yenilenen kira dönemleri için devam eder.
Bir başka ifadeyle, kefilin iradesinin aksi yönde olmadığı anlaşıldığı takdirde, yani kefilin kefalet sözleşmesinin şekline uygun olarak yenilenen kira dönemleri için veya belirsiz süreli sözleşme süresince de sorumluluğunun devam edeceğinin yazılı olarak kararlaştırıldığı durumlarda, kira süresi boyunca kefilin sorumluluğu da devam eder.
Hemen belirtmek gerekir ki, kefil ister belirli bir kira dönemi için isterse yenilenen kira dönemleri ya da belirsiz süreli bir kira sözleşmesi için kefil olsun, onun sorumluluğu TBK. m. 583 gereğince sözleşmede kendi el yazısı ile belirtmek zorunda olduğu azami miktar ile sınırlı olacaktır.
Azami Kefillik Süresi
Fakat bu ifadeden kefilin sorumluluğunun süre bakımından sınırsız olduğu anlamı çıkarılmamalıdır. Her şeyden önce böyle bir durum TMK m. 23 hükmüne aykırılık teşkil eder. Ayrıca, TBK. m. 598/f. III ve IV hükümleri gereğince de kefilin sorumlu olacağı süre en fazla on yıl olacaktır. Söz konusu hükümlere göre, bir gerçek kişi tarafından verilmiş olan her türlü kefalet, buna ilişkin sözleşmenin kurulmasından başlayarak on yılın geçmesiyle kendiliğinden ortadan kalkar. Kefalet, on yıldan fazla bir süre için verilmiş olsa bile, uzatılmış veya yeni bir kefalet verilmiş olmadıkça kefil, ancak on yıllık süre doluncaya kadar takip edilebilir.
Kefil Sadece Kira Bedelinden Mi Sorumludur? Aidat, Kötüye Kullanım Gibi Bedellerden Sorumlu Tutulabilir Mi?
Kefil, kiraya verene karşı sadece kiracının kira bedeli borcundan değil diğer yükümlülüklerini yerine getirmemesinden dolayı da kişisel olarak güvence verebilir. Bu yükümlülükler, kiralananın sözleşmeye aykırı kullanımından dolayı tazminat borcu ile elektrik, su vb. giderler ile temizlik ve bakım giderleridir.
Ancak burada da kefilin hangi borçlar için kefil olduğuna bakılması gerekir.
Örneğin kefil, sadece kiracının kira bedelini ödememesinden dolayı sorumlu olmayı kabul etmişse, kiracının diğer yükümlülüklerini yerine getirmemesinden dolayı, kefilin sorumluluğuna gidilemez. Böyle değil de kiracının, kira sözleşmesinden kaynaklanan bütün borçlarına kefil olunmuşsa, sorumluluğun kapsamı da buna göre belirlenecektir.
Borç Durumunda Kefilden Önce Kiracıya Başvurulmalıdır
Kiraya veren ile kefil arasında âdi kefalet sözleşmesi yapılmışsa, kiraya veren, kiracının kira sözleşmesinden kaynaklanan borçlarını ifa etmemesi halinde, kural olarak öncelikle ona başvurması gerekir. Ondan alacağını elde edememesi halinde kefili takip etmesi mümkündür (TBK. m. 585/f. I).
Hangi Durumlarda Direkt Olarak Kefile Başvurabiliriz?
Kiracı aleyhine yapılan takibin sonucunda kesin aciz belgesi alınması, Türkiye’de takibatın imkânsız hâle gelmesi veya önemli ölçüde güçleşmesi, kiracının iflasına karar verilmesi veya konkordato süresi verilmiş olması hallerinde, kiraya veren doğrudan kefile başvurabilir.
Eğer kefil, müteselsil kefil sıfatıyla veya bu anlama gelen herhangi bir ifadeyle yükümlülük altına girmeyi kabul etmişse, kiraya veren, kiracıyı takip etmeden veya varsa taşınmaz rehnini paraya çevirmeden kefili takip edebilir.
Ancak, bunun için kiracının, ifada gecikmesi ve ihtarın sonuçsuz kalması veya açıkça ödeme güçsüzlüğü içinde olması gerekir (TBK. m. 586/f. I).
