TBK Madde 334 Kiralananın geri verilmesi: Genel olarak

Hazırlayan: Av. Saim İncekaşAdana BarosuGüncelleme: 10.09.2026

Özet 2 fıkra · ~2 dk okuma

TBK 334, kiracı kiralananı kira sözleşmesinin bitiminde teslim aldığı durumda geri vermekle yükümlüdür; ancak sözleşmeye uygun kullanma nedeniyle kiralananda oluşan eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu değildir. Kiracının, sözleşmenin sona ermesi hâlinde, sözleşmeye aykırı kullanmadan doğacak zararları giderme dışında başkaca bir tazminat ödeyeceğine ilişkin önceden verdiği taahhütler geçersizdir.

Resmi Metin

Genel olarak

Madde 334- (1) Kiracı kiralananı ne durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür. Ancak, kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu değildir.

(2) Kiracının, sözleşmenin sona ermesi hâlinde, sözleşmeye aykırı kullanmadan doğacak zararları giderme dışında, başkaca bir tazminat ödeyeceğini önceden taahhüt etmesine ilişkin anlaşmalar geçersizdir.

↪ Bu kanunda başka maddeye git

Avukat Yorumu

Geri verme uyuşmazlıklarının kalbi ispattır: kiracının kiralananı hangi durumda teslim aldığı netleşmezse, başlangıç hâliyle teslim arasındaki fark tartışmalı kalır. Bu yüzden hem kiraya verenin hem kiracının lehine olan tek gerçek koruma, sözleşme imzalanırken hazırlanan tarihli, fotoğraflı bir teslim/durum tutanağıdır; bu tutanak yoksa kiraya veren kiralananın daha iyi durumda verildiğini, kiracı da mevcut hasarın baştan var olduğunu kanıtlamakta zorlanır. Normal kullanımdan doğan aşınma ile sözleşmeye aykırı kullanımdan doğan zarar arasındaki sınır çekişmelidir; tereddütte keşif ve bilirkişiyle ayrıştırılır.

Sık yapılan hata, kiracıya peşinen geniş bir tazminat/onarım taahhüdü imzalatmaktır; TBK m.334 uyarınca, aykırı kullanımdan doğan zararı giderme dışındaki böyle önceden taahhütler geçersizdir, bu yüzden depozitodan kesinti yapan kiraya veren somut zarar ve nedensellik göstermek zorundadır. Anahtar teslimini ve karşı tarafın itirazlarını yazılı belgeleyin.

Gerekçe

Türk Borçlar Kanunu’nun 334. maddesinin gerekçesi şu şekildedir:

818 sayılı Borçlar Kanununun 266 ncı maddesini kısmen karşılamaktadır.

Tasarının iki fıkradan oluşan 333 üncü maddesinde, kira sözleşmesinin sona ermesinde kiracının kiralananı geri vermesi düzenlenmektedir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 266 ncı maddesinin kenar başlığında kullanılan “VI. Kiralananın iadesi” şeklindeki ibare, Tasarıda “G. Kiralananın geri verilmesi / I. Genel olarak” şeklinde ifade edilmiştir.

Madde, birinci fıkrası itibarıyla 818 sayılı Borçlar Kanununun 266 ncı maddesini karşılamaktadır. Ancak, 818 sayılı Borçlar Kanununun 266 ncı maddesinin son fıkrası, ispat yükü ile ilgili bir düzenleme olduğu için Tasarıya alınmamış ve bu konu genel hükümlere bırakılmıştır. Böylece, ispat yükünün paylaşımı, Türk Medeni Kanununun 6 ncı maddesi uyarınca gerçekleştirilecektir.

Maddenin ikinci fıkrasında ise, kiracının sözleşmeye aykırı kullanımından doğan zararlar dışında bir tazminat sorumluluğu olmayacağı, sadece sözleşmeye aykırı kullanımdan sorumlu olacağı esası emredici olarak kabul edilmiştir. Böylece, uygulamada kira sözleşmelerinde sıkça rastlanan kiracıya sözleşmeye uygun kullanımın yarattığı eskime, bozulma gibi sonuçların da kiracıya yükletilmesine ilişkin kayıtların geçerli olmayacağı belirtilmiştir.

Maddenin düzenlenmesinde, kaynak İsviçre Borçlar Kanununun 267 nci maddesi göz önünde tutulmuştur.

İlgili Yargıtay Kararları - TBK m.334 uygulaması

Aşağıdaki ilkeler, ilgili kararlardan derlenmiştir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2025/200 K. 2025/4226 Onama

Kiracıya tanınan kullanma hakkı, kiralanan üzerinde dilediği gibi tadilat ve onarım yapma yetkisi vermez; kiralananı teslim aldığı durumda geri verme borcu karşısında, kiraya verenin açık veya zımni izni olmaksızın yapılan tadilat ve onarım da özensiz kullanma kadar sözleşmeye aykırı sayılır.

Detaylı özeti gör

Davacı kiracı, davalı Belediye ile 08.06.2015 tarihinde noterde düzenlenen üç yıl süreli işyeri kira sözleşmesiyle kullandığı taşınmazın düğün ve davet organizasyonuna elverişli olmadığını, kendi yaptığı tadilat ve yenilemelerin taşınmazın değerini artırdığını, sözleşme ilişkisi sürerken yerin 17.10.2019 tarihli ihaleyle başka bir firmaya kiralandığını ileri sürerek zorunlu ve faydalı masraflardan şimdilik 150.000 TL istemiştir. Davalı Belediye, şartname uyarınca yazılı izin alınmadan tadilat yapılamayacağını ve bedel istenemeyeceğini savunmuştur. İlk Derece Mahkemesi sözleşmeyle bağlılık ilkesine dayanarak davayı reddetmiş, Bölge Adliye Mahkemesi istinaf başvurusunu esastan reddetmiştir. Daire, şartnamenin 20 ve 21 inci maddelerinde imalatların süre bitiminde bedelsiz olarak Belediyeye bırakılacağının kararlaştırıldığını ve kiralananın süresinden önce tahliye edilmediğini belirterek kararı onamıştır.

Kararı incele →

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2024/4253 K. 2025/3120 Onama

Kiracının kiralananı geri verme borcu, ancak kira sözleşmesinin sona ermesiyle doğar; sözleşme devam ederken geri verme yükümlülüğü bulunmadığından kiraya veren, henüz sona ermemiş kira ilişkisine dayanarak kiralananın hor kullanıldığı gerekçesiyle tazminat da isteyemez.

Detaylı özeti gör

Davacı şirket, Bingöl ilindeki maden işletme ruhsatına ilişkin olarak davalıyla 29.05.2019 tarihli rödövans sözleşmesi imzalandığını, sözleşmenin maden siciline kaydedildiği 07.01.2020 tarihinden itibaren davalının üretime geçtiğini, tetkik ve delil tespiti raporlarıyla davalının maden sahası dışında çalıştığının, ÇED, GSM ve orman izinlerine aykırı davrandığının, tesisin elektriksel bağlantılarının söküldüğünün ve makine teçhizat bakımından tesisin ortalama yüzde 38'inin eksik olduğunun saptandığını ileri sürerek şimdilik 1.000,00 TL zararın tahsilini istemiştir. Davalı, 10 yıl süreli sözleşmenin halen devam ettiğini savunmuştur. İlk derece mahkemesi, sözleşme sürdüğünden iade yükümlülüğünün henüz doğmadığı gerekçesiyle davayı reddetmiş; Bölge Adliye Mahkemesi davacının dava açmakta hukuki yararı bulunmadığını belirterek istinafı esastan reddetmiştir. Daire, sözleşme devam ederken hor kullanma tazminatı borcunun doğmayacağını belirterek kararı onamıştır.

Kararı incele →

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2024/3472 K. 2025/2815 Bozma

Kiracının kiralananı aldığı hâliyle geri verme borcu, kiraya verenin benimsediği imalatları kapsamaz; kiralananın kullanım amacına uygun ve zorunlu olan, kiraya verence de benimsenen imalatların eski hale getirilmesi masrafı kiracıdan istenemez, imalatların kaldırılmamış olması ise tek başına benimseme sayılmaz.

Detaylı özeti gör

Davacı kiraya veren, 01.01.2002 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin devir ve birleşmeler sonucu davalı şirketle sürdüğünü, kiralananın 31.03.2020 tarihinde tahliye edildiğini, 16.06.2020 tarihli delil tespitinde eski hale getirme bedelinin 149.678,99 TL hesaplandığını ileri sürerek eski hale getirme ve tamir süresi kira bedeli ile 15.000 ABD doları erken tahliye tazminatını istemiş, talebini ıslahla 344.101,43 TL'ye yükseltmiştir. İlk derece mahkemesi davayı kısmen kabul etmiş; Bölge Adliye Mahkemesi kararı kaldırarak 344.101,43 TL tazminata ve 15.000 ABD doları cezai şarta hükmetmiştir. Daire, kiralananın tahliyeden sonra tarım kredi kooperatifi olarak kullanıldığının keşifte belirlendiğini, davalının yaptığı imalatların yeni kiracıya kiralanırken değiştirilip değiştirilmediğinin araştırılmadığını, yıpranma ve hor kullanma yönünden de inceleme yapılmadığını belirterek kararı eksik inceleme nedeniyle bozmuştur.

Kararı incele →

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2024/3733 K. 2025/2839 Bozma

Kira sözleşmesinin sona ermesi üzerine kiralananın teslim alındığı duruma getirilmesi istendiğinde, eski hale getirme bedeli tahliye tarihindeki rayiç değerler üzerinden hesaplanır; yargılama sırasındaki keşif tarihi rayiçleri esas alınarak tazminata hükmedilmesi doğru değildir.

Detaylı özeti gör

Davacı şirket, davalılardan 01.12.2005 başlangıç tarihli sözleşmeyle harap durumdaki fabrika binasını kiraladığını, esaslı tamir ve onarımlarla değerini artırdığını, 01.01.2009 tarihli yedi yıl süreli ikinci sözleşmenin ardından çıkan uyuşmazlık üzerine anahtarı 16.01.2012 tarihinde notere tevdi ettiğini ileri sürerek yaptığı masrafların tahsilini istemiştir. Kiraya verenler karşı davada hor kullanım, eski hale getirme bedeli ve taşınmazın boş kaldığı dönem kira alacağı talep etmiştir. Bozmaya uyan mahkeme, sözleşmede masraf talep edilemeyeceği kararlaştırıldığından asıl davayı reddetmiş; çatı katının kaçak yapı olduğunu ve eski hale getirme masrafının keşif tarihi itibariyle 135.000,00 TL belirlendiğini kabul ederek karşı ve birleşen davada 85.000,00 TL eski hale getirme bedeli ile 32.892,29 TL boşta kalma tazminatına hükmetmiştir. Daire, bu bedelin keşif tarihi değil tahliye tarihindeki rayiç değerler üzerinden hesaplanması gerektiği gerekçesiyle kararı bozmuştur.

Kararı incele →

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2024/1066 K. 2025/633 Bozma

Kiraya veren, benimsemediği ve kiralanana faydalı olmayan tadilatlar yönünden kiralananın eski hale getirilmesini veya bunun masrafını isteyebilir; eski hale getirilmesi istenen imalatların kiraya verence fiilen eski hale getirilmemiş olması, kiracının geri verme borcundan doğan sorumluluğunu ortadan kaldırmaz.

Detaylı özeti gör

Davacı, taşınmazını 01.09.1998 başlangıç tarihli dört yıl süreli sözleşmeyle davalılara kiraya vermiş, akde aykırılık nedeniyle açtığı tahliye davasının kesinleşmesi üzerine kiralanan 19.01.2012 tarihinde icra yoluyla tahliye edilmiştir. Davacı, delil tespiti dosyasında saptanan hor kullanma zararı için 369.417,48 TL ile üç aylık onarım süresine ilişkin 66.000 TL kira kaybını istemiştir. İlk Derece Mahkemesi davayı kısmen kabul edip 292.565,86 TL tazminata hükmetmiş, istinaf başvurusu esastan reddedilmiştir. Daire 01.06.2021 tarihli ilamıyla, tespit keşfinden önce taşınmazda davacının yıkım yaptığını, bu nedenle ancak sözleşmeden kaynaklanan eski hâle getirme bedelinin istenebileceğini belirterek kararı bozmuş; bozmaya uyan mahkeme bu kez eski hâle getirmenin mümkün olmadığı gerekçesiyle davayı reddetmiştir. Daire, kiraya verenin taşınmazı fiilen eski hâle getirmemiş olmasının kiracının sözleşmeden doğan sorumluluğunu ortadan kaldırmayacağını belirterek kararı yeniden bozmuştur.

Kararı incele →

Diğer kararlar (3)
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2021/2117 K. 2022/511 Bozma

Kiracı, sözleşmeye uygun kullanmadan doğan eskime ve bozulmalardan değil, yalnız kötü kullanımdan doğan zarardan sorumludur; bu nedenle hor kullanma tazminatı hesaplanırken yenilenmesi gereken kalemlerden kullanım süresiyle orantılı yıpranma (eskime) payı düşülmeden hüküm kurulamaz.

Detaylı özeti gör

Davacılar, davalının kiracı olarak kullandığı taşınmazı satın alarak kira sözleşmesinin tarafı olduklarını, davalının sözleşmeyi süresinden önce feshedip taşınmazı harabe halde tahliye ettiğini ileri sürerek hor kullanım tazminatı, ödenmeyen 11.800 TL kira bedeli ve boşta geçen süreye ilişkin kira kaybı istemiş; 17.12.2015 tarihli ıslahla hor kullanım talebini 359.193,54 TL ye çıkarmışlardır. Davalı, taşınmazı metruk halde kiralayıp 2001 yılından beri kullandığını, kırk yıllık binanın ekonomik ömrünü tamamladığını savunmuştur. İlk derece mahkemesi bilirkişi raporuna dayanarak davayı kısmen kabul etmiş, bölge adliye mahkemesi tarafların istinafını esastan reddetmiştir. Daire, hasarın yüzde 90 ının hor kullanımdan kaynaklandığı belirtilmesine rağmen yenilenmesi gereken kalemlerden kullanım süresiyle orantılı yıpranma payının düşülmediğini, ayrıca ıslah edilmeyen kira talebi aşılarak hüküm kurulduğunu belirterek kararı bozmuştur.

Kararı incele →

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2021/3570 K. 2021/6656 Bozma

Geri verme borcuna aykırı davranan kiracının sorumluluğu, kiralananda oluşan hasar bedeliyle sınırlı değildir; tahliye sırasında verilen zararın giderilmesi yanında, hor kullanmanın giderilmesi için gereken onarım süresine ilişkin kira bedelinden de kiracı sorumlu tutulur.

Detaylı özeti gör

Davacılar, davalı şirkete 25.04.2008 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli sözleşmeyle 6 adet dükkan kiraladıklarını, davalının süre dolmadan tahliye bildiriminde bulunup taşınmazı 2019 Mart ayı sonunda tahliye ettiğini, bu aya ait 8.000,00 TL kira bedelini ödemediği gibi dükkanları eski hali ile teslim etmediğini ileri sürerek 220.731,44 TL hasar onarım bedeli, 24.000,00 TL onarım süresi kira bedeli ve 8.000,00 TL kira alacağı olmak üzere toplam 252.731,44 TL istemiştir. Davalı, tadilat için izin verildiğini, sözleşmede eski durumuyla iade yükümlülüğü bulunmadığını savunmuştur. İlk derece mahkemesi, sözleşmenin 7. maddesiyle tadilata izin verildiği ve taşıyıcı unsurların etkilenmediği gerekçesiyle davayı reddetmiş, bölge adliye mahkemesi istinafı esastan reddetmiştir. Daire, iç duvardaki panoların sökülmesi sırasında verilen ve bilirkişice 1.750,00 TL olarak belirlenen zarar ile onarım süresine ilişkin kira bedelinden davalının sorumlu olduğunu belirterek kararı bozmuştur.

Kararı incele →

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2020/10845 K. 2020/7085 Bozma

Kiralananı teslim alındığı durumda geri verme borcu yalnız taşınmaz kiralarına özgü değildir; araç kirası gibi taşınır kira sözleşmelerinde de kiracı, kiralananı ne durumda teslim almışsa sözleşmenin bitiminde o durumda geri vermekle yükümlü olup uyuşmazlık kira sözleşmesi hükümlerine göre çözülür.

Detaylı özeti gör

Davacı kiraya veren, davalı şirketle 16.06.2014 başlangıç tarihli, dokuz gece on gün süreli ve günlük 225 TL bedelli araç kiralama sözleşmesi yaptığını, kira süresinin bitimine bir gün kala 25.06.2014 tarihinde aracın arıza yaptığının bildirildiğini, 2.360 TL kurtarıcı ücreti ile 15.127,75 TL servis gideri ödediğini ve aracın yirmi iki gün çalışmaması nedeniyle 4.950 TL kira kaybına uğradığını belirterek toplam 22.437,75 TL tahsilini istemiştir. Davalı gerçek kişi, araçtaki sorun nedeniyle tatilini yarıda kesmek zorunda kaldığını savunup karşı davayla iki günlük peşin kira bedeli ile otel masrafını talep etmiştir. Yerel mahkeme, ilişkinin Türk Borçlar Kanunu kira hükümleri kapsamında yer almadığı gerekçesiyle davayı reddetmiştir. Daire, sözleşmenin taşınır kira sözleşmesi olup uyuşmazlığın TBK 299 ve devamı maddelerine göre çözülmesi gerektiğini, ayrıca asıl ve karşı dava için ayrı hüküm kurulmadığını belirterek kararı bozmuştur.

Kararı incele →

İlkeler ilgili kararlardan derlenmiştir; tam karar metni esas alınmalıdır. Yargıtay içtihadı zamanla değişebilir.

İlgili Bölge Adliye Mahkemesi (İstinaf) Kararları - TBK m.334 uygulaması

Adana Bölge Adliye Mahkemesi içtihatları. Aşağıdaki ilkeler ilgili kararlardan derlenmiştir.

Adana BAM · İstinaf · 5. Hukuk Dairesi E. 2020/1889 K. 2021/131 İstinaf Kabulü / Kaldırma

Kiralanan aracın hasarlanmasından doğan tazminat isteminde, kira sözleşmesine konulan ve doğabilecek her husumette tüm sorumluluğu kiraya verene yükleyen kaydın, kiracının kiralananı teslim aldığı durumda geri verme borcunu ortadan kaldırmayacağı belirtilmiştir.

Detaylı özeti gör

Karar özeti: Uyuşmazlık, kiraya verilen aracın kiracı şirketin çalışanı tarafından yapılan tek taraflı trafik kazasında hasarlanması nedeniyle açılan tazminat istemine ilişkindir. İlk derece mahkemesi, davacının müteselsil sorumlulardan kasko sigortacısı hakkındaki feragatinin diğer sorumlular yönünden de teselsülden feragat sayıldığı gerekçesiyle davayı reddetmiştir. Daire, sözleşmede önce sigortacıya başvurulacağına dair bir koşul bulunmadığını, poliçenin kiraya veren yararına düzenlendiğini, müteselsil sorumlulardan birlikte ya da münferiden tazminat istenebileceğini ve hasarın sigortadan tahsil edilememesinin feragat sonucu doğurmayacağını belirtmiş; ayrıca sözleşmedeki sorumluluk kaydının kiracının kiralananı geri verme borcunu kaldırmadığını vurgulayarak, deliller toplanmadan ve eksik incelemeyle karar verildiği gerekçesiyle istinafı kabul edip kararı esası incelenmeden kaldırmıştır.

Kararı incele →

Adana BAM · İstinaf · 5. Hukuk Dairesi E. 2018/1633 K. 2020/449 İstinaf Kabulü / Kaldırma

Depolarda oluşan hasarın tazmini isteminde, kiracının TBK m.334 gereği kiralananı sözleşme sonunda aldığı hâliyle geri verme yükümlülüğü esas alınmış; hasarın kiracının kusurundan mı kiraya verenin bakım ihmalinden mi kaynaklandığı çelişkisi giderilmeden hüküm kurulamayacağı belirtilmiştir.

Detaylı özeti gör

Karar özeti: Kiraya veren, kiracıya verilen depoların zemin, duvar ve çatı bölümlerinde kullanımdan kaynaklı hasar oluştuğunu ileri sürerek başlattığı icra takibine yapılan itirazın iptalini istemiştir. İlk derece mahkemesi davayı kabul etmiştir. Daire, kiralananın bulunduğu yer mahkemesinde dava açılmasında usulsüzlük bulunmadığını belirterek yetki itirazını yerinde görmemiş; ancak delil tespiti dosyasındaki bilirkişi raporunun açıklama ve sonuç bölümleri arasında hasarın kiracının kusurundan kaynaklanıp kaynaklanmadığı konusunda çelişki bulunduğunu, mahkemece alınan raporun da bu çelişkiyi gidermediğini saptayarak raporu hüküm kurmaya elverişsiz görmüş ve eksik incelemeyle karar verilmesi nedeniyle kararı esası incelenmeden kaldırmıştır.

Kararı incele →

Bölge Adliye Mahkemesi (istinaf) kararları bölgesel niteliktedir; bağlayıcı içtihat değildir, Yargıtay denetiminde değişebilir. İlkeler ilgili kararlardan derlenmiştir; tam karar metni esas alınmalıdır.

© . Tüm hakları Avukat Saim İncekaş’a aittir.

Feragat: Bu sitedeki içerikler genel bilgilendirme amacıyla sunulur; mevzuat ve içtihatlar zamanla değişebilir. Buradaki açıklamalar hukuki danışma değildir. Herhangi bir işlem yapmadan önce dosyanıza özel profesyonel görüş alınız.

İlişki ve KVKK: Bu site üzerinden iletişime geçmeniz tek başına avukat-müvekkil ilişkisi kurmaz. Kişisel verileriniz KVKK kapsamında işlenir; bkz. Aydınlatma Metni.

Bize WhatsApp'tan ulaşın!