Bağımsız bölümde oturmayan kat maliklerine, tebligatın geç ya da hiç yapılamaması neticesinde icra takipleri sonuçsuz kalmakta ya da çok geç sonuçlanmaktadır. Bu durum ise özel bir mülkiyet çeşidi olan kat mülkiyeti yönetiminde kanuni yükümlülüklerini yerine getirmeyen kat maliklerine gerekli yasal işlemlerin zamanında ve gereği gibi yapılamamasına, bu da kat mülkiyetinde yaşamın çekilmez bir hal almasına neden olmaktadır. Bu kapsamda Tebligat Kanunu Ek md 1’de, kat mülkiyetinin uygulandığı hallerde önemli bir tebligat kolaylığı getirmek suretiyle kat mülkiyetini işlevsel ve günlük ihtiyaçlara uygun bir hale getirilmesi amaçlanmıştır.
Ülke genelinde müstakil yaşamdan toplu halde yaşama geçilmesi, kişilere büyük kolaylıklar getirdiği gibi bir takım hukuki ve maddi sorunları da beraberinde getirmiştir. Bu sorunlardan başlıcaları apartman ve sitelerin yönetimi, ortak giderlerin karşılanması gibi sorunlardır. Daire sayısının fazla olması nedeniyle daire sahiplerine bildirim yapmak zahmetlidir.
Mevzuatımızda uzun zamandır yer almasına rağmen uygulamada neredeyse hiç kullanılmayan, kullanılmasında da sakınca bulunmayan, kullanılması halinde bir çok kolaylık sağlayacak olan 7201 sayılı Tebligat Kanunu’nun Ek-1 maddesinin önemini, apartman ve özellikle toplu yapılar yönünden izah edeceğiz.
Kat Maliklerine Tebligat Nasıl Yapılır?
Kat maliki dairede kendisi oturuyorsa
Kat maliki sahip olduğu bağımsız bölümde oturuyorsa; Tebligat bu adrese yapılacak veya elden tebliğ edilecektir. Tebliğ yapılamaz, tebliğden veya imzadan imtina ederse bu husus bir tutanakla tespit edilir ve tebligatın bir örneği ilan panosuna asılır. Kat malikine tebliğ yapılmış sayılır.
Kat maliki başka bir adreste oturuyorsa
Kat maliki başka bir adreste oturuyorsa; Türkiye’de bulunan bir adresini yazılı olarak yöneticiye bildirmek zorundadır. Tebligat, bildirilen bu adrese yapılacaktır.
Kat maliki adres bildirmiş ancak adreste yoksa; Bağımsız bölümde fiilen oturana tebligat yapılır, bir örneği ilan panosuna asılır. Tebligat kat malikine yapılmış sayılır.
Kat maliki yöneticiye adresini bildirmemişse
Kat maliklerinin adres bildirme zorunluluğu ve süresi
Kanunumuza göre; “Ortak taşınmazda oturmayan bağımsız bölüm sahiplerinin, ek maddenin birinci fıkrası gereğince, Türkiye’deki adreslerini bildirmelerine dair mükellefiyetlerini, bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren en geç üç ay içinde yerine getirmeleri zorunludur.”
Zikredilen geçici maddede kanun koyucu, Ek madde 1’de yer alan adres bildirme mükellefiyetini bu düzenleme yapılmadan önce KMK’nın uygulandığı hallerde de yerine getirilmesi için azami bir süre tayin etmiştir. Geçici maddede belirtilen süre içerisinde Türkiye’de bir adresi yöneticiye yazılı olarak bildirilmemiş veya yazılı olarak bildirilen adrese tebligat yapılamamış ise, bundan sonraki bütün tebligatlar, o kişiye ait bağımsız bölümde fiilen oturana yapılacaktır. Tebligatın bir örneği apartman girişinde bulundurulacak ilan tahtasına asılır. Bağımsız bölümde fiilen oturana bu şekilde yapılacak tebligat, bağımsız bölüm sahibine yapılmış sayılır (Teb. K. Ek m.1/f.3). Bağımsız bölümde fiilen oturan yoksa ilân tahtasına asılan tebligat örneği bağımsız bölüm sahibine yapılmış sayılır (Teb. K. Ek m.1/f.4).
Bildirimler yazılı olmak zorunda mıdır?
Bildirimler kural olarak yazılı olmak zorunda değildir. Ancak bildirim yapıldığının ispatı açısından yazılı olması önemli bir ispat aracıdır. Bu nedenle işletme projesi, olağanüstü toplantı vb. belgeler kat maliklerine iadeli taahhütlü posta veya elden imzası alınarak tebliğ edilmektedir. İadeli taahhütlü posta yoluyla yapılan tebligat ise kat malikinin adresinin belirsiz olması veya kat malikinin bildirdiği adreste bulunmaması vb. nedenlerle tebliğ edilememektedir.
Kat maliki yöneticiye adresini bildirmemişse; Bağımsız bölümde fiilen oturan varsa, o kişiye imza karşılığı elden tebligat yapılır. Bu kişi tebliğden veya imzadan imtina ederse bu husus bir tutanakla tespit edilir ve tebligatın bir örneği ilan panosuna asılır. Tebligat kat malikine yapılmış sayılır.
Bağımsız bölümde fiilen oturan yoksa; bu husus bir tutanakla tespit edilir ve tebligat ilan panosuna asılır. Tebligat kat malikine yapılmış sayılır.
Bağımsız bölümde oturan tebligatı almazsa; Fiilen oturanın tebligatı almaktan imtina ettiğine dair tutanak tutulur ve tebligat ilan panosuna asılır. Tebligat kat malikine yapılmış sayılır. Uyuşmazlık halinde yöneticiye adresini bildirdiğini ispat yükü kat malikine aittir.
Özet olarak; bağımsız bölüm sahibi ortak taşınmazda oturmuyor ve bu nedenle de kendisine tebligat yapılamamış ise adres kayıt sisteminde araştırma yapmaya gerek olmaksızın apartman yönetimi ve ortak giderler ile ilgili tebligatlar bağımsız bölümde fiilen oturana yapılacaktır. Şayet bağımsız bölümde fiilen oturan yoksa ilan tahtasına asılan tebligat örneği bağımsız bölüm sahibine yapılmış sayılacaktır.
Kat maliki adresini yöneticiye bildirdiğini nasıl ispat eder?
Bu noktada ortak taşınmazda oturmayan bağımsız bölüm sahibinin adresini yöneticiye yazılı olarak bildirdiğini ne şekilde ispat etmesi gerekeceği akla gelecektir.
Kanun koyucu söz konusu hükümde yazılı bildirimin nasıl yapılacağına ilişkin bir düzenlemeye yer vermemiştir. Dolayısıyla bildirimin yapıldığının yazılı olarak ispat edilmesi gerekeceği şeklinde hükümde yer almayan bir sonuca varılması doğru olmayacaktır. Aksi halde yorum yolu ile bağımsız bölüm sahibinin ispat hakkının sınırlandırılması söz konusu olacaktır. Bu durum ise, Anayasa’mızın 36. maddesinde düzenlenen “hak arama hürriyeti” açısından aykırılık oluşacaktır. Bu nedenle ortak taşınmazda oturmayan her bağımsız bölüm maliki Türkiye’de bir adresini yöneticiye yazılı olarak bildirdiğini her türlü delille ispat edebilecektir.
Kat maliki Türk vatandaşı değil ise?
Türkiye’de bir siteden daire satın alan ancak bu daireyi aktif olarak kullanmayan, TC. vatandaşı olmayan, yönetime ülkemiz sınırları içerisinde bir tebligat adresi de bildirmeyen yabancı uyruklu aidat borçlusu kat maliki hakkında açılacak icra takibinde tebligatın Ek Madde 1’e göre yapılması talep edilecek ve posta memurunca kat malikinin dairesine gidilecektir. Dairede fiilen oturan olması halinde, tebligat o kişiye yapılacak, bir örneği ilan panosuna asılacak ve kat malikine tebliğ edilmiş sayılacaktır. Dairede fiilen oturan yok veya oturan var ancak oturan tebligatı almaktan imtina ediyorsa posta memurunca tutanak tutulacak ve tebligat ilan panosuna asılarak borçlu kat malikine tebliğ edilmiş sayılacaktır.
Dairede kimse oturmuyorsa?
Ek madde 1, önemli bir boşluğu doldurmakta ise de, şayet ilgili bağımsız bölümde fiilen kimse oturmuyorsa, ne yapılacağına ilişkin hüküm içermemekte idi. 19/03/2003 tarih ve 4829 sayılı Kanun’un 17. maddesi ile Tebligat Kanunu Ek m. 1’e “Bağımsız bölümde fiilen oturan yoksa ilân tahtasına asılan tebligat örneği bağımsız bölüm sahibine yapılmış sayılır.” şeklinde yeni bir fıkra eklenmiştir.
Yapılan yeni düzenleme neticesinde, bağımsız bölümde fiilen oturan bulunmaması halinde ilan tahtasına asılan tebligat örneklerinin bağımsız bölüm sahibine yapılmış sayılacağı kabul edilmiştir. Bu sayede bağımsız bölümde fiilen oturan yoksa tebligatın nasıl yapılacağı sorunu çözüme kavuşturulmuştur. 3220 sayılı Kanunla kabul edilen bağımsız bölüm sahiplerine tebligat düzenlemesi için aynı kanunda bu madde ile ilgili bir de geçici hükme yer verilmiştir.
Tebligatlar yapılamazsa ne olur?
Tebligatların hızlı bir şekilde yapılamaması, toplantıların yapılamamasına, yapılsa dahi yapılan toplantıların ve alınan kararların iptaline, aidat vb. ortak giderlerin tahsilinin gecikmesine ve zorlaşmasına sebep olmaktadır.
Bağımsız bölüm sayısının fazla olduğu apartman veya sitelerde ise bu durum hantal bir işleyişe sebep olmakta ve yönetilemez hale gelmesine, komşuluk ilişkilerinin zarar görmesine ve ortak yaşamın çekilmez bir hal almasına neden olabilmektedir. Özellikle yapı kullanma izni alınmamış yapılarda, elektrik, su ve doğalgaz faturalarının her bir bağımsız bölüm için ayrı gelmeyip bütün yapı için tek fatura olarak düzenlendiği ve bu faturanın tamamının ödenmemesi halinde bu hizmetlerin tüm yapılar için kesildiği göz önüne alındığında, bu durum istenmeyen olayların çıkmasına sebep olabilmektedir.
UETS ve KEP adresine tebligat yapma imkanı getirilmelidir
Bu nedenle apartman veya sitelerde hantallığa sebep olan tebligat usulünün uygulanması yerine daha kolay bir yöntem uygulanması bir zorunluluk haline gelmiştir. Örneğin Türkiye’de bir siteden daire satın alan ancak dairesini aktif olarak kullanmayan, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşı olmayan, yönetime ülkemiz sınırları içerisinde adres bildirmeyen ve ikamet adresi de bilinmeyen bir kişinin ödemediği ortak gider borçlarının tahsilatı nasıl yapılacaktır? Böyle bir durumda normal tebligat usulleri takip edilecek olursa bu kişilere tebligat yapmak 5-6 ay sürebilmektedir. Bu gibi durumlarda 7201 sayılı Tebligat Kanunu Ek Madde 1’in uygulanması bu sorunu ortadan kaldıracaktır. Ancak Ek madde 1 hükmünün günümüz şartlarına uyarlanması gerekmektedir. Örneğin UETS veya KEP adresine de tebliğ gibi.
Tebligat kanununa yeni eklenen madde hangi alanlarda uygulanabilir?
Tebligat Kanunu Ek Madde 1’in uygulanması ile aidat vb. ortak giderlerin tahsili konusunda en büyük problemlerin başında gelen borçluya tebligat yapma zorluğu ortadan kalkmakta ve bu sayede yapılacak tahsilatlar hızlanmaktadır. Söz konusu madde sadece toplantı, işletme projesi vb. önemli bildirimlerin tebliği için değil icra takipleri için de geçerli olduğundan bu konularda da önemli derecede zaman ve masraftan tasarruf yapılabilecektir. Ancak Yargıtay 12. HD’nin yukarıdaki kararlarının aksi yönde kararları da bulunmaktadır. Ek Madde 1 uygulaması dava dosyalarını kapsamamaktadır.
Tebligata İlişkin Yargıtay Kararları
Tebligat Kanunu’nda Kat Maliklerine Tebligatı Kolaylaştıran Ek Madde 1 Neden Sıkça Kullanılmıyor?
Ek madde 1’in uygulamada çok fazla kullanılmama sebebi; maddenin birçok kişi tarafından bilinmemesi ve ayrıca uyuşmazlıklarda icra müdürlerinin maddeyi yanlış yorumlayarak uygulamaktan çekinmesidir.
6/6/1985 tarih ve 3220 sayılı Kanun, 7201 sayılı Tebligat Kanunu’nun 62. maddesinden sonra gelmek üzere “Bağımsız bölüm sahiplerine tebligat başlığı altında “Ek madde 1” numarasıyla yeni bir hüküm düzenlemiştir. Söz konusu hükmün düzenlenme amacını anlayabilmek ve kapsamını doğru belirleyebilmek için öncelikle madde gerekçenin incelenmesi gerekmektedir. Bununla birlikte 28184 sayılı Tebligat Kanununun Uygulanmasına Dair Yönetmeliğe baktığımızda belirtilen ek madde ile ilgili bir düzenlemeye yer verilmediğini görmekteyiz.
“EK MADDE 1” düzenlemesinin kanun madde gerekçesi; “Madde 20: Tasarının 20. maddesiyle 7201 sayılı Kanuna bir madde eklenmektedir. Bugün en büyük sorun, Kat Mülkiyeti Kanununa tabi bulunan apartmanlarda bağımsız bölüm sahiplerini bir araya getirmek, ortak giderlere katkılarını sağlamaktır. Usulüne uygun biçimde kat sahiplerinin toplanmaması, ortak giderlerin toplanamaması ve icra takiplerinin dahi gereğinde sonuçsuz kalması ya da çok gecikmesi tebligat yapılamamaktan kaynaklanmaktadır. Günlük hayatın zorunlu ihtiyacı olarak bu ek madde düzenlenmiştir. “
Gerekçede açıklandığı üzere, bu düzenlemenin yapılmasının en önemli sebebi; KMK’nın uygulandığı durumlarda apartman yönetimi ve ortak giderlerle ilgili tebligatların yapılmasında yaşanan güçlüklerdir.
Sonuç
Görüldüğü üzere, normal tebligat prosedürünün izlenmesi halinde 6-7 ay zaman kaybı yaşanacak bir olayda, Ek Madde 1’e göre 2-3 gün içerisinde tebligat yapılabilecektir. Uygulamada çok yaygın kullanılmaması, yerleşik olmaması ve uygulamamakta ısrar edilmesi sebebiyle icra müdürlüklerince Ek Madde 1’e göre tebligat yapılması konusunda alacaklılara zorluklar yaşatılabilmekte ve bu maddeye göre tebligat yapılmasından imtina edilmektedir. Böyle bir durumda Ek Madde 1’e göre tebliğ talebinin icra müdürlüğü tarafından reddine karar verilmesi halinde bu kararın şikayet yolu ile İcra Mahkemesi’ne götürülmesi gerekmektedir. Şikayet sonucu verilecek karar sonrasında Ek Madde 1’in uygulama sıklığının artacağı ve böylelikle zaman konusunda büyük tasarruflar sağlanacağını söylenebilir.
Belki faydalı olur diye önemli birkaç kararı sizinle paylaşmak isterim,
“…davalı taraf 20.5.1996 tarihli belgeyi ibraz ederek kat malikleri kurulu kararından ve borcundan davacının haberdar edildiğini ileri sürmüş olup, bu belgenin altında davacının borç bildirimini tebellüğ etmekten kaçındığı yazılıdır. Kat mülkiyetinde tebligatın mutlaka Tebligat Kanunu hükümlerine göre veya noter aracılığıyla yapılması gerekli olmayıp, tebliğ edilmek istenen belge veya çağrı ilgilisine gösterilmek ve imzası alınmak suretiyle yapılabilir. Davacı kendisine bildirilen borcu tebellüğden imtina etmediğini ileri sürdüğü takdirde bu konudaki tutanağı düzenleyenler dinlenip savunmanın ona göre takdir edilmesi gerekirken eksik inceleme ile böyle bir tebligatın yapılmadığı ve bu suretle davacının gecikme tazminatından sorumlu tutulamayacağının kabulü doğru görülmemiştir…” (Y. 18. HD., 07.05.1998, E. 1998/3187, K. 1998/4980)
“…ana taşınmazın, kat maliklerinin vereceği gider karşılığı avansla ısıtma, temizlik, bakım, onarım, kapıcı ücreti gibi harcamalarını karşılayıp ayakta duracağı ve kat maliklerinin herhangi bilirkişi veya zümre adına kar veya başka bir biçimde yararlanma amacı güden ticari işletme değil, bir dayanışma ve komşuluk topluluğu niteliğinde olduğu gerçeği karşısında formalite ve biçime gerektiğinden fazla önem verilmeyerek ilgili kişinin bu sorumluluğunu öğrenmiş olmasının yeterli olduğunun kabulü gerekir.” YHGK., 12.06.2002, E. 2002/18-474