Siteden ayrılmadan önce tarafımca yazılan site içi arama motorunu deneyin.

Muhtar Senedi Nedir? Geçerli Mi? Nasıl Yapılır? Tapu İptal, Senet Örneği

Muhtar senedi, kadastro görmemiş, henüz tapu almamış gayrimenkul satışlarında kullanılan ve muhtar tarafından düzenlenen bir belgedir. Taşınmazın satışı amacıyla yapılan muhtar senedi, kadastro işlemleri esnasında gerçek hak sahibini belirlemeyi ve tapuyu bu kişi üzerine tescil etmeyi sağlar. Hali hazırda tapusu olan bir taşınmaz üzerinde düzenlenen muhtar senedinin ise tapu iptal işlevi yoktur. (İstisna: Fiilen teslim edilmiş ise tapu iptal açılabilir) Bu durumda ancak ödediğiniz bedeli iade isteme hakkınız olur.

Bu belge, taşınmaz malın sahibinin kimlik bilgilerini ve malın niteliklerini içerir. Ancak muhtar senedinin hukuki geçerliliği konusunda dikkat edilmesi gereken bazı noktalar vardır. Bu makalede, muhtar senedinin ne olduğu, nasıl yapıldığı, geçerliliği, tapu iptali durumları ve örnek bir senet hakkında detaylı bilgi vereceğim.

Muhtar Senedi Nedir?

Muhtar senedi, bir gayrimenkulün mülkiyetine ilişkin bilgilerin muhtar tarafından resmi olarak belgelendiği bir dokümandır. Tapunun resmi devrinin o an için mümkün olmadığı durumlarda (kadastro olmaması, taşınmazın tedbirli olması, tapu dairesine fiziken gitmeye imkan bulunmaması gibi) köy veya küçük yerleşim birimlerinde gayrimenkul alım-satım amacıyla tercih edilen bir işlemdir.

Günümüzde muhtar senedinin uygulaması neredeyse hiç kalmamıştır. Bunun yerine noterde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılmaktadır.

Harici satış sözleşmesi niteliğindedir. (Yani taşınmaz satışının tapu dairesine bildirilmeden, taraflar arasında yapılan bir sözleşmedir)

Muhtar Senedi Geçerli Mi?

Muhtar senedinin geçerli olabilmesi için taşınmazın tapusu olmamalı (kadastrosuz olmalı), düzenleme şekli ve içeriği kanuna uygun olmalıdır. Henüz kadastro işlemi gerçekleşmemiş bir taşınmazın satışı muhtar senediyle gerçekleştirilebilir. Bu işlem muhtar senediyle taşınmaz satışı olarak adlandırılır.

Daha sade bir anlatımla, satış sözleşmesinin yapıldığı tarihlerde kadastro işlemi tamamlanmamış ve henüz tapu kütüğüne kaydedilmemiş taşınmazlar için yapılan muhtar satışı geçerlidir. Bu bağlamda, muhtar senedi, 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 14. maddesinde belirtilen zilyetliğe ilişkin belgelerden biri olarak kabul edilir.

Kadastroya tabi olmayan yerler ve mülkiyetler için düzenlenen muhtar senetleri, kadastro işlemleri sırasında kadastro memurlarına sunulur. 30 gün içinde kadastro tutanaklarına itiraz edilmezse, taşınmaz resmen alıcı adına tapu kaydına geçirilir. Böylece, şekil şartına uygun olmadan yapılan muhtar satışları, Tapu Sicil Müdürlüğü tarafından da geçerli kabul edilir ve muhtar senedi ile yapılan taşınmaz satışının sonucunda tapu tescil edilmiş olur.

Muhtar Senedi Nasıl Yapılır?

Muhtar senedi düzenlemek için izlenmesi gereken adımlar şunlardır:

  1. Muhtara Başvuru: Gayrimenkul sahibi veya yetkili temsilcisi, muhtara başvurarak senedin düzenlenmesini talep eder.
  2. Kimlik Bilgileri ve Belgeler: Muhtar, başvuran kişinin kimlik bilgilerini ve taşınmaza ilişkin belgeleri inceler.
  3. Senedin Gerçek Duruma Uygun Düzenlenmesi: Muhtar, taşınmazın niteliklerini, sahibinin kimlik bilgilerini, o anda kim tarafından zilyet olarak kullanıldığını, satış olduysa fiilen devrin gerçekleşip gerçekleşmediğini, taşınmazdın hudutlarını belirletecek şekilde senedi düzenler.
  4. Onay ve İmzalar: Muhtar senedi, muhtar ve taşınmaz sahibi tarafından imzalanır ve resmi mühür ile onaylanır.

Tapu İptali ve Muhtar Senedi

  • Muhtar senedi ile tapu iptali sağlamak için öncelikle yukarıdaki başlıkta anlattığım geçerlilik şartları mevcut olmalıdır. Muhtar senedine rağmen kadastro esnasında yanlış kişi üzerine bir tapu tescil işlemi yapılmış ise, bu durumda Kadastro Mahkemesinde muhtar senedi sebebiyle tapu iptal ve tescil davası açılması mümkündür. Bu dava türüne de hukuk literatüründe “kadastro öncesi zilyetliğe dayalı tapu iptali ve tescil” ismi verilir. Tapu iptal talepli söz konusu davada muhtar senediyle kadastro öncesi malik sıfatıyla zilyetliğin ispatı yapılır.
  • Bunun dışında, yani kadastro sonrası muhtar senediyle taşınmaz satışı düzenlenmiş olması durumunda ise muhtar senedi “harici satış sözleşmesi” niteliği taşıyacaktır. Harici satış sözleşmesi niteliğindeki bir muhtar senedine dayanılarak tapu iptal davası açmanın şartı ise taşınmazın alıcıya fiilen teslim edilmiş olmasıdır.

Yukarıda izah ettiğim 2 örnek haricinde muhtar senedine dayalı tapu iptal davası açmak mümkün olmaz. Ancak ödenen bedel sebepsiz zenginleşme çatısı altında geri istenebilir.

Muhtar Senedi Kaç Yıl Geçerli? Zamanaşımı

Muhtar senedi, taşınmazın kadastro işlemleri sırasında önemli bir belge olarak kabul edilir. Ancak, bu senede dayalı haklar ve tespitler zamanaşımına tabidir. Kadastro tutanaklarında belirtilen haklara ve tespitlere ilişkin olarak, tutanakların kesinleştiği tarihten itibaren on yıl geçtikten sonra, kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanarak itirazda bulunulamaz ve dava açılamaz. Bu on yıllık süre, hak sahiplerinin itiraz ve dava açma haklarını sınırlayan önemli bir zamanaşımı süresidir. (Kadastro Kanunu Madde 12 fıkra 3)

Bu süre sonunda, muhtar senedi ve kadastro tutanakları, taşınmazın mülkiyeti ve sınırlandırmaları açısından kesinleşmiş sayılır ve itirazlar kabul edilmez. 10 yıllık zamanaşımının tek istisnası taşınmazın fiili olarak teslim edilmiş olması halidir. Harici satış sözleşmesi niteliğinde muhtar senedi neticesinde taşınmaz alıcıya teslim edilmişse, satıcı bundan sonra açılacak tapu iptal davasında zamanaşımı itirazında bulunamaz.

Bu nedenlerle, muhtar senedi ile ilgili hak talepleri ve itirazlar için belirtilen süre içerisinde gerekli hukuki işlemlerin yapılması büyük önem taşır.

Muhtar Senedi Örneği

Aşağıda, hukuki geçerliliği olan, muhtar onayı taşıyan, mülkiyet belgesi niteliğinde tipik bir muhtar senedi örneği paylaşıyorum:

MUHTAR SENEDİ

Taşınmaz Sahibi: Ahmet Yılmaz
Kimlik No: 12345678901
Adres: Örnek Mah. No:5, Adana
Taşınmaz Bilgileri: 123 ada, 45 parsel, 500 m² arsa

Bu belge, yukarıda belirtilen taşınmazın Ahmet Yılmaz’a ait olduğunu doğrular. [Ahmet’in satın aldığı tarih] tarihinden itibaren taşınmaz fiilen Ahmet’in kullanımındadır. Taşınmazın hudutları batıdaki büyük dut ağacından, doğudaki incir ağacına kadardır.

Tarih: 01.01.2024

Muhtar: Eşref Kaya
İmza: __
Mühür: __

Adana Avukatları ile Gayrimenkul Hukuku Hizmetleri

Adana’da gayrimenkul hukuku alanında uzman avukatlarımız, muhtar senedi düzenlenmesi, tapu iptali davaları ve gayrimenkul alım-satım işlemleri gibi konularda kapsamlı hukuki hizmetler sunmaktadır. Adana avukatları olarak, yerel mevzuat ve uygulamalar konusundaki bilgi ve deneyimimizle, haklarınızı korumak ve süreci en iyi şekilde yönetmek için yanınızdayız. Bu hizmetlerimizden yararlanarak, tüm taşınmaz hukuku sorunlarınızı güvenle çözebilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Muhtar senedi ile tapu arasındaki fark nedir? Muhtar senedi, gayrimenkul sahibinin kimlik ve mülkiyet bilgilerini muhtar tarafından onaylayan bir belgedir. Tapu ise, taşınmazın yasal sahibini gösteren resmi bir belgedir ve tapu sicil müdürlüğü tarafından verilir.

Muhtar senedi geçerliliği nedir? Muhtar senedi, tapu yerine geçmez ve mülkiyet devrinde yasal olarak kullanılmaz. Ancak, taraflar arasında yapılan özel anlaşmalarda güvence unsuru olarak kabul edilebilir.

Muhtar senedi ile mülk satışı yapılabilir mi? Hayır, yasal olarak mülk satışı için tapu devri gereklidir. Muhtar senedi, sadece bilgilendirme amaçlı bir belgedir.

Muhtar senedi nasıl alınır? Muhtar senedi almak için gayrimenkul sahibi, muhtara başvurarak kimlik bilgileri ve mülkiyet belgelerini sunmalıdır. Muhtar, bu bilgileri doğruladıktan sonra senedi düzenler.

Muhtar senedi iptal edilebilir mi? Muhtar senedi, yanlış veya yanıltıcı bilgiler içeriyorsa, ilgili muhtarlığa başvurarak düzeltilmesi talep edilebilir. Aksi taktirde senedin geçersizliğinin tespiti amacıyla menfi tespit davası açılır.

İlgili Kanun Maddeleri ve Yargıtay Kararları

Muhtar senediyle taşınmaz satışı konusuyla ilgili kanun maddeleri:

  • 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 14. maddesi: Muhtar senedinin zilyetliğe ilişkin belgelerden biri olarak kabul edildiğini düzenler.
  • 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 12. maddesi: Muhtar senedine dayalı hak iddia etmek için 10 yıl zamanaşımı süresi bulunduğunu düzenler.

Muhtar senediyle taşınmaz satışı konusuyla ilgili önemli Yargıtay kararları:

  • İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 37. Hukuk Dairesi 2018/5236 Esas Sayılı Kararı: Taşınmaz satışına ilişkin muhtar senedi noter tasdikli olup Zilyetlik Belgesi niteliğindedir.
  • Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 2014/7534 E. – 2015/11661 K. Sayılı Kararı: Muhtar senedi harici satış sözleşmesi niteliğindedir. Senet alacaklısı satış bedeli iade edilene kadar hapis hakkına sahiptir ve taşınmazdan karşılıksız yararlanabilir.
  • İçtihadı Birleştirme Kurulu’nun 30.9.1988-2/2 Sayılı Kararı: Haricen satış sözleşmesinde taşınmazın teslim edilmesi durumunda tapu iptal davası açılabilir.
  • Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2011/11062 E. – 2011/11568 K. Sayılı Kararı: Satış vaadi konusu taşınmaz teslim edilmişse, zamanaşımı savunması dinlenmez.
Uygulamaya Dair

Çalışma sayfasında aşağıdaki konulara dair daha detaylı bilgi bulabilirsiniz.

  • Muhtar senedinin geçersizliği iddiası, yetkili ve görevli mahkeme, davanın niteliği hakkında ek bilgiler.
  • Fiilen teslim iddiasına dayalı tapu iptal davası açabilmenin şartları nelerdir?


İlgili Kanunlar


Yazar Hakkında: Avukat Saim İncekaş

Saim İncekaş, Adana Barosu'na kayıtlı bir avukattır. 2016 yılından bu yana Merkezi Adana'da bulunan ve kurucusu olduğu İncekaş Hukuk Bürosu'nda çalışmaktadır. Yüksek lisans derecesi ile hukuk eğitimini tamamladıktan sonra bu alanda birçok farklı çalışma yürütmüştür. Özellikle aile hukuku, boşanma, velayet davaları, çocuk hakları, ceza davaları, ticari uyuşmazlıklar, gayrimenkul, miras ve iş hukuku gibi alanlarda uzmandır. Saim İncekaş, sadece Adana Barosu'nda değil, aynı zamanda Avrupa Hukukçular Derneği, Türkiye Barolar Birliği ve Adil Yargılanma Hakkına Erişim gibi dernek ve kuruluşlarda da aktif olarak görev almaktadır. Bu sayede, hukukun evrenselliği konusundaki farkındalık ve hukuk sistemine olan güveni arttırmaya yönelik birçok çalışmada yer almaktadır. Randevu ve Ön Görüşme İçin WhatsApp Üzerinden Hemen İletişime Geçin

Yorum var.

  1. Muhtar senedi 10 yıl geçtikten sonra hak talep edemezmiyiz bununla ilgili ayrıntılı bilgi alabilirmiyim

Bir yanıt yazın

E-posta adresiniz yayınlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir