Siteden ayrılmadan önce tarafımca yazılan site içi arama motorunu deneyin.

Kat Maliklerine (Apartman Sakinlerine) Tebligat Nasıl Yapılır?

Bağımsız bölümde oturmayan kat maliklerine, tebligatın geç ya da hiç yapılamaması neticesinde icra takipleri sonuçsuz kalmakta ya da çok geç sonuçlanmaktadır. Bu durum ise özel bir mülkiyet çeşidi olan kat mülkiyeti yönetiminde kanuni yükümlülüklerini yerine getirmeyen kat maliklerine gerekli yasal işlemlerin zamanında ve gereği gibi yapılamamasına, bu da kat mülkiyetinde yaşamın çekilmez bir hal almasına neden olmaktadır. Bu kapsamda Tebligat Kanunu Ek md 1’de, kat mülkiyetinin uygulandığı hallerde önemli bir tebligat kolaylığı getirmek suretiyle kat mülkiyetini işlevsel ve günlük ihtiyaçlara uygun bir hale getirilmesi amaçlanmıştır.

Ülke genelinde müstakil yaşamdan toplu halde yaşama geçilmesi, kişilere büyük kolaylıklar getirdiği gibi bir takım hukuki ve maddi sorunları da beraberinde getirmiştir. Bu sorunlardan başlıcaları apartman ve sitelerin yönetimi, ortak giderlerin karşılanması gibi sorunlardır. Daire sayısının fazla olması nedeniyle daire sahiplerine bildirim yapmak zahmetlidir.

Mevzuatımızda uzun zamandır yer almasına rağmen uygulamada neredeyse hiç kullanılmayan, kullanılmasında da sakınca bulunmayan, kullanılması halinde bir çok kolaylık sağlayacak olan 7201 sayılı Tebligat Kanunu’nun Ek-1 maddesinin önemini, apartman ve özellikle toplu yapılar yönünden izah edeceğiz.

Kat Maliklerine Tebligat Nasıl Yapılır?

Kat maliki dairede kendisi oturuyorsa

Kat maliki sahip olduğu bağımsız bölümde oturuyorsa; Tebligat bu adrese yapılacak veya elden tebliğ edilecektir. Tebliğ yapılamaz, tebliğden veya imzadan imtina ederse bu husus bir tutanakla tespit edilir ve tebligatın bir örneği ilan panosuna asılır. Kat malikine tebliğ yapılmış sayılır.

Kat maliki başka bir adreste oturuyorsa

Kat maliki başka bir adreste oturuyorsa; Türkiye’de bulunan bir adresini yazılı olarak yöneticiye bildirmek zorundadır. Tebligat, bildirilen bu adrese yapılacaktır.

Kat maliki adres bildirmiş ancak adreste yoksa; Bağımsız bölümde fiilen oturana tebligat yapılır, bir örneği ilan panosuna asılır. Tebligat kat malikine yapılmış sayılır.

Kat maliki yöneticiye adresini bildirmemişse

Kat maliklerinin adres bildirme zorunluluğu ve süresi

Kanunumuza göre; “Ortak taşınmazda oturmayan bağımsız bölüm sahiplerinin, ek maddenin birinci fıkrası gereğince, Türkiye’deki adreslerini bildirmelerine dair mükellefiyetlerini, bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren en geç üç ay içinde yerine getirmeleri zorunludur.”

Zikredilen geçici maddede kanun koyucu, Ek madde 1’de yer alan adres bildirme mükellefiyetini bu düzenleme yapılmadan önce KMK’nın uygulandığı hallerde de yerine getirilmesi için azami bir süre tayin etmiştir. Geçici maddede belirtilen süre içerisinde Türkiye’de bir adresi yöneticiye yazılı olarak bildirilmemiş veya yazılı olarak bildirilen adrese tebligat yapılamamış ise, bundan sonraki bütün tebligatlar, o kişiye ait bağımsız bölümde fiilen oturana yapılacaktır. Tebligatın bir örneği apartman girişinde bulundurulacak ilan tahtasına asılır. Bağımsız bölümde fiilen oturana bu şekilde yapılacak tebligat, bağımsız bölüm sahibine yapılmış sayılır (Teb. K. Ek m.1/f.3). Bağımsız bölümde fiilen oturan yoksa ilân tahtasına asılan tebligat örneği bağımsız bölüm sahibine yapılmış sayılır (Teb. K. Ek m.1/f.4).

Bildirimler yazılı olmak zorunda mıdır?

Bildirimler kural olarak yazılı olmak zorunda değildir. Ancak bildirim yapıldığının ispatı açısından yazılı olması önemli bir ispat aracıdır. Bu nedenle işletme projesi, olağanüstü toplantı vb. belgeler kat maliklerine iadeli taahhütlü posta veya elden imzası alınarak tebliğ edilmektedir. İadeli taahhütlü posta yoluyla yapılan tebligat ise kat malikinin adresinin belirsiz olması veya kat malikinin bildirdiği adreste bulunmaması vb. nedenlerle tebliğ edilememektedir.

Kat maliki yöneticiye adresini bildirmemişse; Bağımsız bölümde fiilen oturan varsa, o kişiye imza karşılığı elden tebligat yapılır. Bu kişi tebliğden veya imzadan imtina ederse bu husus bir tutanakla tespit edilir ve tebligatın bir örneği ilan panosuna asılır. Tebligat kat malikine yapılmış sayılır.

Bağımsız bölümde fiilen oturan yoksa; bu husus bir tutanakla tespit edilir ve tebligat ilan panosuna asılır. Tebligat kat malikine yapılmış sayılır.

Bağımsız bölümde oturan tebligatı almazsa; Fiilen oturanın tebligatı almaktan imtina ettiğine dair tutanak tutulur ve tebligat ilan panosuna asılır. Tebligat kat malikine yapılmış sayılır. Uyuşmazlık halinde yöneticiye adresini bildirdiğini ispat yükü kat malikine aittir.

Özet olarak; bağımsız bölüm sahibi ortak taşınmazda oturmuyor ve bu nedenle de kendisine tebligat yapılamamış ise adres kayıt sisteminde araştırma yapmaya gerek olmaksızın apartman yönetimi ve ortak giderler ile ilgili tebligatlar bağımsız bölümde fiilen oturana yapılacaktır. Şayet bağımsız bölümde fiilen oturan yoksa ilan tahtasına asılan tebligat örneği bağımsız bölüm sahibine yapılmış sayılacaktır.

Kat maliki adresini yöneticiye bildirdiğini nasıl ispat eder?

Bu noktada ortak taşınmazda oturmayan bağımsız bölüm sahibinin adresini yöneticiye yazılı olarak bildirdiğini ne şekilde ispat etmesi gerekeceği akla gelecektir.

Kanun koyucu söz konusu hükümde yazılı bildirimin nasıl yapılacağına ilişkin bir düzenlemeye yer vermemiştir. Dolayısıyla bildirimin yapıldığının yazılı olarak ispat edilmesi gerekeceği şeklinde hükümde yer almayan bir sonuca varılması doğru olmayacaktır. Aksi halde yorum yolu ile bağımsız bölüm sahibinin ispat hakkının sınırlandırılması söz konusu olacaktır. Bu durum ise, Anayasa’mızın 36. maddesinde düzenlenen “hak arama hürriyeti” açısından aykırılık oluşacaktır. Bu nedenle ortak taşınmazda oturmayan her bağımsız bölüm maliki Türkiye’de bir adresini yöneticiye yazılı olarak bildirdiğini her türlü delille ispat edebilecektir.

Kat maliki Türk vatandaşı değil ise?

Türkiye’de bir siteden daire satın alan ancak bu daireyi aktif olarak kullanmayan, TC. vatandaşı olmayan, yönetime ülkemiz sınırları içerisinde bir tebligat adresi de bildirmeyen yabancı uyruklu aidat borçlusu kat maliki hakkında açılacak icra takibinde tebligatın Ek Madde 1’e göre yapılması talep edilecek ve posta memurunca kat malikinin dairesine gidilecektir. Dairede fiilen oturan olması halinde, tebligat o kişiye yapılacak, bir örneği ilan panosuna asılacak ve kat malikine tebliğ edilmiş sayılacaktır. Dairede fiilen oturan yok veya oturan var ancak oturan tebligatı almaktan imtina ediyorsa posta memurunca tutanak tutulacak ve tebligat ilan panosuna asılarak borçlu kat malikine tebliğ edilmiş sayılacaktır.

Dairede kimse oturmuyorsa?

Ek madde 1, önemli bir boşluğu doldurmakta ise de, şayet ilgili bağımsız bölümde fiilen kimse oturmuyorsa, ne yapılacağına ilişkin hüküm içermemekte idi. 19/03/2003 tarih ve 4829 sayılı Kanun’un 17. maddesi ile Tebligat Kanunu Ek m. 1’e “Bağımsız bölümde fiilen oturan yoksa ilân tahtasına asılan tebligat örneği bağımsız bölüm sahibine yapılmış sayılır.” şeklinde yeni bir fıkra eklenmiştir.

Yapılan yeni düzenleme neticesinde, bağımsız bölümde fiilen oturan bulunmaması halinde ilan tahtasına asılan tebligat örneklerinin bağımsız bölüm sahibine yapılmış sayılacağı kabul edilmiştir. Bu sayede bağımsız bölümde fiilen oturan yoksa tebligatın nasıl yapılacağı sorunu çözüme kavuşturulmuştur. 3220 sayılı Kanunla kabul edilen bağımsız bölüm sahiplerine tebligat düzenlemesi için aynı kanunda bu madde ile ilgili bir de geçici hükme yer verilmiştir.

Tebligatlar yapılamazsa ne olur?

Tebligatların hızlı bir şekilde yapılamaması, toplantıların yapılamamasına, yapılsa dahi yapılan toplantıların ve alınan kararların iptaline, aidat vb. ortak giderlerin tahsilinin gecikmesine ve zorlaşmasına sebep olmaktadır.

Bağımsız bölüm sayısının fazla olduğu apartman veya sitelerde ise bu durum hantal bir işleyişe sebep olmakta ve yönetilemez hale gelmesine, komşuluk ilişkilerinin zarar görmesine ve ortak yaşamın çekilmez bir hal almasına neden olabilmektedir. Özellikle yapı kullanma izni alınmamış yapılarda, elektrik, su ve doğalgaz faturalarının her bir bağımsız bölüm için ayrı gelmeyip bütün yapı için tek fatura olarak düzenlendiği ve bu faturanın tamamının ödenmemesi halinde bu hizmetlerin tüm yapılar için kesildiği göz önüne alındığında, bu durum istenmeyen olayların çıkmasına sebep olabilmektedir.

UETS ve KEP adresine tebligat yapma imkanı getirilmelidir

Bu nedenle apartman veya sitelerde hantallığa sebep olan tebligat usulünün uygulanması yerine daha kolay bir yöntem uygulanması bir zorunluluk haline gelmiştir. Örneğin Türkiye’de bir siteden daire satın alan ancak dairesini aktif olarak kullanmayan, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşı olmayan, yönetime ülkemiz sınırları içerisinde adres bildirmeyen ve ikamet adresi de bilinmeyen bir kişinin ödemediği ortak gider borçlarının tahsilatı nasıl yapılacaktır? Böyle bir durumda normal tebligat usulleri takip edilecek olursa bu kişilere tebligat yapmak 5-6 ay sürebilmektedir. Bu gibi durumlarda 7201 sayılı Tebligat Kanunu Ek Madde 1’in uygulanması bu sorunu ortadan kaldıracaktır. Ancak Ek madde 1 hükmünün günümüz şartlarına uyarlanması gerekmektedir. Örneğin UETS veya KEP adresine de tebliğ gibi.

Tebligat kanununa yeni eklenen madde hangi alanlarda uygulanabilir?

Tebligat Kanunu Ek Madde 1’in uygulanması ile aidat vb. ortak giderlerin tahsili konusunda en büyük problemlerin başında gelen borçluya tebligat yapma zorluğu ortadan kalkmakta ve bu sayede yapılacak tahsilatlar hızlanmaktadır. Söz konusu madde sadece toplantı, işletme projesi vb. önemli bildirimlerin tebliği için değil icra takipleri için de geçerli olduğundan bu konularda da önemli derecede zaman ve masraftan tasarruf yapılabilecektir. Ancak Yargıtay 12. HD’nin yukarıdaki kararlarının aksi yönde kararları da bulunmaktadır. Ek Madde 1 uygulaması dava dosyalarını kapsamamaktadır.

Tebligata İlişkin Yargıtay Kararları

Toplantı duyurusunu bizzat almış olan kat maliki, diğer kat maliklerine yapılan bildirimlerin usulsüzlüğünü ileri süremez.Yargıtay 18.HD. E.2011/4970, K.2011/9519, T.3.10.2011
Toplantıya ilişkin çağrıyı almış ve toplantıya katılmış olan kişi sonradan toplantıyı terk etmiş ise toplantıya çağrının usulüne uygun olmadığını iddia edemez.Yargıtay 18.HD. E.2010/1972, K.2010/5917, T.13/4/2010
Yıllarca bütün toplantılara kat maliki adına aynı kişi katılmış ve bu şekilde temsil benimsenmiş olduğu hallerde yine temsilcinin katılması halinde ise kat malikinin kendisine çağrı yapılmadığını ileri sürmesi iyiniyet kuralları ile bağdaşmaz.Yargıtay 18.HD. E.2001/11074, K.2002/464, T.22.1.2002
Olağanüstü toplantıya katılan, o toplantı için şekil eksikliği nedeniyle iptal davası açamaz.Yargıtay 18.HD. E.2014/916, K.2014/3265, T.25.2.2014
7201 sayılı Tebligat Yasasının Ek 1. maddesi sadece apartman yönetimine ve ortak giderler ile ilgili tebligatların yapılmasına dair usulü düzenlemiş olup, bu madde hükümleri yargılamaya ilişkin tebligatları kapsamaz.Yargıtay 18.HD. E.2007/7421, K.2007/10712, T.6.12.2007
Yöneticiye bir adres bildirdiğinin ispat külfeti kat malikine aittir.Yargıtay 18.HD. E.2001/11074, K.2002/464, T.22.1.2002
Tebligat Kanunu’nun ek maddesine göre, ortak taşınmazda oturmayan bağımsız bölüm sahibine çıkarılan tebligatın bağımsız bölüm sahibinin başkaca bir adresi yöneticiye bildirmemesi halinde tebligatın bağımsız bölümde fiilen oturan kişiye yapılması gerekir.Yargıtay 12.HD. E.2003/8923, K.2003/12148, T.27.5.2003
Kat malikinin dava açılmadan önce bağımsız bölümünü devretmiş olduğu ve dolayısıyla Tebligat Yasasının Ek 1. maddesince kendisine tebligat yapılamayacağı tespit edilmiştir.Yargıtay 18.HD. E.2005/3706, K.2005/5795, T.2.6.2005
Tebligat Yasasının Ek 1. maddesi hükmüne göre Kat Mülkiyeti Kanunu uygulandığı hallerde ortak taşınmazda oturmayan her bağımsız bölüm sahibinin apartman yönetimi ve ortak giderlerle ilgili tebligatta geçerli olmak üzere Türkiye’deki bir adresini yöneticiye yazılı olarak bildirmek zorunda olup, yönetimle ilgili tebligatların bu adrese yapılması, adres bildirmeyenlere de o kişiye ait bağımsız bölümde varsa fiilen oturana yapılması, tebligatın bir örneğinin apartman ilan tahtasına asılması gerekir.Yargıtay 18.HD. E.2004/1261, K.2004/1714, T.8.3.2004
Adres araştırılması konusunda zabıtaya yazılan yazıda adı geçen kişilerin yurt dışında kaldıkları, bağımsız bölümlerinde kiracılarının oturduğu saptanmış olup, mahkemece adı geçenlerin hangi ülkede hangi adreste bulundukları yönünde ayrıntılı bir araştırma yapılmadan ve bu bağlamda davanın konusunun yönetimle ilgili ortak gider alacağı olduğu da gözetilerek Tebligat Yasasının ve Tüzüğünün ek maddesi hükmünde belirtildiği biçimde bağımsız bölüm sahibi olan davalıların tebligat yönünden geçerli olmak üzere Türkiye’de bir adresini yöneticiye yazılı olarak bildirip bildirmediği tespit olunup bu zorunluluk yerine getirtilmişse tebligatın o adrese, bildirmemişse veya yazılı olarak bildirdiği adrese tebligat yapılamazsa bundan sonraki tüm tebligatların o kişiye ait bağımsız bölümde fiilen oturana yapılacağı ve böyle bir tebligatın bağımsız bölüm sahibine yapılmış sayılacağı hususları dikkate alınmadan eksik inceleme ve yetersiz araştırma sonucu yapılan ilanen tebligat geçerli değildir.Yargıtay 18.HD. E.2003/1564, K. 2003/2127, T.20.3.2003
Borçlu, apartman yönetimine (yöneticiye) Türkiye’deki bir adresini yazılı olarak bildirdiğini iddia ve ispat edememiştir.Yargıtay 12.HD. E.2010/765-, K.2010/12875, T.25.05.2010
Bağımsız bölümde fiilen oturan (kiracı) olup olmadığı yönünde bir tespit yapılmaksızın apartman ilan tahtasına asılmak suretiyle yapılan kıymet takdir raporu ve satış ilanı tebligatları geçersizdir.Yargıtay 12.HD. E.2012/3846, K.2012/19285, T.5.6.2012
Tebligat kanununda yer alan özel tebligat usulleri icra takiplerinde yapılacak tebligatları ve yargılamaya dair tebligatları kapsamaz.Yargıtay 12.HD. E.2014/33933, K. 2015/7712, T.30.3.2015
Yukarıda “7201 sayılı Tebligat Yasasının Ek 1 maddesi sadece apartman yönetimine ve ortak giderler ile ilgili tebligatların yapılmasına dair usulü düzenlemiş olup, bu madde hükümleri yargılamaya ilişkin tebligatları kapsamaz.Yargıtay 18.HD. E.2007/7421, K. 2007/10712, T.6.12.2007

Tebligat Kanunu’nda Kat Maliklerine Tebligatı Kolaylaştıran Ek Madde 1 Neden Sıkça Kullanılmıyor?

Ek madde 1’in uygulamada çok fazla kullanılmama sebebi; maddenin birçok kişi tarafından bilinmemesi ve ayrıca uyuşmazlıklarda icra müdürlerinin maddeyi yanlış yorumlayarak uygulamaktan çekinmesidir.

6/6/1985 tarih ve 3220 sayılı Kanun, 7201 sayılı Tebligat Kanunu’nun 62. maddesinden sonra gelmek üzere “Bağımsız bölüm sahiplerine tebligat başlığı altında “Ek madde 1” numarasıyla yeni bir hüküm düzenlemiştir. Söz konusu hükmün düzenlenme amacını anlayabilmek ve kapsamını doğru belirleyebilmek için öncelikle madde gerekçenin incelenmesi gerekmektedir. Bununla birlikte 28184 sayılı Tebligat Kanununun Uygulanmasına Dair Yönetmeliğe baktığımızda belirtilen ek madde ile ilgili bir düzenlemeye yer verilmediğini görmekteyiz. 

“EK MADDE 1” düzenlemesinin kanun madde gerekçesi; “Madde 20: Tasarının 20. maddesiyle 7201 sayılı Kanuna bir madde eklenmektedir. Bugün en büyük sorun, Kat Mülkiyeti Kanununa tabi bulunan apartmanlarda bağımsız bölüm sahiplerini bir araya getirmek, ortak giderlere katkılarını sağlamaktır. Usulüne uygun biçimde kat sahiplerinin toplanmaması, ortak giderlerin toplanamaması ve icra takiplerinin dahi gereğinde sonuçsuz kalması ya da çok gecikmesi tebligat yapılamamaktan kaynaklanmaktadır. Günlük hayatın zorunlu ihtiyacı olarak bu ek madde düzenlenmiştir. “

Gerekçede açıklandığı üzere, bu düzenlemenin yapılmasının en önemli sebebi; KMK’nın uygulandığı durumlarda apartman yönetimi ve ortak giderlerle ilgili tebligatların yapılmasında yaşanan güçlüklerdir.

Sonuç

Görüldüğü üzere, normal tebligat prosedürünün izlenmesi halinde 6-7 ay zaman kaybı yaşanacak bir olayda, Ek Madde 1’e göre 2-3 gün içerisinde tebligat yapılabilecektir. Uygulamada çok yaygın kullanılmaması, yerleşik olmaması ve uygulamamakta ısrar edilmesi sebebiyle icra müdürlüklerince Ek Madde 1’e göre tebligat yapılması konusunda alacaklılara zorluklar yaşatılabilmekte ve bu maddeye göre tebligat yapılmasından imtina edilmektedir. Böyle bir durumda Ek Madde 1’e göre tebliğ talebinin icra müdürlüğü tarafından reddine karar verilmesi halinde bu kararın şikayet yolu ile İcra Mahkemesi’ne götürülmesi gerekmektedir. Şikayet sonucu verilecek karar sonrasında Ek Madde 1’in uygulama sıklığının artacağı ve böylelikle zaman konusunda büyük tasarruflar sağlanacağını söylenebilir.

Yazar Hakkında: Avukat Saim İncekaş

Saim İncekaş, Adana Barosu'na kayıtlı bir avukattır. 2016 yılından bu yana Merkezi Adana'da bulunan ve kurucusu olduğu İncekaş Hukuk Bürosu'nda çalışmaktadır. Yüksek lisans derecesi ile hukuk eğitimini tamamladıktan sonra bu alanda birçok farklı çalışma yürütmüştür. Özellikle aile hukuku, boşanma, velayet davaları, çocuk hakları, ceza davaları, ticari uyuşmazlıklar, gayrimenkul, miras ve iş hukuku gibi alanlarda uzmandır. Saim İncekaş, sadece Adana Barosu'nda değil, aynı zamanda Avrupa Hukukçular Derneği, Türkiye Barolar Birliği ve Adil Yargılanma Hakkına Erişim gibi dernek ve kuruluşlarda da aktif olarak görev almaktadır. Bu sayede, hukukun evrenselliği konusundaki farkındalık ve hukuk sistemine olan güveni arttırmaya yönelik birçok çalışmada yer almaktadır. Randevu ve Ön Görüşme İçin WhatsApp Üzerinden Hemen İletişime Geçin

Bir yanıt yazın

E-posta adresiniz yayınlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir