ADANA NÖBETÇİ TÜKETİCİ MAHKEMESİNE,
DAVACI :
VEKİLİ :
DAVALI :
KONU : Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan uyuşmazlık- zararların tazmini – aynen ifa ve gecikme tazminatı istemimizden ibarettir.
HARCA ESAS DEĞER :
AÇIKLAMALAR
Müvekkilim ……… ile ………… Arasında … Noteri huzurunda … tarihinde Düzenleme Şeklinde Ön Ödemeli Konut Satış Vaadi Sözleşmesi imzalanmıştır. (EK2: 1.2015 Tarih, 2……… yev.nolu Düzenleme Şeklinde Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesi)
Sözleşme uyarınca;
Davalı şirket ……A.Ş. Müvekkile “… ili, … ilçesi, ………da 1 sayılı Parselde kayıtlı arsa üzerinde bulunan 2. Blok Kat:3 2+1,5 TİPC … numaralı bağımsız bölümün sözleşmede belirtilen bedel mukabilinde tamamlayıp, … tarihinde anahtar teslim olarak teslim etmeyi taahhüt etmiştir. Müvekkil bu ön sözleşmeye uygun olarak … tarihinde 1.000,-TL kapora ile aynı tarihte … TL bağımsız bölüm satış değerini davalı şirket banka hesabına yatırmıştır ve sözleşme teslim için ödenmesi gereken harç ve giderleri ödemiştir.
Müvekkilin … tarihinde ödeme vaadinde bulunduğu bağımsız bölüme ilişkim bedeli ödemesine rağmen ve sözleşme uyarınca mülkiyetinin çoktan devredilmesi gerekirken bağımsız bölüm halen tamamlanmadığı için davalı şirket temerrüde düşmüştür.
Davalı şirketin … ili, … ilçesi, ……………Ada 1 sayılı Parsel arsa üzerinde kayıtlı brüt 85.95m2 yüz ölçümlü bağımsız bölüme ilişkin müvekkilim ile yapmış olduğu Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi uyarınca;
Sözleşmenin 1 ve 3. aralığındaki maddelerin içeriği binanın teknik, çevre, kalite, ürün v.b. Özelliklerinin açıklandığı maddeler oluşturmaktadır.
4.madde de Bağımsız Bölümün Satış Vaadi Bedeli başlığı altında müvekkilin bağımsız bölümü devir ve teslim alabilmesi için sözleşmeye ilişkin noter masrafları, bağımsız bölüme isabet eden iskan harcı, diğer harçlar ve giderlerin tamamının ödenmesi kararlaştırılmış olup müvekkilim tarafından bu masraflar zamanında ödenmiştir. (EK3: Noterlik Makbuzları)
Davalı şirket ise; binaların yapımı ve dairelerin teslimi yükümlülüğünü zamanında yerine getirmemiştir.
İFA ZAMANI
Sözleşmenin ifa zamanı sözleşmenin ön yüzünde açık olarak düzenlenmiştir. Nitekim “……….1.2015 sözleşme tarihi, ………1.2015 yapı ruhsat tarihi, ………3.2018 teslim tarihi” ifadeleri açıkça yer almakla bu şekilde anlaşma sağlanmıştır.
Müvekkil binaların kabaca yapımı tamamlandıktan sonra davalı şirket beyanlarına itimat etmiş ancak dairelerin tamamlanması yıllar almıştır. Bu şekilde sözleşmeden kaynaklanan teslim ve mülkiyeti devir borcunu yerine getirmeyen davalı şirket temerrüde düşmüştür.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 125.maddesine göre;
Temerrüde düşen borçlu, verilen süre içinde, borcunu ifa etmemişse veya süre verilmesini gerektirmeyen bir durum söz konusu ise alacaklı, her zaman borcun ifasını ve gecikme sebebiyle tazminat isteme hakkına sahiptir.
Alacaklı, ayrıca borcun ifasından ve gecikme tazminatı isteme hakkından vazgeçtiğini hemen bildirerek, borcun ifa edilmemesinden doğan zararın giderilmesini isteyebilir veya sözleşmeden dönebilir.
Sözleşmeden dönme hâlinde taraflar, karşılıklı olarak ifa yükümlülüğünden kurtulurlar ve daha önce ifa ettikleri edimleri geri isteyebilirler. Bu durumda borçlu, temerrüde düşmekte kusuru olmadığını ispat edemezse alacaklı, sözleşmenin hükümsüz kalması sebebiyle uğradığı zararın giderilmesini de isteyebilir.
Borçlu temerrüdünün sonuçlarını düzenleyen yukarıda yapılan genel açıklamalardan sonra somut olayımıza gelince,
Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdendir. Burada satış vaadinde bulunan tarafın bir taşınmazı veya yapıdaki binanın bağımsız bölümü mülkiyetini vaad alacaklısına geçirmek, vaad alacaklısının borcu ise yapılacak temlik işleminin bedelini (satış bedelini) vaad borçlusuna ödemektir. Borçlar Kanunu uyarınca satış vaadi borçlusu temerrüde düşmüşse vaad alacaklısı olan müvekkilin yasadan kaynaklanan üç ayrı seçimlik hakkı vardır. Bunlar; aynen ifa ve gecikmeden dolayı tazminat isteme hakkı (TBK 125/I), aynen ifayı reddederek ademi ifa sebebiyle müspet zararın tazminini isteme hakkı (TBK 125/II), akdin feshi ve menfi zararın istenmesi (TBK 125/III) haklarıdır.
Davacı müvekkil yüklenicinin mülkiyeti geçirme borcunu yerine getirmemesiyle temerrüde düşmesi üzerine Türk Borçlar Kanunu 125. Maddesinden kaynaklanan seçimlik hakkını satış vaadine konu bağımsız bölümün sözleşme şartlarında yazılı mal, malzemeler ve işçilikler kullanılarak iskan ruhsatı alınmış bir şekilde eksiksiz olarak teslimini istemekle iş bu davaya konu gecikmeden dolayı oluşan zararı ile sözleşmeden kaynaklanan gecikmeden kaynaklı tazminat hakkının günümüz rayiç bedelleri ile isteme hakkına sahip olmuştur.
Davalı şirket ………2017 tarihinde ülke genelinde yaşanan olağanüstü hal, ekonomik gelişmeler ve iş yapma süreçlerinde karşılaşılan mücbir sebeplerden dolayı normal teslim tarihi olan ……..2018 den yaklaşık 10 ay sonra müvekkile ait dairenin ……2.2018 tarihinde teslim edileceği ihbarında bulunmuştur. (EK4: ………..0.2017 Tarihinde müvekkile gönderilen ihbar)
Müvekkilim iyi niyetiyle yıllarca mülkiyetin geçirileceği konusunda davalı şirket tarafından oyalanmıştır. Bu konuda bir gelişme olmayacağını anlayan müvekkil için zaten oluşan zararının yanında kiraya verdiği kendi diğer taşınmazından kiracısını çıkarıp kendisi yerleşmek zorunda kalmıştır.
2018’in Ağustos ayında çıkarmak zorunda kalınan kiracısının aylık 3.700,-TL den 8 aylık 2018 yılı kira kaybı (8ayX3.700=29.600,-TL)
Nisan 2019 da yenileecek kira sözleşmesi 19,39 tüfe kira artışıyla 4.417,-TL olacaktı. Bir yıllık oluşan kira kaybı (12 ay X 4.417= 53.004,-TL)
Nisan 2020’de 13,33 kira artış oranıyla kira dedeli 5.006,-TL ‘den (12 ay X 5.006=60.072,-TL) kira kaybıyla toplamda dava tarihi itibariyle 142.676,-TL kira kaybı vardır.
Sözleşmenin 10. Maddesinde yasalarla belirlenen mücbir sebepler ve tarafların denetimi dışında ve kendilerinden kaynaklanmayan, öngörülemeyen haller mücbir sebep olarak kabul edilmiştir. Mücbir sebepten kaynaklanan gecikmeler inşaat süresine ilave edilecektir. Ancak müvekkile …….2017 tarihinde hiçbir gerekçesi olmayan mücbir sebeplerden kaynaklandığı bahanesiyle teslimatın …….2018 tarihinde yapılacağı ihbarı kaldı ki bu süre geçmesine rağmen yine teslimatın yapılmadığı göz önüne alındığında müvekkil mağdur edilmiş olup, iyi niyeti kullanılmıştır.
SÖZLEŞMEDE BELİRLİ VADE OLDUĞU İÇİN TEMERRÜD İÇİN EK SÜREYE GEREK BULUNMAMAKTADIR. TEMERRÜDE DÜŞEN DAVALI ŞİRKET BORÇLARINI İFA ETMELİ YANI SIRA MÜVEKKİLİN TEMERRÜD NEDENİYLE UĞRADIĞI TÜM ZARARI KARŞILAMALIDIR.
Sözleşmenin 11.11 maddesinde herhangi bir uyuşmazlık halinde Tüketici Mahkemelerine başvurulucağı düzenlenmiş olup, tüm bu nedenlerle;
Davalı şirket sözleşmede yer alan ……… Ada 1 sayılı Parselde kayıtlı asra üzerinde bulunan 2.Blok Kat:3 2+1.5 TİPC vgj Numaralı bağımsız bölümün sözleşme şartlarında yazılı mal, malzemeler ve işçilikler kullanılarak iskan ruhsatı alınmış şekilde eksiksiz olarak müvekkile teslim ederek mülkiyetini devretmelidir.
Temerrüdün gerçekleştiği tarihten bu yana yani 3………..2018 tarihinden 2021 yılının neredeyse yarılamış olmamıza rağmen söz konusu bağımsız bölümün teslim edilmemesi nedeniyle buradan yoksun kalınan kira gelirlerini, sözleşmenin bitim tarihinden bugüne kadar olan aylık kiraların bölgenin emsal rayiç kira bedelleri göz önüne alınarak kanuni faizleri ile birlikte ödenmesi gerekmektedir.
Müvekkile devri gerçekleşecek dairlerin sözleşmeye uygun olarak, ayıpları giderilmiş olarak teslim edilmelidir. Ayıpların giderilmemesi halinde bu ayıba ilişkin zararın bedeli müvekkile ödenmelidir.
Müvekkilin yıllarca çalısıp biriktirdiği paralarla ev sahibi olmak istemiş halihazırda oturduğu evi kiraya vererek birikim yapmak istemiştir. Ancak dairenin teslim edilmemesi nedeniyle bu birikimden müvekkil ve ailesi yararlanamamıştır.
Sözleşmenin 5. Maddesinde belirtilen Satıcının Beyan Tekeffül ve Yükümlülükleri başlığında düzenlenen sözleşmede belirtilen süre içerisinde bağımsız bölümün teslim edilmediği takdirde, sürenin bitiminden sonraki her ay için cezai şart ve aylık kira bedeli toplamı olarak peşin sözleşme bedelinin binde ikisinin ödeneceği kararlaştırılmıştır. Ancak bu 2015 yılındaki dairenin günümüz rayiç bedelinin çok altında kalması ve bu bedel üzerinden binde 2 gibi çok düşük bir cezai şart belirlenmesi müvekkilimin oluşan zararına bakıldığında hayatın olağan akışına aykırı olduğundan bu oranın da iş bu dava tarihi itibariyle rayiç bedel olarak sayın mahkemenizce takdir edilerek müvekkile ödenmesi gerekmektedir.
HUKUKİ NEDENLER : TBK m.125, TMK, HMK ve diğer ilgili mevzuat.
HUKUKİ DELİLLER : Ka 9. Noteri huzurunda 2……..2015 tarihinde imzalanan Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi, Noter Makbuzları, Tanık, Bilirkişi, Keşif v.d.
SONUÇ VE İSTEM : Yukarıda arz ve izah edilen nedenler ve mahkemece resen gözetilecek nedenlerle; davamızın kabulü ile fazlaya ilişkin haklarımız saklı kalmak kaydıyla;
1- Yukarıda bilgileri verilen ……. Ada 1 sayılı Parselde kayıtlı arsa üzerinde 2. Blok Kat:3 2+1.5 TİPC kmkm Numaralı bağımsız bölümün mülkiyetinin müvekkile geçirilmesi,
2- Müvekkilin dairenin devredilmemesi nedeniyle kendi kira alacağından yoksun kaldığı toplam 142.676,-TL’nin temerrüt tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte ödenmesine,
3- Dairenin geç teslimi dolayısıyla sözleşmeden kaynaklanan cezai şart ve gecikme tazminatının mahkemece günümüz rayiç üzerinden tespit edilerek tarafımıza ödenmesine,
4- Yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalı şirkete yüklenmesine karar verilmesini müvekkil adına vekaleten sayın mahkemenizden talep ederim.
Davacı Vekili
EK1: Vekaletname Sureti
EK2: ……..2015 Tarih, ……… yev.nolu Düzenleme Şeklinde Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesi
EK3: Noter Makbuzları
EK4: …………2017 Tarihinde gönderilen ihbar
