Davanın açıldığı tarihte satış vaadine konu taşınmazın devri imkansız olduğundan müspet zarar istenebilir mi?
Satış vaadi borçlusunun ifayı gerçekleştirmesinin imkansız olduğu durumlarda istenecek tazminatın kapsamı nedir? Müspet zarar adı altında ne gibi zararlar talep edilebilecektir? Tüm bu soruların cevabını yazımızda ele aldık.
Yargıtay Kararı
💡 “Davacı vekili dilekçesinde; davalıların murisinin 402 parselde kayıtlı taşınmazın yarı hissesini davacıya noter satış vaadi sözleşmesi ile satmayı vaat etmiştir. Bedelin peşin ödendiği ve zilyetliğin davacıya devir edildiğini, davacının tapuya devir için gittiğinde, mülkün satış vaadi yapan kişi olmadığını öğrendiğini, davalıların yükümlülüklerini yerine getirmediğini ve buna imkan kalmadığını belirterek, davacının müspet zararini karşılaması zorunda olduklarından şimdilik 100.000 TL (islah ile 56.160 TL muhdesat değeri, 125.197.93 TL. arazi değeri olmak üzere toplam 174.357.93 TL) dava tarihinden itibaren yasal faiziyle birlikte davalılardan tahsilini istemiştir.
Davalılar vekili cevabında, sözleşme tarihi dikkate alındığında zamanaşımının gerçekleştiğini, tapu malikinin davalıların murisi olmadığını, bu nedenle davacının ancak murise ödediği parayı talep edebileceğini belirterek, davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece; murisin kendisine ait olmayan bir taşınmazı satmayı vaat etmekle ifasi mümkün olmayan borca girdiğini, taşınmazın davacıya verilmesinin mümkün olmadığını gerekçe göstererek; nar ağaçlarının dava tarihindeki bedeli 51.160 TL. ile sözleşme tarihinde ödenen bedelin dava tarihine kadar denkleştirici adalete göre uyarlaması sonucu belirlenen 9.817.50 TL. nin toplam (60.977.50 TL) veraset ilamındaki hizmetleri oranında davalılardan tahsiline hükmedilmiştir.
Hükmü davacı vekili temyiz etmiştir.
Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre sair temyiz itirazları yerinde değildir.
Dava BK 22. maddeye dayalı yapılan satış vaadi sözleşmesinin ifasının imkansız olması nedeniyle açılmış müspet zarara ilişkin tazminat davasıdır. Kaynağının BK 22, maddeden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri BK 212. maddesi ile TMK 634. ve Noterlik K 89. madde hükümleri uyarınca noter önünde resen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tamamen iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yükleyen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde TMK 716 (MK 642) maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davası ile borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.
Satış vaadi sözleşmesinin geçerli olabilmesi için vaat borçlusunun satış vaadi sözleşmesinin yapıldığı tarihte tapuda kayıtlı taşınmazın maliki olması gerekmez. Vaat borçlusunun sözleşmenin yapıldığı tarihte malik olmaması sözleşmenin sıhhatine tesir etmez. Satış vaadi sözleşmesi geçerli olmakla birlikte dava tarihinde davalılar vaat olunan taşınmazın maliki olmadığından aynen ifa mümkün değildir. Kural olarak borcun ifa edilmemesi borçlunun sorumluluğunu meydana getirir ve borcun ifa edilmemesinde kusurlu kabul edilir. Bu durumda vaat alacaklısı davacı aynen ifa yerine BK 96 ve devamı maddeleri uyarınca tazminat talep edebilir. Buradaki tazminat alacaklının müspet zararıdır. Müspet zarar ise, akdin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesinden doğan zarardır.
HGK 29.09.2010-14/420 ve 28.09.2011-13/571 s. kararlarında olduğu gibi, resmi şekilde düzenlenmesi gereken ve tam iki tarafa borç yükleyen satış vaadi sözleşmelerinde, edimini yerine getiren taraf, karşı tarafın da edimini yerine getirilmesini isteyebilir.
Hemen burada “ifa imkansızlığı” ile ilgili genel bir açıklama yapılmasında da yarar vardır.
818 s. BK 20/1. maddesine göre (TBK m. 27); Bir akdin mevzuu gayri mümkün veya gayri muhik yahut ahlaka mugayir olursa o akit batıldır. Aynı şekilde BK 96. maddesi, alacaklı hakkını kısmen veya tamamen istifa edemediği takdirde borçlu kendisine hiçbir kusurun isnat edilemeyeceğini ispat etmedikçe bundan mütevellit zararı tazmine mecburdur, hükmünü taşımaktadır. Keza BK 117. maddesi; Borçluya isnat olunamayan haller münasebetiyle borcun ifası mümkün olmazsa, borç sakıt olur, demek suretiyle, imkansızlık kavramını düzenlemiştir.
İmkansızlık, ifa engeli sebeplerinden birini oluşturur. Gerçekten de imkansızlık, sürekli, kalıcı ve temelli bir ifa engelidir. Bu niteliği ile imkansızlık, temerrüdün karşıtıdır. İmkansızlığın pratik önemi borçluya karşı aynen ifanın borçluya karşı sağlanamamasında ortaya çıkar.
Diğer bir ifadeyle imkansızlık, borçlanılan edimin ya baştan itibaren geçerli olarak doğmasını ya da sonradan borçlu veya diğer herhangi bir kimse tarafından objektif, sürekli ve kesin olarak yerine getirilmesini önleyen, fiili ve hukuki engellere verilen isim olarak tarif edilebilir.
İmkansızlık bir veya birden çok edimi kapsayabilir. Ayrıca edimin ifasının imkansızlığı, asli edimler yanında yan edimler için de söz konusu olabilir. İmkansızlık genellikle edim sonucuna ilişkin olmalıdır. Ancak bazı durumlarda imkansızlık, edim fiiline ilişkin de olabilir. İmkansızlık bir insan fiilinden veya tabiat olayından doğması yanında mantıki, hukuki veya fiili sebeplerden de kaynaklanabilir.
BK 20. maddesine göre, bir akdin konusu mümkün değilse, o akit imkansızdır. Burada söz konusu olan imkansızlık, başlangıçtaki yani sözleşme yapıldığı sırada mevcut olan imkansızlıktır (objektif imkansızlık). Bu halde konusu hukuki veya fiili sebeplerden dolayı imkansız olan sözleşme butlan yaptırımına tabidir ve başlangıçtan itibaren geçersizdir. Burada geçerli olan butlan yaptırımından bahsedebilmek için, imkansızlık sözleşmenin konusu ile ilgili olmalı ve yalnız borçlu bakımından değil, objektif mahiyette ve herkes için söz konusu olmalıdır. Batıl bir sözleşme baştan itibaren hiçbir hüküm ve sonuç doğurmaz. Fakat sözleşme yapılırken taraflardan biri, imkansızlığı biliyor veya bilmesi gerekiyorsa ve buna rağmen diğer tarafı bundan haberdar etmemişse, bu durumda karşı tarafın uğradığı menfi zararı karşılamakla yükümlüdür.
BK 117. maddesine göre, edimin yerine getirilmesi sözleşme yapıldıktan sonra imkansız olursa ve bu imkansızlıkta borçlunun kusuru bulunmazsa, borçlu borcundan kurtulur. Burada sözleşme başlangıçtaki imkansızlık gibi butlan yaptırımına tabi olmamakla birlikte, borçlu borcundan kurtulmaktadır. Borçluyu borcundan kurtaran imkan sızlığın objektif veya sübjektif olması önemli değildir. Sözleşme yapıldıktan sonra orta ya çıkan imkansızlık, ister objektif ister sübjektif olsun, borçlunun kusuruna dayanmadıkça, borçlu borcundan kurtulur. Sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkan imkansızlık, borçlunun kusuruna dayanıyorsa, borçlu borçtan sorumlu olur. Sonraki imkansızlık, ister objektif, ister sübjektif mahiyette olsun, borçlunun kusuru söz konusu olursa, borçlu bundan sorumlu olur. Bu takdirde borca aykırılığı konu olan BK 96. maddesindeki genel hüküm uygulama alanı bulur.
İmkansızlık; objektif–sübjektif imkansızlık, başlangıçtaki-sonraki imkansızlık, tam kısmi imkansızlık, sürekli–geçici imkansızlık, borçlunun sorumlu olduğu imkansızlık ve borçlunun sorumlu olmadığı imkansızlık şeklinde çeşitli türlere ayrılabilir.
Objektif imkansızlık, BK 20,96 ve 117. maddelerinde hüküm altına alınmıştır. Ob jektif ve sübjektif imkansızlık ayırımı, baştaki imkansızlık halinde önem kazanmaktadır. Sonraki imkansızlığın doğurduğu hukuki sonuçlar açısından, objektif imkansızlık ile sübjektif imkansızlık arasında bir fark bulunmamaktadır. BK m. 20‘ye göre başlangıç taki objektif imkansızlık bir butlan sebebidir. Önemli olan edimi borçlunun mu yoksa herkesin mi yerine getirip getirmeyeceğidir. Buna göre eğer edim borçlu da dahil üçün cü kişiler tarafından da yerine getirilemiyorsa, imkansızlık objektiftir.
Yukarıda açıklandığı üzere BK 117. maddesinde yer alan şekilde borçluya yükletilemeyen sonraki imkansızlık hallerinde borçlunun borcu sona ereceğinden, borçlunun karşı taraftan aldığı şeyleri sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iade etmesi gerekir. Henüz almadığı şeyleri ise isteme hakkindan mahrum olur. Ancak bu durumda da istisnai olarak BK 117/2. maddesine göre, taraflar aralarında yaptıkları sözleşme ile borçluya yüklenemeyen imkansızlık halinde borçlunun karşı taraftan aldığı şeyleri muhafaza edebileceğini kararlaştırabilirler.
Ayrıca BK ..183, 328. maddeleri BK 117. maddesine istisna getiren hükümlerdir. Sözleşmenin kurulması evresinden sonra ortaya çıkan imkansızlık halinde borçlunun kusuru söz konusu ise, daha önce de belirtildiği gibi BK 96. maddesindeki genel hüküm uygulanır. Bu durumda borç sona ermez, borçlu alacaklı zarara uğramışsa bunun tazmin etmek zorunda kalır.
İmkansızlık borçlunun kusuruna dayanıp dayanmamasına değil, genel olarak bor lunun bu imkansızlıktan sorumlu tutulup tutulmayacağına göre tasnif edilmelidir. Nite kim BK 117. maddede kullanılan tabirler de bu görüşü desteklemektedir. Yani kanun kusursuz olmayı değil, sorumlu olmamayı aramaktadır.
Şüphesiz geçici imkansızlığın varlığı, beraberinde tarafların bu sözleşmeye ne ka dar süre bağlı kalacakları sorununu getirir. Bu konudaki kural “ahde vefa–söze sadakat” ilkesi gereği tarafların sözleşmeyle bağlı tutulmasıdır. Ancak bazı özel durumlar vardır ki, tarafları o sözleşmeyle bağlı saymak hem onların ekonomik özgürlüklerine engeller, hem de bir başkası ile sözleşme yapma fırsatını ortadan kaldırır. Uygulamada geçici imkansızlık halinde tarafların o sözleşme ile bağlı tutulma süresine “akde tahammül süresi” denmektedir. Bu sürenin gerçekleşip gerçekleşmediğini de her somut olaya göre ve onun çerçevesinde değerlendirmek gerekir.
_
Bilindiği gibi, genelde temlik borcu doğuran sözleşmelerden olan satım sözleşmelerinde satış konusu olan malın, sözleşmenin yapıldığı anda mevcut olmasına ya da satıcının malvarlığında bulunmasına gerek yoktur. Bu itibarla ilerde yapılacak veya üretilecek yahut hasil olacak şeyler de satışa konu teşkil edebilirler. Bir başka anlatımla, satıcı başkasına ait şeyleri de satabilir. Eğer satıcı başkasına ait şeyleri satmış ve ifa zamanına kadar da o şey üzerinde tasarruf yetkisini elde edememişse ve bu yüzden borcunu yerine getiremiyorsa, ademi ifa nedeni ile tazminat ödemekle yükümlü tutulabilir (m. 96).
Kural olarak, başkasına ait tapuda kayıtlı taşınmazları noter tarafından düzenlenen satış vaadi sözleşmesi ile satışı, kişisel borç doğuran bir sözleşme olması nedeniyle geçerlidir. Bir başka deyişle, borç doğuran bir sözleşmenin geçerliliği, hiçbir zaman satıcının satış tarihinde veya daha sonra o şeye malik olması şartına bağlı değildir. Vaat te bulunanın, satış vaadinin konusunu oluşturan taşınmaz üzerinde tasarruf yetkisinin varlığını aramakta gerekmez.
Maliki olmadığı bir taşınmazı satmış bulunan kişi aleyhine açılacak (ifa ve mülkiyetin alıcıya geçirilmesi) davasının redde müncer olması, böyle bir satışın BK 20. maddesinde öngörülen afaki imkansızlık yani objektif imkansızlık nedeniyle geçersiz sayılmasını gerektirmez. Çünkü böyle bir sözleşme borç doğuran bir sözleşme olarak geçer idir ve sonuçta sübjektif imkansızlık nedeniyle tasarruf işlemin yani ifanın yerine getirilmemesi sonunda meydana gelen zararın tazmini, BK 96. maddesi gereğince satıcıdan istenebileceği gibi, bir ceza şartı kararlaştırılmış ise, BK 158. maddesi uyarınca alıcı tarafından istenebilir. (HGK 22.12.1982-13/1905–966 s. kararı)
Somut olayda; davacı satış vaadi sözleşmesine dayanmaktadır. Ne var ki vaat borçlusu ve mirasçıları davanın açıldığı tarihte taşınmazın maliki olmadığından aynen ifa imkansızlığı nedeniyle müspet zararı isteyebilir. Hal böyle olunca mahkemece; ifanın imkansız hale geldiği tarih itibariyle, taşınmazın rayiç değerinin bilirkişi marifetiyle tespiti ile belirlenen rayiç bedele hükmedilmesi gerekirken, yazılı ve yanılgılı gerekçelerle; hukuken geçersiz sözleşmeler tasfiye edilirken uygulanan denkleştirici adalet kuralına göre hesaplanan miktara hükmedilmesi usul ve yasaya aykırı görülmüş ve bozmayı gerektirmiştir.
Bundan ayrı olarak; mirasçıların murisin borçlarından şahsen (TMK 699) ve müteselsil olarak (TMK 641) sorumlu olduklarından, mahkemece hükmedilecek alacak miktarının tamamından davalı mirasçıların müştereken ve müteselsil şekilde sorumlu tutulmaları gerekirken, miras hisselerine düşen miktarın hüküm altına alınması doğru görülmemiştir.” 3. HD. 17.09.2013-10595/12801
