Adana Avukat Saim İncekaş | Adana Boşanma Avukatı, Ceza Avukatı, Şirketler ve Miras Avukatı Adana Avukatlık Hizmetlerinde Güven ve Tecrübe T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
İ S T İ N A F K A R A R I
Erdemli 2.Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 12/10/2017 tarih 2012/293 Esas – 2017/536 karar sayılı kararı ile kurulan hüküm nedeniyle davacı vekilinin istinaf başvurusu ile ilgili yapılan istinaf karar incelemesinde;
Davacı vekili 30.05.2012 tarihli dava dilekçesinde ,Davalıların murisleri K1 ve annesi K2 ile dava dışı F1 İnşaat ve Turizm Ltd.Şti arasında Erdemli 1. Noterliğinin 12/02/1988 tarih ve 2861 yevmiye nolu Kat karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve Satış Vaadi Sözleşmesi imzalandığını,sözleşmenin konusunun Mersin İli,Erdemli İlçesi,A1 Köyü nde tapuya kain 176 ada 12 parsel sayılı taşınmaz olduğunu,K2, K3, K4, K5, K6, K7, K8,K9 ve K10’ın F1 İnşaat ve Turizm Ltd.Şti’ne gelerek taşınmazları olduğunu ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalamak istediklerini,ancak Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi düzenlenmek istenen taşınmazla ilgili Erdemli Asliye Hukuk Mahkemesinin 1963/287 esas sayılı davasının devam ettiğini ve taşınmaz tapusunun henüz adlarına kaydedilmediğinin söylendiğini, sonrasında Erdemli Asliye Hukuk Mahkemesinin 1963/287 esas sayılı davasının sonuçlandığını,dava sonunda Mersin İli,Erdemli İlçesi,A1 Köyü nde tapuya kain 176 ada 12 parsel sayılı taşınmazın K1 ve annesi K2’a düştüğünü,davaya konu taşınmazın tümü üzerinden kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını,davalıların sözleşmeye uymaması üzerine F1 İnşaat ve Turizm Ltd.Şti’nin uğradığı zararlar nedeniyle davalılardan olan 500.000,00 TL tutarlı alacağını 24.05.2012 tarihinde davacı şirkete temlik ettiğini, Erdemli 1. Noterliğinin 12/02/1988 tarih ve 2861 yevmiye nolu Kat karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve Satış Vaadi Sözleşmesine göre sözleşmenin imzalandığı tarihten itibaren Erdemli Asliye Hukuk Mahkemesinin 1963/287 esas sayılı davası sonuçlanana kadar yapılacak tüm masrafların dava dışı F1 İnşaat ve Turizm Ltd.Şti tarafından karşılanacağının kararlaştırıldığını ve taşınmazın K1 ve K2 adına tescil edildiğini,dava dışı F1 İnşaat ve Turizm Ltd.Şti’nin Limonlu Belediyesine başvurarak imar planlarını gerçekletirdiğini ve masrafını karşıladığını,m bu işlemler gerçekleştirildikten sonra 1988 yılında yapılan sözleşmenin eki niteliğinde Erdemli 1. Noterliğinin 12/02/1988 tarih 2861 yevmiye nolu kat karşılığı eser sözleşmesinin imzalandığını,ancak bu sözleşmeye muris K6 mirasçılarından K11,K12 ve K13 imza atmasına rağmen diğer mirasçılar K14 ve K15’ın aralarındaki anlaşmazlık nedeniyle imzalamadıklarını,1997 yılına kadar ise kat karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden belediye ile ilgili işlemler hazırlandığını,kat karşılığı inşaat sözleşmesinin hayata geçirilmesi için,yani inşaata başlamaya hazır hale getirildiğini,bu aşamalarda K6 mirasçılarına yani davalılara defalarca şifahen verasetlerini çıkartarak mirasen kendilerine kalan gayrimenkullerin intikallerini yaptırarak dava dışı yüklenici olan F1 İnşaat ve Turizm Ltd.Ştine inşaat yapılacak arsanın teslim edilmesi söylenmesine rağmen davalılar tarafından arsanın teslim edilemediğini,bu sırada 1988 yılında kat karşılığı inşaat sözleşmesine imza atan diğer kişilerin arsalarında inşaata başlandığını, dava dışı F1 İnşaat ve Turizm Ltd.Şti’nin sonradan yaptığı araştırma ile davalıların habersiz bir şekilde söz konusu arsa için başka bir inşaat firması ile kat karşılığı inşaat yapıldığının öğrenildiğini,davalıların kat karşılığı inşaat sözleşmesine aykırı davrandıklarını,davalıların kat karşılığı inşaat sözleşmesini tek taraflı feshetmeleri için bir neden bulunmadığını,tescil davasının 1995 yılında sonuçlandığını ve arsanın bu tarihte kat karşılığı inşaat sözleşmesine imza atan kişiler adına tescil edildiğini,bu tarihten önce inşaata başlamanın hukuken imkansız olduğunu,dava sonuçlandıktan sonra dava dışı F1 İnşaat ve Turizm Ltd.Şti’nin inşaata başlayabilmek için gerekli işlemlere başlatıp ilgili belediyeye başvurduğunu,bu şirketin tüm edimlerini yerine getirdiğini ve davalılardan verasetlerin çıkartılarak arsanın intikalinin yaptırılması için defalarca istenmesine rağmen davalıların tüm uyarılara kayıtsız kaldığını,davalıların ancak dava yolu ile kat karşılığı inşaat sözleşmesinden dönebileceklerken bu yola başvurulmadığını,tek taraflı fesih ve akabinde başka bir inşaat firması ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanamayacağını,davalılar,dava dışı F1 İnşaat ve Turizm Ltd.Şti ile imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesini feshederek kâr mahrumiyetine neden olduklarını,bu kâr mahrumiyetinin belirlenmesi gerektiğini,yerleşik Yargıtay kararlarına göre dava dışı F1 İnşaat ve Turizm Ltd.Şti’nin kâr mahrumiyetinin, davalıların ortada hiçbir neden yokken haksız bir şekilde kat kaşılığı inşaat sözleşmesini feshetmesi nedeni ile BK 369. maddesine göre hesaplanması gerektiğini,ayrıca dava dışı F1 İnşaat ve Turizm Ltd.Şti’nin davalılar ile yaptığı sözleşmeye istinaden ve bu sözleşmeye duyduğu güvenle Erdemli Asliye Hukuk Mahkemesinin 1963/287 esas dosyasının tüm masraflarını yaptığını,Asliye Hukuk dosyasının vekalet ücreti olarak Erdemli Noterliğinin 20/05/1997 tarih ve 5229 yevmiyeli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin 13. sayfasında belirtilen A- Blok 6 ve 10 nolu bağımsız bölüm, B – Blok 7, 9 ve 11 nolu bağımsız bölümler,K- Blok 8 nolu mesken olmak üzere toplam 6 adet dairenin dava dışı F1 İnşaat ve Turizm Ltd.Şti tarafından Av. K16’e verildiğini,keza Erdemli 1. Noterliğinin 16/02/1997 tarih ve 1743 yevmiye sayılı kat karşılığı inşaat sözleşmesinin 9. maddesinde yer alan 145 m2’lik bir adet daire tapu iptali tescili davasına istinaden vekalet ücreti olarak dava dışı F1 İnşaat ve Turizm Ltd.Şti tarafından K17’a verildiğini,yine bu kat karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden 100’er m2’1ik 3 adet dairenin 1/2 hissesi dava dışı F1 İnşaat ve Turizm Ltd.Şti tarafından K18’ya verildiğini,rızai taksim ve senet sözleşmesinin 9. maddesine göre K19 mirasçılarına verilmesi gereken 100m2’lik dairenin bedelinin verildiğini,bu bu bedelinde ödenmesi gerektiğini,yine K3 ve K20’e 7 adet dairenin 34 hissesinin dava dışı F1 İnşaat ve Turizm Ltd.Şti tarafından verildiğini,Erdemli 1. Noterliğinin 16/02/1997 tarih ve 1743 yevmiye nolu kat karşılığı inşaat sözleşmesinin 9. maddesinde belirtilen dairelerin 34 hissesi dava dışı F1 İnşaat ve Turizm Ltd.Şti tarafından tapu iptali tescil davasına istinaden kat karşılığı inşaat sözleşmesine konu taşınmazların sahiplerinin vekillerine verildiğini,kat karşılığı inşaat sözleşmesine konu 176 ada 3 parsel P-Blok 11 nolu bağımsız bölümün avukatlık ücreti olarak avukat K21’na verildiğini,bu bedelin de ödenmesi gerektiğini, dava dışı F1 İnşaat ve Turizm Ltd.Şti’nin tüm bu daireleri avukatlık ücreti olarak sözleşmeye duyduğu güvenle verdiğinden davalılar tarafından ödenmesi gerektiğinden yapılan bu masrafların bilirkişilerce günümüz koşullarına uyarlanarak ne kadar olduğunun tespiti gerektiğini,açıklanan nedenlerle davalıların kat karşılığı inşaat sözleşmesini tek taraflı olarak feshetmesi nedeni ile tüm dava ve tazminat hakları,fazlaya dair hakları saklı kalmak kaydı ile dava dışı F1 İnşaat ve Turizm Ltd.Şti’nin uğradığı kâr kaybının BK 369.maddesine göre hesaplanarak davacıya ödenmesi ile dava dışı F1 İnşaat ve Turizm Ltd.Şti’nin tapu iptali ve tescili davasına yaptığı tüm masrafların hesaplanarak ödenmesini,bunun için şimdilik 20.000,00 TL tazminatın davalılardan müşterek ve müteselsilen dava tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile ile birlikte tahsili ile yargılama gideri ve vekalet ücretinin müteselsilen davalılardan tahsiline karar verilmesini istemiştir.
Davalılar vekili 25.06.2012 tarihli cevap lahiyasında,F1 İnşaat Turz. Ltd Şti ile davalılar murisi K6 ve K2 arasında Erdemli 1. Noterliğinin 12.02.1988 tarih ve 2861 yevmiye numaralı kat karşılığı inşaat ve satış vaadi sözleşmesinin imzalandığını,sözleşmenin konusunun Mersin İli Erdemli ilçesi A1 köyünde tapuya kain 176 ada, 12 parsel sayılı taşınmaz olduğunu, daha sonra taraflar arasında Erdemli 1. Noterliğinin 16.02.1997 tarih ve 1743 yevmiye numaralı kat karşılığı eser sözleşmesi ve satış vaadi senedi düzenlendiğini,F1 İnşaat Turz. Ltd Şti.nin bu sözleşmeden kaynaklanan alacaklarından 500.000.00.TL’lik kısmını davacıya temlikte bulunduğunu, davalıların sözleşmeye uymaması nedeni ile temliknameye istinaden tazminat istenilmiş ise de dava dilekçesindeki iddiaların tamamı maddi vakıalara aykırı ve hukuki dayanağı bulunmayan iddialar olduğunu,açılan davanın hukuki dayanaktan yoksun haksız ve kötü niyetle açıldığını,sözleşmeden kaynaklı alacak isteğinin zamanaşımına uğradığını,zamanaşımı def’inde bulunduklarını,Erdemli Kadastro Mahkemesinin 1963/287 esas sayılı davasına konu taşınmazların K2 mirasçılarına ait olduğundan mirasçıların tamamının sözleşmeye taraf olduğunu,davalıların murisi K1’ın Erdemli Sulh hukuk Mahkemesinin 2003/381 E.sayılı davası ile K2’ın mirasçısı olmadığının tespit edildiğini,Erdemli Kadastro Mahkemesinin 1963/287 esas sayılı davasının 30.03.1995 tarihinde karara çıktığını,A1 köyünde tapuya kain 669 ve 673 parsel sayılı taşınmazların K1 adına tapuya tescil edildiğini,ancak bu parsellerin imar gördüğünü ve en son 176 ada 12 parsel olduğunu,aynı konuda aynı kişiler arasında ikinci bir sözleşme yapılıyor,sonraki sözleşmede önceki sözleşmenin tadil edilip edilmediği yazılı değil ise ilk sözleşmenin geçersiz olduğunu,yani 16.02.1997 tarihli sözleşmenin 12.02.1988 tarihli sözleşmeyi geçersiz kıldığını,16.02.1997 tarihli sözleşmenin ise ifa kabiliyeti olmayan,hukuken geçersiz bir sözleşme olduğunu,zira paydaşların birlikte hareket etme mecburiyeti var iken K14 ve K15’ın 16.02.1997 tarihli sözleşmeyi imzalamadıklarını,davacı taraf Erdemli Kadastro Mahkemesinin 1963/287 esas sayılı davasına yaptığı masraftan bahsetmesine rağmen bu konuda yazılı bir belge sunamadığını,muris K1’ın 20.01.1995 tarihinde vefat ettiğini ve Erdemli Sulh Hukuk Mahkemesinin 1995/41 E.-36 K.sayılı kararı ile verasetinin alındığını,yüklenici firmanın bir kısım parsellerde tevhid ve ifraz işlemleri yaptırarak X1 isimli site inşaatına başladığını,ancak inşaatı bitiremediğini,enkaz halinde bırakıp terk ettiğini,aleyhine açılan davalarda kendisine tebligat dahi yapılamadığını,12 yıldan bu yana dönmeyen yükleniciden sözleşmenin ifasının beklenemeyeceğini,kötüniyetle açılmış davanın reddi ile yargılama gideri ve ücreti vekaletin davacıya yükletilmesine karar verilmesini istemiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİNİN KARARI ; Zamanaşımı nedeniyle davanın Reddi ile davacı aleyhine harca,yargılama giderine ve vekalet ücretine hükmettiği,
DAVACI VEKİLİNİN İSTİNAF NEDENLERİ ; Davalıların murisleri ile dava dışı F1 İnşaat ve Turizm Ltd.Şti arasında Erdemli 1. Noterliğinin 12/02/1988 tarih ve 2861 yevmiye nolu Kat karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve Satış Vaadi Sözleşmesi imzalandığını,o tarihte dava konusu taşınmazla ilgili Erdemli Asliye Hukuk Mahkemesinin 1963/287 esas sayılı davasının devam ettiğini ve bu davanın 1995 yılında sonuçlandığını,taşınmazların arsa sahipleri adına tapuya tescil edildiğini,sözleşme aktedildiği tarihte aktin ifasının mümkün olmadığını,ancak davalılar murisleri adına tescil yapılır yapılmaz dava dışı F1 İnşaat ve Turizm Ltd.Şti tarafından inşaata başlanması için gerekli işlemlere başlandığını,davalılar murislerinin vefatı sonucunda dava dışı F1 İnşaat ve Turizm Ltd.Şti tarafından mirasçılarla ilgili işlemlerin devamını sağlama adına başvurulduğunu,ihtar çekildiğini,ancak davalılar tarafından intikal işlemlerinin bir türlü tamamlanmadığını,bu surette dava dışı F1 İnşaat ve Turizm Ltd.Şti’nin inşaata başlanmasının engellendiğini ve ifa imkansızlığı sürecinin devam ettiğini,bilindiği üzere sözleşmenin ifa edilebilmesi için intikal sürecinin tamamlanması gerektiğini,bu amaçla bir kısım davalılar ile 16.02.1997 tarih ve 1743 yevmiye numaralı kat karşılığı eser sözleşmesi ve satış vaadi senedinin imzalandığını,ancak mirasçılardan K14 ve K15’ın bu sözleşmeyi imzalamadıklarını,ifa imkansızlığına davalıların neden olduğunu,veraset ve intikal işlemlerini yapmayan mirasçıların dava dışı F1 İnşaat ve Turizm Ltd.Şti tarafından defalarca sözlü olarak uyarıldığını,2009 yılında ise davalıların intikal işlemlerini tamamlayarak inşaatı başka bir yükleniciye verdiğinin öğrenilmesi üzerine davalılara ihtar çekilmesine rağmen mirasçıların herhangi bir işleme yanaşmadıklarını,kesin ifa imkansızlığına sebebiyet verdiklerini,dava konusu taşınmazın dava dışı F1 İnşaat ve Turizm Ltd.Şti’ne teslim edilmemesi yüzünden inşaata başlanmadığı açık iken yerel mahkemece davanın reddine karar verildiğini,halbuki inşaata başlamama nedeninin davalıların kendisi olduğunu,kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin edimi inşaatı yapıp bitirmek,arsa sahibinin edimi ise arsa payını ve arsa mülkiyetini elverişli ve ayıptan arî şekilde yükleniciye geçirmek olduğunu,davalıların edimlerini yerine getirmeden zamanaşımı süresinin başlamayacağını,davanın zamanaşımı nedeniyle reddinin hukuka aykırı olduğunu,Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre taşınmaz mal satış vaadi sözleşmeleri için özel bir zamanaşımı süresi bulunmadığından 6098 sayılı TBK.m.146 uyarınca 10 yıllık zamanaşımı süresine tabi olduğunu,10 yıllık süre başlangıcının ise ancak satışı vaadedilen taşınmaz sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye teslim edilmiş ise 10 yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunmasının TMK.m.2’de yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacağından dinlenmeyeceğini, 6098 sayılı TBK.m.149 uyarınca alacağın muaccel olduğu tarihten zamanaşımı süresinin başlaması gerektiği yönünde olduğunu,alacağın muaccel olmasının ise ifa zamanının gelmesi ve ifaya engel bir durumun kalmaması hali olduğunu,yani zani zamanaşımının ifa olanağının doğması ile başlayacağını,somut olayda ise ifa olanağının davalılardan kaynaklı olarak doğmadığını,kabul anlamına gelmemekle birlikte yerel mahkemenin somut olaya uyguladığı 5 yıllık zamanaşımı hesabının davalıların bir başka yüklenici ile sözleşme imzaladığı 2009 tarihinden başlatılsa dahi davanın 2012 yılında açıldığı nazara alındığında zamanaşımının dolmadığının görüleceğini,Erdemli 2.Asliye Hukuk Mahkemesinin 12/10/2017 tarih ve 2012/293 E.-2017/536 K.sayılı kararının kaldırılmasına ve davanın kabulüne,yargılama gideri ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini istemiştir.
DELİLLER : Tüm dosya.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE;
24.05.2012 tarihli Temlikname başlıklı adi belgeye göre,tarafların F1 İnşaat ve Turizm Ltd.Şti ile F2 İnşaat ve Turizm Ltd.Şti olduğu,her iki şirketin yetkisinin K22 olduğu,Erdemli 1.Noterliğinin 12/02/1988 tarih ve 2861 yevmiye nolu Düzenleme Suretiyle Kat karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve Satış Vaadi Sözleşmesi ile bu sözleşmenin eki niteliğindeki Erdemli 1. Noterliğinin 16/02/1997 tarih ve 1743 yevmiye nolu Düzenleme Suretiyle Kat karşılığı İnşaat Sözleşmesi-Satış Vaadi Senedine arsa sahiplerinin uymaması nedeniyle yüklenici F1 İnşaat ve Turizm Ltd.Şti’nin uğradığı zarar nedeniyle 500.000,00 TL’lik kısmını tüm ticari faizler ve ferileriyle birlikte Borçlar Kanunun 162.maddesi uyarınca F2 İnşaat ve Turizm Ltd.Şti’ne temlik ettiğini ve temlik bedelini nakten ve tamamen aldığının düzenlendiği,
Erdemli Noterliğinin 12/02/1988 tarih ve 2861 yevmiye nolu Düzenleme Suretiyle Kat karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve Satış Vaadi Sözleşmesine göre,arsa maliklerinin K2,K1,K8,K10,K5,K4,K7 ve K3,yüklenicinin ise F1 İnşaat ve Turizm Ltd.Şti olduğu,inşaat yapılacak taşınmazın Mayıs 1954 tarih ve 74 numarada kayıtlı iken halen Erdemli Tapulama Hakimliğinin 1963/287 E.sayılı davası ile (diğer parsellerin de işbu dosyada davalarının birleştiği) devam eden taşınmazlar olduğu, Erdemli Tapulama Hakimliğinin 1963/287 E.sayılı davası K2 ve diğerleri lehine sonuçlanıp karar kesinleştiğinde yüklenici tarafından arsa karşılığı inşaat yapılacağını,gayrımenkullerle ilgili belediyece yapılacak imar ve tadilat projelerinden sonra yüklenicinin yaptığı inşaatın % 40’ını arsa sahiplerine vereceğini,% 60’ını ise yüklenicinin alacağını,bu sözleşmenin imzalanmasından sonra mahkeme masrafları,plan ve proje masrafları,tadilat masrafları,tastik,ruhsat ve SSK primleri,tapu masrafları ve tüm inşaatla ilgili masrafların yükleniciye ait olacağını,yüklenicinin inşaatın % 40’ını arsa sahiplerine anhtar teslim bir şekilde teslim edeceğini,işbu sözleşme taraflarından birisi vefat ettiğinde kanuni mirasçıların da aynı taahhütleri yerine getirmeye mecbur olduğunu,veraset ve intikal vergilerinin mirasçılar tarafından ödeneceğini,taşınmazın yol cephesindeki önceden tamamlanmış ev ve yarım inşaatların (temelleri dahil) bu sözleşmenin dışında olduğunu,keza dava arsa sahipleri lehine sonuçlandığında taşınmazın batı kısmındaki 350 m2’lik bir alanın Av.K23’a verilmesini,işbu sözleşmenin arsa sahipleri tarafından tek taraflı feshi halinde yüklenicinin yapmış olduğu masraflar ve dava konusu yer arsa halinde ise 2 dönümlük arsa,inşaat halinde ise 5 dairenin tazminat olarak ödenceğinin kararlaştırıldığı,
Erdemli 1. Noterliğinin 16/02/1997 tarih ve 1743 yevmiye nolu Düzenleme Suretiyle Kat karşılığı İnşaat Sözleşmesi-Satış Vaadi Senedine göre,takrir verenlerin K8,K10,K5,K4,K3,K11,K9,K13,K12 ve K24,yüklenincinin ise F1 İnşaat ve Turizm Ltd.Şti olduğu,
K3,K5 ve K4’ın 1/3’er hisse nispeti ile malik bulundukları İçel ili,Erdemli ilçesi,A1 köyünde tapuya kain 662 ve 666 parseller ile 4/28’er hisse nispeti ile malik bulundukları İçel ili,Erdemli ilçesi,A1 köyünde tapuya kain 675 parsel ile K25’dan gelen miras nedeni ile malik bulundukları İçel ili,Erdemli ilçesi,A1 köyünde tapuya kain 679 parseldeki miras hak ve hisseleri,
Muris K1 mirasçıları olan eş K11’ın 5/20 hissesi,çocukları K13 ve K12’nın 3/20’şer hisse ile hissedar oldukları İçel ili,Erdemli ilçesi,A1 köyünde tapuya kain 669 ve 673 parsellerdeki miras hak ve hisseleri, ile ilgili olarak F1 İnşaat ve Turizm Ltd.Şti yetkili müdürü K22 ‘a ilgili belediyenin vereceği imar durumu,tasdikli plan ve projesi ile tarafların karşılıklı rızası ile belirtilen şekil ve şartlarda kat karşılığı inşaat eser ve satış vaadi senet ve sözleşmesi olduğu belirtilerek sözleşmenin esasa ilişkin şartlarının düzenlendiği,sözleşmede ayrıca sözleşme tarihinden itibaren 20 gün içinde taşınmazların bilumum pürüzleri ve takyidatları temizlenmiş bir şekilde yükleniciye teslim edileceğinin düzenlendiği,yüklenicinin de gereken imar izni,inşaat ruhsatı alımı,ifraz,taksim,tevhid,tefrik,plan ve projelerin tanzim ve tasdiki v.s. ne gerekiyor ise sözleşme tarihinden itibaren 6 ay içinde tamamlamış olmasını ve inşaat ruhsatının alınmasını müteakip 36 ayda inşaatın anahtar teslim şekilde teslim edileceği,bu süre yetmediği taktirde 6 aylık ek bir süre verileceği ve bu sürenin tazminatsız olmasının kararlaştırıldığı,yapılacak inşaatta arsa sahiplerine arsa karşılığı olarak alacakları % 40 oranındaki imalat içinden bir kısım daire ve hisselerin Av.K23’a,K18,K26 ve K19 mirasçılarına verileceği,09.02.1995 tarih ve 1291 yevmiye sayılı satış vaadi sözleşmesi ile 7 adet daire verileceği ve tüm bunlar verildikten sonra % 40’tan geriye kalan dairelerin K4,K5,K3,K10,K8,K9 ile K1 mirasçılarına verileceğinin kararlaştırıldığı,keza yüklenicinin inşaatı bir başkasına devredemeyeceği ve teminat gösteremeyeceği,şayet yanına bir ortak alınması halinde sorumlunun F1 İnşaat ve Turizm Ltd.Şti olduğunun kararlaştırıldığını,
Erdemli Noterliğinin 20/05/1997 tarih ve 5229 yevmiye nolu Düzenleme Suretiyle Rızai Taksim Senet ve Sözleşmesine göre,K8,K10,K5,K4,K3,K27,1970 Dlu K28,K9,K29,K30,K31,K32 ve F1 İnşaat ve Turizm Ltd.Şti arasında bağımsız bölümlerin paylaşıldığı,
Erdemli Sulh Hukuk Mahkemesinin 1995/41 E.-36 K.sayılı kararı ile muris K1’ın 16.01.1995 tarihinde vefat ettiği ve mirası 20 pay kabul edilerek 5 payın K11’a,3’er payın K14,K13,K12,K24 ve K15’a aidiyetine karar verildiği,
Erdemli Sulh Hukuk Mahkemesinin 12/12/2003 tarih ve 2003/381 E.-203/655 K. sayılı kararı incelendiğinde,Erdemli Sulh Hukuk Mahkemesinin 1990/231 E.-200 K.sayılı veraset ilamının iptali ile muris K2’ın 07.05.1990 tarihinde vefat ettiği ve terekesi 24 pay kabul edilerek 4’er pay K9,K4,K10,K5,K3’a,1’er payın K30,K28,K31,K32’a aidiyetine karar verildiği, davacının K33, davalıların K3, F1 İnşaat ve Turizm Limted Şirketi, davanın satış vaadine dayalı tapu iptali ve tescil olduğu, mahkemece yapılan yargılama neticesinde davanın reddine karar verildiği,
Erdemli Kadastro Mahkemesinin 1963/287 E.-1995/247 K.sayılı kararı incelendiğinde,bir çok taraf bulunduğu,dava konusu taşınmazların da bulunduğu taşınmazlar nedeniyle 31.03.1995 tarihinde karar verildiği,kararın kesinleşme tarihinin belli olmadığı,
25.02.2009 tarihli Yapı Ruhsatına göre, Mersin ili, Erdemli ilçesi, A2 mahallesinde bulunan 176 ada 12 parsel üzerine inşaat yapmak üzere F3 İnşaat Turizm Ticaret ve Sanayi A.Ş. tarafından izin alındığı,
Limonlu Belediyesinin 21.12.2010 tarihli yazı cevabına göre, Mersin ili, Erdemli ilçesi, A2 mahallesinde bulunan 176 ada 12 parsel üzerine 4 blok halinde ve her blokta 20 daire olacak şekilde bb ve eklentilerinin tamamlanarak iskan almaya hazır hale getirildiği,
Erdemli 1. Noterliğinin 03/04/2009 tarih ve 2916 yevmiye nolu Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesine göre,arsa sahiplerinin K13(kendi adına asaleten,K15’a vekaleten),K14,K12 ve K24,yüklenincinin ise F4 Yapı İnşaat Turizm Sanayi ve Ticaret Ltd.Şti,sözleşmeye konu yerin Mersin ili, Erdemli ilçesi, A2 mahallesinde bulunan 176 ada 12 parsel olduğu,
Erdemli Belediye Başkanlığının 10/06/2015 tarih ve 34891378.310.07.02-196-477 sayılı yazı cevabı ile, Mersin ili, Erdemli ilçesi, A2 mahallesinde bulunan 176 ada 12 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki inşaatın yapı ruhtası ve genel iskanı dosyaya konulduğu,06.09.2011 tarihinde ise yapı kullanma izin belgesinin alındığı,
Erdemli Kadastro Biriminden dava konusu taşınmazlara ilişkin komşu parselleri de gösterir çaplı krokiler, Erdemli Tapu Müdürlüğünden dava konusu taşınmazların tapu kayıtları ve dayanak belgeleri dosyaya konulmuş,
Erdemli 2.Asliye Hukuk Mahkemesinin 11/10/2006 tarih ve 2004/124 E.-2006/378 K. sayılı dava dosyası incelendiğinde,davacının K33, davalıların K3, F1 İnşaat ve Turizm Limted Şirketi, davanın satış vaadine dayalı tapu iptali ve tescil olduğu, mahkemece yapılan yargılama neticesinde davanın reddine karar verildiği,
Mersin ili, Erdemli ilçesi A2 Mahallesi 184 ada 1721-1722-1723-1724-1725-1726- 1727-1728-1729 ve 1730 parsel, A2 Mahallesi 176 ada 2 parsel sayılı taşınmazlara ilişkin Erdemli Kadastro Mahkemesinin 2011/90 esas sayılı dosyası celp edilerek dosyaya konulmuş,
Mahallinde fen, inşaat, iki mimar ve bir makina mühendisi eşliğinde 08/06/2015 tarihinde keşif yapılmış,
Fen bilirkişi K34 09/06/2015 havale tarihli raporu ile,Mersin ili, Erdemli ilçesi, A2 (A1 Mahallesinde tapuya kain 176 ada 12 numaralı parsel sayılı taşınmaz üzerinde X2 sitesi bulunduğunu ve parselin 5.237,00 m2 olduğunu,
Makina Mühendisi K35, Mimar K36, Elektrik Mühendisi K37 ve İnşaat Mühendisi K38 tarafından düzenlenen 17/06/2015 havale tarihli Bilirkişi Kurulu Raporunda;Mersin İli, Erdemli İlçesi, A1 Köyünde tapuya kain 176 Ada, 12 parsel üzerinde inşa edilen sitede inşaatın tamamlandığını ve eksiksiz olduğunu, Erdemli Belediyesinden alman Yapı Kullanma İzninden de anlaşılacağı gibi tesise ait genel iskânın alındığını,bağımsız bölümlerin kullanıldığını,davaya konu tesise ait projenin incelenmesi sonucu, bahçe duvarlı, yüzme havuzlu, peyzajlı olduğunu, binanın toplam inşaat alanının 13.867 m2 olduğunu,1988 yılında düzenlenen kat karşılığı eser sözleşmesi gereği, yapının %40 oranındaki bölümün arsa sahibine ait olacağı, %60 oranındaki bölümün yükleniciye ait olacağının belirlendiğini,yapılan hesaplama sonucu yüklenicinin payına düşen inşaat alanının 8320 m2 olduğunu,Hesaplamada Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak 2012 yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ ve davaya konu tesis çevresinde yapılan inceleme ve araştırmalara göre değerlerin belirlendiğini,1988 yılında düzenlenen sözleşme, o tarihte kullanılan teknoloji, bulunabilen malzeme dikkate alındığında yüklenicinin edebileceği kârın 1.805.440,00 TL olabileceğini,Yapının keşif sırasında gözlemlenen kalite, kullanılan teknoloji, bulunabilen malzeme dikkate alındığında yüklenicinin edebileceği kârın 2.013.440,00 TL olacağını belirlemiş,
Keşifte dinlenen davalı tanığı K39 beyanında,”Ben 5 yıldır X2 Tatil sitesinde çalışmaktayım, inşaat halindeyken inşaatta çalışmaya başladım, 2010 yılının son aylarında bu inşaat tamamlandı, müteahhit K40 bu inşaatı tamamlamıştır, inşaatın F1 İnşaat ile bir alakası bulunmamaktadır” dediği,
Keşifte dinlenen davalı tanığı K41 beyanında,”Ben 1993-1994 yılından bu yana X3 Sitesinde yazları Almanya’dan kızkardeşimin yanına gelir, 3-4 ay kalırım, net olarak hatırlayamıyorum fakat 1997 veya 1998 yıllarında X1 Tatil Sitesinin yapımına başlandı, 2000 yılında ben de bu siteden daire almak için geldiğimde şu anki mevcut bloklar tamamlanmıştı ve etrafında da inşaat çalışmaları devam ediyordu, ben bir daire için pazarlık yaptım, fiyatta da anlaştım, yalnız daire almaktan daha sonra vazgeçtim, vazgeçmemin sebebi de buradan daire alan başka arkadaşların da beni uyarmasıydı, onların bana söylediği kadarıyla aynı dairelerin birden fazla kişiye satıldığı ve insanların mağdur edildiğini arkadaşlarımdan öğrendim, 2001 yılında şu an X2 Tatil Sitesinin bulunduğu parsel tamamen boş durumdaydı, herhangi bir inşai faaliyet yer almamaktaydı, hatırladığım kadarıyla da yaklaşık 5 yıl önce de X2 Tatil Sitesi K40 olarak tanıdığım müteahhit tarafından tamamlandı” dediği,
Keşifte dinlenen davalı tanığı K42 beyanında,”Ben 1998 yılından beri X1 Tatil Sitesinde site görevlisi olarak çalışmaktayım, daha öncesinde de X1 Sitesini yapan müteahhit K43’un inşaatlarında inşaat bekçisi olarak çalıştım, X1 Sitesinin yapımına 1997 yılında başlandı, A bloktan başlayarak F bloğa kadar tamamlandı, P ve R blokları da kaba inşaat olarak kaldı, bağımsız bölüm maliklerince tamamlandı, arada kalan birçok bloğun inşaatına hiç başlanmadı tamamlanan bloklar ise 1997 ve 2001 yılları arasında yapıldı, daha sonrasında tüm ekipmanları ile birlikte müteahhit firma inşaatı bırakıp gitti, şu an bulunduğumuz X2 Tatil Sitesinin yapımına ise 2008 yılında başlandı, 2010 yılında da tam olarak bitirildi, benim bildiğim kadarıyla dairelerin maketlerinden de hatırladığım kadarıyla şu an içinde bulunduğumuz X2 Tatil Sitesinin yer aldığı parsel, müteahhit firmanın yapmış olduğu kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yer almamaktaydı, X1 Tatil Siteleri İnşaatı kapsamında değildi, bu parsel, bildiğim kadarıyla da X1 Tatil Sitesinde de bir daire birden çok kişiye satılmış, inşaat tamamlanmadan da müteahhit inşaatı bırakarak kaçmıştır, az önce de belirttiğim gibi müteahhit firma X1 Tatil Sitesinin yapımına 1997 yılında başladı, birçok blok yer almasına rağmen çok az kısmını tamamlayabildi, tamamladıklarını da birden çok kişiye sattı, birçok kişiyi mağdur etti, eğer davalılar X2 Tatil Sitesinin bulunduğu parseli F4 İnşaat Şirketine vermemiş olsaydı K43’un sahip olduğu F1 İnşaat bu parselde inşaata başlaması mümkün değildi, çünkü buranın inşaatına 2008 yılında başlandı, F1 İnşaat ise 2001 yılında tüm inşaatı atıl bırakarak kaçtı” dediği,
Keşifte dinlenen davalı tanığı K44 beyanında,”Davalılar benim üvey amca çocuklarımdır, şu an X1 Tatil Sitesinin bulunduğu parsellere ilişkin olarak 1988 ve 1997 yıllarındaki kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde babam K4’ın imzası bulunmaktadır, inşaat sözleşmesinin taraflarından biridir, ben de şu an ona düşen dairelerin birinde X1 Tatil Sitesinde ikamet etmekteyim, X1 Tatil Sitesinin inşaatına 1997 yılında F1 İnşaat tarafından başlanıldı, 2001 ya da 2002 yılında X1 Tatil Sitesindeki A, B, C, D, E, F bloklar tamamlandı, bu tarihten sonra müteahhit firma inşaatı yarım bırakarak ayrıldı, inşaat sözleşmesine göre yaklaşık 15 blok daha yapılması gerekiyordu, toplamda 300 daire olması gerekirken halihazırda 90 daire yer almaktadır, şu an üzerinde bulunduğumuz X2 Tatil Sitesinin bulunduğu parsel 1988 ve 1997 yıllarındaki inşaat sözleşmelerinin konusu değildi, o inşaat sözleşmelerinde bu parsel yer almamaktaydı, bu parsel için daha sonra malikleri K6 murisleri ayrı bir inşaat firmasıyla inşaat sözleşmesi yaptılar, X2 Tatil Sitesinin yapımına 2009 yılında başlandı,yaklaşık 2 sene sonra da tamamlandı, Şu an X2 Tatil Sitesinin bulunduğu parsel ve X1 Tatil Sitelerinin bulunduğu parseller 1963 tarihli davanın konusuydu ve o zamanlar K2’a ait taşınmazlarda dava sonuçlandıktan sonra, 1990 ile 2000 yıllan arasında taşınmazlar taksim edildi ve murislere dava gereği paylaştırıldı, şu an üzerinde X2 Tatil Setisinin bulunduğu parsel K6’a tekabül etti” dediği,
Davacı tanıkları K45,K46 ve K47 ile davalı tanıkları K48 ve K49’nun ise dinlenmedikleri,
Bilirkişi Av.K50 04/12/2015 havale tarihli Raporunda;Erdemli Noterliği’nin 12.02.1988 tarih ve 2861 yevmiye nolu Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ile K2 adına kayıtlı iken bu parsellerden ayrılan diğer parsellerde K2’ın hibe ve satışı ile malik olanlar arasında Mersin İli Erdemli İlçesi A1 köyünde kain arsaları üzerinde akt edildiğini, asıl olarak Erdemli Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 1963/287 Esas sayılı dosyasında dava konusu olan taşınmaz nedeniyle KKİS yapıldığını,yüklenici F1 İnş. Tur. Ltd. Şti. tarafından mevcut KKİS imzalandığı sırada basiretli bir tacir olarak kesinleşmiş bir karar olmadan, salt devam eden bir dava nedeniyle taahhüt altına girildiğini,akabinde Erdemli 1. Noterliği’nin 16.02.1997 tarih ve 1743 yevmiye nolu KKİS ve Satış Vaadi Sözleşmesi yapıldığını,sözleşmeye göre K10, K9, K11, K12, K13, K5,K3,K8 ile F1 İnş. Tur. Ltd. Şti. müdürü K43 arasında İçel, Erdemli, A1 Köyü A3 mevkiinde kain ve tapunun 19 pafta 662,666 parseller, 20 pafta 675,679 parseller için K51, 19 pafta 667 parsel için K8, 19 pafta 674 paresel, 20 pafta 675,679 parseller için hissedarı K10, 20 pafta 675, 679 parseller için K9, K6 mirasçıları eş K11 çocukları K13, K12 19 pafta 669 ve 673 parsellerdeki hisseleri için anlaşıldığı, arsa maliklerine % 40 arsa sahibine % 60 hisse, % 40 inşaat için 350.000.000 TL si karşılığında satmayı vaadettikleri, teslim süresinin takyidat ve vergi benzeri pürüzleri temizlenmiş olarak sözleşme tarihinden en geç 20 gün içerisinde müteahhit firmaya teslim edecekleri şeklinde, müteahhit firmanın da imar izni, ruhsat vb 6 ay içinde alacağı, 36 ayda teslim edileceğinin düzenlendiğini,dava tarihinin 30.05.2012 olup sözleşme tarihi sonrasında yaklaşık 15 yıl geçtiğini,sözleşmenin 10. sayfasında yer alan 15. maddesinde müteahhit firmanın bahse konu inşaatı bir başkasına devir edemeyeceği, teminat gösteremeyeceğini, şayet yanına bir ortak alması halinde sorumlu olarak F1 İnş. Ltd. Şti. nin sorumlu olacağının belirtildiği,Erdemli 2. Asliye Hukuk (Tüketici) Mah. 2004/124 Esas-2006/378 Karar sayılı ve 11.10.2006 tarihli kararının incelenmesinde: Davacı K33, davalıların K3 ve F1 İnşaat ve Turizm Ltd. Şti. olduğu, tapu iptali ve tescil talebinde bulunulduğu, davalı K3 ve müşterekleri adına kayıtlı bulunan Erdemli A1 Köyünde kain 176 ada. 3 nolu parsel üzerinde kat karşılığı inşaat yapımı konusunda arsa sahipleri ile davalı şirket arasında 16.02.1997 tarihli Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi tanzim edildiğini, sözleşme gereğince yapılacak işin oranına göre davalı şirkete daire satış yetkisinin arsa sahipleri tarafından verileceğinin kararlaştırıldığını, davalı şirketin sözleşme gereğince tüm site inşaatının % 47 sini tamamlayıp % 53 gibi büyük boyutta noksanlığının bulunması müteahhitin inşaatı tamamlamadan bırakıp kaçması, arsa sahiplerine karsı sözleşmede belirtilen yükümlülüklerini yerine getirmemesi karşısında inşaat sözleşmesindeki yükleniciye kademeli satış yetkisi tanınmış olmasına dair hükümlerinin uygulama veri bulunmamakta BK’nun 162. vd. maddelerindeki temlik hükümleri çerçevesinde taşınmazın davacı adına tescili mümkün olmadığı gerekçesi ile davanın reddine karar verildiğini,dosyaya sunulan davacının teslim aldığına dair düzenlenen temlikname içeriğinde 500.000,00 TL nin ödendiği, temlik alan tarafından da alındığı beyan edilmişse de ödeme belgesinin sunulmadığı,davacı tarafından bir kısım varislerin yükümlülüğünü yerine getirirken diğer mirasçılar K14 ve K15’ın sözleşmeyi imzalamadığı, 1995 de sözleşmeye imza atanlar adına arsaların kaydının yapıldığı, 1997 ye kadar inşaata hazır hale getirildiğini, davalılardan şifaen arsanın tesliminin istendiği, inşaatı yapacak şirkete teslim etmedikleri, imza atanların arsalarına inşaatın başladığı, diğer kişilerin inşaatının başlayamadığı, ancak bu davalıların başka bir inşaat firması ile anlaştıklarının tespit edildiği, tek taraflı feshin gerekçesi olmadığı, temlik eden şirketin tüm edimlerini yerine getirdiği, davalıların verasetlerini çıkartarak arsanın intikalini yaptırması için davalıları defalarca uyardıklarını beyan ettikleri,ancak 1997 tarihli KKİS nin yapıldığı sırada yüklenici K14 ve K15’ın imzalamadığının bilindiğini,aynı zamanda arsa sahiplerinin temerrüde düşürüldüğüne dair bir belgede bulunmadığı gibi Erdemli 2. Asliye Hukuk (Tüketici) Mah. 2004/124 Esas-2006/378 Karar sayılı ve 11.10.2006 tarihli kararında müteahhitin inşaatı bırakıp kaçtığının belirtildiği,ifa imkansızlığı bulunduğu,F1 İnş. Tur. Ltd. Şti.’nin basiretli bir tacir gibi davranmadığını, devam eden bir davaya istinaden intikalin kimlere ve neye göre veya yapılıp yapılmayacağı belirsiz iken 1988 tarihli KKİS’ni yaptığını,ardından 1997 yılında ilk sözleşmenin ayrıca ve açıkça düzenlemediği konular düzenlenerek yeni bir sözleşme yapıldığını,bu KKİS’nde devir ve teminat yasağı bulunduğunu,Takdir Mahkemeye ait olmak üzere BK 125. maddesinde düzenlenen 10 yıllık süre açısından da dava tarihi itibariyle 10 yılın geçtiğini belirlediği,
Makina Mühendisi K35, Mimar K36, Elektrik Mühendisi K37 ve İnşaat Mühendisi K38’ın sunduğu 14/03/2016 havale tarihli Ek Bilirikişi Kurulu Raporlarunda,Mersin İli Erdemli İlçesi, A1 Mahallesinde tapuya kain 176 Ada, 12 parselde tapuya kayıtlı arsa üzerinde inşa edilen sitede;davaya konu inşaatın tamamlanmış ve eksiksiz olduğunu, Erdemli Belediyesinden alınan Yapı Kullanma izninden de anlaşılacağı gibi, tesise ait genel iskânın alınmış olduğunu ve bağımsız bölümlerin kullanılmakta olduğunu,davaya konu tesise ait projenin incelenmesi sonucu bahçe duvarlı, yüzme havuzlu, peyzajlı olduğu, binanın toplam inşaat alanının 13.867 m2 olduğunu,1988 yılında düzenlenen kat karşılığı eser sözleşmesi gereği yapının %40 oranındaki bölümün arsa sahiplerine, %60 oranındaki bölümünün yükleniciye ait olacağının belirlendiğini,ilk raporda yapılan hesaplama sonucu yüklenicinin payına düşen inşaat alanının 8.320 m2 olduğunu,davacılar vekilinin itirazı üzerine yükleniciye sözleşme ile verildiği iddia edilen bağımsız bölümlerin de ilavesiyle yükleniciye verilmesi gereken alanın 9.686 m2 olacağını,Hesaplarda Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak 2012 yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetler Hakkında Tebliğ ve davaya konu tesis çevresinde yapılan inceleme ve araştırmalara göre birim fiyatlarının belirlendiği yapının 1988 yılında düzenlenen sözleşme, o tarihteki teknoloji ve piyasada bulunabilen malzemeler göz önünde bulundurularak yapılan hesaba göre ilk raporda yüklenicinin edebileceği kârın 1.805.440,00 TL olabileceğini,1988 yılında düzenlenen sözleşme, o tarihteki teknoloji ve piyasada bulunabilen malzemeler göz önünde bulundurularak davacılar vekilinin rapora itirazı sonucu yeniden yapılan hesaplama ile yüklenicinin edebileceği kârın 2.101.862,00 TL olabileceğini,yapının keşif sırasında gözlemlenen kalite, kullanılan teknoloji, bulunabilen malzeme dikkate alındığında yüklenicinin edebileceği kârın ise 2.344.012,00 TL olacağını belirlediği,
Maltepe Üniversitesi Mimarlık Fakültesi Y.Doç.Dr.Türkan Uzun, İtü İnşaat Fakültesi Prof.Dr.K52, İ.Ü. Hukuk Fakültesi Prof.Dr.K53’ın sunduğu 28/11/2016 tarihli Bilirkişi Kurulu Raporunda, temlik eden dava dışı F1 İnşaat ve Turizm Limited Şirketi’nin davalılardan herhangi bir alacak talebinde bulunamayacağını, dolayısıyla temlik alan davacı F2 İnşaat Ltd. Şti.’nin de davalılardan herhangi bir alacak talep edemeyeceğini, ancak Sayın Mahkeme’nizce aksi görüşün benimsenmesi halinde davacının talep edebileceği kâr mahrumiyetinin 181.424,73 TL olarak hesaplanabileceğini belirlediği,
Somut olayda,
Davalıların murisleri ile dava dışı F1 İnşaat ve Turizm Limited Şirketi arasında Erdemli Noterliğinin 12/02/1988 tarih ve 2861 yevmiye nolu Düzenleme Suretiyle Kat karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve Satış Vaadi Sözleşmesi düzenlenmiş,ancak bu sözleşmede Erdemli Kadastro Mahkemesinin 1963/287 E.sayılı devam eden davasının davalılar murisleri lehine sonuçlanıp karar kesinleştiğinde ilgili belediyece yapılacak imar ve tadilat projelerinden sonra yüklenicinin yaptığı inşaatın % 40’ını arsa sahiplerine vereceği,% 60’ını ise yüklenicinin alacağının kararlaştırıldığı görülmüştür.İlk sözleşme imzalandığı sırada davalılar murislerinin sahip olduğu somut bir taşınmaz henüz ortada yoktur.Yani kat karşılığı inşaat sözleşmesinin esaslı unsuru olan mülkiyeti tartışma konusu olmayan bir taşınmaz henüz yoktur.Bu sözleşme geçersiz bir sözleşmedir.
Erdemli 1. Noterliğinin 16/02/1997 tarih ve 1743 yevmiye no’lu düzenleme suretiyle kat karşılığı inşaat sözleşmesi tüm paydaş arsa sahipleri ile yapılmadığından ayrıca sözleşmede imzası bulunmayan paydaşların anılan sözlemeye onay verdiklerine ilişkin herhangi bir savunma ya da delil ileri sürülmediğinden taraflar arasında yapılan bu sözleşme geçersiz ise de sözleşme de imzası bulunmayan paydaşların sözleşmeye onay vermesi ihtimali bulunduğundan sözleşmenin geçersiz sayılabilmesi için tahammül sınırını geçmesi gerekeceğinden Erdemli 1. Noterliğinin 16/02/1997 tarihli sözleşmesinde sözleşme tarihinden itibaren 6 ay içinde ruhsatın alınacağı ve ruhsat tarihinden itibaren 36 ay içinde inşaatın anahtar teslim edileceği, belirtilen sürede tamamlanması halinde 6 aylık ek süre verileceği belirtildiğinden mahkememizce tahammül sınırının bittiği tarih inşaatın en son teslim edileceği tarih olan 16/02/2011 tarihi kabul edilerek bu tarih itibariyle sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre hak sahibinin geri isteme hakkının olduğu öğrendiği tarihten başlayarak 2 yıl ve herhalde zenginleşmenin gerçekleştiği tarihten başlayarak 10 yıllık zamanaşımı süresi dava tarihi olan 30/05/2012 tarihi itibariyle geçtiğinden davacı vekilinin istinaf isteğinin 6100 sayılı HMK’nun 353/1-b,1 maddesi gereğince esastan reddine karar vermek gerekmiş HMK’nın 362/2 fıkrası nazara alınarak temyiz yolu açık olmak üzere aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Yukarıda gerekçeleri açıklandığı üzere;
1-Davacı vekilinin istinaf başvurusunun 6100 Sayılı HMK 353/1-b.1 md.si gereğince ESASTAN REDDİNE,
2- Alınması gerekli olan 35,90-TL istinaf karar harcından peşin alınan 98,10-TL harcın mahsubu ile bakiye 62,20-TL’nin talep halinde davacıya İADESİNE,
3-İstinaf masraflarının, başvuran davacı üzerinde bırakılmasına,
4-İstinaf incelemesi sırasında duruşma açılmadığından, davalı yararına istinaf vekalet ücreti TAKDİRİNE YER OLMADIĞINA
5-Kararın 6100 sayılı HMK’nun 359/3.maddesi uyarınca ilk derece mahkemesi tarafından TARAFLARA TEBLİĞİNE,
Dosya üzerinden yapılan inceleme sonucu HMK’nun 361. Maddesi uyarınca 2 haftalık süre içerisinde Yargıtayda Temyiz kanun yolu açık olmak üzere OY ÇOKLUĞUYLA karar verildi.21/03/2018
K A R Ş I O Y
Dava,hukuki niteliği itibariyle kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle kâr kaybı ve yapılan masrafların tahsili isteğidir.
Borçlar Kanunun 355 ve devamı maddelerinde (yeni 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunun 470 ve devamı maddeleri) eser sözleşmesi düzenlenmiştir.Tapu da pay devri içerdiğinden kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi ancak taraf iradelerinin birleşmesi veya mahkeme kararları ile mümkündür. Türk Medeni Kanunun 692 ve 702. maddelerine göre, inşaat işleri ve buna ilişkin sözleşme yapılması ya da sözleşmenin feshi olağanüstü yönetim işleri kapsamında olduğundan bütün paydaşların oybirliğiyle kabulüne bağlıdır.
Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, bazı durumlar ayrık olmak üzere zamanaşımı süresi Borçlar Kanunun 126/4. fıkrası (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunun 147/6) uyarınca 5 yıldır.Kanunda aksine bir hüküm yok ise her alacak Borçlar Kanunun 125.maddesi (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunun 146) uyarınca 10 yıllık genel zamanaşımına tabidir.
Somut olayda,
Davalıların murisleri ile dava dışı F1 İnşaat ve Turizm Limited Şirketi arasında Erdemli Noterliğinin 12/02/1988 tarih ve 2861 yevmiye nolu Düzenleme Suretiyle Kat karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve Satış Vaadi Sözleşmesi düzenlenmiş,ancak bu sözleşmede Erdemli Kadastro Mahkemesinin 1963/287 E.sayılı devam eden davasının davalılar murisleri lehine sonuçlanıp karar kesinleştiğinde ilgili belediyece yapılacak imar ve tadilat projelerinden sonra yüklenicinin yaptığı inşaatın % 40’ını arsa sahiplerine vereceği,% 60’ını ise yüklenicinin alacağının kararlaştırıldığı görülmüştür.İlk sözleşme imzalandığı sırada davalılar murislerinin sahip olduğu somut bir taşınmaz henüz ortada yoktur.Yani kat karşılığı inşaat sözleşmesinin esaslı unsuru olan mülkiyeti tartışma konusu olmayan bir taşınmaz henüz yoktur.Bu sözleşme geçersiz bir sözleşmedir.
Erdemli Kadastro Mahkemesi 31.03.1995 tarih ve 1963/287 E.-1995/247 K.sayılı kararı ile davayı sonuçlandırmış,kararda kesinleştirme olmamasına rağmen bu kararın her iki tarafın kabulüne göre 1995 yılı içerisinde kesinleştiği,
Muris K2’ın 07.05.1990 tarihinde,muris K1’ın 16.01.1995 tarihinde vefat ettiği,
Murisler K1 ve K2’ın bir kısım mırasçıları ile dava dışı F1 İnşaat ve Turizm Limited Şirketi arasında bu kez Erdemli 1. Noterliğinin 16/02/1997 tarih ve 1743 yevmiye nolu Düzenleme Suretiyle Kat karşılığı İnşaat Sözleşmesi-Satış Vaadi Senedi düzenlenmiş,bu kez de sahip olunan taşınmaz olmasına rağmen murisler K1 ve K2 mirasçılarının tamamı bu sözleşmeyi imzalamaya gelmediği(K14 ve K15,burada geçerli bir sözleşme vardır.Ancak mülkiyet sahiplerinin tamamı gelerek sözleşmeyi imzalamamıştır.Ancak bu iki kişi sonradan gelerek bu sözleşmeye hayat verebilcek,sözleşmeyi askıda olmaktan kurtarabilecektir.Yani objektif ifa imkansızlığı değil,subjektif ifa imkansızlığı vardır.
Erdemli 1. Noterliğinin 03/04/2009 tarih ve 2916 yevmiye nolu Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ile tüm mirasçıların Mersin ili, Erdemli ilçesi, A2 mahallesinde bulunan 176 ada 12 parsel sayılı taşınmazı yüklenicie F4 Yapı İnşaat Turizm Sanayi ve Ticaret Ltd.Şti’ne verdiği ve 06.09.2011 tarihinde ise X2 Tatil Sitesi için yapı kullanma izin belgesi alındığı,
Bu dava ise 30.05.2012 tarihinde açılmıştır.
İfa imkansızlığı sadece sözleşmenin tarafları bakımından değil, herkes için sözkonusu ise buna objektif imkansızlık, yalnız sözleşmenin taraflarından birinin tutumundan doğmuşsa buna da subjektif imkansızlık denir. İfa imkansızlığı sözleşme yapılmadan önce var ve bu olgu herkes bakımından aynı sonucu meydana getirmekte ise 818 sayılı Borçlar Kanunun 20. maddesi gereğince sözleşme geçersizdir. İfa imkansızlığı sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkmış ve eğer borçlunun kusuru olmaksızın edim imkansızlaşmışsa 818 sayılı Borçlar Kanunun 117. maddesi, borçlunun kusuru sonunda imkansızlaşmış olursa 818 sayılı Borçlar Kanunun 96. maddesinin uygulanması gerekir.
Somut olayda ortada iki sözleşme vardır.İlk sözleşme geçersiz bir sözleşmedir.Bu nedenle geçersiz bu sözleşmeden doğan haklar bakımından sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde istemde bulunabilecektir.Bu sözleşme geçersiz bir sözleşme olduğundan Borçlar Kanunun 125.maddesi (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunun 146) uyarınca 10 yıllık genel zamanaşımı süresi söz konusudur.Burada zamanaşımının işlemeye başladığı tarih sözleşmenin imzalandığı tarihtir.Davalı zamanaşımı def’inde bulunduğundan ilk sözleşme çerçevesinde artık istekte bulunulamayacaktır.İkinci sözleşme ise geçerli bir sözleşme olmakla birlikte subjektif ifa imkansızlığı bulunan bir sözleşmedir.Sözleşmeyi imzalamaya gelmeyen mirasçılar sonradan noter önünde aynı sözleşmeyi yüklenici ile imzalayarak subjektif ifa imkansızlığını ortadan kaldırabilecektir.Halbuki sözleşme imzalamaya gelmeyen mirasçılar yüklenici ile hiç anlaşmaya yanaşmadıkları gibi diğer mirasçılar ile birlikte Erdemli 1. Noterliğinin 03/04/2009 tarih ve 2916 yevmiye nolu Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesini imzalamışlardır.Yeni sözleşme imzalamakla artık subjektif ifa imkansızlığı ortadan kalkmış,objektif ifa imkansızlığı doğmuştur.Borçlar Kanunun 126/4. fıkrasındaki (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunun 147/6) 5 yıllık zamanaşımı süresi yeni kat karşılığı inşaat sözleşmesinin imzalanması ile başlamıştır.Buna göre olayda zamanaşımı gerçekleşmemiştir.Ancak 1997 yılında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesi için 2012 yılında dava açarak istekte bulunmak TMK.m.2 uyarınca dürüstlük kuralına ne kadar uyar,bunun ise kararda tartışılması,kâr mahrumiyeti ve sözleşme masraflarından doğan zararların tahsili isteğinin değerlendirilmesi(Yargıtay 15.Hukuk Dairesinin 20.02.2017 tarih ve 2016/3144 E.-2017/679 K.sayılı kararı,Yargıtay 15.Hukuk Dairesinin 09.04.2012 tarih ve 2011/6221 E.-2012/2327 K.sayılı kararı),keza istek kalemleri belirlenerek öncelikle eksik harcın tamamlanmasının zorunlu olduğu,
Mahkemece keşif yapılıp kâr kaybı yönünden dava değeri belirlenmesine rağmen eksik harç tamamlatılmadığı gibi davacı vekilinin dava dilekçesinde Erdemli Kadastro Mahkemesinin 1963/287 E.-1995/247 K.sayılı dava dosyası nedeniyle yaptığını iddia ettiği masraflar da somutlaştırılmadığından ilk derece mahkemesi kararının kaldırılması gerektiği görüşündeyim. 21.03.2018
