Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi

Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir? Ne İşe Yarar? 

Satış vaadi sözleşmeleri, iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdendir. Alıcı bedeli ödemekle, satıcıda mülkiyeti satıcıya geçirmekle yükümlüdür. Satış vaadi sözleşmesi en sade tanımla bir “ön sözleşme”dir. Kanunumuz gelecekte yapılması planlanan sözleşmelere izin vermektedir. Ön sözleşmeye “sözleşme yapma vaadi” de denilmektedir. “Satış vaadi sözleşmesi” de bu şekilde türemiştir.

Satış vaadi sözleşmesinin yasal kaynağı Türk Borçlar Kanunu’dur. Türk Borçlar Kanunu’nun 21. maddesi satış vaadi sözleşmesinin uygulamada yer almasını sağlamıştır.

Yüksek Mahkemenin Satış Vaadi Sözleşmesi Tanımı

Yüksek Mahkemenin satış vaadi sözleşmesi tanımı ise şu şekildedir:

“… İki tarafa borç yükleyen sözleşmelerden biri de taşınmaz satış vaadi sözleşmeleridir. Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir… “(Y. 14. HD. 25.09.2012 T. 2012-10228-10992)

Satış Vaadi Sözleşmesinin Faydaları

Başkasına ait bir taşın mazın satışının vaat edilmesi, vaat edene o mali malikinden satın alıp diğer tarafa temlik etmek borcunu yükler, iştirak halinde bir taşınmaz payının satış vaadi sözleşmesi ise iştirakin çözülerek bu payın karşı tarafa ferağ edileceği yükümlülüğünü kapsar.

Tapu İşlemleriyle Uğraşmaktan Kurtulma

Satış vaadi sözleşmesi, Borçlar Kanunu ile Türk hukuk sistemine girmiş, taşınmaz satış vaadi, ekonomik hayatımızda müstesna yer tutmuş, Türk halkının sık sık ve kolaylıkla başvurduğu güven verici bir yol olmuştur. Şartları henüz gerçekleşmediği için kurulması imkansız bulunan asıl satım sözleşmesinin görevini yerine getirmesi tapu işlemlerinin gerektirdiği uzun ve bıktırıcı şekle ilişkin törenlerden (merasimlerden) uzak oluşu ve bu halin getirdiği kolaylık gibi meziyetlere ek olarak gene bir oran içerisinde, özellikle cezai şart ve cayma akçesi gibi başka hukuk müesseseleri de desteklenerek halkın güven ihtiyacına cevap vermesi, taşınmaz satış vaadinin halkça sevilip benimsenmesinin başlıca nedenleri teşkil etmektedir. Ekonomik hayatın gerektirdiği sü rat, kolaylık ve güven ilkelerini bünyesinde taşımasıdır ki gayrimenkul satış vaadi müessesine, kendisine yöneltilmiş bütün tenkit ve inkarlara rağmen yaşama gücünü bahşetmiş ve kanun koyucunun tekrar ilgisini temin etmiştir. Gayrimenkul satış vaadi, bugün artık durmadan ilerle yen hayatın akışı içersinde gerçek ihtiyaçlara cevap vermekten aldığı bir güçle varlığını, bütün canlılığı ile toplumda duyuran bir milli hukuk müessesesi olmuştur.

Bağlayıcı Sonuçları Olması

Türk hukuk sisteminde ayni hakların doğumu bakımından sebebe bağlılık ve tescil ilkeleri esastır. Bu ilkeler uyarınca ayni hak kazanılır. Başka bir anlatımla, tescilin geçerli bir hukuki sebebe dayanması gerekir. İşte, bir taahhüt/borçlandırıcı işlem olan satış vaadi sözleşmesi, ayni hakkın kazanılmasında hukuki sebep oluşturmaktadır. Sözleşmenin yerine getirilmesinden önce şahsi hak ve borç doğururlar. Satış vaadi borçlusu, bir taşınmazın mülkiyetini alacaklısına devir etmek, alacaklısı da satış parasını ödemek borcu altına girer. Bir ayni hakkın kurulmasını kendisine karşı satış vaadi sözleşmesi ile taahhüt eden kişi, o taşınmazın mülkiyetinin devir edilmesi hakkını kazanır. Devir borcunu yüklenen satıcı edimini yerine getirmemesi durumunda alıcı Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davası ile hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Uygulamada, tescile icbar davası denilen dava türü budur. 

Satış Vaadinin Konusu

Ön sözleşme niteliği

Satış vaadi sözleşmesinin konusu, tarafların o anda yapmayı istedikleri, ancak, koşullarının elverişli olmaması nedeniyle yapamadıkları asıl sözleşmedir. Asıl sözleşme de taşınmazla ilgili olmalıdır ve resmi şekilde noterde düzenlenmelidir.

Tarafların gelecekte yapmayı düşündükleri bu sözleşmeye  asıl sözleşme denir. Ön sözleşme ile, taraflar asıl sözleşmeyi yapma borcu altına girerler. Bir diğer anlatımla, “Kavram olarak ön sözleşme, tarafların ileride başka bir sözleşme (asıl sözleşme) yapacaklarına ilişkin olarak aktettikleri bir sözleşmedir. Sonradan yapılacak sözleşmenin mutlaka borçlandırıcı bir sözleşme olmalıdır. Bir başka deyişle, sonradan aktedilecek sözleşme bir tasarruf işlemi ise, onu hazırlayan sözleşme ön sözleşme niteliğine haiz değildir. Zira, ön sözleşmenin konusu her zaman borçlandırıcı bir işlemdir…”

Satış vaadi sözleşmesi, borçlandırıcı nitelikte olan bir sözleşmedir. Tasarrufi işlemler, ön sözleşmenin konusu olamazlar. Tasarrufi işlemden önce yapılan borçlandırıcı sözleşme mahiyeti itibariyle asıl borç sözleşmesidir. Bu nedenle, önsözleşme borçlandırıcı bir sözleşmeye ilişkin olmalıdır. Tekraren belirtelim ki, önsözleşme, taraflarına asıl sözleşmeyi yapma hakkı verir. Borçlandırıcı bir işlem olup, tasarrufi bir niteliği bulunmamaktadır. Tasarrufi işlemler hak değişikliği ya da hukuki durumdaki değişikliği sağlamaktadır. Buna karşılık borçlandırıcı işlemlerin böyle bir etkisi yok. Mülkiyeti karşı tarafa geçiren bir sözleşme değildir. Önsözleşme, kişisel hak doğurur. Alıcı yönünden kişisel hak, satış vaadinde bulunan kişi, sözleşme konusu olan taşınmazı kendi adına tapuya tescili sağladıktan sonra alıcıya tapuda ferağ vermek borcu altına girer. Alıcının hakkı, önsözleşmeden doğan vaadin yerine getirilmesini istemektir. Ancak, böyle bir sonuca ulaşmak için, sözleşmenin kanun öngördüğü biçimde düzenlenmesi gerekir.

Sözleşme Taşınmaz ile İlgili Olmalıdır

Nelerin taşınmaz kavramına girdiği, Medeni Kanunumuzun 704. maddesinde sayılmıştır: Sözleşme konusu taşınmaz, tek kişi mülkiyetine konu bağımsız mülkiyet, paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyet konusu olabilir. 

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin konusu, tapu kütüğüne kayıtlı olan taşınmazlardır. Tapusuz taşınmazlar satış ve devir bakımından, taşınır mal hükümlerine tabidir. Satış ve zilyetliğinin devri ile mülkiyeti karşı tarafa geçer. Uygulamada tapusuz taşınmazlar hakkında satış vaadi ön sözleşmesinin yapılabileceği kabul edilmektedir. 

Satış Vaadi Borçlusunun Sözleşme Tarihinde Malik Olması Gerekir Mi?

Satış vaadi sözleşmesinin kurulduğu tarihte, vaatte bulunan kişinin sözleşme konusu taşınmazın maliki olması zorunlu değildir. Satış vaadi yapıldığı anda, vaad eden kişinin taşınmazın maliki olmaması sözleşmenin geçersizliği sonucunu yaratmaz. Doğmuş ya da doğacak olan mülkiyet hakkı üzerinde satış vaadi sözleşmesi yapılması olanaklıdır. Ancak, henüz mülkiyeti kazanılmamış veya ileride doğacak olan mülkiyet hakkına ilişkin sözleşme, mülkiyetin vaat eden kişiye geçmesi halinde ifa kabiliyetini kazanır. Sicil oluşmadan satış vaadi sözleşmesinin yerine getirilmesi istenemez. 

İlk sözleşmenin düzenlendiği tarihte taşınmazın davalılar üzerinde olmaması sözleşmenin geçerliliğini etkilemez. Taşınmaz daha sonra davalılar üzerine geçip halen de adlarına kayıtlı ise satış vaadi sözleşmesi ifa edilebilir.

Taşınmazın Satış Vaadi Borçlusu Taşınmazın Maliki Değilse Ne Olur?

Borçlandırıcı nitelikte olan satış vaadi sözleşmenin geçerliliği bakımından borçulunun taşınmazın maliki olup olmamasının bir önemi yok. Satış vaadi borçlusunun malik olup olmadığı sözleşmenin yerine getirilmesi bakımından önemlidir. Asıl sözleşmenin konusunun yeter derecede belirli veya belirlenebilir olması yeterlidir. Asıl sözleşmenin kapsamının yeterli derecede belirlenebilir olması, ön sözleşme içinde yeterlidir. Ancak, vaad eden taşınmazı edinene dek, kendisinden sözleşmenin yerine getirilmesi istenemez. İfa davası açılamaz. 

Sözleşme yapıldığı tarihte satış vaadinde bulunanın henüz malik olmaması sözleşmenin geçersizliğini gerektirmez. Tapusuz yerlerin dahi bu tür sözleşmelere konu olması mümkün olup, satış vaadinde bulunan aynı biçimde taahhüdünü yerine getirmek zorundadır.

Satış Vaadi Sözleşmesi Taraflara Ne Gibi Borçlar Yükler?

Satış vaadi sözleşmesi, tarafları asıl sözleşmeyi yapma borcu altına sokar. Vaat borçlusuna, asıl sözleşmeyi yapma borcu yükler. Satış vaadi borçlusu/vaat eden kişi, asıl sözleşmeyi yapmaktan kaçınırsa, alacaklı tescile icbar davası açmak suretiyle sözleşme gereğinin yerine getirilmesini ister.

Satış Vaadi Sözleşmesi Ayni Hak Doğurur Mu?

Ayni hakların kurulması, devredilmesi için, ayni hakkın kurulmasına ve devrine ilişkin sözleşmelerin tapuya tescil edilmesi gerekir. Türk Hukuk sisteminde ayni hakların devrini sağlayan kazanım işlemlerinin sebebe bağlı bir mahiyeti vardır. Sebebe bağlılık ilkesi, Türk Medeni Kanunu’nun 716, 1015, 1024 ve 1025. maddelerinde ifadesini bulmuştur. Kanun kazanım işleminin geçerliliğini ve istenilen sonucu doğurmasını, onun hukuki sebebini oluşturan bir taahhüt işleminin yapılmış olmasına bağlı tutmuştur.

İşte, satış vaadine dayalı isteklerde, satış vaadi sözleşmesi ayni hakkın kazanılması ve devrine esas olan hukuki sebeptir. Vaat borçlusunun sözleşme gereğini yerine getirmekten kaçınması halinde, diğer taraf/alacaklının TMK. nun 716. maddesi uyarınca açacağı tescile icbar davası sonunda verilen hüküm, asıl sözleşmenin konusu olan taşınmazın mülkiyetinin karşı tarafa geçirir. Bu konuda alınacak hüküm, tescil işleminin hukuki sebebini teşkil eder. 

Tapusuz Taşınmaz Hakkında Satış Vaadinde Bulunulabilir Mi?

Tapusuz taşınmazlar, satış vaadi sözleşmesinin konusu olur mu? Tapusuz taşınmazlar, tapu kütüğüne kayıtlı olmayan yerlerdir. 

Tapusuz taşınmazlar satış vaadi sözleşmesine konu olabilirler mi? Koşullarını gerçekleşmesi halinde böyle bir yer üzerinde mülkiyet hakkı tescilden önce doğar. Böyle bir yer satış vaadine konu olabilir. Satış vaad eden malik adına tescili sağladıktan sonra tapu da ferağ verir. Şayet, taşınmaz maliki, o yerin adına tesciline yanaşmazsa, yargı yolu ile bu sonuç elde edilir. Uygulamada da, tapusuz taşınmazların satış vaadi sözleşmesinin konusu olabileceği kabul edilmektedir.  

İmar Planı Bulunmayan Arsa Hakkında Satış Vaadi Yapılabilir Mi?

3194 sayılı İmar Kanununun “Arazi ve Arsa Düzenlemesi” başlıklı 18. maddesini son fıkrasında, planı yapılmayan yerlerde arsaların küçük parçalara ayrılması o bölgede imar planı yapılmasını ve uygulanmasını zorlaştırdığından anılan hükümle imar planı olmayan yerlerde her türlü yapılaşma amacıyla arsa ve parselleri hisselere ayıracak özel parselasyon planları ve satış vaadi sözleşmeleri yapılması yasaklanmıştır. Bu hükümle arsa ve parsellerin daha küçük parçalarının önüne geçilmesi amaçlanmıştır. İmar planı olmayan yerlerde yapılan satış vaadi sözleşmeleri yerine getirilemez. İmar planı geçen yerlerde, bu yasak geçerli değildir. 

Sulama Alanlarında Satış Vaadi Sözleşmesi Yapılabilir Mi?

3083 sayılı Sulama Alanlarında Arazi Düzenlemesine Dair Tarım Reformu Kanun’un değişik 13. maddesi hükmü ile, uygulama alanlarında, Bakanlar Kurulu karının Resmi Gazetede yayımlandığı tarihten itibaren bu maddede sayılan işlemlerin tamamlanması veya tapuya tescil işlemi sonuçlanıncaya kadar gerçek ve tüzel kişilerin arazilerin diğer temlik işlemleri yanında beş sene süreyle satış vaadine konu olamayacağı hüküm altına alınmıştır. Üst sınırı belirtilen yasak süresi içinde satış vaadi sözleşmelerinin yapılması sınırlandırılmıştır. 

Gecekondular Hakkında Satış Vaadi Sözleşmesi Yapılabilir Mi?

775 sayılı Gecekondu Kanununun değişik 34/1 fikrasının (c) bendi birlikte değerlendirildiğinde216, bu Kanunun hükümlerine göre belediyelere tahsis edilen arsalar, yapılar ve bu arsalar üzerinde yapılan bina ile meydana gelen taşınmazların tahsis tarihinden itibaren on yıl içinde; satış vaadi sözleşmesine konu teşkil etmeyeceği hüküm altına alınmıştır. Bu maddede geçen yirmi yıllık yasak süresi, 3414 sayılı Kanunla yapılan değişiklikle on seneye indirilmiş ve 2981 sayılı Kanununun 3366 sayılı 3083 sayılı Kanunun 13. md. (4626 sayılı Kanunun 2. maddesi ile değişik)Uygulama alanlarında Bakanlar Kurulu kararının Resmi Gazetede yayımı tarihinden itibaren, kamulaştırma, tapulaştırma, arazi değiştirilmesi ve dağıtım işlerinin tamamlanması veya tapuya tescil sonuçlandırılıncaya kadar, gerçek kişilerle özel hukuk tüzel kişilerine ait arazinin mülkiyet ve zilyetliği devir ve temlik edilemez. Bu araziler ipotek edilemez ve satış vaadine konu olamaz. Ancak, bu kısıtlama süresi beş yılı aşamaz. 216 Md. 34 (3414 sayılı Kanunun 4. maddesi ile değişik) “Bu Kanunun hükümlerine göre belediyelerce tahsis edilen arsalar, yapılar ve bu arsalar üzerinde yapılan bina ile meydana gelen taşınmazların tahsis tarihinden itibaren on yıl içinde; C– Satış vaadi sözleşmesine konu teşkil edemez...” 

Kanunla değişik 9. maddesi de bu tür yerlerin sözü edilen kanunun yürürlük tarihi olan 26.05.1987 gününe kadar noter senedi ile yapılan harici satışları veya satış vaatlerini geçerli saymıştır. Bu maddede öngörülen süreler içinde satış vaadi sözleşmelerinin yapılması yasaklanmıştır. Ancak daha sonra yapılan değişiklikle yasaklık süresi içinde 26.5.1987 tarihine kadar yapılan sözleşmelere geçerlilik tanınmıştır. 

Satış Vaadi Sözleşmesinin Şekli

Türk Hukuk Sisteminde, sözleşmelerin yapılması bir şekle bağlı tutulmamıştır. Sözleşmelerin kurulmasında, “serbestlik ilkesi” benimsenmiştir. Bu kural, Türk Borçlar Kanunu’nun 12. maddesinin 1. fıkrasında “Sözleşmenin geçerliliği, kanunda aksi öngörülmedikçe hiçbir şekle bağlı değildir.” 

Önsözleşme başlığını taşıyan TBK. nun 29/2 fikrasında “ Kanunlarda gösterilen istisnalar dışında, önsözleşmelerin ileride kurulacak sözleşmenin şekline bağlıdır.” TMK. 706, TBK. nun ve TAPU Kanunun 26. maddesi hükümlerine göre, tapulu taşınmaz mülkiyetini geçiren sözleşmelerin bir önsözleşme olan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri şekle bağlı resmi biçimde düzenlenmesi zorunludur. Anılan hüküm karşısında, koşulları o anda asıl sözleşme yapmaya elverişli değilse, taraflar ön sözleşme/ön akit yapmak suretiyle asıl sözleşmeyi yapma borcunu doğuran sözleşme yapabilirler. 

Şekil şartına uyulmazsa satış vaadi sözleşmesi geçersiz mi olur?

Miras payının satışının vaadi sözleşmesi için öngörülen resmi şekil, geçerlilik şeklidir. Sözleşmenin geçerli olması için noterde veya düzenlemeye yetkili memur önünde yapılması gerekir. Bu şekilde düzenlenmeyen satış vaadi sözleşmesi, hukuken geçerli bir sonuç doğurmaz. Taraflar sözleşme gereğinin yerine getirilmesini isteyemezler. Ancak, verdiklerini isteyebilirler. 

Tarafların gelecekte yapacakları asıl sözleşme bir şekle tabi tutulmuşsa, ön sözleşmenin de/ön aktin de, kanunun öngördüğü şekilde yapılması gerekir. Yani haricen düzenlenen satış vaadi sözleşmesi hukuken geçerli olamaz.

Son olarak satış vaadi alacağının temliki de yazılı şekil şartına uymak koşuluyla geçerlidir.

Satış Vaadi Sözleşmesinin Geçerli Olması İçin Noterler Tercih Edilmelidir

1512 sayılı Noterlik Kanununun 60/3. maddesi ile (Gayrimenkul satış vaa’di sözleşmesi yapmak) satış vaadi sözleşmelerini yapma yetkisi noterlere vermiştir. Aynı Kanunun düzenleme şeklinde yapılması zorunlu işlemler başlıklı 89. maddesinde, “...gayrimenkul satış vaa‘di düzenler.” hükmü ile tekrar edilmiştir. 

Her ne kadar 24.4.1978 gün ve 34 sayılı YİBK kararında tapu sicil müdür veya memurlarının da taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapabilecekleri vurgulanmış olsa da uygulamada satış vaadi sözleşmeleri noterler tarafından düzenlenmektedir. 

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Tapuya Şerhi

Satış vaadi sözleşmesi kişisel hak doğurur. Sözleşmeden doğan bu hakkın niteliği şerhe ilişkin TMK. nun 1009. maddesinin kenar başlığında yasa hükmü haline getirilmiştir. Ayni bir etkisi ve gücü bulunmamaktadır. Mülkiyeti karşı tarafa geçiren bir sözleşme değildir. Taraflarına asıl sözleşmeyi yapma hakkı verir. Alıcıya satış parasını ödeme yükümlülüğünü yükleyen ve taşınmazın tescilini istemeyi sağlayan kişisel hak, satış vaadinde bulunan kişiye de taşınmazın ferağını vermek, eğer sözleşme konusu olan taşınmazı adına kayıtlı değilse, kendi adına tapuya tescili sağladıktan sonra ferağ verme borcunu yükler. Bu şekilde satış vaadinin şerhi öncesi sözleşmenin niteliğine bir kez daha değinmiş olduk. Şimdi de taşınmaz satış vaadinin tapuya şerhi sürecine değinelim:

Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin tapu siciline şerhinin yasal dayanağı, 6217 sayılı Kanunla değişik TK. nun 26. ve TMK.nun 1009. maddesi hükümleridir. TK. nun değişik 26/5 maddesinde, “...noterler tarafın dan tanzim edilen satış vaadi sözleşmeleri taraflardan biri isterse gayrimenkul siciline şerh verilir.” denilmiş, 1.1.2002 tarihinde yürürlüğe giren TMK. nun kişisel hakların şerhine ilişkin 1009/1 maddesinde de “....taşınmaz vaadi...sözleşmelerinden doğan hakların...tapu kütüğüne şerh edilebilir.“ hükmüne yer verilmiştir. Kanunlarda yer alan bu “satış vaadinin tapuya şerhi” düzenlemesi yeni Medeni Kanun ile hayatımıza girmiştir.

Tapuya Şerhin Etkisi Nedir?

Satış vaadi sözleşmeleri kişisel hak doğuran borçlandırıcı sözleşmelerdendir. Kişisel haklar, tarafları arasında ileri sürülür. Satış vaadi sözleşmesi tapu siciline şerh edilmesi, şerh süresince ayni bir etki kazandırır. Ancak, şerh şahsi hakkı ayni hak haline getirmez. Şerhin tapu siciline yazılmasından sonra o taşınmaz üzerinde hak kazanan üçüncü kişilere karşı ileri sürülür. Şerhin etkisi, TMK. nun 1009. maddesinin ikinci fıkrasında belirtilmiştir: “…Bunlar şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir.” Sözleşmeden doğan hak, tapu kütüğüne şerh edilmekle maddenin gerekçesinde de açıklandığı üzere. “ayni etki” kazanmış olur. Tapuya şerh edilmesi tarihinden sonra o taşınmaz üzerinde hak kazanan kişiler karşı şerh süresince ileri sürülebilir. 

Satış Vaadi Sözleşmesinin Tapuya Şerhi Kaç Yıl Geçerlidir?

Satış vaadi sözleşmelerinde, şerh süresi beş yıldır. TK. nun 26/6. maddesinde, şerhin beş yıl için geçerli olduğu hükme bağlanmıştır. 

Birbirini izleyen satış vaadi sözleşmelerinin yapılması olanaklıdır. Ancak, aynı taşınmaz için tapu kütüğüne bir kez şerh verileceğinden, ilk şerhten sonraki şerh istekleri yerine getirilemez. 

Tapuya İşlenen Şerh Nasıl Silinir, Kaldırılır?

Bu işlem, Tapu Kanununun 26. maddesinde hükme bağlanmıştır. Anılan maddede, “…Noterlik Kanunun 44. maddesinin (B) bendi mucibince noterler tarafından tanzim edilen taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri de taraflardan biri isterse taşınmaz siciline şerh verilir. Şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı tesise ve tapuya tescil edilmezse işbu şerh tapu sicil müdürü veya memuru tarafından re’sen terkin olunur.” denilmiştir. 

Şerhe ilişkin kayıtlar, sürelidir. Şerhin süresi beş yıldır. Beş yıllık şerh süresi, şerhin tapu siciline işlendiği tarihten itibaren başlar.

Şerhin silinmesi istekleri idari nitelikte olup, mahkemelerin görevi dışında kalır. Tapu sicil müdürlüğünden istenmelidir. Ancak istek tapu sicil müdürlüğünce yerine getirilmese, isteğin mülkiyet hakkına ilişkin olması nedeniyle silinme mahkemeden de istenebilmelidir. 

Hangi Hallerde Şerhin Silinmesi İstenebilir?

Şerhin etkisi şu hallerde son bulur ve silinmesi istenir. 

İlgilinin/şerhten yararlanan kişinin isteğiyle şerh her zaman silinir. Şerhin silinmesi isteği, şerhten yararlanan kişinin yazılı isteği üzerine yapılır. Tek taraflı olarak şerhin silinmesi isteği yerine getirilemez.

Şerh süresinin dolması ile silinmesi istenebilir. Satış vaadi sözleşmelerinde, süre beş yıldır. TK. nu 26/6 maddesinde, şerhin beş yıl için geçerli olduğu hükme bağlanmıştır. Sürenin sonunda, şerh ayni etkisini yitirir. 

Şahsi hakkın son bulması, sözleşmenin yerine getirilmesiyle şerh etkisini kaybeder.

İstek olmadan tapu sicil müdürü veya memuru şerhi kendiliğinden silemez. Aleyhine tapuda şerh bulunan malikin istemesi üzerine kaldırabilir.

Sürenin dolmasından sonra, şerhin silinmemiş olması hak kazanan kişilere karşı ileri sürülemez.

Miras Payının Satış Vaadine Konu Edilmesi

Türk Medeni Kanunun benimsediği düzenlemeye göre, miras payının devrine ilişkin sözleşmeler, mirasın açılmasından önce ve mirasın açılmasından sonra yapılabilir. TMK nun 677. maddesinde mirasın açılmasından sonra, 678. maddesinde de mirasın açılmasından önce miras payının devri hükme bağlanmıştır.

Miras payının devri sözleşmesine karşılık, elbirliği halinde mülkiyette terekenin tamamı veya miras payı üzerinde satış vaadi yapılmasını düzenleyen ya da önleyen bir hüküm bulunmamaktadır. Miras payının devri olanaklı olduğuna göre, satış vaadi de yapılabilmelidir. Yargıtay‘ın yerleşmiş uygulamalarına göre, miras payı üzerinde satış vaadi sözleşmesi yapılması geçerlidir. Ancak, elbirliği hali sona erdirilmedikçe sözleşmenin yerine getirilmesi istenemez. Miras payı üzerinde satış vaadi sözleşmesinin yapılmasını veya yapılmamasını düzenleyen bir yasa hükmü de bulunmamaktadır. 

İştirakçinin Bir Diğer İştirakçiye Satış Vaadinde Bulunması ile 3. Kişiye Satış Vaadinde Bulunmasının Farkları

Gerek mirasın açılmasından önce ve gerekse mirasın açılmasından sonra miras payı aynı miras bırakanın bir mirasçısı tarafından diğer mirasçıya devir ve temlik edilebileceği gibi, mirasçı olmayan üçüncü kişiye de devir ve temliki mümkündür. O halde, mirasın açılmasından önce ve sonra miras payının aynı miras bırakanın bir mirasçısı tarafında diğer mirasçıya ya da mirasçı olmayan üçüncü kişiye satış vaadinde bulunması mümkün ve geçerlidir. Ancak, sözleşmenin yerine getirilmesi yönünden diğer bir mirasçı ile yapılan sözleşme ile, üçüncü kişi arasında yapılan sözleşme arasında fark var. Elbirliği payının diğer elbirliği ortağına satışınin vaadinde ortaklığın sona ermesinden önce de ifa olanağı vardır. Buna karşılık üçüncü kişi arasında kurulan satış vaadi sözleşmesinin paylaşmadan önce yerine getirilmesi istenemez.

Bir kişi/mirasçı, terekedeki miras payının tamamı üzerinde satış vaadinde bulunabileceği gibi, terekenin bir kısmı üzerinde de satış vaadin de bulunabilir. Kısmi devir 24. 5. 1985 gün ve 2/5 sayılı YIBK kararı ile kabul edilmiştir. Tarih ve sayısı yazılı kararda benimsenen ilke uyarınca, terekenin bir bölümü üzerinde satış vaadi yapılması olanaklıdır. 

Mirasın açılmasından önce ve sonra bir mirasçının diğer bir mirasçı veya üçüncü bir kişiyle miras payı üzerinde yapacağı satış vaadi sözleşmesinin şekli ve doğuracağı sonuçlar: Satış vaadi iki ayrı ihtimale göre ele alınmalıdır. 

Mirasın Açılmasından Sonra Bir Mirasçının Payını Diğer Bir  Mirasçıya Veya Üçüncü Kişiye Satışının Vaadi

Mirasın açılmasından sonra, bir mirasçının miras payının tamamını veya bir bölümünü diğer bir mirasçıya veya üçüncü kişiye satış vaadin de bulunması olanaklıdır. 

Miras payının, diğer mirasçıya satışın vaadi sözleşmenin şekli: Kanun koyucu, miras paylaşma ve miras payının devri sözleşmelerinde, yazılı şekli yeterli görmüştür. Miras payının satış vaadi söz konusu olunca, adi yazılı şekil koşulundan uzaklaşmış, resmi yazılı şekli öngörmüştür. BK. nun 213/2. fıkrasında, “ Gayrimenkule dair beyi vaadi mukavelesi resmi senede rapt edilmedikçe muteber değildir.” denilmiştir. Hal böyle olunca, miras payı vaadi sözleşmesinin de resmen düzenlenmesi gerekir. Anılan emredici madde hükmü göz önünde tutularak, 1512 sayılı Noterlik Kanununun 60/3. maddesi ile, satış vaadi sözleşmelerini yapma yetkisi noterlere vermiştir. Noter önünde düzenlenmeyen satış vaadi sözleşmeleri hukuken geçerli olamaz.

Mirasın Açılmasından Önce, Bir Mirasçının Miras Payının  Diğer Mirasçıya Veya Üçüncü Kişiye Satışının Vaadi

Mirasın açılmasından önce, miras bırakanın katılımı ya da izini ile, bir mirasçı, miras payını tamamini/bir bölümünü diğer bir mirasçıya veya üçüncü kişiye satış vaadinde bulunması olanaklıdır. Miras bırakanın katilimi olmaksızın yapılan satış vaadi sözleşmesinin hukuken bir değeri yoktur.

Mirasın açılmasından önce, miras payının, diğer mirasçıya veya üçüncü kişiye satış vaadi sözleşmenin şekli: Satış vaadi sözleşmesi, ister mirasın açılmasından önce, isterse mirasın açılmasından sonra yapılmış olsun, mutlaka noter tarafından düzenlenmesi gerekir. Şekil koşulu bakımından, mirasın açılmasından sonra yapılan sözleşme ile mirasın açılmasından önce yapılan sözleşme arasında bir ayırım bulunmamaktadır. 

Ancak mirasın açılmasından önce yapılan satış vaadi sözleşmesinin geçerli olması için, TMK. nun 678. maddesi uyarınca miras bırakanın katılması veya izin vermesi gerekir. Başka bir anlatımla, TMK. nun 678. maddesine göre, miras bırakanın katılması veya izni olmaksızın bir mirasçının henüz açılmamış bir miras hakkında diğer mirasçılar veya üçüncü bir kişiyle yapacağı sözleşmeler geçerli değildir.

Taşınmaz Üzerinde Hem Paylı Hem Elbirliği Mülkiyet Bulunması

Aynı taşınmaz üzerinde, paylı mülkiyet ve elbirliği mülkiyetin birleşmesi olanaklıdır. Her iki mülkiyet türünün bir arada bulunması halinde, gerek paylı mülkiyet ilişkin payların ve gerekse elbirliği mülkiyet durumunda olan payları üzerinde satış vaadi sözleşmesinin kurulması hukuken geçerlidir. Burada, bir mülkiyet türünü, diğerine bağlamaya ve ona göre hukuki nitelendirme yapmaya gerek yok. Ancak, mülkiyet türünün farklı olması halinde şu hukuki sonuç ortaya çıkacaktır. Paylı mülkiyet konusu olan bölüme ilişkin satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı olduğu halde, elbirliğine konu paylar yönünden ifa için elbirliği mülkiyetinin sona ermesini beklemek gerekir. 

Devredilen Miras Payı Tapu Kütüğüne Tescil Edilebilir Mi?

Tapuya tescil, mevcut tescillerde değişiklik ve silinmesi/terkini işlemlerinin nasıl yapılacağı TMK. nun 1022– 1024 ve Tapu Sicil Tüzüğü nün 12–15. maddelerinde düzenlenmişlerdir. 

Tescile ilişkin bu hükümlere göre, miras payının devrine dayanılarak bir taşınmazın tapu kütüğüne tescili için, aşağıdaki koşulların birlikte yerine getirilmesi gerekir. Tescil istenmesi durumunda görevli tapu sicil müdürü, tescil koşullarının olup olmadığını resen gözetir ve taraflardan ister. 

Miras paylaşımının tapuya geçirilmesi nedeniyle bu düzenlemeler yukarıda ayrıntılı olarak işlenmiştir. Burada miras payını devrinin özellik arz eden yönleri incelenecektir. 

Miras payı sözleşmesinin konusu, terekeye dahil bir tapulu taşınmaz veya tapulu taşınmaz üzerindeki miras payıdır. Yukarıda ayrıntılı olarak işlendiği üzere, Türk Medeni Kanunun benimsediği düzenlemeye göre, miras payı devri/miras payı üzerindeki sözleşmeler, mirasın açılmasından önce ve mirasın açılmasından sonra yapılabilir. TMK nun 677. maddesinde mirasın açılmasından sonra, 678. maddesinde de mirasın açılmasından önce miras payının devri hükme bağlanmıştır. 

Satış Vaadi Sözleşmesi ile İlgili Çeşitli Soru-Cevaplar

Yazımızın bu son kısmında Av. Saim İNCEKAŞ tarafından satış vaadi sözleşmesinin çeşitli hukuk alanlarıyla olan ilişkileri dahilinde soru ve cevaplar irdelenmiştir.

Tapu Tahsis Belgesiyle Satış Vaadi Sözleşmesi Kurulabilir Mi?

Tapu kaydı niteliğinde bulunmadığı halde, tahsis edilen bir taşınmazın hakkında satış vaadi sözleşmesinin düzenleneceği kabul edilmektedir. 2981 sayılı Kanunda, tahsis edilip sonradan hak sahibine tapusu verilen yerin satış vaadine konu olmayacağı hakkında bir hüküm bulunmamaktadır. Bu nedenle, tahsis edilen, tapu tahsis belgesi verilen bir taşınmazın hakkında yapılan satış vaadi sözleşmesi geçerlidir. Ancak, sicil oluşturulduktan sonra satış vaadi sözleşmesinin ifası istenebilir. Yargıtay‘ın kararları da bu istikamettedir. 

“İntikal Etmiş ve Edecek Tüm Taşınmazlar” Şeklinde Satış Vaadi Yapılabilir Mi?

Anılan sözleşme ile davalıya intikal etmiş ve edecek tüm taşınmazlardaki hisselerin satışı vaad edilmiştir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerine doğmuş ya da doğacak mülkiyet hakları konu olabilir. Taşınmazın mülkiyetinin çekişmeli olması dahi bu taşınmazın sözleşmeye konu olmasına engel değildir. Alıcı riski yüklenerek sözleşme düzenlemektedir. Davacı da, satıcı adına kayıtlı olan ve ileride intikal edecek olan taşınmazları satın almıştır. Sözleşme geçerlidir. İfa olanağı ancak mülkiyetin satıcıya geçmesinden sonra doğacaktır. Eldeki davada davacı, satın aldığını ileri sürdüğü taşınmazların listesini vermiştir. Mahkemece, dava konusu edilen bu taşınmazlardan, davalı adına intikal edenler araştırılarak, diğer bir anlatımla sözleşme kapsamına göre ifa olanağı doğanlar belirlenerek sonuca gidilmesi gerekir.

Satışı Vaat Edilen Taşınmaz Elbirliği Halindeyse Ne Olur?

Elbirliği halinde bulunan bir taşınmaz üzerindeki payın satışının vaat edilmesi durumunda, paylı mülkiyet çözülmesinden, payın belirli ve bağımsız hale gelmesinden sonra sözleşme gereği yerine getirilir. Şayet, vaat borçlusu temlikten kaçınırsa, tescile icbar davasına muhatap olur. 

Satış Vaadi Alacaklısı Parselin İmar Sonucu Genişlemesinden Yararlanabilir Mi?

İmar parsellerinin ipotekle yükümlü kılınarak yüzölçümlerinin arttırılması imkanından da satış vaadi alacaklılarının yararlanmaları gerekir. Bu itibarla satış vaadi alacaklılarının bu ipotek bedellerini ödemek suretiyle satış vaadine konu paylara imar nedeniyle ilave edilen miktarların mülkiyetini de edinmeleri mümkündür.

Yabancı Ülke Konsolosluğunda Satış Vaadi Sözleşmesi Düzenlenebilir Mi?

Noterin, hukuki veya filli bir engel nedeniyle, satış vaadi sözleşmesi düzenlememesi hallerinde, yetkili olan yerler Noterlik Kanunun 77 ve 191. maddelerinde gösterilmiştir. Noterlik Kanunun 76. maddesinde belirtilen engelin bulunması halinde, noterin yapamayacağı işlemlerin, konumuz olan satış vaadi sözleşmesinin, aynı Kanunun 77. maddesi uyarınca o yerde başka bir noter yoksa, asliye hukuk hakiminin, asliye teşkilatı yoksa, sulh hukuk Hakiminin, 191. maddede de yurt dışında bulunan Türk vatandaşlarının satış vaadi sözleşmelerinin Konsolosluklarca yapılacağı hükme bağlanmıştır. Dolayısı ile yabancı ülkede düzenlenmesi gereken taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin konsoloslukta yapılması mümkündür. 

Tapu sicil müdürü veya memuru satış vaadi sözleşmesi düzenleye bilirler mi?

Bu sorunun, satış vaadi sözleşmesinin şekli ve geçerliliği ile yakın ilgisi bulunmaktadır. 1512 sayılı Noterlik Kanunun 60/3 maddesi bu sözleşmeleri yapma yetkisini noterlere vermiştir. Bu hüküm yanında, tapu sicil müdürüne yetki tanıyan bir yasa hükmü bulunmamaktadır. 

Yargısal alanda bu konu, ilk defa bir YĪBK. nin görüşülmesi sırasın da gündeme gelmiş ve karara bağlanmıştır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa tabi kat mülkiyeti veya kat irtifakı satış vaadi sözleşmesinin düzenlenmesine ilişkin 24.04.1978 tarih, 3- 4 sayılı Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu kararının bağlayıcı olan sonuç bölümünde tapu sicil müdürlüğünün satış vaadi düzenleme yetkisi de kabul edilmektedir. Tarih ve sayısı yazılı YIBK. nin sonuç bölümü: “634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun yürürlüğe girmesinden sonra, ana taşınmazda henüz kat mülkiyeti ya da irtifakı kurulmadan önce, bağımsız bölüme ilişkin ve arsa payı ile bağlantılı veya bağlantısız, eş deyişle arsa payı belirlenmiş veya belirlenmemiş olarak noterlerce düzenlenen kat mülkiyeti ya da kat irtifakı satış vaadi sözleşmesinin geçerli olduğuna, bu tür bir satış vaadi sözleşmesinin tapu memurunca düzenlenmesinin zorunlu bulunmadığına” 

Görülüyor ki, 24.04.1978 tarih ve 3/4 sayılı YİBK. da taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin noterlerce düzenlenebileceği, tapu sicil müdürlüğünce düzenlenmesinin zorunlu olmadığı, tapu sicil müdürün veya memurunun taşınmaz satış vaadi sözleşmesi düzenleme yetkisinin bulunduğu kabul edilmiştir. 

Konu teoride tartışmalı olup, görüş birliği bulunmamaktadır. Tapu sicil müdürü veya memurlarının satış vaadi sözleşmesini düzenlemeye yetkili olduğunu kabul eden görüş sahipleri karşısında, Noterlik Kanunun 60/3 maddesi ile noterlere tanınan, yetkinin münhasır bir yetki olduğunu, tapu sicil müdürü veya memurunun satış vaadi sözleşmesini düzenlemeyecekleri ileri sürmektedirler. Ancak belirtmek gerekir ki tapu sicil müdürü veya memurunca düzenlenmiş satış vaadi sözleşmesine uygulamada rastlanmamaktadır.

İflas Durumunda Satış Vaadi Şerhi Paraya Çevrilemez

Sözü edilen satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilmekle, bu sözleşmeden doğan kişisel hak hukuken güçlendirilmiş ve diğer bir değimle aynı hak kuvvetini kazanmış olup, Medeni Yasanının 919. maddesi gereğince bu hakkın herkese karşı ileri sürülmesi mümkündür. Bu nedenle M.K. nin rizası hilafına satış vaadi sözleşmesinden doğan ve tapuya şerh edilmekle aynı hak kuvvetini kazanan şahsi hakkının iflasta para alacağına çevrilmesi mümkün değildir.

Satış Vaadi Alacaklısı Sonradan İştirakçi Haline Gelirse İfa Olanağı Var Kabul Edilir

Satış vaadi sözleşmesinin yapıldığı 04.01.1996 tarihinde davacı taşınmazlarda mirasçı olmadığından ortaklık dışı 3. kişi durumundadır. Fakat satış vaadi borçlusu davacının babası İ. Hi’nin 05.09.1997 tarihinde vefatı ile ortaklık içine davalılar ile birlikte yasal olarak katılmıştır. Daha açığı davacı ve davalılar taşınmazlarda iştirak halinde malik konumuna gelmişlerdir. Alıcı ile satıcı iştirakçi paydaş olduklarına göre, sözleşmenin ifası sonucunda taşınmaza iştirakçiler dışında bir başka paydaş katılmamasından iştirakçi paydaşlar arasındaki satışlar ve satış vaadi sözleşmeleri, hükmünü ifa eder.

Tüm İştirakçilerin Satış Vaadine Onay Vermesi Durumunda İfa Olanağı Vardır

Dava konusu taşımazlar davalılar murisi A.A. adına kayıtlı olup, iştirak hali var ise de satış vaadi sözleşmesinin yapıldığı 07.08.1968 tarihinde, sağ olan mirasçıların tamamı satış vaadinde bulunmuşlardır. Vaatte bulunmayan iştirakçi paydaş kalmadığından satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı mevcuttur. Satış vaadinde bulunan mirasçıların bir kısmının sonradan ölmüş olması durumu değiştirmez.

Satış Vaadi Alacaklısı Hakkını İştirakçilerden Birine Temlik Ederse İfa Olanağı Gerçekleşebilir

İştirak halindeki taşınmazdaki paydaşlardan birisinin kendi payı için iştirake dahil olmayan kişiye yaptığı satış vaadi sözleşmeleri şahsi hak meydana getirmesi nedeniyle geçerlidir. Sadece iştirak hali çözülmedikçe sözleşme ifa kabiliyeti kazanmaz. Satış vaadi önce iştirake dahil olmayan M. B.ye yapılmışsa da bilahare ve onun temliki ile gene iştirakçilerden olan davacıya geçmiştir. Bu durumda ve iştirakçiler arasındaki satış vaadi sözleşmeleri yerine getirilebileceğinden davanın dinlenmesin deki engel ortadan kalkmıştır.

Satış Vaadi Sözleşmesinde Zamanaşımı Ne Kadardır?

Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanununun 146. maddesi gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğmasından sonra işlemeye başlar. Ancak, satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye, yani vaat alacaklısına teslim edilmiş ise, on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması Medeni Kanunun 2. maddesi uyarınca iyiniyet kuralları ile bağdaşmayacağından dinlenmez.