TBMM Genel Kurulu’nda kabul edilen 11. Yargı Paketi, 25 Aralık 2025 tarihli ve 33118 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanarak Türk Medeni Kanunu’ndaki (TMK) ön alım hakkı hükümlerini kökten değiştirdi. Yapılan bu düzenleme ile gayrimenkul hukukunun en karmaşık alanlarından biri olan şufa (ön alım) hakkı müessesesinde kapsam daraltılırken, sürelere ve bedel hesaplama yöntemine dair yeni bir dönem başladı. Kamuoyunda en çok sorulan “ön alım hakkı kalktı mı” sorusuna yanıt veren bu kanun, hakkı tamamen ortadan kaldırmak yerine belirli satış türlerini kapsam dışı bırakarak ve hak düşürücü süreleri kısaltarak mülkiyet güvenliğini artırmayı hedeflemektedir.

Ön alım hakkında değişiklik getiren 7571 sayılı Kanun uyarınca, TMK 733. maddede yer alan iki yıllık hak düşürücü süre bir yıla indirildi ve Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlar ile cebrî artırmalar bu hakkın tamamen dışına çıkarıldı. Mülkiyetin askıda kalma süresini kısaltan bu ön alım hakkı yeni kanun düzenlemesinin vatandaşlar ve yatırımcılar üzerindeki temel etkileri şunlardır:

• Süre Kısıtlaması: Noter bildirimi yapılmayan satışlarda önceden 2 yıl olan dava açma süresi artık 1 yılın geçmesiyle sona erecektir.
• Kapsam Daralması: Kamu kurumlarının 2886 sayılı Kanun kapsamında yaptığı ihaleli satışlar ve icra dairelerince gerçekleştirilen cebri satışlar artık şufa davasına konu edilemeyecektir.
• Hukuki Belirlilik: İhale alıcıları için satışın kesinleşmesinden sonra davanın yıllarca sürmesi riski ortadan kaldırılarak işlem güvenliği sağlanmıştır.

Kanun koyucu, bu revizyonla mülkiyet hakkı ile ön alım hakkı arasındaki dengeyi yeniden kurarak hakkın kötüye kullanılmasını ve “komşu tuzağı” olarak bilinen haksız kazanç yöntemlerini engellemeyi amaçlamıştır. Bu yapısal değişikliğin en sarsıcı sonucu ise şufa davalarında yıllardır uygulanan “tapudaki satış bedeli” kriterinin yerini tamamen piyasa gerçeklerine bırakmasıdır.

---

---

“Komşu Tuzağı” Sona Eriyor: Gerçek Piyasa Değeri Üzerinden Ödeme

11. Yargı Paketi ile TMK 734. maddede yapılan değişiklik, şufa davalarında tapuda beyan edilen satış bedeli yerine taşınmazın güncel rayiç bedelinin esas alınmasını zorunlu kılıyor. Mahkemece görevlendirilecek gayrimenkul değerleme uzmanları, tapu senedindeki rakama bakmaksızın emsal satışlar ve taşınmazın niteliklerine göre gerçek piyasa değerini tespit edecektir. Bu düzenleme, tapu harcını düşük göstermek için bedeli eksik beyan eden alıcıların mülklerini piyasa değerinin çok altında bir fiyata paydaşlara kaybetmesi olarak bilinen “komşu tuzağı” uygulamasına son vermeyi amaçlıyor.

---

Dava Açmada Hak Düşürücü Süre 2 Yıldan 1 Yıla İndi

Kanun değişikliği ile noter bildirimi yapılmayan satışlarda ön alım hakkının kullanılabileceği azami süre 2 yıldan 1 yıla indirilmiştir. Satışın hak sahibine noter aracılığıyla bildirilmesi durumunda 3 aylık süre korunurken, bildirim yapılmadığı hallerde mülkiyetin askıda kalma süresi yarı yarıya kısaltılarak mülkiyetin kesinleşme süreci hızlandırılmıştır. Bu ön alım hakkı yeni kanun düzenlemesi, taşınmazı satın alan üçüncü kişilerin uzun süre dava tehdidi altında kalması nedeniyle yatırım yapmaktan çekindiği belirsizlik dönemini minimize etmeyi hedefliyor.

---

Hangi Satışlarda Artık Ön Alım Hakkı Kullanılamayacak?

Yeni yasal düzenleme ile 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlar ve cebrî artırma yoluyla yapılan mülkiyet devirleri ön alım hakkı kapsamı dışına çıkarılmıştır. Daha önce sadece icra yoluyla yapılan satışlarda uygulanan bu muafiyet, artık kamu idarelerinin ihaleli satışlarını da kapsayacak şekilde genişletilerek hukuki istikrar sağlanmıştır. Böylece “ön alım hakkı kalktı mı?” sorusu kamu ihaleleri ve cebri satışlar için kesin bir “evet” yanıtına kavuşurken, bu ön alım hakkında değişiklik paylı mülkiyetin serbest iradeyle devredildiği özel hukuk satışlarında varlığını sürdürmektedir.

---

Yeni yasal düzenleme ile ön alım hakkını kullanmak isteyen paydaşlar, hâkim tarafından belirlenen rayiç bedeli ve ilgili tapu giderlerini, mahkemenin belirlediği yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlü kılındı. Ön alım hakkı yeni kanun kapsamında getirilen bu finansal disiplin uyarınca, nakit bedelin belirlenen süre içerisinde depo edilmemesi durumunda mahkemece tescil kararı verilemeyecek ve dava reddedilecektir. Hisseli tapu sahiplerinin merak ettiği “ön alım hakkı kalktı mı” sorusuna karşılık kanun koyucu, hakkı teknik olarak korumaya devam ederken davacıların ödeme gücünü davanın başında kanıtlama şartı getirerek spekülatif davaların önüne geçmeyi amaçlamaktadır.

---

Yatırılan Bedel Bankada Nemalandırılacak (Faiz Koruması)

Mahkeme veznesine veya belirlenen banka hesabına yatırılan nakit bedel, yargılama süreci boyunca paranın enflasyon karşısında değerini koruması amacıyla vadeli bir hesapta nemalandırılacaktır. Ön alım hakkında değişiklik getiren düzenlemeye göre, biriken ana para ve faiz getirisi (neması), ancak hükmün kesinleşmesiyle birlikte hak sahibi olan tarafa ödenecektir. Bu sistemle, Türkiye şartlarında 1 ila 3 yıl sürebilen yargılama aşamasında paranın değer kaybetmesi engellenerek alıcı ve satıcı arasındaki hak dengesi korunmuş olmaktadır.

Mali yükümlülükleri artıran bu yeni kurallar sadece bugünden sonra yapılacak işlemlerle sınırlı kalmıyor; yargı paketindeki geçiş hükümleri halihazırda mahkemelerde şu anda hala görülen dosyalar için de kritik bir virajı işaret ediyor.

---

11. Yargı Paketi ile getirilen düzenlemelerin en kritik yönü, Türk Medeni Kanunu’na eklenen Geçici Madde 1 uyarınca, rayiç bedel tespiti ve bedelin nakden depo edilmesi zorunluluğunun derdest (devam eden) davalara da uygulanacak olmasıdır. Bu hüküm, ön alım hakkı yeni kanun yürürlüğe girmeden önce açılmış ve halen mahkemelerde görülmekte olan tüm dosyaların seyrini anında değiştirdi. Artık mahkemeler, davanın hangi aşamasında olunursa olunsun, tapu senedindeki düşük rakamı değil, taşınmazın güncel piyasa değerini esas alarak işlem yapmakla yükümlüdür.

2026 itibariyle Uygulamada mahkemeler taşınmazların güncel değerinin hesaplanması için keşif ve bilirkişi işlemlerini yapmaya başladılar.

---

Devam Eden Şufa Davalarında Mahkemeler Rayiç Bedel Deposu İsteyecek

Yargılaması süren dosyalarda mahkemeler, gecikmeksizin keşif ve bilirkişi incelemesi yaparak taşınmaz payının dava tarihindeki gerçek rayiç değerini belirleyecektir. Davacı paydaşlar, belirlenen bu yüksek rayiç bedeli hâkimin vereceği kesin süre içinde nakden mahkeme veznesine depo etmek zorundadır; aksi takdirde payın tesciline karar verilemeyecek ve dava doğrudan dava şartı yokluğundan usulden reddedilecektir. Bu durum, “ön alım hakkı kalktı mı” sorusunu soran ancak tapuda yazan sembolik rakamlar üzerinden hak iddia eden binlerce davacı için dosyaların kapanması veya feragat süreçlerinin başlaması anlamına gelmektedir.

---

Kapanan Davalarda Yeni Ön Alım Düzenlemesi Uygulanmayacak

Öte yandan, süreler bakımından hak sahiplerini koruyan bir “ikili rejim” benimsenmiş; sürelerin bir yıla indirilmesi ve ihale satışlarına getirilen muafiyetler eski satışları kapsamayacak şekilde sınırlandırılmıştır. Yani, kanun öncesi yapılan satışlarda 2 yıllık eski hak düşürücü süre geçerliliğini korurken, dava sürecinde uygulanacak ön alım hakkında değişiklik içeren bedel kuralları derhal yürürlüğe girmiş durumdadır. Bu yapısal dönüşüm, şufa davalarını ekonomik gerçeklikten kopuk bir “zenginleşme aracı” olmaktan çıkararak piyasa koşullarıyla uyumlu hale getirmektedir diyebiliriz.

Ön Alım (Şufa) Hakkında Yeni Dönem: Karşılaştırma Tablosu

Özellik	Eski Düzenleme (2025 Öncesi)	Yeni Kanun (2026 ve Sonrası)
Bedel Hesaplama	Tapuda gösterilen satış bedeli esas alınırdı.	Taşınmazın güncel rayiç bedeli (piyasa değeri) esas alınır.
Dava Açma Süresi	Satışın bildirilmediği hallerde 2 yıl.	Satış tarihinden itibaren 1 yıla düşürüldü.
Cebri ve İhale Satışları	Sadece icra satışları kapsam dışıydı.	2886 Sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamındaki tüm satışlar da muaf oldu.
Ödeme Yöntemi	Teminat mektubu veya nakit (belirsiz süreç).	Hâkimin belirlediği süre içinde sadece nakden yatırılmalıdır.
Paranın Değer Kaybı	Depo edilen para değer kaybedebiliyordu.	Yatırılan bedel vadeli hesapta nemalandırılır (faiz getirisi).
Devam Eden Davalar	Eski hükümlere göre devam ederdi.	Yeni bedel ve ödeme usulleri mevcut davalarda da uygulanır.

Not: 11. Yargı Paketi ile getirilen bu değişiklikler 25 Aralık 2025 tarihinde yürürlüğe girmiştir.

---

Bu güncel yasal değişikliklerin ardından, konunun temel esaslarını, davanın nasıl açıldığını ve genel işleyişini merak eden okuyucularımız için kapsamlı bir rehber hazırladık.

Haberimizde yer alan yeni düzenlemelerin yanı sıra; hakkın hukuki niteliği, paydaşlar arası satışlar ve davanın tarafları gibi konunun tüm teorik ve pratik detaylarına Şufa (Önalım) Hakkı ve Davası başlıklı ana makalemizden ulaşabilirsiniz.

Muhdesatın aidiyeti davası, bir taşınmaz üzerindeki sonradan yapılan kalıcı yapı, tesis veya dikili ağaçların kime ait olduğunun tespiti amacıyla açılan hukuki davadır. Özellikle paylı mülkiyet, miras, ortaklığın giderilmesi ya da kamulaştırma gibi uyuşmazlıklarda, taşınmazda bulunan muhdesatın sahibinin belirlenmesi ve hakların netleşmesi için başvurulan özel bir dava türüdür. Tespit sonucunda, muhdesatın kime ait olduğu yasal olarak sabitlenir ve olası mülkiyet veya paylaşım ihtilafları önlenmiş olur.

---

Muhdesatın aidiyetinin tespiti davası açılabilmesi için davacının bu davayı açmakta güncel ve korunmaya değer bir hukuki yararı bulunması şarttır. Yargıtay ve öğretide kabul edilen görüşe göre; taşınmaz hakkında derdest ortaklığın giderilmesi davası, kentsel dönüşüm ya da kamulaştırma gibi taşınmazın el değiştirmesini gerektiren istisnai hallerde hukuki yararın varlığı kabul edilir. Aksi durumda veya hukuki yarar ortadan kalkarsa dava usulden reddedilir. Hukuki yararın her aşamada mevcut olması gerekmekte olup, mahkeme tarafından re’sen dikkate alınır.

---

4.1. Dava Açma Şartları

• Muhdesatın varlığı: Taşınmaz üzerinde sonradan ve kalıcı olarak inşa edilen yapı, tesis veya dikili bitki bulunmalıdır.
• Aidiyet anlaşmazlığı: Muhdesatın kime ait olduğu konusunda gerçek bir uyuşmazlık bulunmalıdır.
• Hukuki yarar: Davacının, bu tespitin yapılmasında güncel ve korunmaya değer hukuki yararı olmalıdır (HMK m.106).
• Belge ve delil: Dava açılırken muhdesatın varlığını ve aidiyet iddiasını destekleyen belgeler, sözleşmeler veya tanıklar sunulmalıdır.

Yargıtay 7. HD Kararı: “Tel örgülerin bütünleyici parça niteliğinde olmayıp her zaman için sökülüp götürülebilen ve taşınmazdan ayrılması mümkün olan eşya niteliğinde olduğu, bu nitelikteki eşyalar yönünden muhdesat aidiyeti davası açılamayacağı…”

4.2. Davanın Tarafları

Dava, muhdesatın sahibi olduğunu iddia eden kişi tarafından, taşınmazda paydaş olan ve muhdesatın aidiyetini kabul etmeyen tüm tapu malikleri veya ortaklar aleyhine açılır. Muhdesatın davacıya ait olduğunu açıkça kabul eden ortaklar aleyhine dava açılamaz. Dava, taşınmazdaki tüm ilgili paydaşlara yöneltilmezse, eksik hasım nedeniyle reddedilme riski doğar.

• 1) Davacı: Muhdesatı yapan/diken kişi, Mirasçılar(Mirasbırakan muhdesatı yapmışsa), Devir alan kişiler (Halefiyet yoluyla hak sahipleri)

• 2) Davalılar: Muhdesatı açıkça kabul etmeyen tüm paydaşlar, kamulaştırma var ise idare kurumu, Sessiz kalan veya belirsiz beyanda bulunan malikler, Tapu kaydında görünen tüm hissedarlar (kabul edenler hariç)

Bu konuda Yargıtay’ın çok net bir yaklaşımı vardır: “Muhdesatın aidiyetinin tespiti davalarında, ortaklığın giderilmesi davasının yargılaması sırasında muhdesatın davacı tarafça meydana getirildiğini açıkça kayıtsız ve koşulsuz kabul edenler dışında kalan ve muhdesatın üzerinde bulunduğu taşınmazda paydaş olan tüm tapu maliklerinin davada taraf olmaları zorunludur.”

4.3. İspat Yükü ve Deliller

Davada ispat yükü davacıya aittir. Muhdesatın davacıya ait olduğunu göstermek için tapu kayıtları, yapı ruhsatı, faturalar, harcama belgeleri, kira veya kullanım sözleşmeleri, tanık beyanları, keşif ve bilirkişi raporları gibi tüm yazılı ve sözlü deliller sunulabilir. Mahkeme, delillerin yeterliliğini ve dayanaklarını titizlikle değerlendirir.

Yargıtay 7. HD: “Mahkemece davacıya yemin teklifi hakkını kullanıp kullanmayacağı hatırlatılıp, kullanmak istediği takdirde sonucuna göre karar vermek gerekir.”

4.4. Muhdesatın Aidiyeti Davasında Sık Yapılan Hatalar

• Aidiyet ile mülkiyetin karıştırılması: Davada asıl amaç, muhdesatın kime ait olduğunun tespiti olmasına rağmen, sıklıkla mülkiyet tespiti talep edilmekte ve bu nedenle davalar reddedilebilmektedir. Mahkemeler, mülkiyet talebiyle açılan davaları, koşulları oluşmuşsa aidiyet tespitine çevirebilir ancak esasen taleplerin net ayrılması gerekir.
• Eksik hasım: Dava, taşınmazdaki tüm paydaşlara veya tapu maliklerine yöneltilmeden açılırsa eksik hasım nedeniyle dava usulden reddedilebilir. Muhdesatın aidiyetini kabul etmeyen tüm ilgililer davalı gösterilmelidir.
• Yetersiz delil sunulması: Muhdesatın davacıya ait olduğunu ispatlayacak tapu kaydı, ruhsat, fatura, tanık, bilirkişi raporu gibi delillerin eksik veya yetersiz sunulması sıklıkla olumsuz sonuca yol açar.
• Geçici yapı ve taşınırların yanlışlıkla muhdesat olarak değerlendirilmesi: Kanunen muhdesat sayılmayan (kolayca sökülebilen prefabrik yapılar, geçici seralar, taşınır nitelikteki eşyalar gibi) unsurlar için dava açılması davanın reddine neden olur.
• Hukuki yarar yokluğu: Davacının güncel ve korunmaya değer hukuki yararı olmadan dava açılması, mahkeme tarafından resen dikkate alınır ve davanın baştan usulden reddine sebep olur. Bu kısmı 3 no’lu başlıkta detaylı açıklamıştık.

4.5. Muhdesat Sahibinin Hakları Nelerdir?

• Kullanma ve Yararlanma Hakkı: Muhdesat sahibi, tapuda beyanlar hanesinde adına şerh bulunan yapı veya ağaçları kullanma ve bunlardan yararlanma hakkına sahiptir. Yargıtay 8. HD’nin 2008/1994 sayılı kararında belirtildiği üzere, “beyanlar hanesinde gösterilen muhdesata ilişkin bu hak, kişisel hak niteliğinde olmakla birlikte, lehine kurulan kişi yönünden yararlanma hakkı sağlar.”
• Tespit Davası Açma Hakkı: Muhdesat sahibi, aidiyeti ihtilaflı olan muhdesatın kendisine ait olduğunun tespiti için hukuki yararı olduğu sürece dava açabilir.
• Tazminat Talep Etme Hakkı: Muhdesatın zarar görmesi, yok edilmesi veya hukuka aykırı olarak el konulması durumunda muhdesat sahibi tazminat talep edebilir.
• Satış Bedelinden Pay Alma Hakkı: Taşınmazın satışı halinde muhdesat sahibi, muhdesatın değeri oranında satış bedelinden pay alma hakkına sahiptir.
• Elatmanın Önlenmesi Davası Açma Hakkı: Muhdesat sahibi, muhdesatına müdahale edilmesi halinde tek başına elatmanın önlenmesi davası açabilir.
• Devir ve Miras Yoluyla İntikal Hakkı: Muhdesat sahibi, haklarını noter onaylı sözleşme ile devredebilir veya ölümü halinde hakları mirasçılarına intikal eder. Mirasçılar, veraset ilamı ile tapudaki şerhi kendi adlarına değiştirebilirler.
• HMK 165 Uyarınca Dava Açma Süresi Talep Etme Hakkı: Ortaklığın giderilmesi davalarında muhdesat sahibi, aidiyetin tespiti için HMK’nın 165. maddesi uyarınca mahkemeden uygun süre talep edebilir.
• Sebepsiz Zenginleşme Hükümlerinden Yararlanma: Muhdesatın taşınmaz malikinin rızası dışında ortadan kaldırılması veya kullanılması halinde, muhdesat sahibi Türk Borçlar Kanunu’nun sebepsiz zenginleşmeye ilişkin hükümleri uyarınca bedel veya tazminat talebinde bulunabilir.

---

5.1. Görevli ve Yetkili Mahkeme

Muhdesatın aidiyetinin tespiti davalarında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi’dir. Yetkili mahkeme ise, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Dava, taşınmazın tapuda kayıtlı olduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesinde açılır.

5.2. Dava Dilekçesi ve İçeriği

Dava dilekçesinde; tarafların kimlik ve adres bilgileri, taşınmazın ada-parsel bilgileri, muhdesatın ayrıntılı açıklaması, aidiyet ihtilafının dayanağı, iddiaları destekleyen belgeler (tapular, faturalar, ruhsatlar), tanık veya bilirkişi talepleri, açık ve anlaşılır bir istem bölümü ile yasal dayanaklar yer almalıdır. Dilekçede eksiklik veya belirsizlik olması, davanın reddine veya usulden eksik incelemeye sebep olabilir:

ADANA NÖBETÇİ ASLİYE HUKUK MAHKEMESİNE

DAVACI: Mehmet YILMAZ – T.C. Kimlik No – Adres

VEKİLİ: Av. Saim İNCEKAŞ – Kayalıbağ Mahallesi, Turhan Cemal Beriker Bulvarı Ziya Algan İş Merkezi No:9 K:5 D:41 01010 Seyhan/Adana

DAVALILAR:

1- Ali ÖZTÜRK – T.C. Kimlik No – Adres

2- Fatma ÖZTÜRK – T.C. Kimlik No – Adres

3- Hasan DEMİR – T.C. Kimlik No – Adres

DAVA KONUSU: Muhdesatın aidiyetinin tespiti

DAVA DEĞERİ: 250.000 TL (İkiyüzelli bin Türk Lirası) – Fazlaya ilişkin haklarımız saklıdır.

AÇIKLAMALAR:

1- Müvekkil davacı, Adana İli, Seyhan İlçesi, Gültepe Mahallesi, 125 ada, 45 parsel sayılı “Arsa” vasfındaki 800 m² yüzölçümlü taşınmazın tapu kaydında 200/800 hissesinin malikidir. (Ek-1: Tapu Senedi Sureti)

2- Dava konusu taşınmaz üzerinde müvekkil tarafından 15.05.1998 tarihinde inşasına başlanıp 20.11.1999 tarihinde tamamlanan, zemin + 1 normal kattan oluşan, toplam 180 m² kullanım alanlı betonarme karkas bir adet konut bulunmaktadır.

3- Müvekkil, söz konusu konutu kendi imkanları ve masrafları ile inşa ettirmiştir. Yapının inşası sırasında kullanılan malzemelere ilişkin faturalar (Ek-2: Fatura Suretleri), inşaatta çalışan ustalara yapılan ödemelere ilişkin dekontlar (Ek-3: Banka Dekontları) ve yapı kullanma izin belgesi (Ek-4: Yapı Kullanma İzin Belgesi) müvekkilim adına düzenlenmiştir.

4- Taşınmaz üzerindeki diğer paydaşlar ile müvekkil arasında mülkiyetin kullanımı konusunda anlaşmazlık bulunmaktadır. Bu sebeple, davalı Ali ÖZTÜRK tarafından Adana 3. Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 2024/156 Esas sayılı dosyası ile taşınmaz hakkında ortaklığın giderilmesi davası açılmıştır. (Ek-5: Dava Dilekçesi Sureti)

5- Adana 3. Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 15.03.2024 tarihli ara kararı ile “taşınmaz üzerinde bulunan yapının kime ait olduğunun tespiti için muhdesat iddiasında bulunan tarafa 30 gün süre verilmesine” karar verilmiştir. (Ek-6: Ara Karar Sureti)

6- Ortaklığın giderilmesi davası yargılaması sırasında, davalılar müvekkilimin muhdesat iddiasını kabul etmemiş, yapının tüm ortaklar tarafından müştereken yaptırıldığını ileri sürmüşlerdir. Oysa ki, yapının inşası sırasında davalılardan herhangi bir maddi katkı alınmamış, tüm masraflar müvekkilim tarafından karşılanmıştır.

7- Müvekkilimin bahse konu yapıyı kendi nam ve hesabına yaptırdığı, komşular ve mahalle muhtarı tarafından da bilinmektedir. Bu husus, dinlenecek tanık beyanları ile de sabittir.

8- Ortaklığın giderilmesi davasında taşınmazın satış yoluyla tasfiyesine karar verilmesi halinde, müvekkilime ait muhdesatın değerinin satış bedelinden ayrılarak müvekkilime ödenmesi gerekmektedir. Bu nedenle, söz konusu yapının müvekkilim tarafından inşa edildiğinin mahkemece tespit edilmesinde hukuki yarar bulunmaktadır.

HUKUKİ SEBEPLER: 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 684, 718, 722, 723, 724; 3402 sayılı Kadastro Kanunu m. 19/2; 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 106; 22.12.1995 tarih ve 1/3 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ve ilgili sair mevzuat hükümleri.

HUKUKİ DELİLLER: 1- Tapu kayıtları 2- Yapı kullanma izin belgesi 3- Faturalar ve ödeme belgeleri 4- Tanık beyanları (İsim ve adresleri duruşmada bildirilecektir) 5- Keşif ve bilirkişi incelemesi 6- Adana 3. Sulh Hukuk Mahkemesi 2024/156 E. sayılı dosyası 7- Tarafların yemin ve beyanları 8- Her türlü yasal delil

SONUÇ VE İSTEM: Yukarıda arz ve izah olunan sebeplerle, Sayın Mahkemenizden;

1- Adana İli, Seyhan İlçesi, Gültepe Mahallesi, 125 ada, 45 parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunan zemin + 1 normal kattan oluşan toplam 180 m² kullanım alanlı betonarme karkas konutun (muhdesatın) müvekkilim Mehmet YILMAZ tarafından inşa edildiğinin/meydana getirildiğinin TESPİTİNE,

2- Yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davalılar üzerine bırakılmasına,

Karar verilmesini müvekkil adına saygılarımla arz ve talep ederim. 05.04.2024

Davacı Vekili Av Saim İncekaş

EKLER: 1- Vekaletname 2- Tapu senedi sureti 3- Faturalar 4- Banka dekontları 5- Yapı kullanma izin belgesi 6- Ortaklığın giderilmesi davası dilekçesi sureti 7- Mahkeme ara kararı sureti

5.3. Dava Açma Süresi

Muhdesatın aidiyetinin tespiti davası için kanunda genel bir hak düşürücü süre öngörülmemiştir. Ancak, ortaklığın giderilmesi, kamulaştırma gibi işlemler sırasında mahkemece verilen süreye uyulması gerekir. Özellikle ilgili mahkemenin ara kararında verilen süre zarfında dava açılması zorunludur; aksi takdirde davacı bu haktan mahrum kalabilir.

5.4. Harç ve Yargılama Giderleri

Bu davalar nispi harca tabidir. Davacı, muhdesatın değerinden kendi payına isabet eden kısım üzerinden harç öder. Yargılama giderleri ve avukatlık ücreti de, kabul oranına ve dava konusu değere göre paylaştırılır. Mahkeme, yargılama sonunda kararlaştırılan değer üzerinden harç ve giderleri hükmeder; zeminin bedeli harca dahil edilmez, sadece muhdesatın değeri esas alınır. (Harç Hesaplama Formülü: Başvuru Harcı = Muhdesat Değeri × %6,831 – 2026 yılı için)

---

Ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu), birden fazla kişiye ait taşınmazlardaki ortaklığı sona erdiren bir dava türüdür. Paylı veya elbirliği mülkiyetinde, ortaklardan biri artık ortaklığı sürdürmek istemediğinde bu davayı açar.

Ortaklığın giderilmesi davasına konu taşınmaz çoğu zaman boş bir arsa değildir. Üzerinde ortaklardan birinin yaptığı ev, ahır, depo veya diktiği meyve ağaçları bulunabilir. İşte bu noktada ise taşınmaz üzerinde bulunan muhdesatın aidiyetinin belirlenmesi önemlidir. Taşınmaz ortaklar arasında paylaşıma veya satış davasına konu olduğunda, muhdesatın hangi paydaşa ait olduğu hususunun öncelikle netleşmesi gerekir. Taşınmazın tapu kütüğünün beyanlar hanesinde muhdesatın belirli maliklere ait olduğuna ilişkin kayıt varsa ya da tüm maliklerin oybirliğiyle muhdesatın aidiyetini kabul ettiği durumlarda mahkeme, satış bedelini buna göre paylaştırır. Aksi takdirde, mahkeme muhdesatın aidiyetini ön mesele yaparak çözmeli veya taraflara muhdesatın aidiyetinin tespiti için süre vermeli ve bu dava sonucunu beklemelidir. Sonuç olarak bu süreçte muhdesatın tespiti, satış bedelinin paylaşımı açısından doğrudan ilgili ve zorunludur.

Yargıtay 14. HD Kararı (Muhdesat Her Zaman Arzla Birlikte Satılır): “Paydaşlığın (ortaklığın) satış yoluyla giderilmesi halinde dava konusu taşınmaz üzerinde bina, ağaç v.s. gibi bütünleyici parçalar (muhdesat) varsa bunların arzla birlikte satılması gerekir.”

Yargıtay 18. HD (Satışta Muhdesat Bedelinin Arza Oranı Esas Alınır, Tapudaki Şerh Bedeli Yeterli Olmaz): “Oran kurulurken muhdesatların ve arzın dava tarihi itibarı ile ayrı ayrı değerleri tespit edilerek ve bu değerler toplanıp taşınmazın tüm değeri saptandıktan sonra bulunan değer, muhdesat ve arzın değerine ayrı ayrı oranlanarak yüzde itibarı ile ne kadarının muhdesata, ne kadarının da arza isabet ettiği belirlenmelidir.”

Yargıtay 14. HD (Bekletici Mesele Yapma Zorunluluğu): “Mahkemece muhdesatın aidiyetinin tespitine ilişkin bu davanın bekletici mesele yapılması ve ortaklığın giderilmesi davasında satış bedelinin bu davanın sonucuna göre dağıtılması gerekir.”

---

Kamulaştırma ve kentsel dönüşüm uygulamalarında muhdesatın aidiyetinin belirlenmesi hususu önemli yer tutar. Kamulaştırma sırasında taşınmaz malikinden başka kişilere ait muhdesatın varlığı halinde, bu muhdesatın aidiyetinin mahkemece tespit edilmesi gerekir. Muhdesat sahibinin hakkı ayni değil, kişisel hak olarak değerlendirilir ve muhdesatın değeri ilgili kişiye ödenir. Kentsel dönüşüm süreçlerinde ise muhdesatın aidiyetinin belirlenmesi, taşınmazın yeniden paylaşımı veya dönüşüm sonrası taşınmazdan elde edilecek haklar açısından zaruridir. Bu nedenle, muhdesatın tespiti davaları kamulaştırma veya kentsel dönüşüm uygulamaları sırasında sıklıkla gündeme gelir ve taşınmazın hukuki durumunu netleştirir.

---

8.1. Muhdesat Üçüncü Kişiye Aitse Ne Olur?

Bazen muhdesat, taşınmazın ortaklarından birine değil, tamamen üçüncü bir kişiye ait olabilir. Muhdesat, taşınmaz sahibinden farklı bir kişiye ait ise, taşınmazın mülkiyetinin devri veya satışı sırasında bu muhdesatın aidiyetinin ayrıca tespiti gerekir. Muhdesat sahibinin hakkı, ayni bir hak değil, taşınmaz maliki karşısında ileri sürülebilen kişisel bir alacak hakkıdır. Muhdesat sahibi, taşınmaz malikinden muhdesatın bedelini talep edebilir veya muhdesat sebebiyle oluşan sebepsiz zenginleşmenin iadesini isteyebilir. Bu bedel, muhdesatın taşınmazdaki değer artırıcı etkisine göre belirlenir.

Yargıtay 6. HD (Muhdesat Sahibi 3. Kişiye Satış Davasından Pay Verilmez, Ayrı Sebepsiz Zenginleşme Davası Açmalıdır): “Bütünleyici parçanın (muhdesat) arzın paydaşlarına (ortaklarına) değil de üçüncü şahsa ait olduğunun anlaşılması halinde bu kimseyi muhdesat sahibi olarak davaya dahil etmek ve ona satış bedelinden pay vermek mümkün değildir.”

8.2. Ruhsatsız veya Kaçak Yapılar

Hukuka aykırı şekilde yapılan bu tür muhdesatlar için taşınmaz malikinin tazminat talebi, yapının kaldırılmasını isteme (kal davası) ya da yıkım talepleri gündeme gelebilir. Muhdesatın ruhsatsız olması durumunda:

• Yıkım kararı varsa değer tespitinde dikkate alınmaz.
• İmar barışından yararlanmışsa normal muhdesat gibi değerlenir.
• Yıkım kararı yoksa mahkeme somut duruma göre karar verir, af beklentisi varsa bekler.

Yargıtay 18. HD (İmar Barışından Yararlanan Yapılar – 2023 Kararı): “İmar barışından yararlanan yapılar, kentsel dönüşümde muhdesat olarak değerlendirilir. Ruhsat eksikliği değer tespitine engel değildir.”

8.3. Muhdesat Arzın Değerini Artırmıyorsa

Muhdesatın, üzerinde bulunduğu taşınmazın değerini artırmadığı durumlarda, muhdesat sahibi herhangi bir bedel veya sebepsiz zenginleşme talebinde bulunamaz. Sebepsiz zenginleşmenin oluşabilmesi için muhdesatın taşınmazın ekonomik değerini artırmış olması şarttır. Değeri artırmayan, aksine değeri azaltan veya ekonomik anlamda etkisiz kalan muhdesatlar için bedel talebi mümkün değildir ve mahkemeler bu tür talepleri reddeder.

---

9.1. Haksız Yapı Kavramı

Haksız yapı, hukuken geçerli bir hakka veya izne dayanmaksızın başkasına ait taşınmaz üzerine yapılan kalıcı yapılardır. Türk Medeni Kanunu’nun 722-724. maddelerinde düzenlenen haksız yapı kavramı, muhdesat hukukunda önemli yer tutar. Haksız yapının temel özelliği, taşınmaz maliki ile yapı sahibinin farklı olması ve taşınmaz malikinin açık rızası veya hukuki dayanağı bulunmadan yapının inşa edilmesidir. Paylı veya elbirliği mülkiyetinde, ortakların izni olmadan tek taraflı yapılan eklemeler de haksız yapı niteliğindedir.

9.2. Tazminat ve Yıkım (Kal) Talepleri

Haksız yapı nedeniyle taşınmaz maliki, TMK 722-724 hükümleri kapsamında çeşitli taleplerde bulunabilir. Malik, öncelikle yapının kaldırılmasını (kal) isteyebilir. Kaldırma işlemi aşırı zarara neden olmayacaksa, yapı sökülerek taşınmaz önceki haline getirilir. Ancak söküm işlemi taşınmaza zarar verecekse, taşınmaz sahibi yapıyı yapan kişiye uygun bir tazminat ödemekle yükümlüdür. Yapıyı yaptıran kişi kötü niyetliyse, taşınmaz maliki ayrıca zararının tamamını talep edebilir. Titiz takip ve değerlendirme gerektiren bir süreçtir.

9.3. Mülkiyetin Devri Talebi

Türk Medeni Kanunu’nun 724. maddesine göre, yapının değeri açıkça taşınmazın değerinden fazla ise, iyi niyetli olan taraf, uygun bir bedel karşılığında yapının ve arazinin tamamının veya yeterli kısmının mülkiyetinin kendisine devredilmesini talep edebilir. Bu durumda mahkeme, yapı ve arazi değerini karşılaştırarak, taşınmazın tamamının ya da bir kısmının yapı sahibine devrine hükmedebilir. Bu hüküm, muhdesat ile taşınmaz mülkiyeti arasındaki dengeyi sağlayan önemli bir düzenlemedir ve somut olayın özelliklerine göre değerlendirilir.

---

Türk Medeni Kanunu (TMK) – Muhdesat Hukukunun Ana Kaynağı:

• TMK Madde 722 – Zilyetlik hakkında genel hükümler Zilyetlik, bir şey üzerinde fiilen hâkimiyeti elinde bulunduran kimsenin hukuki durumudur.
• TMK Madde 724 – Zilyetliğin korunması Zilyet, zilyetliğini her türlü saldırıya karşı koruyabilir.
• TMK Madde 729 – Zilyetliğin sonuçları İyiniyetli zilyet, eşyadan elde ettiği ürünleri alıkoyabilir.

3402 sayılı Kadastro Kanunu – İstisnai Haller:

• Kadastro Madde 12/3: Kadastro tutanağının kesinleşmesinden itibaren hak düşürücü süre
• Kadastro Madde 19/2: Muhdesatın cinsi ve aidiyeti ile ilgili tapu kayıtlarında yapılacak işlemler

766 sayılı Tapulama Kanunu: (Yürürlükten kaldırılmıştır ancak eski tespitlerde geçerli olabilir)

• Tapulama Madde 40: Muhdesat şerhinin tapu kütüğüne işlenmesi ve beyanlar hanesi düzenlemeleri

Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) – Dava Usul ve Kuralları:

• HMK Madde 106/2: Tespit davalarında güncel hukuki yarar şartı
• HMK Madde 115: Usulden ret ve hukuki yarar yokluğu halleri
• HMK Madde 165: Bekletici mesele kurumunun uygulanması

Türk Borçlar Kanunu (TBK) – Sebepsiz Zenginleşme Koruması:

• TBK Madde 77 (eski BK m. 61): Sebepsiz zenginleşme hükümleri

---

11.1. Muhdesatın Niteliği İle İlgili Emsal Kararlar

11.1.1. Muhdesat Sahibine Kişisel Hak Sağlar, Mülkiyet Hakkı Bahşetmez ve Ayni Hak Karşısında Üstünlük Sağlamaz

Muhdesatın üzerinde bulunduğu ana taşınmaza bağlıdır ve tapunun beyanlar hanesine muhdesat şerhi işlenmiş olsa dahi, bu sahibine ayni hak değil yalnızca kişisel hak sağlar, ayni hak ile kişisel hakkın çatışması halinde ise kural olarak ayni hakka üstünlük tanınır. Ayrıca Yargıtay, imar veya ıslah imar işlemleri nedeniyle özel bir yasa düzenlemesi varsa çözümün bu kapsamda aranacağı, uyuşmazlığın sağlıklı çözümü için ise taşınmazın geçmişine ve binanın yapım zamanına ilişkin eksiklerin araştırılması gerektiği ifade edilmiştir (🧾 Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 14.04.1993, 54/163 K.).

11.1.2. Muhdesatın Taşınmazın Bütünleyici Parçası Olduğu ve Ayrı Mülkiyete Konu Olamayacağı Kabul Edilmiştir

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı’nda, muhdesatın hukuki niteliği açıkça belirlenmiş ve “bir arazi üzerinde kalıcı yapı ve tesisler ile bağ ve bahçe şeklinde dikilen ağaçlar” olarak tanımlanmıştır. Kararda, muhdesatın taşınmazın “mütemmim cüzü” (bütünleyici parçası) olduğu, geçici ve taşınabilir olmadığı, taşınmaza sıkı sıkıya bağlı bulunduğu belirtilmiştir. Dolayısıyla muhdesatın arazi mülkiyetinden bağımsız olarak ayrı bir mülkiyet hakkı yaratamayacağı, aksine taşınmazla birlikte değerlendirilmesi gerektiği açıkça vurgulanmıştır (🧾 Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı, 22.12.1995 tarih, 1994/1 E., 1995/3 K.)

11.1.3. Tel Örgünün Sökülüp Götürülebilir Eşya Niteliği Nedeniyle Muhdesat Aidiyeti Davasına Konu Olamayacağı

Taşınır nitelikte olan yapıların muhdesat kapsamı dışında tutulması gerektiği kesin kurala bağlanmış olup, “davacı tarafından kendisine ait olduğunu öne sürerek tespitini istediği tel örgülerin bütünleyici parça niteliğinde olmayıp her zaman için sökülüp götürülebilen ve taşınmazdan ayrılması mümkün olan eşya (teferruat) niteliğinde olduğu” tespiti yapılarak tel örgülerin muhdesat tanımına girmediği açıklanmıştır. Mahkeme, “bu nitelikteki eşyalar yönünden muhtesat aidiyeti davası açılamayacağı” hükmüyle sökülebilir ve taşınabilir nitelikteki yapılar için muhdesat tespiti davası açılmasının hukuki dayanaktan yoksun olduğunu karara bağlamış, böylece muhdesat kavramının sadece taşınmaza kalıcı olarak bağlı bulunan bütünleyici parçalarla sınırlı olduğunu vurgulamıştır. (🧾 Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 23.01.2013 tarih, 2012/7068 E., 2013/365 K.)

11.1.4. Kolayca Sökülebilen ve Taşınabilen Seralar Muhdesat Sayılmaz, Aidiyet Davasına Konu Edilemez

Temelsiz ve çelik profilden yapılmış açık ve kapalı seraların, cam ve plastik örtülü yan ve çatı yapılarıyla birlikte menkul (taşınabilir) eşya niteliğinde olduğu, bu nedenle muhdesat olarak kabul edilemeyeceği kabul edilir. Dolayısıyla, kolayca sökülüp taşınabilen ve taşınmazdan ayrılması mümkün olan yapıların muhtesat niteliği bulunmadığından, bunlara yönelik aidiyet tespiti taleplerinin hukuki yarar yokluğu sebebiyle reddedilmesi gerektiği açıkça ortaya konmuştur (🧾 Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, 28.01.2016, 2014/16267 E., 2016/1489 K.).

11.1.5. Tapu Kütüğünde Muhdesat Şerhi Kişisel Hak Sağlar, Aynî Hak veya Mülkiyet Kısıtlaması Doğurmaz

Yüksek Mahkeme, tapulama kütüğünün beyanlar hanesine Tapulama Yasası’nın 40. maddesi uyarınca verilen muhdesat şerhinin, yalnızca bir fiilî durumun tespitine yaradığına ve sahibine intifa veya irtifak gibi aynî bir hak sağlamayacağına, ayrıca arz sahibinin mülkiyet hakkını da kısıtlamayacağına hükmetmiştir. Muhdesatın kime ait olduğuna dair şerh, o kişiye sadece kişisel hak tanıdığından, taşınmazın asıl maliki Medeni Kanun’un 618. maddesine dayanarak elatmanın önlenmesini talep edebilir; mahkemece kişisel hakka üstünlük tanınarak davanın reddi doğru görülmemiştir. (🧾 Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 04.02.1974, 806/622 K.).

11.1.6. Muhdesat Sahibi ve Bilgilerinin Tapu Kütüğünün Beyanlar Hanesinde Gösterilmesi Tazminat ve Alacak Taleplerine Güvence Sağlar

Yüksek Mahkeme Kurulu, başkasına ait taşınmaz üzerine muhdesat yapan kişinin, taşınmaz maliki karşısında tazminat veya alacak talebinde bulunabilmesinin güvence altına alınması amacıyla, muhdesatın ve bunu meydana getiren kişinin tapu kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilmesinin öngörüldüğünü belirtmiştir. Somut olayda da, taşınmaz orman dışına çıkarıldığı tarihte oluşturulan muhdesatın sahibi, cinsi, ihdas tarihi ve iktisap sebebinin tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilmesi gerektiği sonucuna ulaşılmıştır (🧾 Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 08.03.2006, 8/51 K.).

11.1.7. Yabani Zeytinliklerin Aşılanması Muhdesat Sayılır

Kararda, yabani zeytinliklerin aşılama yoluyla zeytinliğe dönüştürülmesiyle yeni bir durum ortaya çıkacağı ve bunun da muhdesat olarak kabul edilmesi gerektiği ifade edilmiştir (🧾 Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 02.10.1991, 311/450 K.).

11.1.8. Orman Sayılan Kamu Mallarında Muhdesat Şerhi Konulamaz

Hukuk Dairesi, taşınmazın orman niteliğinde olduğu durumlarda, ormanların kamu malı olması nedeniyle 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 19. maddesine göre tapuya muhdesat şerhi verilmesinin mümkün olmadığını açıkça belirtmiştir. Bu husus kamu düzenine ilişkin olup, aleyhe bozma yasağının da kapsamı dışında tutulmuş ve mahkemece kamu malı niteliğindeki devlet ormanında muhdesat şerhi konulmasının yasal ve usule uygun olmadığına karar verilmiştir (🧾 Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 28.09.1995, 1636/11088 K.).

11.1.9. Kuyu Muhdesat Sayılamayacağından Tapusunun İptaline Karar Verilemez

Kararda özellikle “krokide (B) harfi ile gösterilen kırmızı renkli kalemle boyalı kuyu olarak kullanılan, kuyunun muhdesat sayılamayacağı nedeni ile tapunun iptaline dair isteğin reddine karar vermek gerekirken, kabulüne karar verilmesi” hukuka aykırı bulunmuştur. (🧾 Yargıtay 14. HD., 28.1.1993 tarih, E. 1992/4670, K. 1993/605)

11.1.10. Muhdesat Hakkında Tapu Tescili Değil, Beyanlar Hanesinde Gösterilmesine Karar Verilmelidir

Yargıtay 16. Hukuk Dairesi, kadastro mahkemelerinde taşınmaz üzerindeki muhdesatın tapuya tesciline değil, sadece tapu kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilmesine karar verilmesi gerektiğine hükmetmiştir. (🧾 Yargıtay 16. Hukuk Dairesi, 19.01.2004, 255/1268 K.).

11.1.11. Mera Olarak Sınırlandırılan Taşınmazlarda Muhdesat Yapılamaz

Yüksek mahkeme kararında, “taşınmazın orman sayılmayan yerlerden olduğu belirlendiği takdirde; bu parselin orta malı mera olarak sınırlandırılıp özel siciline tesciline karar verilmesi” gerektiği belirtilmiş ve özellikle “merada muhdesat olamayacağı hususunun gözetilmesi” gerektiği vurgulanarak, mera vasfındaki taşınmazlar üzerinde herhangi bir yapı veya tesisin bulunmasının hukuken mümkün olmadığı açık şekilde ortaya konulmuştur. (🧾 Yargıtay 20. HD., 8.7.1998 tarih, E. 1998/6604, K. 1998/7179)

11.2. Muhdesat Davasında Hukuki Yarar ve Bekletici Meseleye Dair Emsaller

11.2.1. Muhdesat Tespiti Davasının Ancak Ortaklığın Giderilmesi, Kentsel Dönüşüm ve Kamulaştırma Gibi İstisnai Durumlarda Açılabileceği

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararında muhdesat tespiti davalarının açılabilmesi için güncel hukuki yarar şartı aranarak “Tespit davalarının görülebilmesi için güncel hukuki yararın bulunması (HMK m. 106/2) ve dava sonuçlanıncaya kadar da güncelliğini kaybetmemesi gerekir” belirtilmiş ve bu güncel hukuki yararın ancak “taşınmaz hakkında derdest ortaklığın giderilmesi davasının, kentsel dönüşüm uygulamasının ya da kamulaştırma işleminin bulunması, Kamulaştırma Kanunu’nun 19. maddesi hükmünün uygulanma imkânının bulunması gibi istisnai durumlarda” bulunduğu kabul edilmiştir. Kararda açıkça vurgulandığı üzere, muhdesat tespiti davası kural olarak açılamayacak olup, yalnızca belirtilen istisnai durumlarda güncel hukuki yarar sebebiyle bu davaların görülebileceği hükme bağlanmıştır. (🧾 Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 22.10.2019 tarih, 2017/8-1854 E., 2019/1096 K.)

11.2.2. Ortaklığın Giderilmesi Davasının Açılmamış Sayılması Sonrası Muhdesat Tespiti Davasının Güncel Hukuki Yarar Eksikliği Nedeniyle Usulden Reddi

Daha önce açılmış olan ortaklığın giderilmesi davasının “açılmamış sayılmasına karar verilmiş olup ilgili mahkeme hükmü 01.12.2015 tarihinde temyiz edilmeksizin kesinleşmiş bulunduğu, derdest izale-yi şuyu davası bulunmadığı için davacının tespit davası açmasında güncel hukuki yararının bulunduğundan söz edilemez” tespiti yapılarak muhdesat tespiti davasının açılabilmesi için gerekli olan istisnai durumun ortadan kalktığı Yargıtayca belirlenmiştir. Mahkeme, alt derece mahkemesinin “hukuki yarar yokluğu nedeniyle davanın usulden reddine (HMK mad. 115) karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde işin esası incelenerek kabul kararı verilmesi doğru görülmemiştir” ifadesiyle güncel hukuki yarar bulunmayan muhdesat tespiti davalarının esastan değil usulden reddedilmesi gerektiğini hükme bağlamış ve alt mahkemenin esasa girerek karar vermesini hukuka aykırı bulmuştur. (🧾 Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 18.01.2018 tarih, 2014/589 E., 2018/589 K.)

11.2.3. Ortaklığın Giderilmesi Davasında Muhdesat Uyuşmazlığı Çıkması Halinde HMK m.165 Uyarınca Süre Verilmesi ve Bekletici Mesele Yapılması

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi kararında ortaklığın giderilmesi davasında muhdesat uyuşmazlığının çıkması durumunda izlenecek prosedür açıklanarak “Paydaşlığın (ortaklığın) satış suretiyle giderilmesine ilişkin davalarda taşınmaz üzerinde bulunan bina, ağaç v.s. gibi bütünleyici parçaların (muhdesat) kime ait olduğu konusunda uyuşmazlık olup da bunlar üzerinde bazı paydaşların (ortaklar) hak iddia etmeleri ve öncelikle bu uyuşmazlığın giderilmesini istemeleri halinde o paydaşa görevli mahkemede dava açmak üzere HMK’nın 165. maddesi uyarınca uygun bir süre verilmelidir” denilmiştir. Kararda ayrıca “Mahkemece verilen süre içerisinde dava açıldığı takdirde sonucunun beklenmesi, açılmadığı takdirde o konuda uyuşmazlık yokmuş gibi davaya devam edilmesi gerekir” ifadesiyle muhdesat tespiti davasının bekletici mesele yapılması ve sonucuna göre ortaklığın giderilmesi davasının sonuçlandırılması gerektiği hükme bağlanmıştır. (🧾 Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 27.01.2021 tarih, 2017/899 E., 2021/398 K.)

11.2.4. Tazminat Davasında “Çoğun İçinde Az da Vardır” Kuralı Gereği Muhdesat Aidiyetinin Tespiti Talebi de Vardır ve Yetkili Mahkeme Taşınmazın Bulunduğu Yerdir

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 2021/12187 E., 2021/13501 K. sayılı kararında, davacının hazine arazisi üzerindeki ağaçların davalılar tarafından kesilmesi nedeniyle tazminat talep ettiği olayda, tazminat talebinin içerisinde “çoğun içinde az da vardır” kuralı gereği muhdesat aidiyetinin tespiti talebinin de bulunduğu, muhdesat aidiyetinin tespiti davalarının ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde görülmesi gerektiği açıkça belirtilmiştir. Bu doğrultuda, dava konusu taşınmazın bulunduğu … Asliye Hukuk Mahkemesi’nin yargı yeri olarak belirlenmesine karar verilmiştir (🧾 Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 2021/12187 E., 2021/13501 K., 22.11.2021).

11.3. Muhdesat Tespitinde İspat ve Deliller Yargıtay Kararları

11.3.1. Muhdesat İnşa Edenin Tespitinde Tanık Beyanının Zorunlu Delil Niteliği ve Keşifte Tanık Dinlenme Mecburiyeti

Yüksek Mahkeme muhdesat davalarında ispat yükünün nasıl yerine getirileceği detaylı şekilde düzenlenmiş olup, “muhdesatın kim tarafından, hangi gelir ile kimin adına ve hesabına, ne zaman ve ne şekilde yaptırıldığına dair detaylı hususların tespiti yapılması gerekmektedir” ilkesi benimsenmiştir. Mahkeme, “tanık dinlenilmeden, bilirkişi beyanı esas alınarak hüküm tesis edilmiştir” tespitini yaparak sadece bilirkişi raporuna dayanan kararların hukuka aykırı olduğunu vurgulamış ve “davacı, dava dilekçesinde tanık isimlerini de bildirmiştir, keşif incelemesi esnasında tanıkların davetiye ile keşif yerine çağrılarak taşınmaz başında yapılacak keşifte dinlenilmesi gerekmektedir” şeklinde tanık dinlenme usulünü kesin kurala bağlamıştır. Yargıtay’ın diğer kararında da “muhdesatın kim tarafından meydana getirildiğinin tespitine ilişkin davalarda iddiaları ispatlayan bir belge bulunmadığı takdirde tanık delili ve tarafların sunduğu diğer deliller değerlendirilmelidir” ifadesiyle belge yokluğunda tanık beyanının vazgeçilmez delil türü olduğu açıklanmıştır. (🧾 Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, 14.01.2020 tarih, 2016/10573 E., 2020/140 K. ve 11.09.2014 tarih, 2013/23317 E., 2014/15788 K.)

11.3.2. Muhdesat İddiasında Yapının Yapımı İçin Satılan Taşınmaz Kayıtları ve Yemin Dahil Tüm Deliller Eksiksiz Toplanmalıdır

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, “davacı dava konusu taşınmaz üzerinde bulunan yapının kendisi tarafından meydana getirildiği iddiasını ispatlamak için tapu kaydı, muhdesatın yapımına ilişkin belgeler, ortaklığın giderilmesi dosyası, taşınmazın satışına ilişkin yazılı sözleşme, tanık, bilirkişi, yapının yapımı sırasında satılan taşınmazlara ait kayıtlar, yemin vs. delile dayanmıştır” tespitini yaparak, muhdesat aidiyetinin ispatında kullanılabilecek delilleri sıralamıştır. Kararda, “mahkemece, davacı tarafın bildirdiği delillerin tamamı toplanmadan, özellikle davacının yapının yapımı sırasında sattığını veya yapıyı yapan müteahhide temlik ettiğini ileri sürdüğü taşınmazlara ait kayıtlar eksiksiz bir şekilde getirtilmeden” karar verilmesinin hatalı olduğu belirtilmiş, ayrıca “davacı dava dilekçesinde yemin deliline dayandığı halde davacının yemin teklif etme hakkı olduğu hatırlatılmadan karar verilmiştir” denilerek, delil toplama aşamasındaki eksiklikler nedeniyle hükmün bozulması gerektiği sonucuna varılmıştır. (🧾 Yargıtay 7. HD., T. 03.10.2022, E. 2022/2295, K. 2022/5745)

11.3.3. Muhdesat İddiasında Para Gönderme Somut Bilgi ve Tarihe Dayanmayan Tanık Beyanlarıyla İspatlanamaz

Yargıtay kararında; davacının murise binanın kendi adına yapımı için para gönderdiğine dair iddiasını yalnızca somut bilgi ve tarihe dayanmayan tanık beyanları ile ispatlamasının yeterli olmadığını, bu nedenle dava konusu muhdesatın davacı tarafından meydana getirildiğinin hiçbir şüpheye yer vermeyecek şekilde tespit edilemediğini belirterek, Bölge Adliye Mahkemesi kararını kaldırıp ilk derece mahkemesi kararını bozmuştur (🧾 Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 22.05.2023, 2022/847 E., 2023/2751 K.).

11.3.4. Muhdesata Emek ve Ekonomik Katkı Sağlamak veya Fiili Kullanım Tek Başına Mülkiyet Hakkı Doğurmaz

Davacılar ile davalıların murisinin muhdesatın yapılmasında emek ve ekonomik katkı sağlamaları, muhdesatın davacılar tarafından meydana getirildiğinin kesin ispatı için yeterli değildir, muhdesatın davacılar tarafından kendi nam ve hesabına ve kendi kazançlarıyla yapıldığının ispatlanamadığı kabul edilmiştir. Ayrıca, bu katkı sebebiyle tazminat talep edilemeyeceği, sebepsiz zenginleşme gereğince ayrıca eda davası açılabileceği ve uzun süredir süregelen fiili kullanımın aidiyet için tek başına belirleyici olamayacağı gerekçesiyle hükmü bozmuştur (🧾 Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 07.06.2023, 2023/404 E., 2023/3156 K.).

11.4. Muhdesatın Paylaştırılmasıyla İlgili Emsal Kararlar

11.4.1. Ortaklığın Giderilmesinde Muhdesatın Arsayla Birlikte Satılması ve Satış Bedelinin Değer Oranlarına veya Muhdesat Aidiyetine Göre Paylaştırılması Gerekir

Kararda, ortaklığın giderilmesi davasında muhdesatın bulunması halinde “paydaşlığın (ortaklığın) satış yoluyla giderilmesi halinde dava konusu taşınmaz üzerinde bina, ağaç v.s. gibi bütünleyici parçalar (muhdesat) varsa bunların arzla birlikte satılması gerekir” belirtilmiş ve “muhdesatın bir kısım paydaşlara (ortaklara) ait olduğu konusunda tapuda şerh varsa veya bu hususta bütün paydaşlar ittifak ediyorlarsa” muhdesatın değer artışının hesaplanması gerektiği açıklanmıştır. Kararda “dava tarihi itibariyle arzın ve muhdesatın değerleri ayrı ayrı tespit edilir… bulunan bu değerin ne kadarının arza ne kadarının muhdesata isabet ettiği yüzdelik (%…) oran kurulmak suretiyle belirlenir” denilerek değerleme yöntemi açıklanmış ve “Satış sonunda elde edilecek bedelin bölüştürülmesi de bu oranlar esas alınarak yapılır. Muhdesata isabet eden kısım muhdesat sahibi paydaşa, geri kalan bedel ise payları oranında paydaşlara (ortaklara) dağıtılır” şeklinde satış bedelinin paylaştırılma usulü hükme bağlanmıştır. (🧾 Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 15.09.2020 tarih, 2020/2318 E., 2020/4982 K.)

11.4.2. Muhdesatın Aidiyeti İhtilaflıysa Öncelikle Mahkemede Tespit Edilmeli, Aksi Halde Satış Bedeli Sebepsiz Zenginleşme Hükümleriyle Paylaştırılır

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, üzerinde muhdesat bulunan taşınmazlarda paydaşlar arasında aidiyet konusunda ihtilaf varsa, mahkemece ilgili davanın açılması için süre verilmesi ve dava açılırsa sonucunun beklenmesi gerektiğini belirtmiştir. Aksi halde, taşınmaz üzerindeki muhdesat ile birlikte satılarak, sebepsiz zenginleşme hükümleri saklı kalmak kaydıyla, satış bedelinin tapudaki pay oranında paydaşlara dağıtılması gerektiği vurgulanmıştır (🧾 Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 18.09.1991, 266/413 K.).

11.4.3. Muhdesatın Aidiyeti Şerh veya İttifakla Belirlenmemişse Satış Bedeli Paydaşlara Oranında Dağıtılır

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, satış yoluyla ortaklığın giderilmesi davalarında taşınmaz üzerindeki muhdesatların (bina, ağaç vs.) arzın bütünleyici parçası sayılarak taşınmazla birlikte satılması gerektiğini, ancak muhdesatın kime ait olduğuna dair tapuda şerh ya da taraflar arasında ittifak yoksa satış bedelinin tüm paydaşlara, payları oranında dağıtılması gerektiğini vurgulamıştır. Muhdesat üçüncü kişiye aitse, bu kişiye satış bedelinden pay verilmesi mümkün değildir. Olayda elma ağaçlarının aidiyeti hususunda şerh veya ittifak bulunmadığından, satış bedelinin doğru şekilde paylaştırılmadığı ve kararın hatalı olduğu belirtilmiştir (🧾 Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 27.05.2002, 3515/3688 K.).

İmar Kanunu 18. Maddesindeki Bina İstisnası Ağaç ve Diğer Muhdesatlara Genişletilemez, Taşınmazla Birlikte Yeni Malike Geçer

11.4.4. Hazine Taşınmazının Beyanlar Hanesindeki Muhdesat Kaydı Kişisel Hak Olup Mirasçılara Yararlanma Hakkı Sağlar

Yargıtay, Hazine adına kayıtlı taşınmazın “tapu kaydının beyanlar hanesinde 11 adet zeytin ağacının Süleyman oğlu Ziya’ya ait olduğu” yazılı olduğu davada, Ziya’nın mirasçısı olan davacının elatmanın önlenmesi talebini haklı bulmuştur. Kararda, “dava konusu zeytin ağaçları, kadastro tespiti sırasında 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 19. maddesi hükmü gözönünde tutularak beyanlar hanesinde gösterilmiştir” tespiti yapılarak, “beyanlar hanesinde gösterilen muhdesata ilişkin bu hak, kişisel hak niteliğinde olmakla birlikte, lehine kurulan kişi yönünden yararlanma hakkı sağlar” ilkesi ortaya konulmuş, “Hazine beyanlar hanesindeki şerhin silinmesini istemediğine göre, davacı ve diğer ortakların yararlanmasına karşı konulamaz” denilerek davacının tek başına koruma davası açabileceği ve ıslah yoluyla işgal tazminatı talep edebileceği kabul edilmiştir. (🧾 Yargıtay 8. HD., T. 08.05.2008, E. 2008/1994, K. 2008/2553)

11.4.5. İmar Kanunu 18. Maddesindeki Bina İstisnası Ağaç ve Diğer Muhdesatlara Genişletilemez, Taşınmazla Birlikte Yeni Malike Geçer

Kararda, “İmar Kanununun 18. maddesi bu kuralın aksine bir düzenleme ile, üzerinde bina bulunan hisseli taşınmazın şuyulandırılması sadece zemine ait olup” şeklinde binalar için istisna getirildiği ancak “İmar Kanununun 18. maddesindeki bu hüküm sadece binalar için konulmuş olup, kıyas yolu ile bu hükmün ağaç vs. gibi bina kavramı dışında kalan muhdesatlar yönünde genişletmek mümkün değildir” tespiti yapılarak, “davalıya aktarılan parsel üzerinde bulunan dava konusu ağaçlar, duvar kuyu ve diğer muhdesatlarda yer ile birlikte davalının mülkiyetine geçmiştir” sonucuna varılmış, haksız zenginleşme konusunun ayrıca değerlendirilmesi gerektiği belirtilmiştir. (🧾 Yargıtay 13. HD., T. 21.12.2001, E. 2001/10173, K. 2001/11882)

11.4.6. Tapulu Taşınmazın Haricen Satışı Geçersiz Olsa da Alıcının Muhdesat Yapmadaki İyi Niyetini Kanıtlar

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, “tapulu bir taşınmazın senetle de olsa harici satışı geçersiz ise de; harici satış keyfiyeti, satın alanın muhdesat meydana getirmesinde iyi niyetinin delili olarak kabul edilmek gerekir” ilkesini ortaya koyarak, tapu dışı satışın hukuken geçersiz olmasına rağmen, bu satış işleminin alıcının taşınmaz üzerinde yaptığı muhdesatlarda iyi niyetli olduğunu kanıtlayan bir delil teşkil ettiğini belirtmiştir. Kararda ayrıca “taşınmazın eski eser kapsamına alınmış olması temlike engel teşkil etmez” denilerek, kültür varlığı niteliğindeki taşınmazların da mülkiyet devrine konu olabileceği vurgulanmıştır. (🧾 Yargıtay HGK., T. 03.05.1985, E. 1985/813, K. 1985/415)

11.4.7. Miras Kalan Taşınmaza Çeşme veya Havuz Yapılması Mirasçılar Arasında Paylaşma Yapıldığını Göstermez

Yargıtay kararında, miras paylaşmasının varlığı için “ortak miras bırakanın ölüm gününden sonra tüm mirasçıların bir araya gelerek terekeyi kendi aralarında pay etmeleri, her bir mirasçının kendi miras payına düşeni aldıktan sonra terekedeki diğer miras haklarından vazgeçmeleri koşuluna bağlı” olduğu ve “asıl olan, terekenin paylaşılmamış olması” ilkesi vurgulanmıştır. Mahkeme özellikle “bir yada bir bölüm mirasçının taşınmazlarda belli bir süre zilyet olmasının paylaşmanın başlı başına kesin kanıtı olamayacağı” belirtilerek, “taşınmaz üzerine çeşme yada havuz gibi muhdesat yaptırmanın da mirasçılar arasında paylaşmanın yapıldığının kesin koşulu olmayacağı, bunlar hakkında 3402 Sayılı Kadastro Kanununun 19. maddesi hükmünün uygulanacağı” açıkça ifade edilmiştir. (🧾 Yargıtay 7. HD., 11.3.2004 tarih, E. 2004/406, K. 2004/834)

11.4.8. Mirasçılardan Birinin Tapuda İntikal Yaptırması, Murisin Önceden Yaptığı Tapu Dışı Satışı Geçersiz Kılmaz

Yargıtay 16. Hukuk Dairesi, tapulu bir taşınmazda murisin daha önce tapu dışı satış yapıp zilyetliği devretmiş olması halinde, mirasçılardan birinin tapuda intikal işlemi yaptırmasının, bu tapu dışı satımı geçersiz hale getirmeyeceğini vurgulamıştır. Mirasçıya yapılan tapudaki temlik işlemi gerçek satışı belgelendirme niteliğinde olup, diğer mirasçıların miras haklarını ortadan kaldırmaz; tapudaki kaydın ötesinde fiili kullanım ve yapılan binalar gibi somut deliller de bu değerlendirmede dikkate alınmalıdır (🧾 Yargıtay 16. Hukuk Dairesi, 21.11.2002, 11775/11851 K.).

11.5. Muhdesat Özel Uygulamalarla İlgili Emsal Kararlar

11.5.1. Kadastro Tutanaklarının Kesinleşmesinden Sonra 10 Yıllık Sürede Açılmayan Muhdesat Davaları Hak Düşürücü Süre Nedeniyle Reddedilir

Yargıtay 16. Hukuk Dairesi, kadastro öncesi hukuki nedene dayanan muhdesat davalarında, ortaklığın giderilmesi veya kamulaştırma davası açılmasına gerek bulunmadığını; ancak kadastro tutanağının kesinleşmesinden itibaren 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 12/3. maddesi uyarınca öngörülen on yıllık hak düşürücü sürede dava açılmamışsa, bu sürenin aşılması halinde davanın hak düşürücü süre nedeniyle reddedilmesi gerektiğini açıkça ortaya koymuştur (🧾 Yargıtay 16. Hukuk Dairesi, 06.10.2017, 2015/17030 E., 2017/6174 K.).

11.5.2. Muhdesat İnşa Eden Paydaşın Taşınmazdan El Çektirilmesi Sonucu Diğer Hissedarların TBK m.77 Kapsamında Sebepsiz Zenginleşmesi Gündeme Gelir

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi kararında muhdesat inşa eden paydaşın taşınmazdan el çektirilmesi durumunda diğer hissedarların hukuki durumu açıklanmış olup, “davacının yaptığını iddia ettiği muhtesat (bina) bedelinden satış dosyasındaki payı dışında kalan imalat bedeli kadar davalıların (diğer hissedarların) zenginleştiği anlaşılmaktadır” tespiti yapılarak muhdesat sahibinin payından fazla bir değer yaratımının bulunduğu belirlenmiştir. Mahkeme, “başka bir deyişle, davacının taşınmazdan el çektirilmesi sebebiyle davalılar bu imalat bedeli kadar BK.’nın 61. maddesi (TBK.’nın 77. maddesi) gereğince sebepsiz zenginleşmiştir” hükmüyle muhdesat inşa eden paydaşın taşınmazdan çıkarılması sonucunda diğer hissedarların hukuki sebep olmaksızın bu yapının değerinden yararlanmalarının Türk Borçlar Kanunu’nun 77. maddesi kapsamında sebepsiz zenginleşme teşkil ettiğini karara bağlamıştır. (🧾 Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 29.01.2013 tarih, 2012/18071 E., 2013/1298 K.)

11.5.3. Muhdesat Nedeniyle Sebepsiz Zenginleşme, Fiili Kullanım ve Paraya Dönüşme Anı İle Sınırlı Olarak Doğar

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, somut olayda muhdesat yaklaşık otuz yıl önce yapılmış olmasına rağmen, davacı taraf satım tarihine kadar bu muhdesatı kullanıp yararlandığı için bu süre zarfında bir yoksullaşmanın doğmadığını, davalı idarenin ise ancak muhdesat paraya çevrilip bedelin ona geçtiği tarihte ekonomik anlamda zenginleşmiş sayılacağını belirtmiştir. Kararda, sebepsiz zenginleşmede malik olmanın değil, ekonomik olarak zenginleşme unsurunun esas alındığı ve muhdesat sahibinin sebepsiz zenginleşme davası açma hakkının bu esaslara göre belirlendiği açıkça vurgulanmıştır (🧾 Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 19.01.1983, 1979/4-1771 E., 1983/13 K.).

11.5.4. Üçüncü Kişiye Ait Muhdesat Sahibinin, Ortaklığın Giderilmesi Davasına Dahil Edilememesi ve Satış Bedelinden Pay Alamaması Gerekir

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi kararında muhdesatın paydaşlar dışındaki üçüncü kişilere ait olması durumunda izlenecek usul açıklanarak “Bütünleyici parçanın (muhdesat) arzın paydaşlarına değil de üçüncü şahsa ait olduğunun anlaşılması halinde bu kimseyi muhdesat sahibi olarak davaya dahil etmek ve ona satış bedelinden pay vermek mümkün değildir” hükme bağlanmıştır. Kararda açıkça belirtildiği üzere, muhdesat sahibinin paydaşlardan biri olmaması durumunda, bu kişinin ortaklığın giderilmesi davasının tarafı yapılamayacağı ve taşınmazın satış bedelinden muhdesat karşılığı herhangi bir pay alamayacağı, dolayısıyla üçüncü kişi muhdesat sahiplerinin başka hukuki yollara başvurması gerektiği sonucuna varılmıştır. (🧾 Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 11.03.2002 tarih, 2002/1416 E., 2002/1543 K.)

11.5.5. Muhdesat Şerhinin Tapuda Gösterilme Şekli, Hangi Sütunda Gösterildiği Önemli Değildir, Hakkın Niteliğini Etkilemez

Mahkeme, “bu hakkın tapulama tesbiti sırasında tapulama tutanağında ve sonra da kütüğün beyanlar hanesinde gösterilmesi hakkın niteliği üzerinde hiçbir etki yaratmaz” ve “muhdesat tesis tutanağında gösterilmese dahi hak sahibi her zaman mahkemede açacağı eda davası ile bu kişisel hakkının varlığını ispat edebilir” hükümlerini getirerek muhdesat hakkının mahkemede her zaman ispatlanabileceğini karara bağlamıştır. Kararın en dikkat çeken noktasında ise “muhdesatın mülk edinme sütununda yazılmayıp sadece beyanlar hanesinde gösterilmesi hali şerhin geçersizliği için başlı başına bir neden olarak kabul edilemez” sonucuna vararak usul hatalarının şerhin geçerliliğini etkilemeyeceğini hükme bağlamıştır. (🧾 Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 06.03.1989 tarih, 2007/2226 K.)

11.5.6. Başkasının Arsasına Yapılan Basit Nitelikteki Tuvalet ve Kömürlüğün İmar Kanunu Kapsamında Korunamayacağı

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, davacının 9 parsel sayılı taşınmazına davalının izinsiz yaptığı yapıların akıbetini belirleyen önemli bir karar vermiştir. Kararda, davalının “basit ve M.K. 654. maddesi çerçevesinde değerlendirilebilecek nitelikte tuvalet, kömürlük ve merdiven yapıp duvar çektiği uzman bilirkişi aracılığıyla yapılan çap uygulaması ile kesin olarak saptanmıştır” denilerek yapıların niteliği tespit edilmiş; ardından “davalı tarafından davacı taşınmazına yapılan basit nitelikteki bu muhdesatın, 3194 sayılı Yasa’nın 18. maddesinin uygulanmasına imkan verecek bir yapı niteliğinde bulunmadığı açıklıkla anlaşılmaktadır” hükmüyle bu yapıların İmar Kanunu’nun koruması altında olmadığı vurgulanmıştır. Mahkeme, “çekişmeli muhdesatlar, bağımsız olarak yapı biçiminde, değerlendirilemeyecekleri gibi 1 parseldeki davalının eşine ait evinde eklentisi durumunda değildir” tespitinde bulunarak, söz konusu yapıların ne bağımsız bina ne de mevcut binanın eklentisi sayılabileceğini belirtmiş ve “olayda 3194 sayılı Yasa’nın 18. maddesinin uygulama yeri bulunmadığı gerekçesiyle davanın kabul edilmesi doğrudur” sonucuna varmıştır. (🧾 Yargıtay HGK., 26.1.1994 tarih, E. 1993/763, K. 1994/7)

11.5.7. Kültür ve Tabiat Varlıkları Koruma Alanlarında Zilyetlik Şerhi Verilemez, Muhdesat Üzerinden Hüküm Kurulmalıdır

Kültür ve tabiat varlıklarının devlet malı niteliğinde olup koruma alanlarında zilyetlikle mülkiyet kazanılamayacağı, bu tür alanların Hazine adına tapuya tescil edilip tapu kütüğünün beyanlar hanesine yalnızca koruma amaçlı şerh verilebileceği açıklanmıştır. Buna karşılık, genel olarak bir taşınmaza zilyetlik şerhi konulmasının yasal dayanağı bulunmadığı, kültür ve tabiat varlığı dışında kalan taşınmazlarda ise muhdesat yönünden de ayrıca hüküm kurulması gerektiği vurgulanmıştır (🧾 Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 30.06.1993, 140/488 K.).

11.5.8. 2/B Arazinin Hazine Adına Tescilinde Dahi Mevcut Muhdesat ve Zilyedin Kadastro Tutanağına Şerh Edilmesi Zorunluluğu

2/B arazileri üzerindeki muhdesat ve zilyetlik durumu kadastro tutanağına işlenmelidir. Kararda, “çekişmeli taşınmazların orman sayılan yerlerden iken, 6831 sayılı Orman Kanunu’nun değişik 2/B maddesi gereğince orman dışına çıkarıldığı, taşınmazlar üzerindeki evin davalıya ait olup, kullanımın da davalı tarafça sürdürüldüğü” tespit edildikten sonra, kritik hukuki düzenlemeye atıf yapılmıştır: “2924 sayılı Kanunu değiştiren 4127 sayılı Kanun’un 1. maddesinde ‘kadastro çalışmaları sırasında, fiili kullanım durumuna göre sınırlandırılması ve Hazine adına tespiti yapılacak bu yerler üzerindeki muhdesat ile tasarruf edenlerin isimleri, kadastro tutanağının beyanlar hanesinde gösterilir’ hükmü yer almış bulunmaktadır.” Yüksek Mahkeme, Hazine’nin elatmanın önlenmesi davasını kazanmış olmasının bu yasal zorunluluğu ortadan kaldırmadığını vurgulayarak, “Hazine tarafından açılan müdahalenin önlenmesi davasının kabul edilmesi, yasa gereği fiili durumun tespitine yönelik olan bu şerhin konulmasına engel değildir” sonucuna varmıştır. (🧾 Yargıtay 16. HD., 6.3.1997 tarih, E. 1997/1112, K. 1997/1130)

11.5.9. Kamulaştırılan Taşınmazda Mülkiyet Hakkı Olmasa Bile Muhdesat Bedeli Alınabilir

Yargıtay kararında, baraj gölü kamulaştırma sahası içinde kalan taşınmazda “davacının zilyetlik süresinin 20 yıla ulaşmaması nedeniyle taşınmazın mülkiyetini kazanamadığı” belirtilmiş, ancak “taşınmaz üzerinde kendisi tarafından meydana getirilen muhdesat bulunduğu” ve “bunların kendisine ait olduğunun tespit edilmesi halinde, ileride açacağı eda davası sonucu bedelinin kendisine ödenmesini sağlayacağı” vurgulanmıştır. Mahkeme, “dava konusu taşınmaz üzerinde bulunan muhdesatın cinsi, ihdas tarihi (ağaç veya bağ ise yaşı ve sayısı; bina ise, inşaatın niteliği) bilirkişi ve tanıklardan sorulup, ziraat ya da inşaat mühendisine de tespit ettirmek suretiyle” belirlenmesi ve davacılara aidiyetinin kararda gösterilmesi gerektiğine hükmetmiştir. (🧾 Yargıtay 20. HD., 24.6.2003 tarih, E. 2003/6489, K. 2003/5371)

---

Muhdesat hukuku, taşınmaz hukuku içinde en karmaşık konulardan biri olmasına rağmen, doğru yaklaşım ve Adana’da uzman hukuki danışmanlık ile büyük sorunlar yaşanmadan çözüme kavuşturulabilir. Yargıtay’ın son dönem kararları incelendiğinde, bu alandaki hukuki süreçlerin gitgide netleştiği ve belirli kalıplara oturtulduğu görülmektedir.

Muhdesat davası açmadan önce mutlaka sormanız gereken sorular:

• Davam gerçekten güncel hukuki yarar taşıyor mu? Yargıtay’ın kesin kurallarına göre, sadece ortaklığın giderilmesi davası, kentsel dönüşüm uygulaması, kamulaştırma işlemi veya Kamulaştırma Kanunu m.19’un uygulanma imkanı gibi istisnai durumlarda muhdesat tespiti davası açılabilir. Bu şartlardan hiçbiri yoksa, davanız usulden reddedilecektir.
• Yapım muhdesat mı, yoksa taşınır eşya mı? Tel örgüler, çelik profilli temelsiz serralar gibi sökülebilir yapılar muhdesat sayılmaz. Sadece taşınmaza kalıcı olarak bağlı, temel üzerine inşa edilmiş binalar ve köklü ağaçlar muhdesat kapsamındadır.
• Tanık beyanlarım yeterince güçlü mü? Yargıtay’ın son kararlarına göre, sadece bilirkişi raporu yeterli değildir. Muhdesatı kim yaptı, hangi parayla, ne zaman, kimin hesabına gibi detayları bilen tanıkların keşifte dinlenilmesi zorunludur.
• Ortaklığın giderilmesi davalarında muhdesat sorunu çıkarsa ne yapmalısınız? Yargıtay’ın belirlediği usule göre, mahkeme size HMK m.165 uyarınca ayrı dava açmanız için süre verecektir. Bu süre içinde dava açarsanız, ortaklığın giderilmesi davası bekletilir. Açmazsanız, uyuşmazlık yokmuş gibi davaya devam edilir.
• Kadastro öncesi muhdesat haklarınız var mı? Eğer muhdesatınız kadastro öncesi dönemde yapıldıysa, kadastro tutanağının kesinleşmesinden itibaren sadece 10 yılınız var. Bu süreyi kaçırırsanız, hakkınızı kaybedersiniz.

---

Adana Avukatlık ve Uzman Hukuki Danışmanlık – İncekaş Hukuk Bürosu

Muhdesat ile ilgili herhangi bir sorununuz olduğunda, konusunda deneyimli Avukat Saim İncekaş başta olmak üzere hukuk büromuzdan profesyonel destek almanız, hem zaman hem de mali açıdan en doğru tercih olacaktır. Unutmayın ki, doğru hukuki strateji ile muhdesat haklarınızı korumak mümkündür, ancak bu süreç mutlaka uzman rehberliğinde yürütülmelidir.

---

Tapuda bağış yapabilmek için kişinin bazı yasal kriterleri karşılaması gerekmektedir. Bu kriterler, bağış işleminin geçerliliği için olmazsa olmaz niteliktedir.

Türk Medeni Kanunu ve ilgili mevzuat kapsamında, tapuda bağış yapabilecek kişilerin aşağıdaki şartları taşıması zorunludur:

• Reşit olmak: Bağış yapacak kişinin 18 yaşını doldurmuş olması gerekir. Ergin olmayan kişiler, yasal temsilcileri aracılığıyla dahi olsa taşınmaz mal bağışı yapamazlar.
• Temyiz kudretine sahip olmak: Kişinin akli melekelerinin yerinde olması, kendi iradesiyle karar verebilecek durumda olması şarttır. Akli dengesi yerinde olmayan veya temyiz gücünden yoksun kişilerin tapuda bağış yapmaları mümkün değildir. Kişi 65 yaş üzerinde ise tapu müdürlükleri doktor heyetinden alınmak üzere yaşlılık sebebiyle akıl sağlığı yerindedir raporu istemektedir.
• Kısıtlı olmamak: Kişinin fiil ehliyetinin mahkeme kararıyla sınırlandırılmamış olması gerekir. Kısıtlılık durumu, bağış yapma ehliyetini ortadan kaldırmaktadır.
• Taşınmaz üzerinde tasarruf yetkisine sahip olmak: Bağışlanacak taşınmazın tapuda bağışlayan kişinin adına kayıtlı olması zorunludur. Ortak mülkiyet durumunda, kişiler sadece kendi payları oranında bağış yapabilirler.

Özet olarak reşit olmayanlar (18 yaşından küçükler), temyiz kudreti bulunmayanlar, zihinsel engeli bulunanlar, kanuni temsilciler (veli veya vasi), temsil ettikleri küçükler veya kısıtlılar adına bağış yapamazlar.

Taşınmaz mal bağışı yapmaya karar verdikten sonra, işlemin doğru ve eksiksiz bir şekilde gerçekleştirilmesi için izlenmesi gereken belirli adımlar vardır. Tapuda bağış işlemi, resmi bir prosedür olup, Tapu ve Kadastro Müdürlüğü’nde yapılması zorunludur. Aşağıda, 2026 yılı itibariyle güncel olan tapuda bağış işleminin adım adım nasıl yapılacağını anlatıyoruz.

3.1. Tapuda Bağış İşlemi İçin Gerekli Belgeler

Öncelikle bağış işlemi için gerekli belgeleri sayalım. Tapuda bağış işlemi için aşağıdaki belgelerin hazırlanması gerekmektedir:

1. Bağışlanacak taşınmaza ait tapu belgesi
2. Bağış yapan ve bağışı kabul eden kişilerin kimlik belgeleri (nüfus cüzdanı, ehliyet veya pasaport, yabancılar için tercüme ve noter onaylı örneği)
3. İşleme katılacak her iki tarafın son altı ayda çekilmiş vesikalık fotoğrafları (2’şer adet)
4. Taşınmaza ait belediyeden alınmış emlak beyan değer belgesi
5. Bina vasıflı taşınmazlarda zorunlu deprem sigortası (DASK) poliçesi
6. İşlemde temsil var ise temsil belgesi (vekâletname, vasi kararı, yetki belgesi)

3.2. Adım Adım Tapuda Bağış İşlemi

Tapuda bağış işlemi, aşağıdaki adımlar izlenerek gerçekleştirilir:

1. Tapu Müdürlüğüne Başvuru: Gerekli belgelerle birlikte taşınmazın bulunduğu yer Tapu Müdürlüğü’ne başvurulur.
2. Başvuru Formu Doldurma: Tapu Müdürlüğü’nde bağış işlemi için başvuru formu doldurulur.
3. Tapudan Randevu Mesajı: Tapudan gelecek randevu mesajı beklenir. Randevu öncesinde harç ödemeleri mesajla gelen referans numarası üzerinden yapılır.
4. Taraf ve Kimlik Tespiti: Bağışlayan ve bağışı kabul eden kişilerin kimlik tespitleri yapılır.
5. Şerh/Beyan ve İrtifak Hakları Kontrolü: Taşınmaz üzerindeki takyidatlar kontrol edilir.
6. Tescile Esas Bilgilerin Alınması: Bağışlanacak hisse oranı belirlenir ve taşınmazın değeri girişi yapılır.
7. Harç İşlemleri: Bağış işlemi için gerekli harçlar hesaplanır ve tahsil edilir.
8. Resmi Senet Düzenlenmesi: Tapu Müdürlüğü’nde resmi senet/tescil istem belgesi düzenlenir.
9. Tarafların İmzalaması: Düzenlenen resmi senet, bağışlayan ve bağışı kabul eden taraflarca imzalanır.
10. Yevmiye Numarası Alınması: İşlem için yevmiye numarası alınır.
11. Tescil İşlemi: Bağış işlemi tapu siciline tescil edilir.
12. Tapu Senedi Düzenlenmesi: Bağışı alan kişi adına tapu senedi düzenlenir.

Tapu işlemlerinde bağış yaparken, bağışlanan taşınmazın devir şekli ve şartlarına göre farklı bağış türleri uygulanabilmektedir. Her bir bağış türü, bağışlayanın amaçları, bağışlananın durumu ve taşınmazın kullanımına ilişkin beklentilere göre seçilebilir. 2026 yılı itibariyle Türk hukuk sisteminde geçerli olan başlıca bağış türlerini ve özelliklerini inceleyelim.

4.1. Şartsız (Kayıtsız) Bağış

Şartsız bağış, en yaygın kullanılan bağış türüdür. Bu bağış türünde, taşınmazın tam mülkiyet hakkı hiçbir koşul veya yükümlülük olmaksızın karşı tarafa devredilir. Bağışçı, Tapu Sicil Müdürlüğü’ne giderek taşınmazın tapusunu karşı tarafa şartsız olarak devreder ve tüm mülkiyet hakkından vazgeçer.

Özellikler:

• Bağışlanan gayrimenkulün tam mülkiyet hakkı karşı tarafa koşulsuz olarak geçer.
• Bağışçı, taşınmaz üzerindeki tüm haklarından kesin olarak vazgeçer.
• Bağışlayan ve bağışı kabul eden, Tapu Müdürlüğü’nde birlikte işlem yapar.
• Vergi muafiyeti olan vakıflar için yapılan bağışlarda, bağışçı herhangi bir vergi veya harç ödemez.

4.2. İntifalı Bağış

Bağışlanan gayrimenkulün intifa hakkının bağışçıda kaldığı bağış türüdür. Bağışçı, gayrimenkulün çıplak mülkiyetini karşı tarafa devreder ancak intifa hakkını (kullanma ve yararlanma hakkı) hayatı boyunca veya belirli bir süre için kendisinde saklar.

Özellikler:

• Gayrimenkulün çıplak mülkiyeti bağışlanana geçer.
• Bağışçı, yaşamı boyunca taşınmazda oturmaya veya taşınmazı kiraya vermeye devam edebilir.
• Bağışçı, taşınmazı satamaz, devredemez veya yapının esasına yönelik değişiklik yapamaz.
• Bağışçının vefatı halinde, intifa hakkı kendiliğinden sona erer ve taşınmazın tam mülkiyeti bağışlanana geçer.

4.3. Vasiyetname ile Yapılan Bağış

Noterden vasiyetname düzenlenerek yapılan bağış şeklidir. Bağışçı, menkul ve gayrimenkul mallarının vasiyeti halinde hangi şartlarla kime kalacağını noterde belirtir. Vasiyetname tanziminde “Akli Melekeleri Yerindedir” raporu ve iki tanık gerekmektedir.

Özellikler:

• Bağışçının sağlığında mülkiyet devri gerçekleşmez.
• Vasiyetname düzenlenirken “Akli Melekeleri Yerindedir” raporu ve iki tanık gerekir.
• Noter, vasiyeti nüfus müdürlüğüne bildirir.
• Bağışçı, vasiyetname hakkında ilgili vakfa veya kişiye bilgi verebilir.
• Bağışçının vefatından sonra, vasiyetnamede belirtilen şartlar doğrultusunda mülkiyet devri gerçekleşir.

4.4. Şartlı Bağış

Şartlı bağış, bağışlayanın bağışı belirli koşullara bağladığı bağış türüdür. Bağışlanan taşınmaz üzerinde yapılacak veya yapılmayacak işler, kullanım şekli gibi konularda şartlar belirlenebilir.

Özellikler:

• Bağışçı, bağışı kabul eden kişiye belirli sorumluluklar ve yükümlülükler yükler.
• Belirlenen şartlar ve mükellefiyetler tapu belgesine yazılır.
• Şartların yerine getirilmemesi durumunda, bağış iptal edilebilir.
• Şart gerçekleşmediğinde bağışlayanın veya mirasçılarının dava hakkı doğar.

5. Rücu Şartlı Bağış

Bağışı alan kişinin, bağışçıdan önce ölmesi durumunda malın bağışçıya geri dönmesini öngören bağış türüdür. Bu durumda taşınmazın tapusu tekrar bağışçı adına tescil edilir ve eski haline döner.

Özellikler:

• Tapu Müdürlüğü’nde düzenlenen resmi senette rücu şartı açıkça belirtilir.
• Bağışı alan kişi bağışlayandan önce öldüğünde, taşınmazın tescil kaydı bağışlayan adına yeniden yapılır.
• Bu işlem için mahkeme kararına gerek yoktur, ölüm belgesi ile tapuya başvuru yeterlidir
• Bağışı alan kişi, bağışlanan taşınmazı başkalarına devretmiş olsa bile, ölümünden sonra rücu şartı geçerli olur

Bağış işlemi, her ne kadar karşılıksız bir devir işlemi olsa da, çeşitli harç ve masraflar gerektirmektedir.

5.1. Tapu Hibe Harcı Ne Kadardır?

2026 yılı için tapuda bağış (hibe) işlemlerinde emlak beyan değerinden düşük olmamak üzere binde 68,31 oranında tapu harcı, bağışı kabul edenden tahsil edilir. Ayrıca, 6083 sayılı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Döner Sermaye İşletmesi Kanunu’na göre döner sermaye ücreti de alınmaktadır.

5.2. Bağış mı, Satış mı Daha Avantajlı?

Tapuda bağış yaptığında daha az vergi ödeneceği düşüncesi yanlıştır. Aksine, bağış işlemlerinde satış işlemlerine göre daha yüksek harç oranları uygulanmaktadır. Aile içi gayrimenkul bağışlarında uygulanabilecek bazı vergi avantajları söz konusu olabilir. Ancak bu konuda “aile içi tapu bağışı nasıl yapılır” ve “evlada mal hibe etmek” gibi aramalarda belirtildiği üzere, 2026 yılı için özel düzenlemeler vardır ve bu hususta güncel mevzuatın kontrol edilmesi gerekir.

Gayrimenkul bağışı yapıldıktan sonra, bazı durumlarda bağışlayan veya mirasçıları tarafından bu işlemin iptali talep edilebilir. Özellikle miras uyuşmazlıklarında bağış işleminin iptali diğer mirasçılar tarafından sıkça gündeme gelmektedir Bağış iptali için sıkça gündeme gelen sebepleri şu şekilde sıralayabiliriz:

• Bağışlayanın ehliyetsizliği: Bağış yapan kişinin reşit olmaması veya akli melekelerinin yerinde olmaması.
• Bağışlayanın irade bozukluğu: Bağış yapanın hile, tehdit veya baskı altında kalarak bağış yapması.
• Şükran borcunun yerine getirilmemesi: Şartlı bağışlarda şartın yerine getirilmemesi.
• Bağışlayanın yoksulluğa düşmesi: Türk Borçlar Kanunu’nun 295. maddesine göre, bağışlayan kişinin bağıştan sonra yoksulluğa düşmesi.
• Bağışlayanın, bağışlanandan büyük bir nankörlük görmesi.

Bağış iptali davası, tapu iptali davası olarak açılır ve mahkemenin vereceği karara göre bağış iptal edilebilir. İptal kararının alınması durumunda, taşınmaz eski malikine döner veya mirasçıları adına tescil edilir. Bu kritik ve hassas bir süreçte mutlaka profesyonel bir Adana tapu avukatı ile iletişime geçmenizi tavsiye ederiz.

Aile üyeleri arasında yapılan gayrimenkul bağışları, özellikle vergisel avantajlar ve duygusal bağlar nedeniyle sıkça tercih edilen bir mülkiyet devir yöntemidir. Ebeveynlerin çocuklarına, eşlerin birbirlerine veya diğer yakın akrabaların aralarında gerçekleştirdiği bu işlemlerin, standart bağış prosedürlerine ek olarak dikkat edilmesi gereken bazı özel yönleri bulunmaktadır. Aile içi satış gibi gösterilen bağışlar muris muvazaası sayılabilir.

7.1. Aile İçi Bağış İşleminin Hukuki Çerçevesi

Aile içi tapu bağışları da temel olarak normal bağış prosedürlerine tabidir. Ancak yakın akrabalık ilişkisine dayalı bu tür bağışlarda, bazı özel durumlar ve avantajlar söz konusudur. Türk Medeni Kanunu ve Borçlar Kanunu’ndaki genel bağış hükümleri, aile içi bağışlar için de geçerlidir.

7.2. Eşler Arası Taşınmaz Bağışı ve Mal Rejimi

Eşler arasında yapılacak taşınmaz bağışlarında, evlilik birliği içindeki mal rejimi önemli bir faktördür. Türk Medeni Kanunu’na göre, eşler arasında aksi sözleşmeyle belirlenmediği takdirde “edinilmiş mallara katılma rejimi” geçerlidir. Eşlerden biri diğerine taşınmaz bağışında bulunduğunda:

1. Bağışlanan taşınmaz, bağışı alan eşin kişisel malı haline gelir.
2. Boşanma durumunda, bağışlanan taşınmaz üzerinde diğer eşin hak iddia etmesi zorlaşır.

7.3. Aile İçi Bağışın Miras Hukukuna Etkisi

Özellikle ebeveynlerin çocuklarından birine yaptığı bağışlar, diğer mirasçıların haklarını etkileyebilir. Türk Medeni Kanunu’na göre, mirasbırakanın sağlığında yaptığı bağışlar, tenkise (indirime) tabi olabilir. Yani, mirasbırakanın ölümünden sonra, bağıştan dolayı saklı payları ihlal edilen diğer mirasçılar “tenkis davası” açarak haklarını talep edebilirler. Bu nedenle, aile içi bağış yaparken, özellikle birden fazla mirasçının bulunduğu durumlarda, bu hususun da değerlendirilmesi önemlidir. Mirasta bağış bozulur mu? yazımızı detaylı incelemenizi tavsiye ederiz.

Tapuda bağış işlemleri, yasal prosedürlere uygun şekilde gerçekleştirilmesi gereken önemli bir hukuki işlemdir. Bağış yapmadan önce, gerekli belgelerin hazırlanması, yasal şartların sağlanması ve mali yükümlülüklerin değerlendirilmesi gerekir.

Tapu bağış işlemi, her ne kadar teknik olarak kolay görünse de, ileride iptal davası veya miras ihtilafı doğurmaya çok müsaittir. Bağış işlemlerinde yanlış anlaşılmaları ve gelecekte oluşabilecek hukuki sorunları önlemek için bir avukattan hukuki danışmanlık almak faydalı olacaktır. Özellikle şartlı bağışlarda ve aile içi bağışlarda, profesyonel destek almak, işlemin doğru ve güvenli bir şekilde gerçekleştirilmesini sağlar.

Bağış, Türk Borçlar Kanunu’nun 285. maddesinde tanımlandığı üzere, bağışlayanın sağlararası bir işlemle malvarlığından bağışlanana karşılıksız kazandırmada bulunmasıdır. Bağış işlemi şu durumlarda tercih edilir:

• Aile içi gayrimenkul devirlerinde: Özellikle ebeveynlerin çocuklarına mülkiyet devrinde, sağlıklarında varlıklarını çocuklarına geçirmek istediklerinde kullanılır.
• Vergi avantajı sağlanan durumlarda: Miras planlaması kapsamında, ölümden sonra oluşacak veraset vergisi yükünün azaltılması amacıyla yapılabilir. Veraset ve İntikal Vergisi Kanunu’nda belirtilen muafiyetlerden yararlanmak adına tercih edilebilir.
• Şartlı Bağış İmkânı: Bağışlayan tarafından belirli mükellefiyetler yüklenebilir. Örneğin, “rücu şartı” ile bağışı kabul edenin, bağış yapandan önce ölmesi durumunda, taşınmazın mülkiyetinin eski malike geri dönmesi sağlanabilir.
• Hayır amaçlı mülk bağışlarında: Kamu yararına çalışan dernek ve vakıflar gibi kurumlara yapılan bağışlarda bazı vergi avantajları sağlanabilir.
• Miras planlaması kapsamında: Bağışlayan kişi, sağlığında malvarlığının dağılımını kontrol edebilir ve potansiyel miras anlaşmazlıklarını önleyebilir.

Taşınmaz bağışının avantaj ve dezavantajları, kişinin özel durumuna, aile yapısına, vergi planlamasına ve uzun vadeli mülkiyet hedeflerine göre değişiklik gösterir. Bu nedenle, bağış yapmadan önce hukuki ve mali açıdan detaylı bir değerlendirme yapılması ve uzman bir gayrimenkul hukuku avukatına danışılması önemlidir.

Bağış tapu harcının hesaplanması, emlak vergi değeri üzerinden yapılır. Hesaplama yöntemi şu şekildedir:

1. Taşınmazın emlak vergi değerinin belirlenmesi: Tapu harcı hesaplamasında, taşınmazın belediyeden alınan güncel emlak vergi değeri esas alınır.
2. Harç oranının uygulanması: Belirlenen emlak vergi değeri üzerinden binde 68,31 oranında harç hesaplanır.
3. Ödeme yükümlülüğünün tespiti: Hesaplanan harç tutarı, bağışı kabul eden tarafından ödenir.

Taşınmaz bağışı işlemlerinde tapu harcı önemli bir mali yükümlülüktür, ancak tek maliyet kalemi değildir. Bağış işleminde tapu harcı dışında ödenmesi gereken diğer masraflar şunlardır:

1. Döner Sermaye Ücreti: 2026 yılı için yaklaşık 5.400 TL.
2. Tapu Kadastro Payı: İşlem başına alınan sabit bir ücrettir.
3. Noter Masrafları: Vekâletname gerekiyorsa yaklaşık 1.000-2.000 TL.
4. Emlak Vergisi: Devir yılına ait emlak vergisinin ödenmesi gerekir.
5. Zorunlu Deprem Sigortası (DASK): Konut niteliğindeki taşınmazlar için DASK poliçesinin güncel olması zorunludur:

Yukarıda belirtilen tüm masrafları bir araya getirdiğimizde, 2026 yılında emlak vergi değeri 3.000.000 TL olan bir konut için bağış işleminde ödenmesi gereken toplam masraf şu şekilde hesaplanabilir:

Masraf Kalemi	Tutar (Yaklaşık)
Tapu Harcı (%6,83)	204.930 TL
Döner Sermaye Ücreti	5.400 TL
Tapu Kadastro Payı	650 TL
DASK Poliçesi	1.500 TL
Belediye “Borcu Yoktur” Belgesi	200 TL
Toplam	210.080 TL

Bu hesaplama, temsil için vekâletname kullanımı, ipotek kaldırma veya değer tespiti gibi ek masraflar olmadan yapılmıştır ve taşınmazın bulunduğu bölgeye ve özelliklere göre değişiklik gösterebilir.

Her taşınmaz ve her bağış işlemi kendine özgü özellikler taşıdığından, işlem öncesinde bir Adana gayrimenkul hukuku uzmanına danışılması, masraf kalemleri ve güncel tutarlar hakkında net bilgi edinilmesi tavsiye edilmektedir.

Bağış tapu harcı, size tapu tarafından verilen referans numarası ile aşağıdaki kanallar aracılığıyla ödenebilir:

• Vergi Daireleri: Bağış işlemine konu olan taşınmazın bulunduğu yerdeki vergi dairesine doğrudan ödeme yapılabilir. Bu yöntem, özellikle elektronik sistemlere aşina olmayan kişiler tarafından tercih edilmektedir.
• Anlaşmalı Bankalar: Gelir İdaresi Başkanlığı ile anlaşmalı bankalar, tapu harcı ödemesi için yaygın olarak kullanılan kanallardır. 2026 yılı itibarıyla anlaşmalı bankaların şubeleri veya internet bankacılığı aracılığıyla ödeme yapılabilmektedir. Anlaşmalı bankalar arasında: Ziraat Bankası, Halk Bankası, Vakıflar Bankası, İş Bankası, Akbank, Yapı Kredi Bankası, Garanti Bankası, QNB Finansbank, Denizbank yer almaktadır.
• TKGM Tapu Portal: Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün e-devlet entegrasyonu ile birlikte, tapu harcı ödemeleri için elektronik ödeme sistemleri de kullanılabilmektedir.

Bağış işlemi için tapu dairesine sunulması gereken belgeler şunlardır:

1. Kimlik belgeleri (bağışlayan ve bağışlanan)
2. Taşınmaza ait tapu senedi
3. Emlak vergi değerini gösteren belge (Belediye rayiç bedel belgesi)
4. İpotek yoktur belgesi (varsa)
5. 65 yaş üstü işlem yapan taraf var ise akıl sağlığı yerindedir raporu
6. Zorunlu deprem sigortası (DASK) poliçesi
7. Fotoğraflar (2’şer adet)
8. Vekaletname (gerekiyorsa)
9. Banka dekontu (harç ödemesi yapıldıktan sonra)

Bazı durumlar ve kişiler bağış tapu harcından muaf tutulmaktadır. Bu muafiyetler şunlardır:

• Kamu Kurumları: Genel ve özel bütçeli idareler, il özel idareleri ve belediyeler ile köyler tarafından yapılan veya bunlara yapılan bağışlarda harç muafiyeti söz konusudur.
• Kamu Yararına Çalışan Dernekler: Bakanlar Kurulu kararıyla vergi muafiyeti tanınan vakıflar ve kamu yararına çalışan derneklere yapılan taşınmaz bağışları harçtan muaftır.
• Diplomatik Muafiyetler: Yabancı devletlerin Türkiye’deki diplomatik temsilcilikleri, konsoloslukları ve bunların diplomatik haklara sahip mensupları, karşılıklılık ilkesi çerçevesinde bağış tapu harcından muaf tutulabilmektedir.
• Engellilere Tanınan Muafiyetler: Engellilerin taşınmaz ediniminde belirli şartlar altında harç muafiyeti tanınabilmektedir. Bu muafiyetin uygulanabilmesi için: Engelli raporu (en az %40 engel oranını belgelendiren), İlk defa ve tek konut ediniminde olması, Belirli metrekare sınırlaması içerisinde olması gerekir.
• Afetzedeler İçin Muafiyetler: Afet bölgelerinde taşınmazları zarar gören kişilere belirli şartlar altında harç muafiyeti tanınabilmektedir. 7269 sayılı Kanun kapsamında değerlendirilen bu muafiyet, afet sonrası yapılandırma sürecinde önem kazanmaktadır.

Bağış işleminin adım adım gerçekleştirilme süreci şu şekildedir:

1. Tapu Müdürlüğünden e-randevu sistemi üzerinden randevu alınır. (Tapu Randevusu Nasıl Alınır? yazımızda süreci detaylı anlatıyoruz.)
2. Gerekli belgeler hazırlanır.
3. Emlak vergi değeri belirlenir.
4. Tapu harcı ve diğer masraflar ödenir.
5. Belirlenen randevu gününde bağışlayan ve bağışlanan tapu dairesine gider.
6. Resmi senet düzenlenir ve imzalanır.
7. Tapu sicilinde memur tarafından gerekli değişiklikler yapılır ve yeni tapu senedi verilir.

Bağış tapusunun iptal edilmesi belirli koşullarda mümkündür. Bu koşullar şunlardır:

• Bağışlayanın bağışlanan tarafından öldürülmesi veya öldürmeye teşebbüs edilmesi.
• Bağışlayanın ailevi yükümlülüklerinin yerine getirilmemesi.
• Bağışlanana yüklenen koşulların yerine getirilmemesi.
• Türk Borçlar Kanunu’nun 295. maddesinde belirtilen diğer sebepler.

Birinci derece yakınlara tapu devri, satış, bağış veya miras yoluyla gerçekleştirilebilir ve her bir yöntemin kendine özgü mali yükümlülükleri bulunmaktadır.

• Bağış: Taşınmazınızı bağış yoluyla birinci derece yakınınıza devrettiğinizde binde 68,31 (yaklaşık %6,83) oranında bağış tapu harcı ödenir.
• Satış: Taşınmazı satış yoluyla devretmek tercih edildiğinde toplam %4 oranında tapu harcı ödenir.
• Miras: Miras yoluyla intikalde tapu harcı yoktur, sadece düşük bir döner sermaye ücreti ödenir.

Bağış tapusu işlemlerinde profesyonel hukuki destek almanın birçok avantajı vardır:

1. Doğru harç hesaplaması ve olası muafiyetlerin tespiti
2. İşlem sürecinin hatasız ve hızlı ilerlemesi
3. Gelecekte ortaya çıkabilecek hukuki sorunların önlenmesi
4. Vergisel avantajların doğru değerlendirilmesi
5. Özel durumların (şartlı bağış gibi) hukuki altyapısının oluşturulması

Bağış işlemi basit gibi görünse de, vergisel sonuçları ve gelecekteki olası hukuki etkileri açısından dikkatle değerlendirilmelidir. Özellikle aile içi bağışlarda, ileride ortaya çıkabilecek miras anlaşmazlıklarını önlemek için tüm hukuki detayların profesyonel bir şekilde ele alınması gerekir.

Bağış tapu harcı, masrafları ve işlem süreci hakkında daha detaylı bilgi ve özel durumunuza yönelik hukuki danışmanlık için bizimle iletişime geçebilirsiniz. Uzman avukatlarımız, taşınmaz bağışı konusundaki tüm sorularınızı yanıtlamaya ve size en uygun çözümü sunmaya hazırdır.

Tapu harcı, gayrimenkul alım satım işlemlerinde devlete ödenen yasal bir vergidir. 492 sayılı Harçlar Kanunu’na göre tapu harcı, gayrimenkulün değeri üzerinden hesaplanır. 2026 yılı itibarıyla alıcı ve satıcı için ayrı ayrı %2 oranında olmak üzere, toplam %4 oranında tapu harcı ödenir.

Tapu harcı hesaplama formülü şu şekildedir:

• Alıcının Ödeyeceği Harç = Gayrimenkul Değeri × %2
• Satıcının Ödeyeceği Harç = Gayrimenkul Değeri × %2
• Toplam Tapu Harcı = Gayrimenkul Değeri × %4

492 sayılı Harçlar Kanunu uyarınca, tapu harcı alıcı ve satıcı tarafından eşit oranda paylaşılmaktadır. Yani her iki taraf, gayrimenkulün beyan edilen satış değerinin %2’si oranında, toplamda ise %4 oranında harç ödemekle yükümlüdür. Bu yasal düzenleme, harç ödeme sorumluluğunu alıcı ve satıcı arasında eşit şekilde dağıtmaktadır.

Tarafların Anlaşma Özgürlüğü: Ancak taraflar aralarında anlaşarak farklı bir ödeme planı belirleyebilirler. Örneğin, tüm harç bedelinin alıcı tarafından ödenmesi konusunda mutabakata varılabilir. Bu durumda satış sözleşmesinde bu husus açıkça belirtilmelidir.

1. Satıcı, kendi payına düşen %2’lik harcı alıcının ödemesini talep edebilir
2. Alıcı, tüm harç bedelini (%4) üstlenmeyi kabul edebilir
3. Satıcı, tüm harç bedelini (%4) üstlenmeyi teklif edebilir

Bu tür anlaşmalar gayrimenkul satış sözleşmesinde açıkça belirtilmelidir.

Uygulamada Sık Karşılaşılan Durumlar: Sektördeki uygulamalara baktığımızda, özellikle konut satışlarında tapu harcının tamamının alıcı tarafından ödenmesi yaygın bir uygulamadır. Satıcılar genellikle pazarlık sırasında “net fiyat” talep ederek, kendi paylarına düşen harç yükümlülüğünü de alıcıya yüklemektedir. Örneğin, “4.500.000 TL net” ifadesi, satıcının kendi payına düşen tapu harcını ödemek istemediğini ve bu bedelin de alıcı tarafından karşılanması gerektiğini ifade eder.

Döner Sermaye Bedeli ve Diğer Masrafları Kim Öder? Döner sermaye bedeli genellikle alıcı tarafından ödenir.

İpotek İşlemlerinde Harç Ödeme Durumu: Konut kredisi kullanılarak yapılan alımlarda, ipotek tesis edilmesi durumunda ek bir harç bedeli ortaya çıkmaktadır. İpotek harcı, kredi tutarının binde 4.55’i oranında hesaplanır. Bu harç bedeli genellikle alıcı tarafından ödenir. Döner sermaye bedeli, satış ve ipotek işlemi için ayrı ayrı tahakkuk ettirilir.

Tapudaki taşınmaz devir işlemlerinde harcın yanı sıra ödenen diğer masraflar şunlardır:

• Döner Sermaye Ücreti: 2026 yılı için 5.324 TL
• Tapu Kadastro Payı: İşlem başına 275 TL
• Değer Tespit Harcı: Beyan edilen değerin binde 1.5’i
• Onay Harcı: 175 TL
• Terkin Harcı (ipotek kaldırma söz konusuysa): 240 TL

2026 yılında 3.500.000 TL değerinde bir konut satışı için tapu harcı ve masrafları şöyle hesaplanır:

• Onay harcı: 175 TL
• Alıcının ödeyeceği harç: 3.500.000 × %2 = 70.000 TL
• Satıcının ödeyeceği harç: 3.500.000 × %2 = 70.000 TL
• Döner sermaye ücreti: 5.324 TL
• Tapu kadastro payı: 275 TL
• Değer tespit harcı: 3.500.000 × 0,0015 = 5.250 TL
• Toplam maliyet: 151.024 TL

Bu masraflar, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından her yıl yeniden belirlenmektedir.

Tapu harcı, tapu işlemi gerçekleşmeden önce ödenmelidir. Şu yollarla ödenebilir:

1. Vergi dairesine doğrudan ödeme
2. Tapu müdürlüğünün anlaşmalı olduğu bankalara ödeme (Ziraat Bankası, Halk Bankası, Vakıfbank ve diğerleri)
3. Gelir İdaresi Başkanlığı’nın çevrimiçi ödeme sistemi üzerinden kredi kartı ile ödeme
4. E-Devlet üzerinden tapu harcı ödeme modülü

Tapu işlemi sırasında cep telefonunuza SMS olarak gönderilen 12 haneli seri numarası ile ödeme yapabilirsiniz. Bu seri numarasını mobil bankacılıkta veya vergi dairesinde belirttiğiniz zaman tapu harcı ve diğer masraflar sistemde otomatik olarak görünecektir. Ödeme sonrası tapu memuru ödemenizi sistemden görür. Yine de makbuzun dijital veya fiziki bir örneğini yanınızda bulundurun.

Tapu harcının hesaplanmasında kullanılan gayrimenkul değeri, aşağıdaki değerlerden yüksek olanı üzerinden belirlenir:

1. Emlak Vergi Değeri: Belediyelerce belirlenen ve gayrimenkulün vergisel değerini gösteren resmi değer. Rayiç Bedel olarak da bilinir.
2. Beyan Edilen Alım-Satım Değeri: Tapu işleminde alıcı ve satıcı tarafından beyan edilen satış tutarı

1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu uyarınca, satışlarda en düşük emlak vergisi değerinin beyan edilmesi zorunludur. Gayrimenkul satış işlemlerinde tapu harcından kaçınmak amacıyla gerçek değerden daha düşük bir bedel gösterilmesi yasal bir suç olup, tespit edilmesi durumunda vergi cezası uygulanır. Vergi daireleri zaman zaman geçmişe dönük incelemeler yaparak, usulsüzlük tespit edilen satışların sorumlularına vergi cezası kesebilmektedir.

“İş yeri veya konut satış fiyatı tapuda düşük gösterilebilir mi?” sorusu tarafımıza sıklıkla sorulmaktadır. Harçlar Kanunu ve ilgili mevzuat çerçevesinde, gayrimenkul değerinin düşük gösterilmesi vergi kaçakçılığı suçunu oluşturabilir ve hem alıcıya hem de satıcıya cezai yaptırımlar uygulanabilir.

Tapu harcınızı doğru hesaplamak ve yasal yükümlülüklerinizi eksiksiz yerine getirmek için bu konuda uzman bir adana tapu avukatı ile süreci yönetmenizi tavsiye ederiz.

7.1 Gerçek Değerin Tespitinde Kullanılan Yöntemler

Gelir İdaresi Başkanlığı, beyan edilen tapu harcı bedellerinin gerçeği yansıtıp yansıtmadığını çeşitli yöntemlerle tespit edebilmektedir:

• Değer Artış Vergisi Kontrolleri: Kısa süre içinde tekrar satılan gayrimenkullerin değer artışları analiz edilir.
• Kredi Bilgilerinin İncelenmesi: Bankalardan çekilen konut kredisi tutarları istenerek beyan edilen değerlerle karşılaştırılır.
• Piyasa Araştırması: Bölgedeki benzer gayrimenkullerin satış değerleri incelenir.

7.2 Pişmanlık Dilekçesi ve Düzeltme İmkanı

Gayrimenkul bedeli tapuya düşük beyan edildiği için daha az harç ödendiği durumlarda, Gelir İdaresi’nin inceleme başlatmasından önce pişmanlık dilekçesi vererek beyan edilen değeri yükseltme imkanı bulunmaktadır. Bu durumda:

• Beyan farkının tapu harcı bedeli (toplam %4) yasal faizi ile ödenir.
• Pişmanlık dilekçesi sayesinde hesaplanan eksik tutarın %25’ine denk gelen vergi ziyaı cezası ödenmez.
• Düzeltme işlemi için Gelir İdaresi’nin henüz inceleme başlatmamış olması gerekir.

7.3 Değer Tespitinde Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

Gayrimenkul değerinin tespitinde şu noktalara dikkat edilmelidir:

• Emlak vergi değerinin güncel olduğundan emin olunmalıdır.
• Beyan edilen değer, emlak vergi değerinden düşük olmamalıdır.
• Gerçek satış değerinin beyan edilmesi, ileride oluşabilecek vergi cezalarını önler.
• Düşük değer beyanı, ileride gayrimenkulü satarken değer artış vergisi açısından dezavantaj oluşturabilir.

7.4 Örnek: Düşük Değer Beyanının Uzun Vadeli Etkileri

2026 yılında bir gayrimenkulü 4.500.000 TL’ye satın alan, ancak tapuda 2.500.000 TL değer beyan eden bir alıcı, kısa vadede 80.000 TL [(4.500.000 – 2.500.000) × %4] tapu harcı avantajı elde edebilir. Ancak gayrimenkulü beş yıl içinde satmak istediğinde, gerçek değeri beyan ettiği takdirde, aradaki fark nedeniyle yüksek miktarda Gayrimenkul Değer Artış Kazancı Vergisi ödemek zorunda kalabilir.

Gayrimenkul değerinin doğru beyan edilmesi, hem tapu harcı hesaplamasının doğru yapılması hem de ileride karşılaşılabilecek vergi sorunlarının önlenmesi açısından büyük önem taşımaktadır. Bir sonraki bölümde, tapu işlemlerinde ödenen 2026 yılı için güncel harç oranlarını inceleyeceğiz.

2026 yılı için tapu harcı oranları şu şekildedir:

• Konut ve işyeri alım satımlarında: Alıcı ve satıcı için ayrı ayrı %2 (toplam %4)
• Tarla, arsa ve arazi alım satımlarında: Alıcı ve satıcı için ayrı ayrı %2 (toplam %4)
• İpotek işlemlerinde: Kredi tutarının binde 4.55’i
• Kat irtifakı tesisinde: Arsa payı değeri üzerinden binde 9.1

2026 yılında geçerli olan harç indirimleri ve muafiyetleri şunlardır:

• İlk konut alımlarında 500 m²’ye kadar olan konutlar için %50 indirim
• Engelli vatandaşların konut alımlarında 200 m²’ye kadar %75 indirim
• 65 yaş üstü vatandaşların ilk konut alımlarında 120 m²’ye kadar %60 indirim
• Şehit aileleri ve gazilerin konut alımında tam muafiyet

İlgili istisnaların dayanağı: 492 sayılı Harçlar Kanunu ve Gelir İdaresi Başkanlığı Tebliğleri

Tapu işleminin gerçekleşmemesi durumunda ödenen harçların iadesi mümkündür. Vergi Usul Kanunu’nun 120. maddesine göre, fazla veya yersiz ödenen vergilerin iadesi için 5 yıl içinde başvurulabilir.

İade başvurusu için gerekli belgeler şunlardır:

• Dilekçe
• Harç makbuzu aslı
• Tapu müdürlüğünden alınacak işlemin yapılmadığına dair yazı
• Banka hesap bilgileri

Yabancı uyruklu kişilerin Türkiye’de gayrimenkul alımlarında, Türk vatandaşlarıyla aynı harç oranları uygulanmaktadır. Ancak, Tapu Kanunu’nun 35. maddesi uyarınca yabancıların mülk edinebilecekleri alanlar sınırlıdır.

Yabancılar için ek olarak:

• Askeri yasak bölgelerde taşınmaz edinimi yasaktır.
• Bir ilçede toplam arazi yüzölçümünün %10’undan fazlasını edinemezler.
• Bir yabancı en fazla 30 hektar (300.000 m²) taşınmaz edinebilir.

Tapu harcı ödemesinde dikkat edilmesi gereken önemli noktalar şunlardır:

1. Tüm harç ve masraflar ödenmeden tapu devri gerçekleştirilemez
2. Emlak vergi değerinin güncel olduğundan emin olun
3. Beyan edilen değerin emlak vergi değerinden düşük olmamasına dikkat edin
4. İndirim ve muafiyetlerden yararlanma koşullarını kontrol edin
5. Ödeme makbuzlarını mutlaka saklayın
6. Eksik veya hatalı ödeme durumunda gecikme faizi uygulanır

Tapu harcı ödemesi konusunda ortaya çıkabilecek anlaşmazlıkları önlemek için, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde harç ve masrafların kimin tarafından ödeneceği açıkça belirtilmelidir.

• 492 sayılı Harçlar Kanunu
• Vergi Usul Kanunu
• 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu
• Gelir İdaresi Başkanlığı Tebliğleri
• 22.09.2012 Tarihli 2012/3735 Karar Sayılı Bankalar Kurulu Kararı
• 21.03.2019 Tarihli 843 Karar Sayılı Cumhurbaşkanı Kararnamesi
• Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü 2026 Yılı 1 Sayılı Tarife Cetveli

Bu yasal düzenlemeleri bilmek, gayrimenkul alım satım işlemlerinde harç hesaplamasını doğru yapmanızı ve olası vergi avantajlarından yararlanmanızı sağlar.

Adana’da faaliyet gösteren hukuk büromuz, tapu işlemlerinde karşılaşılan tüm hukuki sorunlarda müvekkillerine kapsamlı danışmanlık sağlamaktadır. Tapu harcı itirazları, iptal davaları (tasarrufun iptali), beyan sorunları ve ortaklık giderimi gibi konularda uzman desteği almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

📍 Adana merkezli olarak tüm Türkiye’ye danışmanlık sağlıyoruz.