Adana Avukat Saim İncekaş | Adana Boşanma Avukatı, Ceza Avukatı, Şirketler ve Miras Avukatı Adana Avukatlık Hizmetlerinde Güven ve Tecrübe T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
İ S T İ N A F K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
DAVACI : K1
VEKİLLERİ :
Av.
K2
Av.
K3
DAVALI : K4
VEKİLİ :
Av.
K5
FERİ MÜDAHİL : K6
DAVANIN KONUSU : Tapu İptali Ve Tescil (Önalım Hakkından Kaynaklanan)
Kozan 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 27.11.2019 tarih ve 2018/192 Esas 2019/802 Karar sayılı dosyasında verilen karara karşı davacı vekili ve davalı vekili tarafından yapılan istinaf başvurusu üzerine dosya üzerinde yapılan inceleme neticesinde;
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Tarafların İddia ve Savunmalarının Özeti:
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle;
Kozan ilçesi A1 Mahallesi 103 ada 1135 parselin kök murislerinden olduğu için kök murislerinden K6’nin A1 mahallesinde bulunan 103 ada 1135 parselde bulunan 1/6 hissesini 85.000 TL bedelle 29/12/2017 tarihinde K4’a sattığını tarafına gelen onaylı ihtarname ile öğrendiği, davalı K4’a 29/12/2007 tarihinde söz konsuu taşınmazın münazaralı satışla 85.000 TL bedelle satılmış gibi gösterildiği ancak alıcı K4’un mahalle sakinleri ile konuşmalarından daha düşük bedelle almış olduğunu öğrendiğini, şufaya konu olan taşınmazın kök hissedarı olması nedeni ile TMK’nun 732. Maddesi ve devamı maddelerine istinaden şufa hakkını kullandığını, bu nedenlerle davanın kabulü ile davaya konu taşınmazdaki payın tapu iptali yapılarak adına tesciline ve dava konusu taşınmazdaki payın 3. kişiye devrinin önlenmesi için ihtiyati tedbir konulmasını ve yargılama giderlerinin davalı üzerine bırakılmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekilinin cevap dilekçesinde özetle
;Satıştan sonra yasal hak düşürücü süre içinde dava açıldığını, bu sebeple davanın reddinin gerektiğini, dava konusu hissenin bulunduğu taşınmaz üzerinde fiili taksim olduğunu, müvekkilinin satın almış olduğu hissede, hisseyi satan K6’nin on yıl kadar önce yaptırdığı bir ev olduğunu, bu evin yapımı sırasında ve sonrasında, kullanımı ve mülkiyeti hakkında hiç bir hissedarın itirazının olmadığını, müvekkilinin bu evin tamir ve bakımı için 2.684,00 TL masraf yaptığını, bunun dışında K6 kendi hissesine düşen kısmın bir bölümünü cami yapımı ve imam lojmanı için Kozan Müftülüğüne devrettiğini ancak resmi olarak hisseyi ayırmadığı için bu konuda müftülüğe yezalı belge verildiğini, üç yıl kadar önce cami yapıldığını, davacının düşük bedelle satış yapıldığı halde, yüksek gösterilmiş olduğu iddiasınında doğru olmadığnıı, içindeki ev ve arsasıyla ve içindeki ağaçlar beraber değerlendirildiğinde ödenen bedelin düşük olmadığını, gerek hak düşürücü süre, gerek, fiili taksim sebebiyle davanın reddinin gerektiğini, bunun dışında önalım hakkı kabul edildiği taktirde satış bedeliyle beraber müvekkilinin satış bedelinin dışında ev için iyi niyetle yapmış olduğu tamir ve bakim masraflarının da kendisine ödenmesi gerektiğini, bu nedenlerle davanın reddine, ön alım hakkı tanındığı taktirde satış bedeli ve masrafları dışında müvekkilinin iyi niyetle yapmış olduğu masrafların da ödenmesine, yargılama giderlerinin davacı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep ve beyan etmiştir.
Feri Müdahil K6’nin 23/10/2018 tarihli dilekçesi ile davaya davalı K4 yanında dahil olmak istediğini beyan etmiştir.
İlk Derece Mahkemesi Kararının Özeti:
” her ne kadar davacı satış bedelinin yüksek gösterilerek bedelde muvazaa yapıldığını iddia etmiş ve şufa hakkını kullanmak istemiş ise de; dosyada dinlenen mahalli bilirkişi ve tanık beyanları, bilirkişi raporu ve deliller dikkate alındığında, mahkememizce bedelde muvazaa yapılmadığı, muvazaanın yalnızca keşfen belirlenecek değer üzerinden tespit edilemeyeceği anlaşılmakla bedelde muvazaa olmadığı kanaati mahkememizede hasıl olmuştur, dava konusu taşınmazda hissedarların kullanım alanlarının belli olduğu, hissedarlar arasında fiili taksim yapıldığı, hissedarların uzun yıllardır fiilen taksim edilen yerleri kullandıkları, taşınmazda eylemli bölüşme söz konusu olduğundan, zamanında davalının satın aldığı yer üzerinde bir hak iddia etmediği anlaşılmıştır.
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 16.02.2015 T. 2014/11728 Esas 2015/1553 Karar Sayılı ilamında ve Yargıtay HGK nun , 06.11.2018 tarih 2017/1747 E. 2018/1617 K.
Sayılı ilamlarında da belirttiği üzere davacının kullandığı ve davalıların kullandığı ayrı bölümler var ise zamanında kullanıma karşı çıkmayan, satışa konu o yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda pay satışı nedeniyle önalım hakkını kullanması TMK’nın 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmaz. Somut olayda taşınmazda davalıların kullandığı ayrı bölümlerin olduğu zamanında bu bölümlerin kullanımına davacının da karşı çıkmadığı ve hak iddia etmediği, anlaşılmakla davacının tapudaki pay satışı nedeni ile önalım hakkını kullanması TMK’nun 2. Maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacağından” gerekçesi ile davanın reddinedair hüküm tesis etmiştir.
Kararı davacı taraf vekili istinaf etmiştir.
İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ :
Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle;
–
Müvekkilinin Adana İli Kozan ilçesi A1 Mahallesi 103 ada 1135 parselde bulunan taşınmazın kök murislerinden olduğunu, taşınmazın bir başka kök murisi olan feri müdahil K6 tarafından Kozan İli A1 Mahallesi’nde bulunan davaya konu 103 ada 1135 parselde bulunan taşınmazın 1/6 hissesini 85.000 TL bedelle 29/12/2017 tarihinde davalı K4’a sattığını, satışın muvazaalı olduğunu, yerel mahkeme keşif tutanağı ve dinlenilen tanıkların beyanlarına bakıldığında işlemin muvazaalı olduğunu, Yerel Mahkemece tüm bu hususlar göz ardı edilerek eksik inceleme doğrultusunda hatalı, usul ve yasaya aykırı şekilde karar verdiğini,
-dava konusu olan taşınmazın bedeli hususunda eksik ve hatalı inceleme yapılarak bu doğrultuda bilirkişi raporu düzenlendiğini, taşınmazın bulunduğu arazide herhangi bir ağaçlandırma bulunmadığı halde, bilirkişi tarafından yapılan inceleme sonrası düzenlenen raporda; arazi üzerinde ceviz, incir, nektarin, asma, erik, dut, armut ağaçlarının olduğunun tespit edildiğini, bilirkişi raporunda belirtilen söz konusu ağaçların davaya konu taşınmazın yan tarafında bulunan ve feri müdahil K6’nin kayın validesine ait bir başka taşınmazın sınırları içerisinde olduğunu, buna rağmen bilirkişinin bu ağaçları davaya konu olan taşınmazın içerisinde bulunuyormuş gibi düzenleyerek hesap hataları yaptığını, eksik inceleme yapılarak hatalı bir rapor üzerinden değerlendirme yapılarak davanın reddine karar verildiğini,
-davacı ve davalı tanıklarının yerel mahkeme dosyası içerisinde bulunan beyanlarına bakıldığında da görüleceği üzere taşınmazın bulunduğu arazinin yaylalık olarak kullanıldığı, yılın belirli dönemlerinde yalnızca o bölgede yaşayan aileler ve ya mirasçılarının geldiği ve bu bölgede arazi satışının çok fazla gerçekleşmediği şeklinde beyan edildiğini, bunun yanı sıra mahalli bilirkişilerden K7, K8 ve davalı tanıklarının dahi bu bölgede pek fazla satışın olmadığını, davaya konu olan taşınmaz satışını duyduklarını ve bu satışın 45.000 – 55.000 TL civarı bir satış bedeli ile yapıldığını duyduklarını beyan ettiklerini, buna rağmen yerel mahkemenin iş bu tanık beyanlarını da göz ardı ederek bedelde muvazaa yapılmadığı kanaatine vardığını,
-yerel mahkemece her ne kadar müvekkilinin davaya konu taşınmazın kullanımına karşı çıkmadığını ve hiç bir hak iddia etmediğini gerekçe göstererek davanın reddine karar vermiş ise de; feri müdahil K6 dürüstlük kurallarına aykırı davranarak taşınmazı kayın validesine aitmiş gibi göstererek yıllarca kullanmaya devam ettiğini ve müvekkilini aldattığını, davaya konu taşınmazın yan parselleri olan 103 ada 1134-1136-1137 parseller feri müdahil K6’nin kayınvalidesine ait olduğu ve bugüne kadar kayınvalidesine ait olan yeri kullandığı gerekçesiyle davacı müvekkilinin herhangi bir müdahale girişiminde bulunmadığını, müvekkilinin kullanılan arazinin kendi taşınmazı içerisinde bulunduğunu haricen öğrenerek derhal iş bu davayı açtığını,
-keşif mahallinde mahalli bilirkişi K9 “dava konusu alan içerisinde bulunan alan ağılların ve çinko kaplı ahırın tarafların kardeşi olan K10 yaptırmış ve kullanmıştır.” şeklinde beyanda bulunmuş ise de; dilekçe ekindeki belgelere bakıldığında görüleceği üzere 103/1135 parselin tam köşe bölümüne denk gelmekte olup, orman arazisi içerisinde kaldığından müvekkilinin orman arazisi içerisinde olarak bildiği bölgeye herhangi bir müdahalede bulunmadığını,
-Feri müdahil K6 ile başka şahıslar arasında başkaca taşınmazlara ilişkin aynı nitelikte davaların derdest olduğunu, K6 kendi eşine kayın validesinden miras kalan taşınmazlar üzerinde malik olarak kendisini göstererek müvekkili dışında başkaca şahıslardan da para almış ancak tapu devrini asıl malik kendisi olmadığı için veremediğini,
-mahkemenin fiili taksim olduğuna kanaat getirmiş ise de fiili taksim olmadığını, ekte sundukları taşınmazların bulunduğu parsellere ilişkin görsellerde davaya konu parsele ilişkin fiili taksimin söz konusu olmadığını, fiili taksim olduğuna kanaat getirebilmek için bütün taşınmaz maliklerinin de dosyada dinlenilmesi gerekirken, mahkemece taşınmaz malikleri dosyaya dahil edilmeden eksik inceleme yapılarak karar verildiğini,
Bu nedenlerle yerel mahkeme kararının kaldırılarak davanın kabulüne karar verilmesine talep etmiştir.
Davalı vekili katılma yolu ile istinaf dilekçesi ve istinafa cevap dilekçesinde özetle;
Müvekkilinin aldığı evin uzun yıllardır satın almış olduğu K6 tarafından kimse karışmaksızın kullanılmakta olduğunu, evin inşattı yapılırken ve kullanılırken kimsenin K6 karşı gelmediğini, K10 ninde kendisine ait olan alana ağıl vs yaptırdığını, her ikisininde hiç bir hissedarın müdahalesi olmadan kendi paylarını kullanmaya devam ettiklerini fiili taksim olması için tüm hissedarların fiili olarak kullanımının şart olmadığı, davacının bedelde muvazaa iddiasının da ispatlanamadığını, bu nedenlerle davanın reddine dair yerel mahkeme karınının doğru olduğunu, ancak lehlerine vekalet ücretinin nisbi olarak hükmedilmesi gerekirken maktu verilmesinin hatalı olduğunu, bu nedenle kararın kaldırılmasını talep etmiştir.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE
Dairemizce HMK’nın 355. maddesi kapsamında istinaf dilekçelerinde belirtilen sebeplerle ve kamu düzenine ilişkin hükümlerle sınırlı olmak üzere yapılan inceleme neticesinde;
Davacı vekili,Kozan ilçesi A1 Mahallesi 103 ada 1135 parselin kök murislerinden olduğu için kök murislerinden K6’nin A1 mahallesinde bulunan 103 ada 1135 parselde bulunan 1/6 hissesini 85.000 TL bedelle 29/12/2017 tarihinde K4’a sattığını tarafına gelen onaylı ihtarname ile öğrendiği,söz konusu hisse üzerinde sahip oldukları yasal önalım hakkını kullanmak istediklerini beyanla, davalı adına kayıtlı payların iptali ile davacı adına tescilini talep etmiştir.
Davalı vekili, dava konusu taşınmazda fiili taksim olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, davanın reddine karar verilmiştir.
Hükmü, davalı ve davacı vekili istinaf etmiştir.
Önalım hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak, paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.
Önalım hakkı, müşterek mülkiyette pay satın alana karşı kullanılır, dava da onun aleyhine açılır. Satış tapuya tescil ile vaki olacağından tapu ile payı kim iktisap etmiş ise ona karşı önalım hakkı kullanacaktır. Davadan önce birçok satış olmuşsa önalım davası en son satın alana karşı açılacaktır. Çünkü dava, önalıma konu paya ilişkin tapu kaydının iptalini de amaçladığından kayıt sahibi aleyhine açılması zorunludur.
Önalım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle ön alım hakkını kullanması TMK’nin 2. maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz. Kötüniyet iddiası 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasından ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi halde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerekir.
Somut olaya gelince: Mahkemece yapılan keşif, hakim tarafından yapılan gözlem, bilirkişi ve tanık beyanlarından anlaşıldığı üzere, her ne kadar K6 nin kullandığı yerler belirli olsa da davacının fiili taksimde kullandığı yerler belli olmadığından fiili taksimin varlığından söz edilemeyecek olmasına rağmen hatalı değerlendirme ile fiili taksimin var olduğu gerekçesi ile davanın reddine dair verilen karar hatalı olduğundan davacı vekilinin istinaf talebinin kabulü ile satış bedeli ve satış masrafları toplamı 86.700 TL lik önalım bedelini yatırmak üzere davacıya süre verdikten sonra esas hakkında bir karar verilmek üzerehükmün kaldırılmasına, davalının istinaf talebi hakkında şu aşamada karar verilmesine yer olmadığına, dosyanın HMK’nın 353/1-a-4 maddesi gereğince mahkemesine gönderilmesine karar vermek gerekmiş aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1-
Davacı vekilinin istinaf taleplerinin
KABULÜ ile, HMK’nın 353/1-a-4 maddesi gereğince Kozan 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 27.11.2019 tarih ve 2018/192 Esas 2019/802 Karar sayılı kararının
KALDIRILMASINA
, Davalının istinaf talebi hakkında şu aşamada
KARAR VERİLMESİNE YER OLMADIĞINA,
2
-Dosyanın davanın yeniden görülmesi için mahkemesine
İADESİNE,
3-
Davacı ve davalı tarafça ayrı ayrı yatırılan 54,40 TL istinaf karar harcının talepleri halinde ayrı ayrı iadesine,
4
-Taraflarca yapılan yargılama giderinin yeniden yargılama yapacak ilk derece mahkemesince değerlendirilmesine,
5
-İstinaf incelemesi sırasında duruşma açılmadığından taraflar lehine vekalet ücreti takdirine yer olmadığına,
6-
HMK nın 359/3. maddesi gereğince tebliğ işlemlerinin yapılması için dosyanın mahkemesine iadesine,
Dair; dosya üzerinden yapılan inceleme sonucu tarafların yokluğunda oy birliğiyle
KESİN olmak üzere karar verildi.
