Adana Avukat Saim İncekaş | Adana Boşanma Avukatı, Ceza Avukatı, Şirketler ve Miras Avukatı Adana Avukatlık Hizmetlerinde Güven ve Tecrübe İ S T İ N A F K A R A R I
Niğde 1. Asliye HukukMahkemesinin 10/07/2018 tarih ve 2015/862 Esas, 2018/490 Karar sayılı kararı aleyhine, istinaf başvurusunda bulunulmuş ve Mahkemece dosya Dairemize gönderilmiş olmakla HMK 352. maddesi uyarınca dosya üzerinde yapılan inceleme sonunda;
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Tarafların iddia ve savunmalarının özeti:
DAVA: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin Niğde ili, Merkez ilçe, A1 köyü, A2 mevkiinde kain 2- 9 pafta, 319 parselde kayıtlı taşınmazı maliki Maliye bakanlığı Hazinesiyken, davalı Niğde defterdarlığı, Milli Emlak Müdürlüğünden 21.09.1994 tarih ve 41 – 11295 / 2802 satış sayılı işlem ile 30.000,00 TL ödeyerek satın aldığını, aradan 10 yıl geçtikten sonra yürürlüğe giren 3402 sayılı yasanın 22/A maddesi gereğince yenileme uygulaması geçirdiğini, yapılan uygulama ve ölçümleme sonucu müvekkiline yine taşınmazın bulunduğu Niğde ili, Merkez ilçe, A1 köyü, A2 mevkiinde kain L33 – D -24 -D -2 – D pafta, 157 Ada, 61 parselde kayıtlı 424,72 m2 taşınmazın 21.08.2015 tarihinde müvekkili adına tescil edildiğini, müvekkiline bu işlem ile, 602 m2 arsa yerine 424,72 m2 arsa verilerek 177,28 m2 arsa eksik verildiğini, müvekkilinin m2 fiyatına 49,833 TL ödediğini, dolayısıyla da satış tarihi olan 21.09.1994 tarihi itibariyle toplam 8.834,39 TL zararı olduğunu belirterek, fazla alınan miktarın, tapunun satın alındığı tarihten yeni tapu tesis tarihine kadar “denkleştirici adalet prensiplerine” göre belirlenecek bedelin 21.09.1994 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
CEVAP:
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle;
3402 sayılı yasanın 22/a maddesine istinaden yenileme çalışmalarının Niğde Kadastro Müdürlüğünce yapıldığını, Niğde ili, Merkez, A1 köyünde yapılan uygulamanın 26.06.2015 – 27.07.2015 tarihleri arasında 30 gün askıda kaldığını, 30 günlük askı ilan süresi içerisinde dava açılmayan parsellerin kesinleştiğini, bu süre içerisinde dava açmayanların 3402 sayılı yasaya göre 10 yıllık hak düşürücü süre içinde genel mahkemelerde Tapu İptali ve Tescil davası açma hakkı olduğunu, eksilen kısma yönelik dava açılmasının hakkın kötüye kullanılması olduğunu belirterek, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ:
Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile; 2.725,14 TL’ye dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiz ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin istemin reddine karar verilmiştir.
İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF NEDENLERİ: Karara karşı davalı vekilinin süresi içerisinde verdiği istinaf dilekçesinde; dava konusu edilen eski 913 nolu parselin ilk tesis kadastrosu sonucu kesinleşen ve geçerli resmi tapu kayıtlarında yer alan 602 m2 yüzölçümü ile ihale işlemi yapıldığından ve ihale işleminin herhangi bir itiraza uğramadan kesinleştiğinden davalı idare tarafından yapılan ihalede mevzuata aykırılığın herhangi bir hata, eksiklik, ihmal veya kusur bulunmadığını, mahallinde yapılan keşif sonucu düzenlenen bilirkişi raporunda 3402 sayılı yasanın 22/a maddesi ve ilgili yönetmelik gereğince davacının 157 ada 61 parsel (eski 913 parsel) nolu taşınmazın alanının olması gereken alan olan 402,00 m2’den daha fazla 424,72 m2 hesaplandığı, yüzölçümü eksikliğinin olmadığının belirlendiğini, bu sebeplerle mahkemece yapılan yargılama ve toplanan tüm deliller neticesinde açılan alacak davasının reddine karar verilmesi gerekirken alınan bilirkişi raporuna istinaden hükümde yazılı şekilde davanın kısmen kabulüne karar verilmesinin yanlış olduğunu, davanın kabul edileceği varsayılsa bile davalı Niğde Defterdarlığı 492 sayılı Harçlar Kanunun 13/j. Bendine göre harçtan muaf olduğu halde peşin alınan 150,87 TL harcın davacıya iade edilmesi gerekirken hükümde yazılı şekilde bakiye 35,33 TL karar ve ilam harcının davalıdan alınmasına şeklinde karar verilerek 492 sayılı yasanın 13/j. Bendine aykırı karar verilmesinin yasaya aykırı olduğunu, açıklanan nedenlerle; yerel Mahkeme kararının kaldırılarak, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
Davacı vekilinin süresi içerisinde vermiş olduğu istinaf dilekçesi ile; dava dilekçelerinde dava konusu alacağın müvekkili tarafından davalı Defterdarlığa ödediği satış bedeli tarihi olan 21/09/1994 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizle birlikte davalının tahsilinin talep edildiği ve 177,28 metrekare ihale ile satılan taşınmazdan eksiltildiği ve böylelikle davalı Defterdarlığın bu eksik alan için fazla aldığı bedelin ödenmesine karar verildiği için faiz başlangıcı defterdarlığa müvekkili tarafından yatırılan para tarihi olan 21/09/1994 ‘ten itibaren hüküm altına alınması gerekirken faizin dava tarihinden itibaren hüküm altına alınmasının bozmayı gerektirdiğini, üç bilirkişi raporunda da dava konusu taşınmaz için ihale bedeli olarak ödenen 21/09/1994 tarihi itibari ile yeni para ile müvekkilinden 8.843 TL fazla ödeme alındığı belirtilmiş olmasına rağmen davanın yeni para ile yeni TL, ile 2.725,14 TL olarak kabulünün bilirkişi raporlarının bu bölümünde aykırı olduğunu, ayrıca adı geçen gerekçeli kararda davalı taraf için 2.180,00 TL vekalet ücretinin takdirinin de hakkaniyet ve adalet kurallarına aykırı olduğunu, bu açılış nedeni ile davalı idarenin hata ve kusurundan doğduğunu, bu ücreti vekaletin kısmen kabul edilen dava bedeli ile karşılaştığında müvekkili davalı idareye 2.180,00 TL vekalet ücreti ödemek zorunda kalacağını, bu şekilde de davalının haksız ve sebepsiz zenginleşmesinden dolayı müvekkilinin yaptığı ve tahsiline karar verilmeyen giderler toplamı olarak haksız bedel karşılığı davalıdan hiçbir meblağ alamayacağını, bu nedenle de davalı lehine verilen ücreti vekalet kararının da istinaf yolu ile kaldırılması gerektiğini, açıklanan nedenlerle yerel Mahkeme kararının kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
İSTİNAFA CEVAP:
İstinaf dilekçesine karşı cevap dilekçesi sunulmamıştır.
UYUŞMAZLIK KONUSU OLAN HUSUSLAR:
Bilirkişi raporunun doğru olup olmadığı, davalıdan harç alınmasının gerekip gerekmediği, işletilen faizin yatırılan para tarihinden itibaren alınmasının gerekip gerekmediği, davalıya vekalet ücretine hükmedilmesinin gerekip gerekmediği hususlarında toplanmaktadır.
DELİLLER:
Tapu kayıtları, kroki, bilirkişi raporu, vs.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:
Dava, 4721 sayılı Türk Medini Kanunu’nun 1007. maddeleri kapsamında, tapu sicilinin hatalı tutulmasından kaynaklanan maddi tazminat davasıdır.
İlk derece mahkemesince, davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Hükmü, davacı vekili ve davalı vekili istinaf etmiştir.
4721 sayılı Türk Medenî Kanununun 1007. maddesi gereğince, tapu sicilinin yanlış tutulması nedeniyle zarara uğrayan kişinin bütün zararlarından Devlet sorumludur. Tapu kaydının iptali nedeniyle, tapu sahibinin oluşan gerçek zararı neyse, tazminatın miktarı da o kadar olmalıdır. Gerçek zarar; tapu kaydının azalması nedeniyle, tapu malikinin mal varlığında meydana gelen azalmadır. Tazminat miktarı, zarar verici eylem gerçekleşmemiş olsaydı, zarar görenin mal varlığı ne durumda olacak idiyse, aynı durumun tesis edilebileceği miktarda olmalıdır (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 05.03.2003 gün ve 2003/19-152 E. – 2003/125 K.; 29.09.2010 gün ve 2010/14-386 E. – 2010/427 K.; 15.12.2010 gün ve 2010/13-618 E. – 2010/668 K. sayılı kararı). Zarara uğrayan kişinin gerçek zararı ise tazminat miktarının belirlenmesinde esas alınacak değerlendirme tarihine göre belirlenecek olup, bu tarih ise zararın meydana geldiği tarihtir.
4721 sayılı TMK’nın 705/2. maddesi uyarınca bu tür bir dava taşınmazların mülkiyetinin yitirilmesine ilişkin iptali ve tescil davasının ya da yüz ölçüm düzeltme işleminin kesinleştiği tarihten sonra açılabileceğinden, mülkiyetin kaybedildiği tarih itibariyle taşınmazın değerlerinin tespit edilmesi gerekmektedir.
Zarar, 3402 sayılı Kadastro Kanununun 41. maddesi gereğince yapılan düzeltme işleminin tapu kaydına işlenmesinden önce 41. madde uygulamasının kesinleşmesi ile doğacağından, dava açabilmek için davaya dayanak 41. yada 22-a madde uygulamasının tapuya işlenmesini beklemek gerekli olmadığı gibi zarar hesabı da 41. yada
22-a madde uygulamasının kesinleştiği tarihe göre yapılmalıdır.
Somut olayda; dava konusu 319 parsel sayılı taşınmazın,3402 sayılı Kadastro Kanununun 22-A madde uygulaması ile 157 ada 61 parsel sayı taşınmaz numarasını aldığı, taşınmazın yüz ölçümünün, 177 m2 azaldığı uyuşmazlık konusu dışıdır.
Dosya içinde yapılan incelemede, faiz başlangıç tarihi tespiti açısından, dava konusu 157 ada 61 parsele ait 3402 sayılı Kadastro Kanununun 22-A maddesince düzenlenen kesinleşmiş kadastro tespit tutanak suretlerinin ilgili tapu müdürlügünden sorulup temin edilmemiştir.
O halde mahkemece yapılması gereken zararın meydana geldiği tarih olan 3402 sayılı Kadastro Kanununun 22-A madde uygulaması sonucu oluşan 157 ada 61 parsel sayılı taşınmazın kesinleşmiş kadastro tespit tutanağının temininden sonra, belirlenen kesinleşme tarihi itibariyletapu yüz ölçümü azalan gayrimenkulün niteliği ve değeri belirlenmelidir. Kesinleşme tarihi itibariyle taşınmazın niteliği arazi ise, net gelir metodu yöntemi ile, arsa vasfında ise değerlendirme gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre hesaplanması suretiyle gerçek değer belirlenmelidir.
Bakanlar Kurulunun Yargıtay tarafından benimsenen 28.02.1983 gün ve 1983/6122 sayılı kararı uyarınca, belediye veya mücavir alan sınırları içinde kalan taşınmazın arsa niteliğinde olduğunun kabulü için uygulamalı imar planı ile iskan sahası olarak ayrılmış olması esastır. Aynı karar uyarınca imar planında yer almayan bir taşınmazın, arsa sayılabilmesi için değerlendirme tarihi itibariyle, belediye veya mücavir alan sınırları içinde olmakla beraber, belediye hizmetlerinden (Belediyece meskun olduğu için veya meskun hale getirileceği için sunulan yol, su, elektrik, ulaşım, çöp toplama, kanalizasyon, aydınlatma vs.) yararlanması ve meskun yerler arasında yer alması gerekir.
Taşınmaz değerlendirme tarihi itibariyle belediye nazım imar planı içinde ise, Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 17.04.1998 gün ve 1996/3-1998/1 sayılı kararı uyarınca, bu plan kapsamına alındığı tarih ve plandaki konumu, altyapı hizmetlerinden yararlanma ve ulaşım olanakları, belediye merkezine uzaklığı, kullanım biçimi itibariyle iskan amacına yönelik yapılaşma olasılıkları da değerlendirilmek üzere araştırılmalıdır. Bu hususlar belediye başkanlığından ve su ve elektrik idarelerinden ve diğer ilgili merciilerden sorulup alınacak cevap yazılarına göre taşınmazın değerlendirme tarihinde (22/A kadastro tespit tutanağının kesinleştiği tarihte) arsa niteliğinde olup olmadığı saptanmalıdır.
Mahkemece tapusu iptal edilen taşınmazın arsa olarak belirlenmesi halinde, emsal satışların değerlendirme tarihindeki karşılıklarının fiyat artış endekslerinin uygulanması suretiyle tespiti, bundan sonra emsal ile dava konusu taşınmazın eksik ve üstün yönlerinin neler olduğu ve oranları açıklanmak, taşınmazdan DOP payının düşülmesinin gerekip gerekmediği belirtilmek, üzerinde bina var ise, Bayındırlık Bakanlığı resmi birim fiyatları esas alınarak yıpranma payı düşülmek suretiyle gerçek zararın belirlenmesi gerektiğinden, taraflara, dava konusu taşınmaz ile aynı bölgeden bulunamaması halinde yakın bölgelerden ve değerlendirme tarihinden önce ve yakın zaman içinde satışı yapılan benzer nitelikli ve yüzölçümlü satışları bildirmeleri için olanak tanınması, gerekli görülürse re’sen emsal getirtme yoluna gidilmesi ve bu emsallere göre değer biçilmesi için konunun uzmanı bilirkişilerden oluşturulacak bilirkişi kurulu vasıtasıyla keşif yapılarak, denetlemeye olanak veren bilimsel verileri içeren rapor alınması, emsal alınan taşınmazlara ilişkin resmi satış akit tablolarının tapu müdürlüğünden getirtilmesi, emsal taşınmazlar ile çekişmeli taşınmaza ait Arsa Metrekare Rayiç Bedeli Takdir Komisyonu tarafından belirlenen emlak vergisine esas olan m² değerleri, ilgili Belediye Başkanlığı Emlak Vergi Dairesinden istenip, dava konusu taşınmazın, emsal taşınmazlara göre üstünlük oranı yönünden bilirkişi kurulu raporununda denetlenmesi, dava konusu taşınmazın ve emsal alınan taşınmaz/taşınmazların değerlendirme tarihi itibariyle imar düzenlemesi sonucu oluşmuş imar parselleri olup olmadıkları, imar parseli iseler düzenleme ortaklık payının düşülüp düşülmediğinin, düşülmüş ise oranının belediye başkanlığı imar ve tapu müdürlüklerinden sorulup, emsalin İmar Kanunu uyarınca imar parseli, dava konusu taşınmazın ise imar uygulaması yapılmamış arsa parseli olduğunun belirlenmesi halinde çekişmeli taşınmazın emsalle karşılaştırma sonucu bulunan değerinden düzenleme ortaklık payına karşılık gelecek oranda indirim yapılması gerektiğinin gözetilmesi gerekmektedir.
Tapu yüz ölçümü azalan taşınmazın niteliği arazi olarak belirlenir ise, arazi niteliğinde bulunan dava konusu taşınmaza yönelik olarak, sulu olup olmadığı, yerleşim alanlarına uzaklığı iklim şartları, arazinin toprak ve topoğrafik yapısı ve bölgesindeki konumu gözetilerek oluşturulacak bilirkişi kurulu yardımıyla çevrede yetiştirilen ürünlerin münavebesi, dekar başına ortalama verim, toptan satış fiyatı ve üretim maliyeti resmî verileri ilçe tarım müdürlüğünden getirtilmek suretiyle, taşınmaz üzerinde meyve ağaçları varsa ağaçların cinsleri de dikkate alınmak suretiyle elde edilen verilere uygun biçimde değerlendirme yapılarak tapu kapsamındaki taşınmazların değeri, tapu iptali ve tescil kararının kesinleştiği tarihe göre hesaplanmalı, taşınmazın varsa mütemmim cüzleri, muhdesat ve sökülemeyen teferruatlarının değerleri bayındırlık birim fiyatları ve yıpranma oranları gözetilerek değerleme tarihine göre tespit ettirilmeli, bu şekilde tapusu iptal edilen taşınmazların zemin değeri, üzerindeki mütemmim cüz, muhdesat ve sökülemeyen teferruatları esas alınarak, tapu sahiplerinin oluşan gerçek zararlarının saptanması gerekmektedir .
Neticeden, dosyaya baktığımızda Mahkemesince hükme esas alınan bilirkişi raporunun hüküm kurmaya elverişli olmadığı, zararın oluştuğu tarihi yani faiz başlangıç tarihinin tespiti açısından 3402 sayılı Kadastro Kanununun 22-A madde uygulamasının hangi tarihte kesinleştiği ilgili tapu müdürlügünden sorulup temin edildikten sonra,taşınmazın arsa ya da arazi vasfında olduğu tespit edilmek üzere Mahkemesince yukarıda belirlenen ilkeler doğrultusunda farklı bilirkişi heyeti ile keşif yapılarak yeniden bilirkişi raporu alınması ve sonucuna göre zararın oluştuğu tarihin 22/A kasatro çalışmasının kesinleştiği tarihi olduğu kabulü ile bu tarihte taşınmazın değeri belirlenmeli ve bu tarihten itibaren faiz işletilmesine karar verilmesi gerektiği halde hüküm kurmaya elverişli olmayan bilirkişi raporuna dayanılarak karar verilmesinin hatalı olduğu anlaşıldığından ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasıgerekmektedir.
Tüm bu anlatılanlar ışığında mahkemece öncelikle yukarıdaki eksikler giderilmeden karar verildiğinden, eksik inceleme ve araştırma yapıldığı, bu nedenle HMK’nın 353/1-a-6. bendine göre davanın esasıyla ilgili olarak gereken delillerin toplanmadığı anlaşıldığından açıklanan nedenlere dayalı taraf vekillerinin vekilinin istinaf taleplerinin, HMK’nın 353/1-a-6. maddesi uyarınca kabulüyle, kararın kaldırılarak dosyanın mahalline gönderilmesine karar verilmesi gerekip aşağıdaki hüküm oluşturulmuştur.
H Ü K Ü M: Yukarıda açıklanan nedenlerle,
1-Taraf vekillerinin istinaf başvurusunun 6100 Sayılı HMK’nın 353/1.a-6. maddesi gereğince
KABULÜ İLE,
Niğde 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 10/07/2018 tarih ve 2015/862 Esas, 2018/490 Karar sayılı kararının KALDIRILMASINA,
2- Yukarıda belirtilen sebeplerle eksik bilgi ve belgeler tamamlandıktan sonra davanın yeniden görülüp karar verilmesi için d osyanın yerel Mahkemesine GÖNDERİLMESİNE,
3-Davalı ve davacı tarafından yatırılan istinaf karar harcının talep halinde iadesine,
4-Davalı ve davacı tarafından yapılan istinaf yargılama giderlerinin ilk derece mahkemesi tarafından kurulacak esasa ilişkin hükümde dikkate alınmasına,
5-İstinaf aşamasında duruşma yapılmadığı için istinaf incelemesi için taraflar lehine vekalet ücreti takdirine yer olmadığına,
6-HMK’nın 359/3. maddesi gereğince kararın ilk derece mahkemesince taraflara tebliğine,
Dair, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 353/1-a-6 maddesi gereğince KESİN olmak üzere dosya üzerinde yapılan inceleme sonunda oy birliği ile karar verildi.02/07/2019
