- Satış Vaadinde Ayni hak etkisi
- Tapu siciline güven ilkesi
- Tapu siciline şerh verilerek ayni hak etkisi yaratılmadığı durumda davalının iyi niyetli olup olmadığının araştırılması gerekir
Yargıtay Kararı
“Davacı, dava dışı önceki malik ile düzenledikleri 19.1.1998 günlü satış vaadi sözleşmesi uyarınca maliki olduğu 11 parsel sayılı taşınmazdaki 3/4 oranındaki payının tamamının satışını vaat ettiğini, satış vaadi sözleşmesinin tapu kaydına şerh verildiğini, bedelin bir bölümünün ödendiğini, bakiye bedel için yapılan icra takibi sonrasında 26.2.2003 günlü protokol düzenlediklerini, edimlerini yerine getirdiğini, taşınmazın adına tescili için 2004/199 esas sayılı dosyasında açılan davada ihtiyati tedbirin tapu kaydına işlendiğini, satış vaadi borçlusunun mirasçılarının kötü niyetle taşınmazı davalılara devrettiğini ileri sürerek taşınmazın adına tescilini istemiştir.
Davalılar, tapu kaydında bir kısıtlama bulunmadığından tapuya güvenerek taşınmazı edindiklerinden, satış vaadinin ayni hak kuvveti taşımadığını, satış vaadinde bulunan davalıların murisinin sağlığında ortaklığın giderilmesi davası açıldığını belirterek davanın reddini savunmuşlardır.
Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiştir. Hükmü davalılar vekilleri ayrı temyiz etmişlerdir.
Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Kaynağını BK 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, BK 213. maddesi ile TMK 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde resen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen sati cidan edim yerine getirilmediğinde TMK 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.
Hukukumuzda, kişilerin satın aldığı şeylerin ileride kendilerinden alınabileceği endişesi taşımamaları, dolayısıyla toplu düzenini sağlamak düşüncesiyle, satın alan kişinin iyi niyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. Bir tanımlama yapmak gerekirse iyi niyetten maksat “hakkın doğumuna engel olacak bir hususun hak iktisap edilirken kusursuz olarak bilinmemesidir”.
Belirtilen ilke, TMK 1023. maddesinde aynen “tapu kütüğündeki sicile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur” şeklinde yer almış, aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki 1024. maddesinde de “Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz” biçiminde vurgulanmıştır. Ne var ki; tapulu taşınmazların intikallerinde huzur ve güveni koruma, toplum düzenini sağlama uğruna, tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden iktisapta bulunan kişinin, iyi niyetli olup olmadığını tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır.
Gerçekten, kayit malikinin mülkiyeti kötü niyetle kazandığı ileri sürülmüş ise, üçüncü kişinin ayni hakkın yolsuz olarak tescil edildiğini bilen veya bilmesi gereken şahıs olup olmadığına bakılması gerekir. Çünkü TMK 1024. maddesi uyarınca bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmişse, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişilerin yolsuz olan bu tescile dayanma olanakları yoktur ve yasa ve uygulamadaki deyimiyle bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan ve hukuki sebepten yoksun bulunan tesciller yolsuz tescil sayılacağından, hakkı zedelenen üçüncü kişinin iyi niyetli olmayan malike karşı doğrudan doğruya şahsi hakkına dayanması mümkündür.
Somut uyuşmazlıkta, dava konusu 11 parsel sayılı taşınmazın 4 payı davacı, 12/32 şer payları ise davalılar adına kayıtlıdır. Davalılar bu payları 6.6.2006 günlü satış yoluyla adlarına tescil ettirmişlerdir. Görülmekte olan davanın dayanağı satış vaadi sözleşmesine dayanarak davacı Recep tarafından satış vaadi borçlusu K. H. M ye karşı Şişli 6. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2004/199 esas sayılı davasında taşınmazın tapu kaydına ihtiyati tedbir kararı işlenmiştir. HUMK 409. maddesi uyarınca davanın açılmamış sayılmasına karar verilerek 1.2.2006 günü kesinleşen anılan davadaki ihtiyati tedbir kararı şerhi taşınmazın davalılara devrinden bir gün önce 5.6.2006 tarihinde sicilden terkin edilmiştir. Davacının dayandığı satış vaadi sözleşmesi de TMK 1009. maddesi uyarınca tapu kütüğüne işlenerek ayni hak etkisi yaratması da sağlanmamıştır. Davalılarin taşınmazın mülkiyetini edindikleri tarihte taşınmazın mülkiyetinin naklini engelleyici bir sınırlamanın bulunmadığı görülmektedir. Bu durumda öncelikle davalıların TMK 1023. maddesi uyarınca iyi niyetli olup olmadıkları, TMK 3. maddesi karşısında yararlarına geçerli bir tescilin sonuçları meydana gelip gelmeyeceği saptanmalıdır. Dolayısıyla, davalıların taşınmazı edinmede kötü niyetli olup olmadıkları konusunda davacı ve davalıların iddia ve savunmaları ile karşılıklı olarak gösterdikleri deliller yukarıda yapılan açıklamalar doğrultusunda değerlendirilerek sonucuna göre bir karar verilmelidir.
Mahkemece, yukarıda yapılan açıklamalar bir yana bırakılarak eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu nedenle kararın bozulması gerekmiştir.” (14, HD. 25.3.2014-14167/4032)
