TMK Madde 881 İpotek: Amaç ve nitelik

Hazırlayan: Av. Saim İncekaşAdana BarosuGüncelleme: 09.06.2026

Özet 2 fıkra · ~1 dk okuma

TMK 881, halen mevcut olan veya henüz doğmamış olmakla beraber doğması kesin veya olası bulunan herhangi bir alacağın ipotekle teminat altına alınabilmesini ve ipoteğe konu olacak taşınmazın borçlunun mülkiyetinde bulunması zorunluluğunun olmamasını iki fıkra üzerinden düzenler.

Resmi Metin

Amaç ve nitelik

Madde 881- (1) Hâlen mevcut olan veya henüz doğmamış olmakla beraber doğması kesin veya olası bulunan herhangi bir alacak, ipotekle güvence altına alınabilir.

(2) İpoteğe konu olacak taşınmazın, borçlunun mülkiyetinde bulunması gerekmez.

↪ Bu kanunda başka maddeye git

Avukat Yorumu

Madde, halen mevcut olan veya henüz doğmamış olmakla beraber doğması kesin veya olası bulunan herhangi bir alacağın ipotekle teminat altına alınabilmesini ve ipoteğe konu olacak taşınmazın borçlunun mülkiyetinde bulunması zorunluluğunun olmamasını iki fıkra üzerinden düzenler. Birinci fıkra ipotek konusu alacağın geniş kapsamını hükme bağlar; mevcut, doğmamış ama doğması kesin veya olası alacaklar dahildir. Şarta bağlı alacaklar da bu kapsama girer; tesisi anında alacağın varlığı aranmaz. İkinci fıkra ipoteğe konu taşınmazın üçüncü kişiye ait olabileceğini öngörür; rehin yükümlüsü ile borçlunun farklı kişiler olabilmesi mümkündür. Avukatlık pratiğinde ipotek kuracak vekili henüz doğmamış alacağı sözleşmede tarif etmeli ve üçüncü kişi malikin taşınmazı kullanılacaksa malikin yazılı onayını almalıdır.

Gerekçe

Eski Kanunun 796 ıncı maddesini karşılamaktadır.

Maddeyle hangi alacaklar için ipotek tesis edilebileceği ve rehin konusu taşınmazın borçluya ait olması zorunluluğu olmadığı hususları düzenlenmiştir. İpotekle güvence altına alınacak alacağın rehnin tesisi anında mevcut olması aranmamış, ilerde doğması olasılığının olması dahi yeterli görülmüştür. Alacağın şarta bağlı olup olmaması da bu bakımdan önem taşımamaktadır.

ALT KOMİSYON RAPORU

– Tasarının 7, 166, 627, 687, 838 ve 881 inci maddelerindeki “her hangi” kelimeleri imla kurallarına uygun olarak “herhangi” şekilde düzeltilmiştir.

ADALET KOMİSYONU RAPORU

– Tasarının 881 inci maddesinin birinci fıkrasında yer alan “her hangi” kelimeleri imlâ kurallarına uygun olarak “herhangi” şeklinde yazılmıştır.

İlgili Yargıtay Kararları

Seçilmiş HGK içtihatları

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 2017/2005 K. 2021/478 Onama
Mülkiyet Usul

Anapara ipoteği teminat altına aldığı alacağa bağlı (fer'i) olduğundan, taraflar arasında geçerli bir temel borç ilişkisi ve buna dayalı bir alacak mevcut değilse ipotek hakkı da doğmaz ve terkini gerekir.

Detaylı özeti gör

Hukuki mesele: Anapara (karz) ipoteğinin geçerli bir temel borç ilişkisine bağlı olup olmadığı; alacak yoksa ipoteğin terkininin gerekip gerekmediği. Değerlendirme: İpotek alacağa bağlı (fer'i) bir haktır; tescil alacağı doğurmaz, yalnızca ayni hakka karine teşkil eder. Somut olayda davacı ile davalı arasında ipoteğe temel teşkil eden borç ilişkisi bulunmadığı, davalının da alacaklı olmadığı kendi beyanıyla sabit olduğundan ipotek dayanaksızdır. Sonuç: Direnme uygun bulunarak ipoteğin kaldırılması ve borçlu olunmadığının tespiti talebi yerinde görülmüş, dosya esas incelemesi için Özel Daireye gönderilmiştir.

Kararı incele →

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 2021/252 K. 2022/1566 Direnme Bozuldu
Mülkiyet Usul

TMK m.881 uyarınca kurulan üçüncü kişi ipoteği, satış sözleşmesinden bağımsız ayrı bir hukuki ilişkidir; iki ilişki arasındaki bağlantı kesin nitelikteki yazılı delille kanıtlanmadıkça ipotekten doğan haklar, ipoteğin tarafı olmayan akide karşı iade borcuna engel olamaz.

Detaylı özeti gör

Hukuki mesele: Geçersiz taşınmaz satış sözleşmesinden doğan iade borcunun tespitinde, satış konusu taşınmazlar üzerinde üçüncü kişi lehine kurulan ipoteğin (TMK m.881) sözleşmeyle bağlantılı sayılıp davalı lehine bir hak doğurup doğurmayacağıdır. Değerlendirme: İpotek sözleşmesi ile satış sözleşmesi tarafları farklı iki ayrı hukuki ilişki olup, bağlantı kesin nitelikte yazılı delille kanıtlanmadıkça davalı, ipotekten doğan haklarını ipoteğin tarafı olmayan davacıya ileri sürerek tahsil ettiği bedele ilişkin iade borcundan kaçınamaz. Sonuç: Direnme kararı BOZULMUŞTUR.

Kararı incele →

Karar özetleri bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; tam karar metni esas alınmalıdır. Kaynak: Yargıtay Karar Arama.

İlgili Bölge Adliye Mahkemesi (İstinaf) Kararları

Adana Bölge Adliye Mahkemesi içtihatları

Adana BAM · İstinaf · 9. Hukuk Dairesi E. 2023/100 K. 2026/428 İstinaf Başvurusunun Esastan Reddi

Adana BAM, TMK m.881/1 uyarinca ipotekle guvence altina alinabilecek alacagi tanimlayip kesin borc ipotegi ile ust limit ipotegi ayrimini ortaya koyarak, somut ipotegin ana para ipotegi oldugunu ve fekki ispatinin davaciya dustugunu belirtti.

Detaylı özeti gör

Karar özeti: İpoteğin fekki ve menfi tespit davasında davacı, taşınmazlarına konulan ipoteklerin 18 dairelik inşaatın tamamlanması için verilen malzeme bedellerinin teminatı olduğunu ileri sürmüştür. Adana BAM, kesin borç (anapara) ipoteği ile üst sınır ipoteği ayrımını açıklayarak akit tablolarında davacının iddiasını destekleyen kayıt bulunmadığını, ipoteklerin anapara ipoteği olduğunu ve davacının iddiasını yazılı belge ile ispatlayamadığını tespit etmiştir. Bu nedenle davacı vekilinin istinaf başvurusunu esastan reddetmiştir.

Kararı incele →

Adana BAM · İstinaf · 9. Hukuk Dairesi E. 2020/862 K. 2022/1244 İstinaf Başvurusunun Esastan Reddi

Adana BAM, TMK m.881/1 cercevesinde kesin borc ve ust sinir ipotegi ayrimini inceleyerek, resmi senette mevcut borca dayanan ipotegin kesin borc (ana para) ipotegi niteliginde oldugunu ve fekki kosullarinin olusmadigini degerlendirdi.

Detaylı özeti gör

Karar özeti: Davacı şirket, lehine ipotek tesis edilen davalıya borcunun bulunmadığını, ipoteğin teminat (limit) ipoteği olduğunu ileri sürerek menfi tespit ve ipoteğin fekkini istemiş; ilk derece mahkemesi resmi senette 800.000 TL borcun açıkça gösterildiğini gerekçesiyle ipoteğin kesin borç ipoteği olduğunu kabul ederek davayı reddetmiştir. Adana BAM, kesin borç ipoteği ile üst sınır ipoteği ayrımını yaparak, somut ipotek resmi senedinde belirli ve mevcut bir borcun teminat altına alındığını saptamış ve ipoteğin kesin borç ipoteği olduğu sonucuna varmıştır. Borcun ödendiğine ilişkin iddia bulunmaması ve adi ortaklık ilişkisinin sonuca etkili olmaması nedeniyle istinaf sebeplerini yerinde görmeyerek başvuruyu esastan reddetmiştir.

Kararı incele →

Bölge Adliye Mahkemesi (istinaf) kararları bölgesel niteliktedir; bağlayıcı içtihat değildir, Yargıtay denetiminde değişebilir. Bilgilendirme amaçlıdır.

İlgili Hizmet

TMK 881, taşınmaz rehni ve ipotek hukuku kapsamında amaç ve nitelik uygulanır.

tapu iptali ve tescil davalarında avukat desteği

© . Tüm hakları Avukat Saim İncekaş’a aittir.

Feragat: Bu sitedeki içerikler genel bilgilendirme amacıyla sunulur; mevzuat ve içtihatlar zamanla değişebilir. Buradaki açıklamalar hukuki danışma değildir. Herhangi bir işlem yapmadan önce dosyanıza özel profesyonel görüş alınız.

İlişki ve KVKK: Bu site üzerinden iletişime geçmeniz tek başına avukat-müvekkil ilişkisi kurmaz. Kişisel verileriniz KVKK kapsamında işlenir; bkz. Aydınlatma Metni.

TMK Madde 881 - İpotek: Amaç ve nitelik

→ İndeks
Bize WhatsApp'tan ulaşın!