Kiracı ile kiraya veren arasında birden fazla kira sözleşmesi imzalanması, özellikle de sözleşmelerin içerikleri birbirinden farklıysa, bazı riskler ve hukuki belirsizlikler yaratır. Bu riskleri şu şekilde açıklayabilirim:

• Kira bedeli ve süre farklılıkları: Sözleşmelerde farklı bir kira bedeli ve süresi belirlenirse, bu durum taraflar arasında anlaşmazlığa yol açar. Hangi sözleşmenin geçerli olduğu belirsizleşir.
• Tarafların yükümlülükleri: Hak ve yükümlülükler farklı şekilde belirlenirse, kiracı ve kiralayan için hangi sözleşmeye göre hareket edeceği muğlaklaşır.
• Sözleşmelerin birbirini geçersiz kılma ihtimali: İki sözleşme birbiriyle çelişiyorsa, sonra imzalanan sözleşme ilk sözleşmeyi geçersiz kılabilir. Bu da hukuki belirsizliğe yol açar.
• Uyuşmazlık çözümünün zorlaşması: Anlaşmazlık durumunda hangi sözleşmenin esas alınacağı belli olmadığı için uyuşmazlığın çözümü güçleşir.
• Kötü niyetli kullanım riski: Taraflardan biri, iki sözleşme arasındaki farklılıklardan faydalanarak kötü niyetli davranışlarda bulunabilir.

Bu nedenle, kiracı ve kiralayanın tek bir kira sözleşmesi üzerinde mutabakata varması her iki tarafın da yararınadır.

Kiracı ile kiralayan arasında birden fazla kira sözleşmesi yapılması, yasal olarak mümkündür. İkinci sözleşmenin tam anlamıyla geçerli olması için sözleşmeye birinci sözleşmenin akıbetini belirten bir hüküm yazılır. Örneğin, “12.12.2022 tarihli kira sözleşmesi sonlandırılmış, işbu 12.12.2023 tarihli ikinci kira sözleşmesi akdedilmiştir” şeklinde bir hüküm eklenmesi yeterlidir.

Türk Borçlar Kanunu’na göre, taraflar aralarında dilediği gibi sözleşme yapma konusunda serbesttirler. Ancak kanunlara, ahlaka, kamu düzenine, kişilik haklarına aykırı bir sözleşme yapılamaz.

Birden fazla kira sözleşmesi yapılmasının tek başına yasalara aykırı bir yanı yoktur. Kiracı ve kiralayan istedikleri sayıda sözleşme yapabilirler. Ancak bu sözleşmelerin içeriği ve koşulları birbiriyle çelişiyorsa, uyuşmazlık çıkar.

Kiralayan, aynı konut için birden fazla kişiyle ayrı sözleşmeler yaparsa dolandırıcılık suçu işlemiş olur. Ancak kiracıyla farklı içerik ve koşullarda birden fazla sözleşme yapmasında yasal açıdan engel yoktur.

Yasalar, birden fazla kira sözleşmesinin yapılmasına izin vermektedir. Ancak tarafların haklarını kötüye kullanmamaları ve iyi niyet kurallarına uymaları beklenir. Aksi halde, yargı yoluyla çözüm aranması gerekir.

Yeni bir kira sözleşmesi imzalanması, genellikle önceki kira sözleşmesini ortadan kaldırır ve yeni sözleşmede belirtilen başlangıç tarihinden itibaren geçerli olur. Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 347. maddesi uyarınca, kiracı ile yeniden imzalanan yeni tarihli bir kira sözleşmesi, kira sözleşmesinin on yıllık uzama süresini sıfırdan başlatır. Yani, eğer aynı kiracıyla yeni bir kira sözleşmesi imzalanırsa, on yıllık süre bu yeni sözleşmenin bitim tarihinden itibaren hesaplanır. Bu durum, özellikle kira sözleşmesinin feshi ve tahliye hakları açısından önemlidir. Bir kira sözleşmesinin yenilenmesi, mevcut koşulları değiştirir ve yeni koşullar altında bir kira ilişkisi başlatır. Bu nedenle, yeni sözleşmedeki şartlar önceki sözleşmeyi geçersiz kılar ve yeni sözleşme, yasal olarak mevcut olan kira ilişkisini tanımlar​​​​​​. Aşağıda alt başlıklar halinde ikinci kira sözleşmesinin geçerli sayılıp sayılmadığı halleri izah edeceğim.

İkinci Sözleşmenin Sırf Vergi Dairesine Düşük Kira Bedeli Göstermek İçin Hazırlanması Durumunda Bu Sözleşmeye İtibar Edilmez

Bazen taraflar vergi dairesine kira bedelini düşük göstermek ve az vergi ödemek isterler. Böyle bir durumda sırf vergi dairesine sunmak amacıyla asıl sözleşmeden farklı olarak düşük bedel göstermek için yapılan ikinci kira sözleşmesi muvazaalı sayılır ve ilk sözleşmedeki bedel ve şartlar geçerliliğini korur.

İkinci Sözleşmede İlk Sözleşmenin Ortadan Kaldırıldığı Belirtilmelidir

İkinci bir kira sözleşmesi hazırlanırken, ilk sözleşmenin iptal edildiğine ve yeni sözleşmenin yerine geçtiğine dair bir ifade eklemek önemlidir. Bu, hukuki açıdan, iki sözleşme arasında bir çakışma veya anlaşmazlık oluşması durumunda, hangi sözleşmenin geçerli olduğunun açıkça belirlenmesini sağlar. Ayrıca, bu ifade, her iki tarafın da yeni sözleşme şartlarını kabul ettiğini ve eski sözleşmenin şartlarının artık geçerli olmadığını net bir şekilde ortaya koyar. Bu tür bir belirti, özellikle kira bedeli, depozito, kira süresi gibi önemli değişiklikler içeren durumlarda kritik öneme sahiptir. Yeni sözleşmede eski sözleşmenin iptal edildiği açıkça belirtilmezse, olası bir davada ilk sözleşmenin geçerli sayılma riski bulunur.

İkinci Kira Sözleşmesinin Birinci Sözleşme Üzerinde Tahrifat Yapılarak Elde Edilmesi

Eğer bir kira sözleşmesinde tahrifat yapıldığı kanıtlanabilirse, bu tahrifatın yapıldığı sözleşme geçersiz sayılır.

İkinci Kira Sözleşmesinde Belirlenen Kira Bedelinin Fahiş Oranda Düşük Olması

Aynı taşınmaz için çok daha düşük bir bedelle yeni bir kira sözleşmesinin imzalanması, hayatın olağan akışına aykırı görülmektedir. Bu kadar büyük bir kira bedeli farkı, genellikle kira bedelinin bilinçli olarak düşük gösterildiği, yani muvazaalı (görünüşteki) bir işlem yapıldığı şüphesini uyandırır. Muvazaalı işlemler, gerçek niyet ve koşulları gizlemek için yapılan ve yasal geçerliliği olmayan anlaşmalardır. Böyle bir durumda ikinci kira sözleşmesi geçersiz sayılır.

Bankadan Ödenen Kira Bedeli Sözleşmedeki Bedel İle Uyuşuyorsa O Sözleşme Esas Alınır

Eğer iki farklı kira sözleşmesi varsa ve kiracının banka üzerinden ödediği kira bedeli, sözleşmelerden birinde belirtilen miktarla uyuşuyorsa, bu uyuşan sözleşmenin hukuki açıdan esas alınır. Kira ödemelerinin tutarları, hangi sözleşmenin gerçek ve yürürlükte olduğunu belirlemede önemli bir delil teşkil eder. Bu yaklaşım Yargıtayca benimsenmiştir.

Rayiç Bedele Nazaran Çok Düşük Bedelle Hazırlanan Sözleşmeye İtibar Edilmez

İki farklı kira sözleşmesinden hangisine itibar edileceği belirlenirken, sözleşmedeki bedelin rayiç bedelle arasındaki fark da önem taşır. Sözleşmedeki bedelin rayiç kira bedeline göre çok düşük olması o sözleşmenin muvazaalı olduğu anlamını taşıyabilir.

Yargıtay bu yöndeki bir kararında rayiç kira bedeline göre arasında büyük fark bulunan sözleşme kira bedelini gerekçe göstererek, ilgili sözleşmeye itibar edilemeyeceğine karar vermiştir: “Mahkemece yerinde yapılan keşif sonucu alınan bilirkişi raporunda kiralananın rayiç kira bedelinin aylık 7.500.-TL. olduğu belirlenmiştir. Böylece eski malik ile imzalanan 01.06.2005 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli düşük bedelli kira sözleşmesinin akdedilmesinin hayatın olağan akışına ters olduğu ve vergi dairesine verilmek üzere taraflar arasında muvazaalı olarak düzenlendiğinin kabulü ile eski malik ile davalı Erol arasında imzalanan kira sözleşmesine değer verilmesi gerekir.” (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2008/13750 esas 2009/3661 sayılı ilamı)

Elektrik, Su ve Doğalgaz İdarelerine Sunulan Sözleşmeler İstenmelidir

Kiracılar mutlaka üzerlerine elektrik, su veya doğalgaz aboneliklerinden birisini almaktadır. Bu abonelikler oluşturulurken kiracıdan kira sözleşmesini sunması istenir. Dolayısı ile ortada iki farklı kira sözleşmesi iddiası varsa mahkeme bu kurumlara sunulan kira sözleşmelerini kontrol etmelidir.

Kiracı ile kiralayan arasında birden fazla kira sözleşmesi yapıldığı durumlarda, bu sözleşmelerin içerikleri neredeyse her zaman birbirinden farklıdır. Örneğin;

• Kira bedeli farklı olabilir. İlk sözleşmede aylık 1000 TL kira bedeli belirlenmişken, ikinci sözleşmede bu rakam 1200 TL olarak belirlenebilir.
• Kira süresi farklı olabilir. İlk sözleşme 1 yıllık yapılmışken, sonraki sözleşme 2 yıllık yapılabilir.
• Kiralanan gayrimenkul farklı olabilir. İlk sözleşmeyle daire kiralanmışken, ikinci sözleşme garaj için yapılmış olabilir.
• Temerrüt halinde uygulanacak cezai şart farklı olabilir.
• Kira bedelinin hangi tarihlerde ödeneceği farklı olabilir.
• Gayrimenkulün kullanım amacı farklı belirlenebilir.
• Bakım ve onarım yükümlülükleri farklı olabilir.
• Devir ve alt kiralama koşulları değişebilir.
• Tarafların sorumlulukları ve yükümlülükleri farklı şekilde düzenlenebilir.

Sözleşmeler arasındaki bu gibi farklılıklar, birden fazla kira sözleşmesinin varlığı durumunda ortaya çıkabilecek ihtilafların da nedenleri arasında yer alır.

Kiracı ile kiralayan arasında iki veya daha fazla kira sözleşmesi varsa ve bu sözleşmeler arasında çelişki bulunuyorsa, taraflar arasında anlaşmazlık çıkabileceğinden yukarıda bahsetmiştim. Böyle bir durumda izlemenizi önerdiğim bazı çözüm yolları şunlardır:

• Tarafların Karşılıklı Anlaşması: Kiracı ve kiralayan sözleşmeleri birlikte gözden geçirir ve karşılıklı anlaşarak çelişkili maddeleri düzeltebilirler. Bu, en hızlı ve kolay çözüm yoludur.
• Uzlaşma: Taraflar bir arabulucuya başvurarak çelişkili konuları görüşebilir. Arabulucu, tarafları uzlaşmaya çağırır ve sorunun çözümü için önerilerde bulunur.
• Hukuki Yollara Başvurma: Kiracı ya da kiralayan, sözleşmelerdeki çelişkilerden dolayı diğer tarafa karşı dava açabilir. Yargı süreci ile sözleşmelerin hangisinin geçerli olduğuna karar verilebilir.
• Sözleşmenin Feshi: Eğer çelişkiler çözülemiyorsa, taraflardan biri sözleşmeyi tek taraflı feshedebilir. Ancak bunun belirli hukuki sonuçları olabileceği unutulmamalıdır.

Kiracı ve kiralayan öncelikle sorunu kendi aralarında çözmeye çalışmalıdır. Anlaşma sağlanamazsa diğer yasal yollara başvurulabilir. Her iki tarafın hakları gözetilerek adil bir çözüme ulaşılmalıdır.

Kiracı ile kiralayan arasında birden fazla kira sözleşmesi imzalanması, tarafların hakları ve yükümlülükleri açısından karmaşaya yol açabilir.

• Genel olarak, aynı konuyla ilgili birden fazla sözleşmenin imzalanması halinde, son imzalanan sözleşme geçerli sayılır. Ancak bu durumda daha önce imzalanan sözleşmelerin içeriği ve koşulları da dikkate alınmalıdır.
• Tarafların haklarını korumak için, sözleşmeler arasındaki farkları ve çelişkileri tespit edip, bunların çözüme kavuşturulması önemlidir. Gerekirse, konunun uzman bir avukata danışılarak çözülmesi yerinde olur.
• Her koşulda, taraflar iyi niyetle hareket edip, karşılıklı hakları gözeterek ve makul çözümler üreterek, sorunların aşılmasını sağlamalıdır.
• Kiracı ve kiralayanın birbirlerinin haklarına ve sözleşmelere saygı göstermeleri, uzun vadede her iki taraf için de faydalı olacaktır.

Özetle, birden fazla kira sözleşmesinin aynı anda geçerli olup olmayacağı, sözleşmelerin içeriğine ve tarafların iradesine bağlıdır. Özellikle ülkemizde vergiden kaçınmak amacıyla iç ilişkide farklı, dış ilişkide farklı kira sözleşmeleri yapılmakta, bu durum birçok problemi de beraberinde getirmektedir. Anlaşmazlık durumunda konunun yargıya intikal etmesi ve hakimin sözleşmeleri yorumlayarak bir karara varması gerekecektir. Yargıtay’ın bu konuda çeşitli olaylardaki tavrını ve yorumunu yukarıda detaylı bir şekilde sizlere aktardım.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında dikkat edilmesi gereken bazı şartlar bulunmaktadır. Davanızın başarılı olması için aşağıda yer alan şartları dikkatlice incelemenizi öneriyorum:

1. Kiralananın niteliği: Konut ve çatılı işyerleri için tahliye davası açılabilirken, arsa ve arazilerin tahliyesi bu dava türüne konu olamaz.

2. Yasal Sürelerin Gözetilmesi: İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, Türk Borçlar Kanunu’nda belirtilen süreler içinde açılmalıdır. Bu süreler, kira sözleşmesinin belirli veya belirsiz süreli olmasına göre değişiklik gösterir. Örneğin, belirli süreli kira sözleşmelerinde sözleşmenin bitiminden itibaren belirli bir süre içinde dava açılması gerekmektedir.

3. Kiraya Verenin Gerçek ve Samimi İhtiyacı: Davanın temeli, kiraya verenin ya da onun kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin (eşi, altsoyu, üstsoyu) gerçek ve samimi bir konut veya işyeri ihtiyacına dayanmalıdır. Bu ihtiyaç geçici olmamalı ve dava açma sürecinde kanıtlanabilmelidir.

4. Alternatif bir konut veya işyeri olmaması: Eğer davacının başka bir konutu veya işyeri bulunuyorsa ve bu yerler davacının ihtiyacını karşılayabilecek durumdaysa, mahkeme tahliye talebini reddeder.

5. İhtarname ve Bildirim Süreçleri: Kiraya verenin, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açmadan önce kiracıya ihtarname göndermesi gerekip gerekmediği duruma bağlıdır. İhtarname gönderilmesi, dava süreçlerinde bazı avantajlar sağlar.

6. Mahkeme Süreçleri ve Deliller: Kiraya verenin iddialarını destekleyen yeterli delil sunması gerekmektedir. Mahkeme, sunulan delilleri değerlendirerek, ihtiyacın gerçek ve samimi olup olmadığını belirler.

7. Davanın Masrafları ve Sonuçları: Davayı açan tarafın başlangıçta masrafları karşılaması gerekmektedir. Davanın sonucuna göre, masrafların kim tarafından ödeneceği mahkeme tarafından belirlenir.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasının her bir aşamasının, hukuki prosedürlere uygun şekilde yürütülmesi gerekmektedir. Davacı kiraya veren tarafından yukarıdaki şartlar yerine getirilmezse, davanın reddedilme riski ortaya çıkar.

1. İhtarname Çekme Zorunluluğu Yoktur: İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilme sürecinde, kiraya verenin önceden kiracıya ihtarname çekme zorunluluğu bulunmamaktadır. Ancak, eğer kiraya veren kiracıya ihtarname gönderirse, bu, kiraya verene dava açmak için tanınan 1 aylık süreye ek olarak, kira sözleşmesinin uzadığı 1 yıllık kira yılı sonuna kadar tahliye davası açma hakkı verir​​.

2. Tahliye Davası Açma Zamanı: Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşmenin bitiminden itibaren en geç 1 ay içinde dava açılmalıdır. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise, kira yılı esas alınır ve kira yılının dolmasından itibaren yine en geç 1 ay içinde dava açılabilir​​.

3. Yeni Malikin Durumu: Yeni malikin durumu biraz farklıdır. Yeni malik, taşınmazı edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya durumu yazılı olarak bildirmeli ve 6 ay sonra tahliye davası açmalıdır. Bu bildirim, kiralananın yeni maliki olduğunu ve konut veya işyeri gereksinimi ifade ederek tahliye talebinde bulunmalıdır​​.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açma hakkına sahip olanlar, Türk Borçlar Kanunu’na göre belirlenmiştir. Bu hakkı kullanabilecek kişiler şunlardır:

1. Kiraya Veren: Asıl ve en yaygın durum, kiraya verenin bizzat kendisinin bu davayı açmasıdır. Kiraya verenin, kiralanan mülkü kendisinin, eşinin, çocuklarının (altsoyunun) veya anne babasının (üstsoyunun) ihtiyacı nedeniyle geri almak istemesi bu durumu kapsar.
2. Yeni Malik: Mülkün yeni sahibi de ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Bu, mülkün satılması veya devredilmesi sonucu yeni malikin ortaya çıktığı durumlarda geçerlidir.
3. Kiracı: Kiracı da alt kiracıya karşı ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Örneğin kiracı taşınmazı kendisi kullanmak ya da yakınının kullanımına bırakmak için alt kiracıyı tahliye ettirmek isteyebilir.
4. Sınırlı Ayni Hak Sahibi: Taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hakka sahip kişiler de ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açma hakkına sahiptir. Örneğin taşınmaz üzerinde oturma hakkı olan kimse, bu hakkını kullanabilmek için taşınmazın boşaltılmasını talep edebilir.

Göreceğiniz üzere, tahliye davası, taşınmazın maliki, kiracısı, alt kiracısı veya başkaca bir şekilde taşınmazı kullanma yetkisine sahip kişiler tarafından açılabilir. Dolayısıyla, taşınmaz üzerinde tasarruf yetkisine sahip olan kişiler, ihtiyaç durumunda tahliye davası açma hakkına sahiptir diyebiliriz.

Tahliye davasının kime karşı açılacağı da önemlidir. Genellikle tahliye davası kiracıya, alt kiracıya veya taşınmaz üzerinde sair yararlanma hakkı bulunan kişiye karşı açılır. Aşağıdaki kişiler ihtiyaç sebebiyle tahliye davasının muhatabı olurlar:

• Kiracı: Tahliye davasının ilk akla gelen muhatabı kiracıdır. Kira sözleşmesinin sona ermesi ya da feshi halinde, kiracının taşınmazı tahliye etmemesi durumunda kiralayan kişi kiracıya karşı tahliye davası açabilir.
• Alt kiracı: Ana kiracının, kiraladığı taşınmazın bir bölümünü başkasına alt kiraya vermesi mümkündür. Bu durumda alt kiracıya karşı tahliye davası ancak ana kiracı tarafından açılabilir.

Tahliye davası her halükarda taşınmazı fiilen kullanan kişiye karşı açılmalıdır. Aksi takdirde davanın husumet yokluğundan reddi riski gündeme gelir.

1. Tahliye Davasının Açılacağı Yer: İhtiyaç nedeniyle tahliye davaları sulh hukuk mahkemelerinde yürütülür ve sonuçlandırılır. Tahliye davası, taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemede açılır.

2. Tahliye Davasının Süresi: Tahliye davası, belirli süreli ve belirsiz süreli kira sözleşmelerinde farklı sürelerde açılabilir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşmenin sonundan itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise, kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde dava açılabilir​.

İhtiyaç kavramı, ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarının temelini oluşturur. Hukukta ihtiyaç, bir konut veya işyerinin mal sahibi tarafından kullanılması için ortaya çıkan objektif bir durumdur.

İhtiyaç objektif olarak belirlenir, kişisel talepler ihtiyaç sayılmaz. Örneğin; mal sahibinin şahsi konforu için kiracıyı çıkarma isteği geçerli bir ihtiyaç değildir.

Geçerli ihtiyaçlar şunlardır:

• Mal sahibinin kendisi, eşi, çocukları ya da anne ve babası için konut ihtiyacı olması.
• Mal sahibinin meslek ve sanatı için işyerine ihtiyaç duyması.
• Malın esaslı tamir veya yenileme gerektirmesi.
• Konut veya işyerinin yıkılarak yeniden yapılması gerekliliği.
• İmar planında kamulaştırma kararı olması.

İhtiyaç, malike ait konut veya işyerinde fiilen oturmak/çalışmak için ortaya çıkmalıdır. Sadece mülkiyet hakkının varlığı yeterli değildir. Ayrıca ihtiyaç, geçerli, gerçek ve haklı olmalıdır.

İhtiyacın ispatı için mahkemeye sunulabilecek belgeler şunlardır:

• Tapu kayıtları ve kira sözleşmesi gibi resmi belgelerle mülk sahipliği ve kullanım hakkı ispatlanabilir.
• Mimari proje, tadilat sözleşmesi, fotoğraflar gibi belgelerle yapılması planlanan değişiklikler gösterilebilir.
• Yeni işe başlama, tayin gibi belgelerle yeni iş yeri ihtiyacı ortaya konulabilir.
• Aile bireylerinin nüfus kayıtları, doğum raporu, evlilik cüzdanı gibi belgelerle aile büyüklüğü ve ihtiyaçları kanıtlanabilir.
• Doktor raporu ve sağlık kurulu raporu gibi tıbbi belgelerle sağlık durumundan kaynaklı ihtiyaçlar ispatlanabilir.
• Fotoğraflar, video kayıtları, tanık beyanları da delil niteliği taşır.

İhtiyacın acil ve zorunlu olduğunun objektif delillerle ispat edilmesi, davanın lehte sonuçlanması için önemlidir. Davacı, iddialarını somut belgelerle desteklemelidir.

İhtiyaç sebebiyle tahliye talebinin geçerli bulunamayacağı bazı örnek durumlar şunlardır:

1. Geçici ve Samimi Olmayan İhtiyaçlar: Eğer ihtiyaç geçici ise ve devamlılık arz etmiyorsa, bu durumda tahliye istemi mahkeme tarafından kabul edilmeyebilir. Örneğin, yaz aylarını geçirmek için bir konuta ihtiyaç duyulması, sürekli bir ihtiyaç olarak sayılmaz.

2. Henüz Doğmamış veya Uzun Süreye Bağlı İhtiyaçlar: Henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaçlar da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Bu, ihtiyaç sebebinin belirsiz olduğu durumlarda geçerlidir. Örneğin, bir çocuğum olursa ekstra bir oda gerekeceği şeklindeki belirsiz tahminler, tahliye talebi için yeterli sebep sayılmaz.

3. Davanın Açıldığı Tarihteki İhtiyaçların Devamlılığı: Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin var olması yeterli değildir, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir. Eğer dava süreci boyunca ihtiyaç ortadan kalkmışsa, tahliye talebi kabul edilmez.

4. Net ve Somut İhtiyaç İfade Edilmemesi: Ev sahibinin ihtiyacını net ve somut bir şekilde ifade etmesi gerekmektedir. Örneğin, “Daha büyük bir alana ihtiyacım var” şeklinde belirsiz ifadeler yerine, mevcut alanda yaşanan sıkışıklığın ve yeni alana duyulan ihtiyacın somut örneklerle açıklanması gerekmektedir.

5. Şirket İhtiyacı İddiası İçin Mülkün Şirkete Ait Olması Gerekir: Gerçek kişiler, şirketlerinin ihtiyaçları yüzünden kendi mülklerini boşalttıramazlar. Ancak tüzel kişiler, kendi ihtiyaçları için kiraladıkları yerleri boşaltabilirler.

6. Daha Önce Verilmiş Kiraya Verme Yasağı Varsa: Taşınmazla ilgili son 3 yıl içerisinde daha önce bir kiraya verme yasağı kararı verilmişse, bu süre içerisinde kiraya veren ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açamaz.

Bu tür durumlar, tahliye talebinin mahkeme tarafından reddedilmesine neden olabilir. Her durumda mahkeme, genel koşullar ve somut olayın özellikleri ışığında bir değerlendirme yapar.

Mahkeme, tahliye davasının kabulüne ya da reddine karar verir.

• Tahliye davasının kabulü halinde, davalıya tahliye için belirli bir süre tanınır. Bu süre, kararın kesinleşmesinden itibaren en az 15 gün, en fazla 30 gündür.
• Mahkeme, somut olayın koşullarına göre bu süreyi uzatabilir. Örneğin kış şartlarında, davalının durumunun elverişsiz olması halinde ek süre verilebilir.
• Tahliye için tanınan süre dolduğunda, karar kesinleşmişse icra müdürlüğüne başvurularak tahliye zorla yaptırılabilir.
• Tahliye davasının reddi halinde, davalı konutta kalmaya devam edebilir. Ancak davacı kararı temyiz edebilir.

Tahliye davalarında mahkeme, tarafların menfaatlerini gözeterek bir denge gözetir. Tahliye için makul bir süre tanınır. Bu süreçte davalının mağdur olmaması için de gerekli önlemler alınır.

Tahliye kararı verildikten sonra, bu karara karşı tebliğ tarihinden itibaren 2 hafta içerisinde istinaf yoluyla itiraz edilebilir. İstinaf dilekçesi, kararı veren ilk derece mahkemesine verilir. Kararın istinaf edilmesi tahliye işlemlerini durdurmaz.

Tahliye kararının icra edilmesini durdurmak için, istinaf dilekçesiyle birlikte icranın geri bırakılması talebinde bulunulabilir. Bunun için aşağıdaki şartların varlığı gerekir:

• Tahliyenin hemen icra edilmesi halinde telafisi güç veya imkansız zararların doğması tehlikesinin bulunması
• İcra edildikten sonra tahliyenin iptal edilmesi halinde, davalının haklarının korunmasının mümkün olması

Mahkeme, icranın geri bırakılması talebini haklı bulursa icra durur. Böylece tahliye işlemi yapılamaz. Ancak mahkeme istinaf incelemesini yapıp esas hakkındaki kararını verinceye kadar geçerlidir bu durum.

İcranın geri bırakılması kararı verilmezse, tahliye kararı hemen icra edilebilir. Ancak istinaf incelemesi sonucunda ilk derece mahkemesinin kararı bozulur ve davacı haksız çıkarırsa, davalı uğradığı zararlar için tazminat davası açabilir.

Tahliye davalarında verilen kararların icra edilmesi, yani konut veya işyerinin davalı tarafından boşaltılması için kararın icra dairesine gönderilmesi gerekir.

Tahliye kararı kesinleştikten sonra davacı tarafından yetkili icra dairesine sunulur. İcra müdürlüğü davalıya kararı tebliğ eder ve belirli bir süre tanır. Bu süre içinde davalı, gönüllü olarak taşınmazı boşaltmazsa icra müdürlüğü zorla tahliye işlemini başlatır.

Zorla tahliyede öncelikle taşınmazın kapıları mühürlenir. Daha sonra eşyalar taşınmazın dışına çıkarılır ve kapılar kilitlenir. Gerekirse kolluk kuvveti desteği alınır. Zorla tahliye sırasında davalının taşınmazdaki eşyalarına zarar verilmemesi için gerekli önlemler alınır.

Böylece mahkeme kararı icra vasıtasıyla yerine getirilmiş olur ve davacının ihtiyacı karşılanmış olur. Tahliye kararlarının etkili bir şekilde icra edilmesi, yargı kararlarının uygulanması bakımından önem taşır.

Tahliye Davasının Sonrasında Kiralama Yasağı: İhtiyaç nedeniyle tahliye edilen mülk, en az 3 yıl geçmedikçe başka birine kiralanamaz. Eğer bu kural ihlal edilirse, son kira yılına ait bir yıllık kira bedelinden az olmayacak şekilde tazminat ödemeye mahkum olunur. Bu kural, kiraya verenin taşınmaza ihtiyacı olduğunu bahane ederek kiracıyı keyfi şekilde tahliye etmesinin önüne geçmek için konulmuştur​​.

İhtiyaç nedeniyle konut veya işyeri tahliye davaları, kiracı ile mal sahibi arasındaki kira sözleşmesinin feshi sonucunu doğuran önemli uyuşmazlıklardan biridir. Bu davalar genellikle, mal sahibinin konut veya işyerine kendisi ya da yakınları için ihtiyacı olduğunu iddia etmesiyle başlamaktadır.

Tahliye davası açabilmek için, davacının gerçek ve makul bir ihtiyacının olması gerekmektedir. İhtiyaç iddiasının somut delillerle ispatlanması zorunludur. Davalı kiracı, ihtiyacın gerçek olmadığını ya da davacının iddia ettiği derecede acil olmadığını kanıtlamak suretiyle davaya itiraz edebilir.

Mahkeme, tarafların delillerini ve iddialarını değerlendirdikten sonra, gerçekten ihtiyaç varsa tahliye kararı verecektir. Verilen karara karşı istinaf yolu açıktır. Kesinleşen tahliye kararı, icra müdürlüğü aracılığıyla infaz edilir.

Sonuç olarak, ihtiyaç nedeniyle açılan tahliye davalarında, tarafların iddialarını ve delillerini hukuka uygun bir şekilde sunmaları, mahkemenin de somut olayın koşullarına göre adil bir karar vermesi büyük önem taşımaktadır. Uyuşmazlıkların sulh yoluyla çözümü her zaman için tercih edilmelidir.

Türk Borçlar Kanunumuzun “Gereksinim, yeniden inşa ve imar” başlıklı 350. maddesi şu şekildedir:

Madde 350: Kiraya veren, kira sözleşmesini;

1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,

2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkansız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.