TMK 875, taşınmaz rehninin alacaklıya sağladığı teminatın kapsamına ana paranın, takip giderleri ve gecikme faizinin, iflasın açıldığı veya rehnin paraya çevrilmesinin istendiği tarihe kadar muaccel olmuş üç yıllık faiz ile son vadeden başlayarak işleyen faizin girmesini ve daha önce belirlenmiş faiz oranının sonradan gelen alacaklıların zararına artırılmamasını iki fıkra üzerinden düzenler.
Güvencenin kapsamı
Madde 875- (1) Taşınmaz rehninin alacaklıya sağladığı güvencenin kapsamına şunlar girer:
(2) Daha önce belirlenmiş olan faiz oranı, sonradan gelen alacaklıların zararına olarak artırılamaz.
↪ Bu kanunda başka maddeye git
Madde, taşınmaz rehninin alacaklıya sağladığı teminatın kapsamına ana paranın, takip giderleri ve gecikme faizinin, iflasın açıldığı veya rehnin paraya çevrilmesinin istendiği tarihe kadar muaccel olmuş üç yıllık faiz ile son vadeden başlayarak işleyen faizin girmesini ve daha önce belirlenmiş faiz oranının sonradan gelen alacaklıların zararına artırılmamasını iki fıkra üzerinden düzenler. Birinci fıkra teminat kapsamını üç ana kalemde sayar: ana para, takip giderleri ile gecikme faizi ve üç yıllık ve son vade sonrası faizler. İkinci fıkra faiz artışı yasağını hükme bağlar; sonradan gelen alacaklıların zararına faiz artırımı geçersizdir. Avukatlık pratiğinde rehinli alacaklı vekili teminat kapsamına giren kalemleri tahsil hesabında ayrıştırmalı, faiz oranını sonradan artırma yoluna başvurmamalıdır.
Eski Kanunun 790 inci maddesini karşılamaktadır.
Madde, hükmünde taşınmaz rehnine konu olan taşınmaz rehninin paraya çevrilmesi suretiyle satılması halinde, satış parasından hangi alacak ve alacak kalemlerinin güvenceli olarak karşılanacağı düzenlenmektedir.
Buna göre, taşınmaz rehni kararlaştırılan ve tapuda gösterilen ana alacak miktarı yanında bunun fer’ilerini oluşturan alacak faizleri ile takip ve dava giderlerini kapsamı içine almaktadır. Gecikme (temerrüt) faizinin rehnin kapsamı içinde sayılması için tapuda gösterilmesi gerekmez. Ancak kanuni gecikme faizinin üzerinde bir gecikme faizi kararlaştırılmış ise, bunun güvenceli olabilmesi, tapuda gösterilmesine bağlı olacaktır. Aynı şekilde kanuni faiz oranı üzerinde kararlaştırılan akdi faiz oranlarının da tapu kütüğünde yazılması gerekecektir.
Gerek akdi faiz olsun, gerekse gecikme faizi olsun, sadece bu hükümde belirtilen ölçüde güvencelidir. Bütün akdi ve gecikme faizleri değil sadece rehnin paraya çevrilmesi istendiği veya iflasın açıldığı anda muaccel olmuş son üç yılın faizleri ile bu andan itibaren rehnin paraya çevrilmesine kadar muaccel olacak alacak faizleri güvenceli alacak olarak kabul olunmaktadır.
Yukarıda belirtilen faizlerin güvenceli sayılması kuralı, azami meblağ ipoteğinde, tapuda yazılan azami meblağı ile sınırlıdır. Azami meblağı aşan faiz miktarları adi alacak sayılacaktır. Anapara ipoteğinde ise, böyle bir sınır olmadığından rehin, tapuda yazılı ana alacak miktarının yanısıra bu hükmün içerdiği alacak faizlerinin de güvencesi sayılacaktır.
Belirtilmesi gerekir ki rehin ayrıca, aşağıda düzenlenen, alacaklı tarafından ödenen sigorta primleri ile alacaklı tarafından rehin konusu taşınmazın korunması için yapılan masrafların aynı derecede güvencesi sayılmaktadır.
Son fıkra hükmüne göre, önceki derecedeki rehinlerin kapsamının, faiz oranlarını yükseltmek suretiyle, sonraki sıradaki derecede bulunan rehinli alacaklıların aleyhine olarak genişletilmesi uygun görülmemiştir.
Aşağıdaki ilkeler, Anayasa Mahkemesinin norm denetimi ve bireysel başvuru kararlarından derlenmiştir.
TMK m.875'te ipotek güvencesinin kapsamı ve bedelin ne şekilde hesaplanacağı açıkça düzenlendiğinden, bu hüküm ve Yargıtay içtihadı karşısında teminat altına alınan alacağın karşılandığı yönündeki derece mahkemesinin kabulü keyfî ya da öngörülemez bulunmamıştır.
Karar konusu: Başvuru, ipotek bedelinin güncellenmiş değerinin ödenmesi isteğinin reddi nedeniyle mülkiyet hakkının ihlal edildiği iddiasına ilişkindir.
İlkeler, Anayasa Mahkemesinin kararlarından derlenmiştir; bağlayıcı metin kararın kendisidir. Bireysel başvuru bir kanun yolu değildir; kararlar somut başvurunun koşullarına göre verilmiştir. Norm denetimi ret kararları yalnız itiraz konusu kural ve gerekçeyle sınırlıdır; kuralın karar tarihinden sonra değiştirilip değiştirilmediği kartta belirtilir.
Seçilmiş 11.HD içtihatları
Üst sınır ipoteğinde taşınmazın sorumluluğu ipotek akit tablosundaki limitle sınırlıdır; güvence altına alınan ana borç, faiz, icra takip giderleri ve kararlaştırılan eklentilerin toplamı bu limiti aşamaz, alacaklı limiti aşan alacağı için ipotekli takip yürütemez.
Davacı akaryakıt şirketi ile dava dışı bayi arasında 19.10.2010 tarihli beş yıl süreli bayilik sözleşmesi ve yanında taahhütnameler düzenlenmiş, bayinin ürün bedellerini ödememesi üzerine sözleşme 17.10.2014 tarihli ihtarname ile feshedilmiştir. Davacı; ödenmemiş ürün bedeli, vade farkı, ödenen gayrimaddi hak bedeli ve karz alacağı için, garantörün paydaşı olduğu iki taşınmaz üzerindeki toplam 1.500.000,00 TL bedelli üst sınır ipoteğine dayanarak ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip başlatmış, garantörün mirasçısı olan davalıların itirazı üzerine itirazın iptali davası açmıştır. İlk Derece Mahkemesi 989.815,12 TL ürün bedeli, 300.000,00 TL karz ve 558.426,53 TL vade farkı olmak üzere 1.848.241,65 TL alacağın varlığını tespit etmiş, gayrimaddi hak bedeli istemini reddetmiş ve ipotek limiti nedeniyle takibin 1.500.000,00 TL üzerinden devamına karar vermiştir. Karar yalnız davacı tarafından istinaf edilmiş; Bölge Adliye Mahkemesi başvurunun kabulü ile ilk derece kararını kaldırıp esas hakkında yeniden hüküm kurmuş, üst sınır ipoteğinde taşınmazın sorumluluğunun akit tablosundaki limitle sınırlı olduğu ve 4721 sayılı Kanun'un 875 inci maddesinde belirtilen ana borç, faiz, icra takip giderleri ile taraflarca kararlaştırılan eklentilerden oluşan toplamın bu limiti aşamayacağı gerekçesiyle, icra masrafı ve vekalet ücreti dahil 1.500.000,00 TL ile sınırlı olarak itirazın iptaline, limiti aşan kısım yönünden istemin reddine hükmetmiştir; kaldırma, davacının limiti aşan kısım için diğer dava ve takip yollarına başvurmasını engellememek üzere gerekçenin düzeltilmesi amacına dayanmıştır. Yargıtay 11. Hukuk Dairesi, ilgili hukuk olarak 4721 sayılı Kanun'un 875 inci maddesini de göstererek bu kararı 11.06.2024 tarihinde oy birliğiyle onamıştır.
Karar özetleri bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; tam karar metni esas alınmalıdır. Kaynak: Yargıtay Karar Arama.
Adana Bölge Adliye Mahkemesi içtihatları
Adana BAM, kesin borç (anapara) ipoteği ile üst sınır ipoteği ayrımında TMK m.875'i çerçeve almış; kesin borç ipoteğinde anaparanın yanı sıra faiz, takip giderleri ve ferilerin de teminata girdiğini belirterek, akit tablolarında aksi kayıt bulunmayan somut ipotekleri anapara ipoteği saymıştır.
Karar özeti: İpoteğin fekki ve menfi tespit davasında davacı, taşınmazlarına konulan ipoteklerin 18 dairelik inşaatın tamamlanması için verilen malzeme bedellerinin teminatı olduğunu ileri sürmüştür. Adana BAM, kesin borç (anapara) ipoteği ile üst sınır ipoteği ayrımını açıklayarak akit tablolarında davacının iddiasını destekleyen kayıt bulunmadığını, ipoteklerin anapara ipoteği olduğunu ve davacının iddiasını yazılı belge ile ispatlayamadığını tespit etmiştir. Bu nedenle davacı vekilinin istinaf başvurusunu esastan reddetmiştir.
Adana BAM, resmi senette borcu açıkça gösterilen ipoteği kesin borç ipoteği saymıştır. Üst sınır ipoteğinde ana borç, faiz, takip giderleri ve TMK m.875'teki diğer ferilerin toplamının kararlaştırılan limiti aşamayacağını belirterek istinafı esastan reddetmiştir.
Karar özeti: Davacı şirket, lehine ipotek tesis edilen davalıya borcunun bulunmadığını, ipoteğin teminat (limit) ipoteği olduğunu ileri sürerek menfi tespit ve ipoteğin fekkini istemiş; ilk derece mahkemesi resmi senette 800.000 TL borcun açıkça gösterildiğini gerekçesiyle ipoteğin kesin borç ipoteği olduğunu kabul ederek davayı reddetmiştir. Adana BAM, kesin borç ipoteği ile üst sınır ipoteği ayrımını yaparak, somut ipotek resmi senedinde belirli ve mevcut bir borcun teminat altına alındığını saptamış ve ipoteğin kesin borç ipoteği olduğu sonucuna varmıştır. Borcun ödendiğine ilişkin iddia bulunmaması ve adi ortaklık ilişkisinin sonuca etkili olmaması nedeniyle istinaf sebeplerini yerinde görmeyerek başvuruyu esastan reddetmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi (istinaf) kararları bölgesel niteliktedir; bağlayıcı içtihat değildir, Yargıtay denetiminde değişebilir. Bilgilendirme amaçlıdır.
TMK 875, taşınmaz rehni ve ipotek hukuku kapsamında güvencenin kapsamı uygulanır.
Adana Avukat Saim İncekaş | Adana Boşanma Avukatı, Ceza Avukatı, Şirketler ve Miras Avukatı Adana Avukatlık Hizmetlerinde Güven ve Tecrübe