Tahliye Davası Nedir? Nasıl Açılır?
Türk Borçlar Kanunu 350-356. maddeleri arasında konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin “dava yoluyla” sona erdirilmesini düzenlemiştir. Uygulamada belirtilen sebeplere dayanılarak kiraya veren tarafından kiracıya karşı açılacak bu davalara tahliye davası denir.
Kiraya verenin, TBK. m. 350-352 arasında düzenlenen sebeplere dayanarak açacağı tahliye davasında, kiralananın boşaltılması için ileri sürdüğü sebebi ispat ederek, bu hususta bir mahkeme kararı elde etmesi gerekir. Bir başka ifadeyle, dava yoluyla sözleşmenin sona erdirilmesi, ancak TBK. m. 350, m. 351 ve m. 352’de sınırlı sayı ilkesine bağlı olarak belirtilen sebeplerin varlığı halinde mümkündür.
Söz konusu sebeplerden birinin varlığı ileri sürülerek tahliye davası açıldığında, mahkeme, davacının (kiraya verenin) iddia ettiği özel sebebin varlığını ve gerçekleştiğini tespit ettikten sonra, sözleşmenin feshine ve kiralananın boşaltılarak kiraya verene iadesine karar verir.
Dolayısıyla, kiraya verenin dava açmadan TBK. m. 350-352’de düzenlenen sebeplere dayanarak ve fesih bildiriminde bulunarak, kiracı kendiliğinden kiralananı boşaltmadığı sürece, sözleşmeyi sona erdirmesi mümkün değildir.
Genel veya Özel Sebeplere Gidilebilir
Ancak, kiraya verenin kira sözleşmesine ilişkin genel hükümlere göre sözleşmeyi feshetmesi halinde, TBK. m. 347/f. IH’te belirtildiği üzere, fesih bildirimi yeterlidir. Ayrıca dava açılmasına gerek bulunmamaktadır.
Burada tekrar belirtmek gerekir ki, TBK. m. 350-352’de belirtilen sebepler sınırlı sayıdadır.
Bu husus, TBK. m. 354 hükmünde “Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez.” denilerek açıkça belirtilmiştir.
Dolayısıyla kiraya veren ancak, TBK. m. 350, m. 351 ve m. 352’deki sebeplerden birinin varlığı halinde kiracıya karşı tahliye davası açabilecektir. Söz konusu sebeplerin dışında başka herhangi bir sebebe dayanarak dava açamaz.
Ancak bu durum, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kiraya verenin genel hükümlere dayanarak, kira sözleşmesini sona erdirme imkânını ortadan kaldırmamaktadır. Örneğin, kiraya veren kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hale getiren sebeplerin varlığı halinde, yasal fesih bildirim süresine uyarak sözleşmeyi feshedebilir (TBK. m. 331, TBK. m. 347/f III).