Adana Avukat Saim İncekaş | Adana Boşanma Avukatı, Ceza Avukatı, Şirketler ve Miras Avukatı Adana Avukatlık Hizmetlerinde Güven ve Tecrübe İ S T İ N A F K A R A R I
DAVANIN KONUSU : Sözleşmenin İptali
Adana 2. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 20/03/2018 tarih ve 2017/578 Esas – 2018/367 Karar sayılı kararı ile kurulan hüküm nedeniyle taraf vekillerinin istinaf başvurusu ile ilgili yapılan istinaf karar incelemesinde;
DAVACI VEKİLİ DAVA DİLEKÇESİNDE ÖZETLE:
Davacılar vekili müvekkilleri K6’nin Sarıçam 264 ada 11, K2’in 264 ada 9, K3’in 264 ada 12 parsel sayılı taşınmazların maliki olduklarını, davalı ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, bahsi geçen taşınmazların birleştirilip 24 ada 17 parsel sayılı taşınmazın oluşturulduğunu, davalının sözleşmeden bu yana 2 yıldan fazla zaman geçmesine karşın henüz ruhsat başvurusunda dahi bulunmadığının öğrenildiğini, davacı K6 ile imzalanan sözleşmede inşaat süresinin sözleşme tarihinden itibaren 30 ay olarak belirlendiğini, 03/02/2017 tarihli ihtarname ile inşaata başlanması için davalıya bir ay süre verildiğini, ancak sürenin dolmasına rağmen inşaata başlanılmadığını, ruhsat başvurusunda dahi bulunulmadığını ileri sürerek taraflar arasında imzalanmış olan Adana 11. Noterliği’nin 01/12/2014 tarih ve 33933 yevmiye, 31/12/2014 ve 48453 yevmiye ve 05/01/2015 ve 00154 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin geriye etkili olarak feshini talep ve dava etmiştir.
DAVALI VEKİLİ CEVAP DİLEKÇESİNDE ÖZETLE:
Davanın haksız olduğunu, davacı arsa maliklerinin payları üzerinde çeşitli tedbir ve şerhler bulunduğunu, tedbir ve şerhlerin kaldırılması için çalışma yapıldığını, durumun zaman aldığını, tevhid işleminin ancak Ağustos 2016 tarihinde tamamlanabildiğini, davacıların bu durumdan söz etmediklerini, gecikmenin bu nedenle meydana geldiğini, davacıların iyiniyetli olmadıklarını beyan ederek davanın reddini talep etmiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİNİN KARARI:
Mahkememizce yaptırılan keşif ve devamında alınan bilirkişi raporlarında, dava konusu 264 ada 17 parsel üzerinde herhangi bir inşaat faaliyetinin bulunmadığı, 04/08/2016 tarihinden itibaren inşaat ruhsatı alınmasına engel bir durum kalmamasına karşın ruhsat başvurusunun yapılmadığı bildirilmiş, raporlara itibar edilmemesini gerektirir bir husus tespit edilemediğinden, davalının sözleşme hükümlerine aykırı haraket ettiği takdiri ile davanın kabulü ve sözleşmelerin feshi ile davanın kabulüne, Adana 11. Noterliğinin 01/12/2014 tarih 33933 yevmiye sayılı, Adana 11. Noterliğinin 31/12/2014 tarih 48453 yevmiye sayılı, Adana 11. Noterliğinin 05/01/2015 tarih 154 yevmiye sayılı sözleşmelerinin feshine ve tapu kayıtlarında mevcut kat karşılığı inşaat sözleşmesi şerhinin davacıların payına yönelik olarak terkinine, şeklinde karar verildiği anlaşılmıştır.
İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ:
Davacılar vekili 06/06/2018 tarihli istinaf dilekçesinde;
Yerel mahkemece verilen kararın kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi davası olduğunu ve davanın kabul edildiğini, ancak kat karşılığı inşaat sözleşmesinin sonucunda dava değeri üzerinden nisbi vekalet ücretine hükmedilmesi gerektiğini,
Sonuç itibariyle;Yerel mahkemece verilen kararın vekalet ücreti yönünden usul ve yasaya aykırı olarak verildiğinden mahkemenin bu yöndeki kararının düzeltilmesini ve talepleri doğrultusunda karar verilmesini istemiştir.
Davalı vekili 13/06/2018 tarihli istinaf dilekçesinde;
1-
Müvekkili ile davacılar arasında K6 adına kayıtlı olan dava konusu taşınmazlarla iligili olarak farklı zamanlarda kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, yapılacak binalar nedeniyle tevhit işlemini yapmak üzere ilgili yerlere başvuru yapıldığını, ancak maliklerin arsa payları üzerinde çeşitli tedbirleri ve şerhlerin bulunduğunu ve müvekkil şirket tarafından ivedilikle şerhlerin ve tedbirlerin kaldırılması için çalışmalara başlandığını, ancak dosyaların arşivden çıkması ve bürokratik işlemlerin uzun sürmesi nedeniyle tevhit işleminin ancak 2016 yılı Ağustos ayında sonuçlandığını ve bu nedenle müvekkil şirkete telafisi güç maddi ve manevi zararlar verdiğini, kötü niyetli olarak dava açan davacıların dürüstlük ilkesini ihlal ettiğini,
2-
Davacıların azilname çektiği tarihlerle ihtarname çektiği tarihler incelenecek olursa, önce müvekkil şirketin azledildiğini ve sonrasında 1 ay içerisinde inşaata başlanması konusunda ihtarname gönderildiğini, bu durumun akla ve mantığa uymadığını ve davacıların kötü niyetliği olduğunu,
3-
Ayrıca yerel mahkemece verilen kararda A.A.Ü.T. Uyarınca hesaplanan vekalet ücretinin maktu vekalet ücreti olması gerektiğini, ancak mahkemece nispi vekalet ücreti verilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğunu,
Sonuç itibariyle; Yerel mahkemece verilen kararın usul ve yasaya aykırı olarak verildiğinden mahkemenin kararının kaldırılmasını ve talepleri doğrultusunda karar verilmesini istemiştir.
DELİLLER :
İstinaf incelemesine esas;
Yerel mahkemenin dosyası içerisinde bulunan belge ve kayıtlar.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE;
Adana 11. Noterliği’nin 01/12/2014 tarih ve 33933 yevmiye nolu “düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre; davaya konu taşınmazların Adana ili, Sarıçam ilçesi, A1 köyü, 264 ada 10 ve 11 nolu parseller olduğu, taşınmazların toplam değerinin 12.825,00 TL olarak belirtildiği, yüklenicinin F1 Dekorasyon Taahhüt İnşaat Temizlik Gıda Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi olduğu, arsa sahiplerinin K6 ve K1 olduğu, inşaat süresinin sözleşme tarihinden itibaren 30 ay olduğu, müteaahhit inşaata 2016 yılı ocak ayında başlamaz ise sözleşme tek taraflı olarak fesih olacaktır, tarafların ihtarına gerek kalmadan tapudan şerh kaldırılır denildiği, arsa sahibi K1’a 8.ve 3. Katta 80 m2 lik GBK cepheli 2+1 adet daire, 5. Katta 80 m2’lik GDK cepheli 2+1 bir daire, arsa sahibi K6’e 5. Ve 1. Katta 80 m2’lik GBK cepheli 2+1 2 adet daire, 3. Katta 80 m2’lik GDK cepheli bir daire verileceği, geri kalan tüm bağımsız bölümlerin yükleniciye kalacağının belirtildiği,
Adana 11. Noterliğinin 31/12/2014 tarih ve 48453 yevmiye sayılı ” düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre;
Davaya konu taşınmazın Adana ili, Sarıçam İlçesi A1 köyü 264 ada, 9 parsel sayılı taşınmaz olduğu, taşınmazın değerinin 29.270,00 TL olarak belirtildiği, yüklenicinin F2 Dekorasyon Taahhüt Temizlik Gıda Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi olduğu, arsa sahibinin K2 olduğu, inşaat süresinin temem üstü ruhsatından itibaren 24 ay olduğu, arsa sahibine 1. Katta Güney-Batı-Kuzey cepheli 1 daire, 6.katta Güney-Doğu-Kuzey cepheli 1 daire,8. Katta Güney/Doğu-Kuzey cepheli 1 daire, dairelerin 80 m2’lik olacağının belirtildiği,
Adana 11. Noterliği’nin 05/12/2015 tarih ve 00154 yevmiye nolu ” düzenleme şeklinden taşınmaz satış vaadi ve arsa payı payı karşılığı inşaat sözleşmesini göre;
Davaya konu taşınmazın adana ili, Sarıçam ilçesi, A1 Mahallesi, 264 ada, 12 nolu parsel olduğu, taşınmazın değerinin 6.385,00 TL olarak belirtildiği, yüklenicinin F1 Dekorasayon Taahhüt İnişşaat Temizlik Gıda Sanayi ve Ticaret Limited şirketi olduğu, arsa sahibinin K3 olduğu, inşaat süresinin temel üstü ruhsatından itibaren 24 ay olduğu, arsa sahibi K3’ya 80 m2’lik 3 adet 2+1 daire verileceği, dairelerin zemin katta 1 daire, 4.katta Güney-Doğu-Kuzey cepheli 1 daire, 5.katta Güney Doğu-Kuzey cepheli bir daire, bunların dışında kalan diğer tüm bağımsız bölümlerin müteahhite ait olacağının belirtildiği,ş.
Adana 11. Noterliği’nin 03/02/2017 tarih ve 03424 yevmiye nolu ihtarnamenin incelenmesinde;
Keşidecinin K3, muhatabın F1 Dekorasyan Taah. İnş. Temz. Gıda San. Tic. Ltd. Şti. Olduğu, ihtar konusunun taraflar arasında imzalanan aynı Noterliği’n 05/01/2015 tarih ve 154 yevmiye nolu sözleşme gereğince ihtarnamenin tebliği tarihinden itibaren 1 ay içinde başlanması, inşaata başlanması için ruhsat alınması aksi takdirde yasal yollara başvurularak sözleşmenin feshedileceğinin belirtildiği, ihtarnamenin muhataba 09/022017 tarihinde tebliğ edildiği,
Adana 11. Noterliği’nin 01/02/2017 tarih ve 03166 yevmiye nolu ihtarnamesinin incelenmesinde;
Keşidecinin K2, muhatabın F1 Dekorasyon Taah. İnş. Gıda Temz. San.Tic. Ltd. Şti. Oldğu,ihtar konusunun taraflar arasında imzalanan aynı Noterliği’n 31/12/2014 tarih ve 48453 yevmiye nolu sözleşme gereğince, sözleşme tarihinden itibaren 2 yıldan fazla süre geçmiş olmasına rağmen inşaata başlama yönünde hiç bir faaliyeti olmayan muhatabın ihtarnamenin tebliği tarihinden itibaren 1 ay içinde başlanması, inşaata başlanması için ruhsat alınması, aksi takdirde yasal yollara başvurularak sözleşmenin feshedileceğinin belirtildiği, ihtarnamenin muhataba 04/02/2017 tarihinde tebliğ edildiği,
Adana 11. Noterliğinin 19/01/2017 tarih ve 1799 yevmiye nolu ihtarnamesinin incelenmesinde; ihtar edenin K6, muhatabın F1 Dekorasyon Taah. İnş. Temz. Gıda San.ve Tic. Ltd. Şti. olduğu, ihtar konusunun sözleşmenin özel şartlarının 3. Maddesinde yazılı olan inşaat süresinin sözleşme tarihinden itibaren 30 ay olarak belirlendiği, 19. Maddesinde ise müteahhitin inşaata 2016 yılının ocak ayında başlamadığı takdirde sözleşmenin tek taraflı olarak fesih edileceğinin belirtilmesine rağmen inşaata başlanmadığından sözleşmenin tek taraflı olarak fesh edilip iptal edildiğinin ihtar edildiğinin belirtildiği,
Adana 11. Noterliği’nin 05/1/2015 tarihle
N1 yevmiye nolu düzenleme şeklinde vekaletnamenin incelenmesinde;vekalet verenin K3, vekilin ise F1 Dekorasyon Taahhüt inş. Ltd. Şti.’nin temsile yetkili K4 olduğu, vekalet konusunun taraflar arasında imzalanan satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi olduğu,
Adana 11. Noterliği’nin 01/12/2014 tarih ve 33936 nolu düzenleme şeklinde vekaletnamenin incelenmesinde; vekalet verenlerin K6 ve K1 olduğu, vekilin ise F1 Dekorasyon Taah. İnş. Ltd. Şti. Yetkili K4 olduğu, vekalet konusunun taraflar arasında imzalanan satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi olduğu,
Tapu kaydına göre;
” Adana ili, Sarıçam ilçesi, A1 Mahallesi 264 ada, 17 parsel sayılı taşınmazın 1.637,98 m2, bir katlı betonarme ev ve arsası ile K5 oğlu K1, K3 oğlu K6, K7 oğlu K3 ve K8 oğlu K2 adlarına kayıtlı olduğu, tevhit işleminin 04/08/2016 tarihinde yapıldığı, tevhide konu parsellerin 264 ada, 9,10,11 ve 12 nolu parseller olduğu, imar öncesi parselin 264 ada 2 parsel, imar öncesi edimininin 31 nolu parsele dayandığı, tevhitten önceki parseller üzerinde herhangi bir tedbir veya haciz işleminin bulunmadığı,
Adana 11. Noterliği’nin 19/01/2017 tarih ve N2 yevmiye nolu azilname ile K3’nın, aynı Noterliği’in 20/01/2017 tarih ve 1845 yevmiye nolu azilname ile K2’nin, 20/01/2017 tarih ve 1841 yevmiye nolu azilname ile K6’ün Şirket yetkilisi K4’ü vekaletten azlettikleri,
Sarıçam Belediye İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nün 21/04/2017 tarih ve 4774 sayılı yazılarına göre;
Adana ili, Sarıçam İlçesi, A1 Mahallesi 264 ada 17 parsel sayılı taşınmaz ile ilgili yapı ruhsatı başvurusunun yapılmadığı, 18/10/2017 tarihi ve 11457 sayılı yazılarına göre ise; 25/01/2017 tarih ve 1410 sayı numarasıyla Belediyeye mimari avam proje başvurusunda bulunulduğu, fakat mimari avan projenin Planlı alanlar Tip İmar Yönetmeliğine uygun olmamasından dolayı avan proje onayının yapılmadığı ve projenin ilgili yönetmeliği uygun olarak düzeltilip tarafımıza sunulmadı denildiği,
Mahkemece mahallinde keşif yapılmıştır.
Fen bilirkişisi
K9
‘ın 04/12/2017 tarihli raporuna göre; davaya konu taşınmazın Adana ili, Sarıçam ilçesi, A1 mahallesi 264 ada 17 , yüzölçümünün 1.637,98 m2, niteliğinin bir katlı betonarme ev ve arsası olduğu, 264 ada 9-10-11 ve 12 nolu parsellerin tevhit uygulaması sonucu oluşan imar parseli olduğu, maiklerinin K1, K6, K3 ve K2 olduğunun belirtildiği,
İnşaat Mühendisi-Pazarlama Uzmanı
K10
‘nin 19/12/2017 tarihli raporuna göre;
Davaya konu A1 Mahallesi, 264 ada, 17 parsel üzerinde inşaat ile ilgili herhangi bir faaliyet olmadığı, 264 ada 17 parsel ile ilgili olarak 16/09/2015 tarihinde tevhit kararı alındığı, tehvit kararını 04/08/2016 tarihinde tapuya tescil edildiği ve ruhsat alınması için engel kalmadığı, 04/08/2016 tarihindeki tescil işleminden sra makul süre olarak 3 ay içinde inşaatla ilgili projenin yaptırılarak 04/01/2017 tarihine kadar inşaat ruhsatı alınabilieceği kanaatine varıldığı, belediyeye yüklenici tarafından 25/01/2017 tarih ve1410 sayı numaraısyla başvuru yapıldığı, belediyeye mimari projenin ” Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğine” uygun olmayan avan Proje verilmesi, projenin revize edilerek yeniden belediyeye verilmemiş olma nedenini anlaşılamadığının belirtildiği,
İnşaat bilirkişinin 09/01/2018 tarihli ek raporuna göre;
Davaya konu Adana ili, Sarıçam ilçesi, A1 Mahallesi 264 ada 17 parselin bulunduğu yer, mevkii, imar planındaki konumu göz önüne alıdığında dava tarihi itibari ile mahalli rahiçlere göre değerinin 818.990,00 TL olduğu,
Dava, hukuki niteliği itibariyle düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geriye etkil feshi davasıdır.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi eser sözleşmesinin bir türüdür. Eser Sözleşmesinde ( kat karşılığı inşaat sözleşmesi ) yüklenici yapımını üstlendiği işi ,özen borcu gereği olarak fen ve teknik kurallara, sözleşme hükümlerine ve bekelenen amaca uygun biçimde yapmakla yükümlüdür.
Eserin sözleşmede kararlaştırılan niteliklere veya iş sahiibinin beklediği amaca uygun olmaması yada bazı gerekli niteliklerin bulunmaası durumunda ayıplı ifa edildiğinin kabul edilmesi gerekir. Eserin sözleşmede kararlaştırılan niteliklere,eserden beklenen amaca uygun ve zamanında yapılması durumunda yüklenici borcunu ifa etmiş sayılır. Aksi takdirde iş sahibinin ayıplı ifa veya eksik ifa nedeniyle sözleşmeyi fesih hakkı doğmaktadır.
SOMUT OLAYDA;Davacılar ile davalı arasından Adana ili, Sarıçam İlçesi, A1 Mahallesi 264 ada 9, 11 ve 12 nolu Parsellerle (tevhitten sonra 264 ada 17) ilgili düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat sözleşmeleri yapılmıştır. Davacı K6 ile yapılan sözleşmede inşaan süresi sözleşme tarihinden itibaren 30 ay, diğer davacılarla yapılan sözleşmede ise temel üstü ruhsatından itibaren 24 ay olarak belirlenmiştir. Sözleşme tarihleri 01/12/2014, 31/12/2014, 01/05/2015’tir. Davaya konu taşınmazların tevhit işlemi yaplarak tapuya 04/08 2016 tarihinde işlenemiştir. Bilirkişi yüklenicinin bu tarihten itibaren makul süre olarak 3 ay içinde ilgili projeler yaptırılırak 04/01/20107 tarihine kadar inşaat ruhsatı alabileceğini tespit etmiştir. Davalı Belediyeye 25/01/2017 ve 1410 sayı numarasıyla yapı ruhsatı için başvurmuştur. Ancak mimari projenin ” Planlı Alanlar Tip Yönetmeliğine” uygun olmamasından dolayı avan projenin onayı yapılmamıştır. Daha sonra proje revize edilerek yeniden ilgili belediye verilmemiştir. Yapılan keşif sonucunda da taşınmaz üzerinde inşaatla ilgili herhangi bir faaliyet olmadığı belirlenmiştir.
Davacılar ile dava dışı K1 ve davalı yüklenici şirket arasında 01/12/2014, 31/12/2014 ve 05/01/2015 tarihli resmi şekle uygun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmıştır. Arsa sahiplerine ait parseller tevhit sonucu bir parsel olmuştur.
Davada fesih talebinin dinlenebilmesi için, TMK’nın 692 maddesi uyarınca, tüm paydaşların zorunlu dava arkadaşı olarak yer almaları gereklidir. Bu durumda mahkemece dava dışı paydaş K1’ın zorunlu dava arkadaşı olarak davaya muvafakatinin alınması, muvafakat etmediği takdirde, iş bu dava ile birleştirilmek üzere bu kişi hakkında dava açılması için davacılara süre verilmesi, böylece tüm maliklerin davada yer alması sağlandıktan sonra uyuşmazlığın esasının incelenmesi gerekir.
Sonuç itibariyle; Davacı ve davalı vekilinin istinaf başvurularının 6100 Sayılı HMK’nın 353/1-a-4 maddesi gereğince esası incelenmeksizin kaldırılması, davanın yeniden görülmesi için dosyanın ilk derece mahkemesine gönderilmesine karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM:
Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1-
Taraf vekillerinin istinaf başvurusunun 6100 sayılı HMK’nın 353/1-a-4 maddesi uyarınca
KABULÜ ile,
2-
Adana 2. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 20/03/2018 tarih ve 2017/578 Esas – 2018/367 Karar sayılı kararının 6100 sayılı HMK’nın 353/1-a-4 maddesi gereğince
KALDIRILMASINA,
3-
Davanın yeniden görülmesi için dosyanın kararı veren ilk derece mahkemesine
GÖNDERİLMESİNE,
4-
İstinaf talep eden taraflardan peşin alınan 35,90 TL istinaf karar harcının talep halinde taraflara
İADESİNE,
5-
İstinaf talep eden taraflardan alınan 98,10 TL istinaf kanun yoluna başvurma harcının hazineye
İRAD KAYDINA,
6-
İstinaf yargılaması sırasında duruşma açılmadığından taraflar lehine vekalet ücreti takdirine
YER OLMADIĞINA,
7-
Kararın 6100 sayılı HMK’nın 353/3 maddesi gereğince ilk derece mahkemesi tarafından
TARAFLARA TEBLİĞİNE,
Dair dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda 6100 sayılı HMK’nın 353/1-a-6 bendi gereğince
KESİN olmak üzere oy birliği ile karar verildi. 03/12/2018
